Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.084.124
arrest van de zevende kamer van 20 december 2011
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als WonenBreburg,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
[Geintimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [X.],
advocaat: mr. Y.E.Y. Vermeulen,
op het bij exploot van dagvaarding van 15 maart 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Breda, Team kanton Tilburg, van 23 februari 2011 tussen WonenBreburg als eiseres en [X.]als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 620026 CV EXPL 10-8204)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft WonenBreburg twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van WonenBreburg.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.]onder overlegging van één productie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) (Een rechtsvoorganger van) WonenBreburg heeft met ingang van 24 februari 1999 de woning gelegen aan de [perceel] te [plaatsnaam] aan [X.]verhuurd.
b) In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
c) Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
In artikel 8.1 van deze voorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de aan het gehuurde gegeven bestemming zal gebruiken.
In artikel 8.2 is bepaald dat het de huurder verboden is om in het gehuurde een bedrijf, ambacht of winkelnering uit te oefenen.
In artikel 8.6 is bepaald dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.
d) WonenBreburg heeft een proces-verbaal van bevindingen van 10 augustus 2010 van twee politieambtenaren in het geding gebracht. In dat proces-verbaal staat onder meer het volgende:
“Op dinsdag 10 augustus 2010 (…) hadden wij een gesprek met de woonconsulent van WonenBreburg (…). Zij gaf aan dat er vermoedelijk een hennepkwekerij aanwezig was in de berging behorende bij de woning [perceel] te [plaatsnaam]. De huismeester van dit appartementencomplex had een aantal dagen geleden een henneplucht waargenomen en hoorde een gezoem, komend uit de berging van nummer [nummer]. De huurster van deze berging en de woning was mevrouw [X.].
Naar aanleiding van deze informatie gingen wij ter plaatse. Toen wij ter beneden bij de berging kwamen zagen wij dat er boven elke deur een open ruimte was behalve bij deur [nummer]. De ruimte was met een houten plaat afgedicht.
Wij namen een zoemend geluid waar, komende vanachter de deur [nummer].
Vervolgens gingen wij naar boven en belden aan bij nummer [nummer]. De deur werd geopend door een man, de later te noemen, [Y.].
Wij maakten het doel van onze komst bekend en vroegen of de bewoonster aanwezig was, wat echter niet het geval was.
Nadat wij vroegen of [Y.] een sleutel van de berging had en of hij deze kon openen werd door hem aan dit verzoek voldaan. In eerste instantie vertelde [Y.] dat er geen hennepkwekerij in de berging aanwezig was maar toen hij de deur opende zei hij meteen dat hij er planten kweekte voor eigen gebruik. Hij benadrukte, meerdere malen, dat [X.]hier niets vanaf wist en dat zij nooit in de berging kwam. In de berging opende [Y.] een kast, gemaakt van spaanplaten, waarin 7 potten met daarin 7 hennepplanten stonden. In de kast hing 1 assimilatielamp van 400 watt en 1 hygrometer”
e) Bij brief van 12 augustus 2010 heeft WonenBreburg [X.]uitgenodigd voor een gesprek. In dat gesprek heeft zij aan [X.]kenbaar gemaakt dat WonenBreburg een procedure zou starten tot beëindiging van de huurovereenkomst indien [X.]niet zou meewerken aan beëindiging van de huurovereenkomst.
f) [X.] heeft zich verzet tegen beëindiging van de huurovereenkomst.
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert WonenBreburg ontbinding van de tussen haar en [X.]geldende huurovereenkomst en veroordeling van [X.]tot ontruiming van de gehuurde woning, met veroordeling van [X.]in de proceskosten.
4.2.2. WonenBreburg heeft aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Het kweken van hennep in het gehuurde vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook indien [X.]niet wist dat [Y.] in de berging hennep kweekte, heeft zij zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt door de sleutel van de berging aan [Y.] af te staan en geen controle uit te oefenen op het gebruik dat [Y.] van de berging maakte. Ingevolge artikel 8.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden is [X.]voor de gedragingen van [Y.] jegens WonenBreburg op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk.
4.2.3. [X.]heeft als verweer onder meer aangevoerd dat aan haar een tweede kans had moeten worden gegund, zoals beschreven in het Uitvoeringsplan behorend bij het Convenant Aanpak Hennepteelt waar WonenBreburg partij bij is.
