Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Vierde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00470
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Maastricht (hierna: de Rechtbank), naar partijen verzonden op 22 juni 2011, nummer
AWB 10/1081 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Stein,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 39 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 202.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 112.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 11 april 2012 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.5. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage, zijnde een luchtfoto van de onroerende zaak en de directe omgeving.
1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning met garage, berging en een tuin, gebouwd omstreeks het jaar 1963. De inhoud van de woning is circa 375m³ en de perceeloppervlakte bedraagt circa 391m².
2.2. De waarde van de onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2009 door de Heffingsambtenaar gewaardeerd op € 202.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar een tweetal tot de gedingstukken behorende matrices.
2.3. Op 20 juli 2010 heeft de heer B van C te D (hierna: de heer B) de onroerende zaak in opdracht van belanghebbende getaxeerd per waardepeildatum 1 januari 2009 op € 172.000. Van deze taxatie is een rapport opgemaakt dat tot de gedingstukken behoort.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 juist heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 170.000.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de waarde van € 170.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.2.1. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op twee matrices. In deze matrices zijn opgenomen de opbrengsten behaald bij verkoop van een zestal met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentieobjecten). De eerste matrix bevat referentieobjecten uit de woonkern Y. De tweede matrix bevat referentieobjecten uit de woonkernen E en F. De matrices zijn voorzien van beeldmateriaal van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Van de onderhavige onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar geen beeldmateriaal overgelegd.
4.2.2. Belanghebbende stelt primair dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten en subsidiair dat met de verschillen in ligging, onderhoudstoestand en perceeloppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Daarbij stelt belanghebbende dat de referentieobjecten beter gelegen zijn, in een betere bouwtechnische staat verkeren en meer bijgebouwen en/of een grotere perceeloppervlakte hebben. Belanghebbende stelt voorts dat de onderhavige onroerende zaak niet over dakisolatie beschikt en scheurvorming vertoont. Belanghebbende heeft daarmee gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op de verweerder de last aannemelijk te maken dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, BNB 2000, 195).
4.2.3. De Heffingsambtenaar stelt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar voert daartoe aan dat niet vereist is dat sprake is van (vrijwel) identieke woningen. Hij stelt voorts, dat de onderlinge verschillen zo gering zijn, dat een correctie op de verkoopwaarde van de referentieobjecten niet nodig is om tot de waarde van de onderhavige onroerende zaak te komen. De Heffingsambtenaar wijst daarbij op het feit dat alle referentieobjecten inpandig zijn opgenomen en op het feit dat de percelen van de referentieobjecten gewaardeerd zijn volgens een grondstaffel.
4.2.4. Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrices onvoldoende basis vormen om de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde te rechtvaardigen. De matrices geven onvoldoende weer of en zo ja, op welke wijze, rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
De matrix met verkoopgegevens van referentieobjecten in de woonkernen E en F laat het Hof buiten beschouwing. Niet gesteld kan worden dat de objectkenmerken van deze referentieobjecten zodanig vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, dat aan deze verkoopgegevens meer waarde wordt gehecht dan aan de verkoopgegevens van woningen in woonkern Y. Het Hof is van oordeel dat er voldoende verkoopgegevens uit Y voorhanden zijn om tot een redelijke waardering te komen.
4.2.5. De matrix met verkoopgegevens van woningen in de woonkern Y kan evenmin dienen als basis voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak. Met de Heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, echter, tegenover hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de onderlinge verschillen, heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat deze zodanig klein zijn dat een correctie op de verkoopprijzen van de referentieobjecten overbodig is om tot de juiste waardering van de onroerende zaak te komen. Uit de objectgegevens van de matrix en de daarbij gevoegde foto's van de Heffingsambtenaar alsmede uit de foto's en de overige gegevens uit het taxatierapport van de heer B blijkt dat de ligging, het bouwjaar en/of de uitstraling van de onroerende zaak en de referentieobjecten niet identiek zijn of althans niet zodanig identiek zijn dat met de verschillen bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening hoeft te worden gehouden.
4.3.1. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn stelling, dat de waarde van de onroerende zaak op € 170.000 dient te worden vastgesteld, een taxatierapport ingebracht van de heer B. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 172.000. Uit de bij het rapport gevoegde matrix blijkt vervolgens een waarde van € 170.000, gelijk aan de waarde die belanghebbende verdedigt. De matrix bevat verkoopgegevens van drie, naar belanghebbende verdedigt beter vergelijkbare woningen in Y.
4.3.2. De Heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van voornoemd rapport in twijfel getrokken. Daartoe heeft hij gewezen op het feit dat de betreffende taxateur in D is gevestigd, dat in het rapport geen melding is gemaakt van inpandige opname en dat afwijkende, mogelijk onjuiste, inhoudsmaten zijn opgenomen.
