Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.100.235/01
arrest van 4 december 2012
in de zaak van
Tiwos, Tilburgse Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
tegen:
1. [Geintimeerde sub 1.],
2. [Geintimeerde sub 2.],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.A.P. van Haperen,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 december 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, team kanton Tilburg gewezen vonnis van 16 november 2011 tussen appellante - Tiwos - als eiseres en geïntimeerden - [geïntimeerden] - als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 662263 CV EXPL 11-4417)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Tiwos is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft Tiwos onder overlegging van twee producties algemene grieven en negen afzonderlijke grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van haar vorderingen.
2.2 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] onder overlegging van een productie de grieven bestreden.
2.3 Tiwos heeft onder overlegging van een productie (nr. 3) een akte genomen en [geïntimeerden] een antwoordakte.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. Met deze grieven legt Tiwos het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [geïntimeerden] huren met ingang van 31 juli 2007 van Tiwos de woning aan de [woonadres] te [woonplaats]. Partijen hebben daartoe een schriftelijke huurovereenkomst gesloten waarop de Algemene Voorwaarden van Tiwos van toepassing zijn. Hierin zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
5.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
5.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouding bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming (…) gebruiken en deze bestemming niet wijzigen (…).
5.7 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
b) Op 12 oktober 2010 heeft de politie in de woning 12 gram gedroogde hennep(toppen) en acht (jonge) hennepplanten aangetroffen. In de berging bij de woning heeft de politie een (volwassen) hennepplant, drie armaturen, drie transformatoren, een afzuiger, een filter, een ventilator en een kachel aangetroffen. De 12 gram gedroogde henneptoppen waren afkomstig van de volwassen hennepplant.
c) In de rapportage van de politie is vermeld dat de stroomvoorziening via de meter liep en dat er geen sprake was van diefstal van elektriciteit; wel was de zekering in de meterkast verzwaard van 35 ampère naar 50 ampère. Verder is daarin vermeld dat in de kwekerij zelf [in de berging] wel sprake was van gevaarzetting in de vorm van lampen en transformatoren op hout bevestigd en diverse open aansluitingen en een ondeugdelijk stopcontact.
d) De politie heeft Tiwos van een en ander op de hoogte gesteld.
e) Bij brief van 12 oktober 2010 heeft Tiwos aan [geïntimeerden] te kennen gegeven een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te zullen starten en hen in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf te beëindigen. Van deze gelegenheid hebben [geïntimeerden] geen gebruik gemaakt, waarop Tiwos de onderhavige procedure heeft geëntameerd.
4.3 In deze procedure stelt Tiwos dat de inrichting van hennepkwekerij in het gehuurde in strijd is het bepaalde in de artikel 7:213 BW Pro en 7:214 BW en in strijd met de voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, met name de hiervoor aangehaalde bepalingen. Op grond daarvan vordert Tiwos, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [geïntimeerden] hebben hiertegen aangevoerd dat geen sprake is van bedrijfsmatige teelt, dat de hennep alleen bedoeld was voor eigen gebruik en wel met medicinale doeleinden, dat zij er niet van op de hoogte waren dat de zekering was verzwaard en dat alles bij elkaar geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat het woonbelang van hun gezin zwaarder dient te wegen dan het belang van Tiwos bij ontruiming.
4.4 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, zodat een tekortkoming van [geïntimeerden] door te handelen in strijd met het verbod om de bestemming van de woning te wijzigen, evenmin is komen vast te staan (r.o. 3.9). De kantonrechter sluit niet uit dat de verzwaarde zekering al in de woning aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst (r.o. 3.7). In de ondeugdelijke elektrische inrichting in de berging ziet de kantonrechter vanwege de gevaarzetting ervan wel een tekortkoming, maar gelet op de zeer geringe omvang daarvan rechtvaardigt deze naar het oordeel van de kantonrechter niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De belangen van [geïntimeerden] zouden in dat geval naar het oordeel van de kantonrechter volledig worden miskend (r.o. 3.14). De vorderingen van Tiwos zijn daarom afgewezen.
4.5 Het hof stelt vast dat de discussie tussen partijen en de beoordeling van de vordering door de kantonrechter zich heeft geconcentreerd op de vraag of sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige teelt en op de maatstaf die moet worden aangelegd bij de beantwoording van die vraag. Naar het oordeel van het hof dienen de relevante wettelijke bepalingen en de huurovereenkomst zoals die tussen partijen geldt, tot uitgangspunt genomen te worden. In het bijzonder acht het hof hiervan van belang dat in artikel 5.7 van de Algemene Voorwaarden is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Deze bepaling verbiedt zonder meer iedere hennepteelt en niet alleen beroeps- of bedrijfsmatige teelt, zodat voor de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] hebben gehandeld in strijd met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet van belang is of de teelt in dit geval een bedrijfsmatig karakter had. [geïntimeerden] hebben in het gehuurde hennep geteeld en dat is onmiskenbaar in strijd met de huurovereenkomst.