4.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat WonenBreburg onvoldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan [X.]geen tweede kans heeft geboden als bedoeld in genoemd Uitvoeringplan. Dat kantonrechter heeft daar de gevolgtrekking aan verbonden dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van WonenBreburg afgewezen en WonenBreburg in de proceskosten veroordeeld.
4.4. De grieven van WonenBreburg zijn gericht tegen deze oordelen van de kantonrechter en tegen de daarop gebaseerde beslissing van de kantonrechter om de vorderingen van WonenBreburg af te wijzen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
4.5.1 Het hof stelt het volgende voorop.
In het onderhavige geval is een kleine hennepkwekerij aangetroffen met daarin zeven planten. Een dergelijke hennepkwekerij geldt als bedrijfsmatig, nu zeven planten het strafrechtelijk voor de kweek van hennep voor eigen gebruik gedoogde aantal planten van vijf overschrijdt. Dat wellicht twee van de vijf planten klein waren of “op sterven na dood” zoals door [X.]gesteld, voert niet tot een ander oordeel. Overigens staat in het als prod. 2 bij repliek overgelegde proces-verbaal van politie dat sprake was van “7 planten voorzien van voldragen bloemknoppen”. Het hof ziet geen aanleiding om aan de juistheid van die bevindingen te twijfelen.
4.5.2. Naar vaste jurisprudentie van dit hof levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning als de onderhavige (met een lamp van 400 Watt in een kleine afgesloten kast), vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico’s van brand, schade (stank- en wateroverlast, vocht, schimmel) en andere nadelen (bijv. het verzekeringsrisico) zonder meer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. In dit verband is van belang dat hennepkweek in woningen ook andere nadelige effecten in het leven roept, zoals een negatieve uitstraling op de omgeving en verminderde verhuurbaarheid van woningen. [X.]heeft ook niet betwist dat de henneplucht waarneembaar was buiten de berging. De aanwezigheid van een dergelijke kwekerij levert strijd op met de verplichting de woning volgens haar bestemming te gebruiken (art. 7:214 BW Pro). Ook is de illegale bedrijfsmatige thuiskweek van hennep in strijd met de verplichting van een huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als goed huurder te gedragen (vgl. art. 7:213 BW Pro).
4.5.3. Dat de onderhavige kwekerij zich in de berging bij de woning bevond, maakt dit niet anders. De berging staat ten dienste van de bewoning van het gehuurde en dient als zodanig en dus niet bedrijfsmatig te worden gebruikt. Het is ook niet relevant of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat WonenBreburg en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden.
4.5.4. Indien uitgegaan wordt van de stelling van [X.]dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in haar berging, neemt dat de tekortkoming niet weg.
Indien zij, zoals zij stelt, de sleutel van de berging aan [Y.] in gebruik heeft gegeven en zelf bijna nooit in de berging kwam, heeft zij onvoldoende toezicht uitgeoefend op het gebruik dat [Y.] van de berging maakte en dit levert evenzeer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Ingevolge artikel 8.6 van de huurovereenkomst is [X.]bovendien jegens WonenBreburg op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van [Y.].
4.6.1. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.6.2. Naar het oordeel van het hof is de onderhavige tekortkoming niet zodanig bijzonder van aard of gering van betekenis dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Dat de gevolgen voor [X.]en haar jonge kinderen ingrijpend zijn, brengt het hof niet tot de conclusie dat ontbinding in dit geval achterwege moet blijven. Het is aan [X.]als ouder van haar kinderen om de nodige voorzieningen te treffen teneinde eventuele nadelige gevolgen voor haar kinderen zoveel mogelijk te beperken. Indien zij daarbij hulp nodig heeft, eventueel van hulpverlenende instanties, dan is zij gehouden die hulp in te roepen. De hulpverlenende instanties op hun beurt zijn in dat geval gehouden voor adequate hulpverlening aan [X.]en haar kinderen zorg te dragen indien dat noodzakelijk zou blijken te zijn. Het behoort niet tot de taak van WonenBreburg om -anders dan via het systeem van verhuur van woningen- voor onderdak te zorgen van minderjarigen die ingevolge een rechterlijk vonnis uit een woning moeten vertrekken.
4.7.1. Voor wat betreft het verweer van [X.]dat aan haar een tweede kans had moeten worden gegund op grond van het Uitvoeringsplan behorend bij het Convenant Aanpak Hennepteelt, oordeelt het hof als volgt.
