Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Eerste meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00445
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
X,
gevestigd te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 juni 2011, nummer AWB 10/5194 in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar
betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, A-straat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 194.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren tegen de waarde en de aanslag ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 298.
Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 91.500, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 298 te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 874.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.5. De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 23 januari 2011 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.7. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.8. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid. Zij is opgericht op 00-00-0000. De activiteit van belanghebbende is gericht op het beoefenen van de paardensport.
2.2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een stuk grond met een totale oppervlakte van 13.870 m2. Op deze grond staat een buitenbak (oppervlakte 1.600 m2) alsmede een kantine (oppervlakte 69 m2) met een overkapping/luifel.
2.3. De onroerende zaak is aanvankelijk als volgt getaxeerd:
Soort onderdeelBouwjaarGroottePrijs per eenheidWaarde onderdeel211A - Grond bij niet-woning4298 m2à € 28€ 121.3442120 - Extra grond19989572 m2à € 3€ 28.716418A - Buitenbak 19981600 m2à € 11€ 18.0003060 - Kantine198569 m2à € 360€ 24.8403650 - Overkapping/luifel niet-woning20041à € 1.500€ 1.500Vastgestelde waarde:€ 194.000
2.4. Op 24 februari 2011 is de onroerende zaak opnieuw getaxeerd door A, WOZ-taxateur. De onroerende zaak is getaxeerd op € 210.000. In deze taxatie is de in 2.3. vermelde tabel opgenomen. Voorts is opgemerkt dat de extra grond tegen een te lage waarde in aanmerking is genomen. Volgens de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten van 8 juni 2009 zou de grond een waarde hebben van € 4,70 per m2. De taxateur berekent aldus een waarde van € 210.672. De kantine is gewaardeerd door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij is uitgegaan van een huur van € 40 per m2 en een kapitalisatiefactor 9.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
Is de waarde bij de beschikking terecht vastgesteld op € 194.000? Deze vraag spitst zich toe op de volgende deelvragen:
a. dient de totale grond van het perceel tegen agrarische waarde in aanmerking te worden genomen of dient rekening te worden gehouden met het feit dat er sprake is van een "bouwblok"?
b. voor welke waarde moet de kantine in aanmerking worden genomen?
De Heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaak ten minste € 194.000 bedraagt. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 79.500.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hieraan nog het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende
De door de taxateur genoemde vergelijkingspanden betreffen verkooptransacties respectievelijk huurtransacties die te ver van de peildatum afliggen. Reeds om die reden kunnen deze objecten niet als vergelijkingspand dienen. Ook overigens acht ik de panden niet vergelijkbaar. De voetbalkantine op het dichtbij gelegen terrein is wel vergelijkbaar. De waarde van de kantine dient te worden gesteld op € 13.000.
In het huurcontract staat beschreven dat er geen vast bouwwerk mag worden geplaatst. In de Taxatiewijzer Sport staat aangegeven dat er 2,5 x het bebouwingsoppervlak dient te worden genomen. In de Taxatiewijzer Agrarisch staat dit niet beschreven.
De Heffingsambtenaar
De WOZ waarde is vastgesteld op basis van de Taxatiewijzer Agrarisch. Bij nader inzien zou toepassing van de Taxatiewijzer Sport beter zijn. Dit zou niet leiden tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde.
In de vernieuwde taxatie is de grondwaarde als volgt berekend. De gebouwgebonden grond is vastgesteld op 300 m2. Dat is de oppervlakte van de kantine met de luifel (120 m2) maal de factor 2,5 à € 120 per m2. In feite zou ook het verharde parkeerterrein van bijna 3.000 m2 als gebouwgebonden grond in aanmerking moeten worden genomen, doch dan zou de waarde aanmerkelijk boven de getaxeerde waarde uitkomen. De overige grond (13.570 m2) is gewaardeerd tegen de prijs uit de agrarische taxatiewijzer (€ 4,70) maal factor 2.
De Rechtbank heeft een grondprijs van € 4,70 per m2 gehanteerd voor het gehele object. Hierbij miskent de Rechtbank dat er sprake is van een bouwblok.
De stelling omtrent de proceskostenvergoeding trek ik, gelet op het arrest Hoge Raad 7 oktober 2011, nr. 10/05199 (LJN: BT6841), in.
3.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep van belanghebbende. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde op € 79.500.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.3. Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
4.4. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door het overleggen van de onder 2.3 en 2.4 bedoelde taxatierapporten. Tevens heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de Taxatiewijzer Agrarisch en de Taxatiewijzer Sport.