4.6 [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat voor privégebruik een aantal van vijf hennepplanten wordt gedoogd. Volgens hen is niet meer vast te stellen hoeveel van de acht jonge plantjes vrouwelijk waren (wat voor de productie van hennep relevant is), zodat ook niet vaststaat dat het aantal van vijf - vrouwelijke - planten is overschreden. Dit argument kan [geïntimeerden] niet baten aangezien het voorhanden hebben van meer dan vijf hennepplanten strafrechtelijk niet is toegestaan en niet wordt gedoogd. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen mannelijke en vrouwelijke hennepplanten. Hetgeen in dit geval door de politie is aangetroffen (12 gram gedroogde hennep, een volwassen plant, acht jonge plantjes en de nodige apparatuur), valt in ieder geval niet binnen de grenzen van wat strafrechtelijk wordt gedoogd zodat aan die beleidslijn voor [geïntimeerden] reeds om deze reden geen argument is te ontlenen. De aangetroffen hennep, planten en apparatuur zijn door de politie overigens ook vernietigd. Het argument van [geïntimeerden] dat zij dachten dat zij ervan uit konden gaan dat zij de aangetroffen planten voorhanden mochten hebben omdat naast de volwassen plant alleen acht kleine planten in een soort proefopstelling aanwezig waren kan [geïntimeerden] om dezelfde redenen niet baten. Bovendien is thans algemeen bekend dat verhuurders en met name woningcorporaties op dit terrein een zeer strikt beleid voeren en hun huurders daadwerkelijk aan het verbod op hennepteelt houden. De risico’s van het desondanks overgaan tot enige vorm van hennepteelt mogen daarom eveneens bekend verondersteld worden.
4.7 Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof levert hetgeen de politie heeft aangetroffen aan hennep, planten en apparatuur in de woning en de berging en aan (elektrische) inrichting van die berging aan de zijde van [geïntimeerden] een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, in het bijzonder de hiervoor aangehaalde bepalingen 5.3, 5.4 en 5.7, terwijl hierin tevens een handelen in strijd met artikel 7:213 BW Pro en 7:214 BW is gelegen. De aanwezigheid van de verzwaarde zekering, waarvan [geïntimeerden] naar eigen zeggen niet kunnen aantonen dat zij die niet hebben vervangen (mva punt 44), en de ondeugdelijke elektrische installatie in de berging vormen overigens eveneens tekortkomingen van de kant van [geïntimeerden], waar Tiwos vanwege het veiligheidsrisico ervan terecht tegen opkomt. Hetgeen [geïntimeerden] in dit verband naar voren hebben gebracht rechtvaardigt naar het oordeel van het hof niet een beroep op de uitzondering aan het slot van artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
4.8 [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de hennep voor medicinale doeleinden was bestemd. Ook wanneer dat het geval zou zijn (uit de door [geïntimeerden] overgelegde producties kan dat niet zonder meer worden afgeleid), leidt dat niet tot een ander oordeel. De eerder genoemde bepalingen maken immers geen uitzondering voor hennepkweek voor medicinale doeleinden of welke andere doeleinden dan ook. Wanneer [geïntimeerden] van mening zijn dat de gezondheidstoestand van [geïntimeerden] gebaat is bij het gebruik van hennep, is dat nog geen reden om zonder meer in het gehuurde tot hennepteelt over te gaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] zich op enig moment tot Tiwos hebben gewend om met dit argument een ontheffing van het verbod op hennepteelt te krijgen, nog afgezien van de mogelijkheden die er zijn om, al dan niet voor het door [geïntimeerden] gestelde doel, zonder eigen teelt hennep te verkrijgen.
4.9 Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [geïntimeerden] op in de nakoming van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Voor deze situatie hebben [geïntimeerden] betoogd dat hun (woon)belang zich tegen toewijzing van deze vorderingen. Het hof kan zich in dit standpunt niet vinden. Wanneer de tekortkoming wordt afgezet tegen het gestelde (woon)belang moet worden vastgesteld dat dit belang aan de zijde van [geïntimeerden] en hun beide jonge kinderen weliswaar reëel is, maar niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen tegen te houden. Dat in geval van een ontruiming sprake zou zijn van een noodtoestand is onvoldoende aangetoond, terwijl evenmin als vaststaand kan worden aangenomen dat vervangende woonruimte voor [geïntimeerden] en hun gezin in [woonplaats] dan wel in een andere gemeente op geen enkele wijze beschikbaar is.
4.10 [geïntimeerden] hebben ten slotte nog aangevoerd, dat Tiwos hen strenger bejegent dan andere huurders die op hennepteelt zijn aangesproken. Hetgeen [geïntimeerden] in dit verband naar voren hebben gebracht betreft evenwel geen situaties die rechtsreeks vergelijkbaar zijn met de onderhavige. In ieder geval kan uit hetgeen [geïntimeerden] hierover hebben aangevoerd niet worden afgeleid dat Tiwos hen achterstelt bij andere huurders of in hennepzaken een onvoldoende consequent beleid voert. Zij hebben deze laatste stelling tegenover de betwisting daarvan door Tiwos in ieder geval onvoldoende onderbouwd, zodat deze stelling [geïntimeerden] evenmin kan baten. Ook overigens zijn het hof geen omstandigheden gebleken die aan ontbinding en ontruiming in de weg staan.
4.11 De conclusie van dit alles is dat het verweer van [geïntimeerden] tegen de vorderingen van Tiwos wordt verworpen zodat deze voor toewijzing in aanmerking komen. Het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd. De grieven van Tiwos behoeven bij deze stand van zaken geen afzonderlijke behandeling. Ook overigens zijn door [geïntimeerden] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat bewijslevering niet aan de orde komt.
4.12 In het petitum van de memorie van grieven is een ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het arrest opgenomen. Gelet op de gezinssituatie van [geïntimeerden] met twee jonge kinderen zal het hof deze termijn op twee maanden stellen. [geïntimeerden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen Tiwos en [geïntimeerden] bestaande huurovereenkomst betreffende de woning aan de [woonadres] te [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerden] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de woning aan de [woonadres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en al de personen die zijdens [geïntimeerden] in dit pand verblijven en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tiwos begroot op € 106,= aan vast recht, € 90,81 en op € 400,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 90,81 aan kosten dagvaarding, € 666,= aan vast recht en € 1.341,= aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 december 2012.