Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.115.692/01
arrest van 23 juli 2013
in de zaak van
1.Stichting Dierenthuis,
en
2.
Stichting Dierenthuis naar [plaatsnaam],
Stichting Dierenthuis naar [plaatsnaam],
beide gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer,
tegen
[geïntimeerde 1]
en
[geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,
op het bij exploot van dagvaarding van 30 maart 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ‘s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 4 januari 2012 tussen appellanten
– tezamen hierna “Dierenthuis c.s.” te noemen dan wel “Dierenthuis” (appelante sub 1) en “Dierenthuis naar [plaatsnaam]” (appellante sub 2) – als gedaagden en geïntimeerden – hierna “[geïntimeerden]” – als eisers.
– tezamen hierna “Dierenthuis c.s.” te noemen dan wel “Dierenthuis” (appelante sub 1) en “Dierenthuis naar [plaatsnaam]” (appellante sub 2) – als gedaagden en geïntimeerden – hierna “[geïntimeerden]” – als eisers.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 229836 / HA ZA 11-783)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Bij memorie van grieven met producties hebben Dierenthuis c.s. vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerden].
2.2.
Bij memorie van antwoord met producties hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden.
2.3.
Op verzoek van Dierenthuis c.s. heeft pleidooi plaatsgevonden ter zitting van 22 april 2013, waarbij de zaak van Dierenthuis c.s. is bepleit door mr. Nelemans voornoemd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en voor [geïntimeerden] door mr. Janssen voornoemd is gepleit.
2.4.
Vervolgens is uitspraak gevraagd.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
De in hoger beroep niet ter discussie gestelde in eerste aanleg vastgestelde feiten, de processtukken en het ter terechtzitting in hoger beroep besprokene in acht nemend, gaat het hof vooralsnog uit van de volgende feiten:
) [geïntimeerden] wonen aan [het adres] te [plaats]. Aan de overzijde van [het adres] (hierna “het perceel”) exploiteerde Dierenthuis sinds oktober 2007 een opvang van een groot aantal zieke katten en honden.
) Het gebruik van het perceel voor deze opvang van zieke katten en honden was in strijd met het ten aanzien van het perceel van kracht zijnde bestemmingsplan.
) Op 1 april 2009 heeft de door de Commissaris van de Koningin ingestelde Commissie van Goede Diensten Provincie Noord-Brabant in een rapport Dierenthuis geadviseerd op korte termijn te verhuizen (naar [plaats] en vervolgens) naar [plaats].
) Dierenthuis heeft de opvang verhuisd naar een andere locatie, zoals geadviseerd door voormelde commissie. Na november 2012 verbleven op het perceel geen dieren meer.
) Bij beschikking van 23 oktober 2009 heeft de gemeente [gemeente] (hierna “de gemeente”) een aanvankelijk vastgestelde WOZ-waarde van de woning van [geïntimeerden] na bezwaar van [geïntimeerden] tegen de hoogte met € 23.000,- verminderd. In de betreffende beslissing op genoemd bezwaar heeft de gemeente overwogen
“De taxateur heeft(hof: tijdens de opname op 3 juli 2009 in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift van [geïntimeerden])
(…) geconstateerd dat er bij het object een penetrante stank waarneembaar was, die afkomstig was van het tegenovergelegen pand van Dierenthuis. (…) betreft dit een uitzonderlijke situatie, waar (…)(hof: naar de mening van de gemeente)
wel rekening mee moet worden gehouden. Zeker omdat uw object zo dicht gelegen is bij de stichting. Daarom zal er een negatieve factor worden opgevoerd bij uw object. Op het moment dat Dierenthuis is vertrokken, zal deze factor weer worden verwijderd.”