4.5. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak € 194.000 bedraagt en overweegt daartoe als volgt.
4.6. Het onderhavige object heeft zowel kenmerken van agrarisch gebruik als kenmerken van sportgebruik. In de Taxatiewijzer Sport heeft het Hof geen aanknopingspunten kunnen vinden voor een waardering van de onroerende zaak. Daarentegen worden in de Taxatiewijzer Agrarisch aanwijzingen gegeven voor de waardering van maneges. Nu het gebruik van de onroerende zaak met dat van maneges is te vergelijken, ligt het daarom voor de hand om de Taxatiewijzer Agrarisch in deze als leidraad te nemen. Daaraan doet niet af, dat in deze taxatiewijzer geen aanwijzingen zijn opgenomen voor de waardering van de opstal.
4.7. De Rechtbank heeft de grond in aanmerking genomen tegen een waarde van € 4,70 per m2. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel dat de Rechtbank hierbij heeft miskend dat op een deel van het perceel een bouwblok rust. Het Hof is van oordeel dat de gebouwgebonden grond in aanmerking kan worden genomen volgens de hierna opgenomen in de Taxatiewijzer Agrarisch opgenomen grondstaffel. Het Hof is het met de Heffingsambtenaar eens dat het ten behoeve van het parkeren van de auto's met de paardenaanhangwagens verharde parkeerterrein tot de gebouwgebonden grond dient te worden gerekend. Belanghebbende heeft dit ter zitting niet weersproken. In bijlage 4 bij deze Taxatiewijzer is de volgende grondwaardestaffel voor een bouwblok zonder woning opgenomen:
Kavel grootteVantot en metprijs per m20400€ 67,004011000€ 30,5010014500€ 23,0045017500€ 13,5075019999999€ 8,00
Het Hof berekent de gebouwgebonden grond, rekening houdend met de omvang van de kantine, de buitenbak en het verharde parkeerterrein op 3.000 m2. Op grond van de bovenstaande grondstaffel levert dit een waarde van de gebouwgebonden grond op van € 91.100. De resterende grond dient in aanmerking te worden genomen tegen de agrarische waarde van grasland, zijnde € 4,70 per m2. Dit levert een waarde van die resterende grond op van 10.870 x € 4,70 = € 51.089.
4.8. Belanghebbende die geen taxatierapport heeft ingebracht, heeft zich in haar incidentele hoger beroep op het standpunt gesteld dat de bepaling van de waarde van de onroerende zaak zoals in de uitspraak van de Rechtbank is vastgesteld als uitgangspunt dient te worden genomen, zij het dat de waarde van de kantine dient te worden gesteld op € 13.000. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen in 4.7 heeft belanghebbende de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk gemaakt.
4.9. Voor de waarde van de kantine heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar twee vergelijkingspanden, te weten een werkplaats/garage aan de B-straat 1 en een praktijkruimte aan de C-straat 1. Het Hof is van oordeel dat beide panden onvoldoende vergelijkbaar zijn met de kantine. Het gaat hier om gemetselde opstallen. De onderhavige kantine betreft een losse verplaatsbare unit. De levensduur van dergelijke units bedraagt ongeveer 30 jaar en de onderhavige units zijn in 1985 gemaakt en door belanghebbende in 2000 aangeschaft voor € 11.798. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de kantine niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal - gelet op bovenstaande feiten omtrent de aard van de kantine - de door belanghebbende ter zake verdedigde waarde van € 13.000 volgen.
4.10. Op grond van het onder 4.7 tot en met 4.9 overwogene en in aanmerking nemende de niet in geschil zijnde waarden van de buitenbak en de luifel, stelt het Hof de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak vast op € 174.000 (€ 91.100 + € 51.089 + € 13.000 + € 18.000 + € 1.500 = € 174.689 (afgerond € 174.000)).
Slotsom
4.11. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank (gedeeltelijk) dient te worden vernietigd. Het Hof zal de WOZ-waarde vaststellen op een bedrag van € 174.000.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- verkaart het incidentele hoger beroep ongegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het betreft de beslissing omtrent de vaststelling van de waarde en de dienovereenkomstige vermindering van de aanslag;
- vermindert de WOZ-beschikking naar een waarde van € 174.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig.
Aldus gedaan op 16 maart 2012 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, J.W.J. Huige en H.W.M. van Kesteren, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.