4.7.2. In artikel 2.9 van het convenant staat onder meer het volgende:
“Indien blijkt dat sprake is van een hennepkwekerij (…) in een huurwoning of daarbij behorend bijgebouw, dan besluit de woningcorporatie tot een procedure ontbinding- ontruiming. In schrijnende gevallen, individueel en situationeel door de afzonderlijke woningcorporaties te bepalen, kan er door een woningcorporatie worden besloten tot een schriftelijke ingebrekestelling en voortzetting van de verhuur onder nadere voorwaarden.”
Op bladzijde 11 van het bij het convenant behorende Uitvoeringsplan zijn omstandigheden opgesomd waaronder een tweede kans uitgesloten is en omstandigheden die een indicatie kunnen vormen voor een tweede kans.
4.7.3. Het hof constateert dat het convenant en het uitvoeringsplan WonenBreburg niet verplichten tot het geven van een tweede kans. Er worden slechts indicaties geformuleerd die aanleiding kunnen vormen voor het verlenen van een tweede kans. Aan WonenBreburg komt op dit punt grote beleidsvrijheid toe. WonenBreburg stelt dat zij de afweging heeft gemaakt of zij aan [X.]al dan niet een tweede kans zou bieden en dat de uitkomst van die afweging is geweest dat een tweede kans niet geboden zou worden. Het hof acht het niet onbegrijpelijk of ontoelaatbaar dat WonenBreburg tot deze afweging is gekomen. Het enkele feit dat ten aanzien van [X.]enkele omstandigheden aan de orde zijn die een indicatie kunnen vormen voor een tweede kans (kleine hoeveelheid hennepplanten, geen historie van overlast naar derden, gezin met kinderen) brengt niet mee dat WonenBreburg een tweede kans moet verlenen c.q. dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt of dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof tekent hier ook bij aan dat andere indicaties voor een tweede kans, zoals geformuleerd in het Uitvoeringsplan, in het geval van [X.]niet aanwezig zijn (aanwijzingen voor overmacht of pressie van buitenaf, meervoudige problematiek in het gezin). [X.]heeft vrijwillig de sleutel van haar berging aan [Y.] ter beschikking gesteld en – zoals WonenBreburg terecht opmerkt – kennelijk ook (de sleutel van) haar woning, aangezien de politie [Y.] in de woning aantrof terwijl [X.]niet aanwezig was.
4.7.4. WonenBreburg heeft zich voorts beroepen op de door haar beoogde precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het hof acht ook dit een argument dat ten gunste van WonenBreburg gewicht in de schaal legt. Het geven van een tweede kans bij overtreding van het verbod om in een huurwoning bedrijfsmatig hennep te kweken zou aan anderen, die overwegen tot kweek van hennep over te gaan, de indruk kunnen geven dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".
WonenBreburg heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat die indruk niet ontstaat bij haar huurders.
4.8. Het hof komt alle omstandigheden afwegende, anders dan de kantonrechter, tot de conclusie dat de tekortkoming niet zodanig gericht is dat ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Evenmin acht het hof ontbinding en ontruiming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit brengt mee dat het hof het vonnis van de kantonrechter, waarin de vorderingen van WonenBreburg zijn afgewezen, zal vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen op de na te melden wijze toewijzen.
4.13. [X.]heeft verzocht om, indien de vorderingen van WonenBreburg worden toegewezen, de ontruimingstermijn niet – zoals gevorderd – te stellen op acht dagen maar op drie maanden. WonenBreburg heeft bij repliek meegedeeld geen bezwaar te hebben tegen een ontruimingstermijn van drie maanden. Het hof zal de ontruimingstermijn daarom op drie maanden stellen.
4.14. [X.]wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en van de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de rechtbank Breda, Team kanton Tilburg, onder nummer 620026 CV EXPL 10-8204 tussen partijen gewezen vonnis van 23 februari 2011 en, opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de tussen WonenBreburg en [X.] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning [perceel] te [plaatsnaam];
- veroordeelt [X.]het gehuurde binnen drie maanden na betekening van dit arrest te ontruimen met alle personen en goederen die zich op of in het gehuurde bevinden en om het gehuurde in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
- veroordeelt [X.]in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van WonenBreburg tot op heden begroot op € 90,90 aan dagvaardingskosten, € 298,-- aan vast recht en € 400,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [X.]in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van WonenBreburg tot op heden begroot op € 99,14 aan dagvaardingskosten, € 649,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2011.