“De taxateur heeft(hof: tijdens de opname op 3 juli 2009 in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift van [geïntimeerden])
(…) geconstateerd dat er bij het object een penetrante stank waarneembaar was, die afkomstig was van het tegenovergelegen pand van Dierenthuis. (…) betreft dit een uitzonderlijke situatie, waar (…)(hof: naar de mening van de gemeente)
wel rekening mee moet worden gehouden. Zeker omdat uw object zo dicht gelegen is bij de stichting. Daarom zal er een negatieve factor worden opgevoerd bij uw object. Op het moment dat Dierenthuis is vertrokken, zal deze factor weer worden verwijderd.”
) De (eveneens in de procedure in eerste aanleg gedaagde) besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beheer- en Exploitatiemaatschappij Winterstad B.V. (hierna “Winterstad”) is van 1 oktober 2007 tot 2 februari 2011 eigenaar geweest van het perceel en heeft het perceel in deze periode verhuurd aan Dierenthuis.
) Bij brief van 24 november 2010 heeft de gemeente aan Winterstad bekend gemaakt dat zij voornemens was aan Winterstad een last onder dwangsom op te leggen. Bij brief van 29 december 2010 heeft de gemeente aan Winterstad een last onder dwangsom opgelegd om vóór 15 februari 2011 ervoor zorg te dragen dat het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van het perceel beëindigd werd.
) Bij brief van 24 november 2010 heeft Winterstad Dierenthuis meegedeeld dat zij op korte termijn tot beëindiging van de huurovereenkomst wenste te komen en Dierenthuis verzocht haar mee te delen op welke termijn zij het perceel zou gaan verlaten. In een door Winterstad geëntameerde procedure bij de kantonrechter is de huurovereenkomst tussen Winterstad en Dierenthuis bij verstekvonnis van 26 januari 2011 ontbonden en is Dierenthuis veroordeeld om het perceel te ontruimen.
) Op 2 februari 2011 heeft Winterstad het perceel verkocht en geleverd aan Dierenthuis. Omtrent de betaling van de koopsom is in de akte van levering het volgende opgenomen:
“De koopprijs van het verkochte bedraagt: achthonderdduizend euro (EUR 800.000,00) welk bedrag door koper aan verkoper heden moet worden voldaan. Verkoper doet bij deze afstand van voormelde vordering wegens de betaling van de koopprijs om baat in die zin, dat koper per heden erkent aan verkoper schuldig te zijn uit hoofde van geldlening een bedrag groot achthonderdduizend euro (EUR 800.000,00) zodat de koopprijs als zodanig is voldaan, waarvoor kwijting bij deze. De voorwaarden waaronder deze lening geschiedt zijn/worden vastgelegd in een onderhandse akte.”
“De koopprijs van het verkochte bedraagt: achthonderdduizend euro (EUR 800.000,00) welk bedrag door koper aan verkoper heden moet worden voldaan. Verkoper doet bij deze afstand van voormelde vordering wegens de betaling van de koopprijs om baat in die zin, dat koper per heden erkent aan verkoper schuldig te zijn uit hoofde van geldlening een bedrag groot achthonderdduizend euro (EUR 800.000,00) zodat de koopprijs als zodanig is voldaan, waarvoor kwijting bij deze. De voorwaarden waaronder deze lening geschiedt zijn/worden vastgelegd in een onderhandse akte.”
) Bij onderhandse akte van 31 januari 2011 heeft Winterstad zich bereid verklaard de koopsom aan Dierenthuis te lenen voor het geval de financiering door een zekere [naam] (hierna “[naam]”) op 2 februari 2011 (de dag van de levering) nog niet definitief zou zijn, uitsluitend onder de voorwaarde dat Dierenthuis de koopsom binnen één week zou voldoen en anders onvoorwaardelijk zou meewerken aan de vestiging van een recht van eerste hypotheek ten behoeve van Winterstad.
) Bij akte van 3 februari 2011 is een recht van eerste hypotheek gevestigd op het perceel ten behoeve van [naam]. In de akte is tevens vermeld dat Dierenthuis een bedrag van
€ 850.000,- erkent schuldig te zijn aan [naam] uit hoofde van geldlening.
€ 850.000,- erkent schuldig te zijn aan [naam] uit hoofde van geldlening.