4.3.3. Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van de heer B niet kan dienen als grondslag voor de door belanghebbende verdedigde waarde. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objectkenmerken in dat taxatierapport de juiste zijn en in de plaats moeten worden gesteld van de objectkenmerken zoals deze door de Heffingsambtenaar zijn vastgesteld. De in het taxatierapport van de heer B genoemde gegevens zijn immers afkomstig van de verkopend makelaar en niet van een onafhankelijke en openbare bron, zoals het Kadaster. Gelet hierop acht het Hof gegronde redenen aanwezig om aan de juistheid van het rapport van belanghebbende te twijfelen.
4.4. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 180.000.
4.5. Voorts heeft belanghebbende een afschrift van de WOZ-beschikking van de naastgelegen woning, A-straat 41 te Y (hierna: de buurwoning), overgelegd. De buurwoning vormt samen met de onderhavige onroerende zaak een twee-onder-één-kapwoning. Belanghebbende voert aan dat de woningen nagenoeg identiek zijn. De WOZ-waarde van de buurwoning is vastgesteld op € 189.000. Het Hof begrijpt een en ander als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar opgemerkt dat de buurwoning lager is gewaardeerd omdat bij inpandige opname scheurvorming en vochtoverlast is geconstateerd. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat de onroerende zaak ook scheurvorming heeft en geen dakisolatie. Die constateringen brengen mee dat geen sprake is van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld. Om die reden faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel.
Slotsom
4.6. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.7. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 112 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.8. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.9. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x
€ 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is
€ 874 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, respectievelijk op 2 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 874 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof, vermeerderd met het bedrag van
€ 327,25 inzake het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, derhalve op totaal € 2.075,25.
4.10. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat het gewicht van de zaak op factor 0,25 doch ten hoogste op 0,5 gesteld moet worden. De Heffingsambtenaar voert hiertoe aan dat de gemachtigde van belanghebbende meer soortgelijke procedures voert, dat het opstellen van de gedingstukken bestaat uit knip- en plakwerk en dat volstaan had kunnen worden met een beroepschrift in hoger beroep van meer beperkte omvang. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar hierin niet. Voor zover de stellingen van de Heffingsambtenaar al juist zouden zijn, dan regarderen zij in ieder geval niet het gewicht van een zaak.
4.11. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de kosten van het taxatierapport niet dan wel voor een beperkt deel voor vergoeding in aanmerking komen. De Heffingsambtenaar voert daartoe aan dat de taxatiewerkzaamheden van de heer B in wezen onderdeel uitmaken van de totale dienstverlening door de gemachtigde. De kosten voor taxatie moeten daarom geacht worden in de vergoeding voor rechtsbijstand te zijn inbegrepen, aldus de Heffingsambtenaar. Voor zover de kosten wel separaat voor vergoeding in aanmerking komen, is de Heffingsambtenaar van mening dat deze onvoldoende zijn onderbouwd en dat geen factuur is overgelegd, respectievelijk dat niet aannemelijk is gemaakt dat de kosten in rekening worden gebracht. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar hierin niet. Het taxatierapport is opgesteld door de heer B, gediplomeerd taxateur. Het gegeven dat (nog) geen factuur is overgelegd doet aan het recht tot de vergoeding van de proceskosten niet af (vergelijk het arrest van de Hoge Raad inzake "no-cure-no-pay", 7 oktober 2011, nr. 10/05199, BNB 2011/281). Het Hof acht aannemelijk dat de taxateur zijn kosten bij belanghebbende, uiterlijk bij het afronden van de procedure, in rekening zal brengen.
Voorts doet de omstandigheid, dat de heer B verbonden is aan een organisatie die, meer of minder nauw, met de onderneming van de gemachtigde is verbonden, niet af aan het feit, dat de dienstverlening door de heer B voor vergoeding in aanmerking komt op grond van het bepaalde in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
De Heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken verklaard dat alsdan een tijdsduur voor de totale taxatie van 4 uur redelijk is. Uitgaande van het Besluit tarieven in strafzaken, waarnaar het Besluit proceskosten bestuursrecht verwijst, geldt een uurtarief van € 81,23. Aldus komt de vergoeding voor het taxatierapport uit op een bedrag van € 324,92. De omstandigheid, dat anderen voor een lagere prijs een dergelijke taxatie (kunnen) verrichten, doet daaraan niet af. Het Hof acht het verschil van het op basis van de door de Heffingsambtenaar gestelde 4 uur berekende bedrag van € 324,92 en de kosten van het taxatierapport van € 327,25 dermate klein, dat het Hof aan dit verschil voorbij gaat. Hetgeen de Heffingsambtenaar voor het overige heeft aangevoerd brengt hierin geen verandering.
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- vermindert de beschikking tot een waarde van € 180.000 en gelast dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd;
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 153 vergoedt; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.075,25.
Aldus gedaan op 25 mei 2012 door J. Swinkels, voorzitter, P.A.G.M. Cools en A.L. Mertens, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht
verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.