) Op 8 februari 2011 heeft Dierenthuis het perceel verkocht en geleverd aan Dierenthuis naar [plaatsnaam] voor een koopsom van € 800.000,-. De koopsom is voldaan door overname van de hypotheekschuld aan [naam].
4.2.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg – kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang – gevorderd:
) een verklaring van recht dat de rechtshandeling tussen Dierenthuis en Dierenthuis naar [plaatsnaam], waarbij Dierenthuis naar [plaatsnaam] op 8 februari 2011 het perceel heeft gekocht van Dierenthuis, nietig is;
) een verklaring van recht dat de rechtshandeling tussen Dierenthuis en [naam], waarbij Dierenthuis op 2 (het hof leest “3”) februari 2011 een recht van hypotheek in eerste verband heeft gevestigd ten gunste van [naam], nietig is;
) (hoofdelijke) veroordeling van Dierenthuis c.s. tot betaling van vergoeding van de door [geïntimeerden] geleden schade door verminderd woongenot en (hoofdelijke) veroordeling van Dierenthuis c.s. tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
hebben ter onderbouwing van deze vorderingen gesteld – kort gezegd – dat de exploitatie van het perceel, zoals hierboven omschreven tot overlast heeft geleid en [geïntimeerden] in hun positie als schuldeiser zijn benadeeld door de onder 4.2. a) genoemde rechtshandelingen, waardoor zij schade hebben geleden.
hebben ter onderbouwing van deze vorderingen gesteld – kort gezegd – dat de exploitatie van het perceel, zoals hierboven omschreven tot overlast heeft geleid en [geïntimeerden] in hun positie als schuldeiser zijn benadeeld door de onder 4.2. a) genoemde rechtshandelingen, waardoor zij schade hebben geleden.
4.3.
Dierenthuis c.s. hebben in eerste aanleg de vorderingen van [geïntimeerden] gemotiveerd weersproken.
4.4.
De rechtbank heeft – kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang – de rechtshandeling van 8 februari 2011 tussen Dierenthuis en Dierenthuis naar [plaatsnaam], waarbij Dierenthuis naar [plaatsnaam] van Dierenthuis het perceel heeft gekocht vernietigd (de hierboven onder 4.2. a) weergegeven vordering aldus lezend dat vernietiging was gevorderd), Dierenthuis veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 8.770,- aan vergoeding voor materiële en immateriële schade als gevolg van verminderd woongenot, de proceskosten tussen partijen gecompenseerd en voormelde overige vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen.
4.5.
Dierenthuis c.s. kunnen zich met deze uitspraak van de rechtbank niet verenigen en zijn hiervan in hoger beroep gekomen. De grieven richten zich tegen voormelde vernietiging van genoemde rechtshandeling van 8 februari 2011 (eerste grief) en voormelde veroordeling tot betaling van schadevergoeding (tweede tot en met vierde grief).
4.6.
[geïntimeerden] hebben hierop gemotiveerd verweer gevoerd.
4.7.
Bij het pleidooi in hoger beroep heeft het hof aan Dierenthuis c.s. meegedeeld niet te beschikken over de bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg overgelegde producties. Voorts is productie 7 bij de memorie van grieven incompleet. Van de zijde van Dierenthuis c.s. is bij genoemde gelegenheid toegezegd deze stukken alsnog toe te zenden. Het hof heeft deze echter tot op heden niet ontvangen. De zaak zal naar de rol worden verwezen, teneinde Dierenthuis c.s. in de gelegenheid te stellen bedoelde stukken alsnog aan het hof over te leggen. Aangezien deze stukken deel uitmaken van het procesdossier van de eerste aanleg, mogen [geïntimeerden] met deze stukken bekend worden geacht.
4.8.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden
5.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 6 augustus 2013 voor akte aan de zijde van Dierenthuis c.s., uitsluitend voor de hierboven onder 4.7 vermelde doeleinden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.A.M. van Schaik-Veltman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M. Breur en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2013.