Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00071
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Asten,hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
de heer [belanghebbende],wonende te [woonplaats], hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 17 december 2012, nummer AWB 11/4259, in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar,
inzake de hierna te vermelden beschikkingen en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, [a-straat] 33 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 791.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar een beschikking afgegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op € 761.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2011 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking.
1.2.
Nadat tegen beide beschikkingen en aanslagen bij de Heffingsambtenaar bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren tegen de waardes ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de primaire besluiten herroepen en de waarde van de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2009 bepaald op € 650.000 en voor de waardepeildatum 1 januari 2010 op € 630.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 874 en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 41 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 12 juni 2013 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote en zijn gemachtigde de heer [A], advocaat te [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C].
1.7.
Het Hof heeft het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak omvat zowel het adres [a-straat] 33 als [a-straat] 44 te [woonplaats]. Het betreft oorspronkelijk een pluimveebedrijf met woning met inpandige garage. De inhoud van de woning bedraagt 690 m3. De onroerende zaak heeft een totale kaveloppervlakte van 15.795 m2. Naast de woning omvat de onroerende zaak een vrijstaande garage met overkapping, pluimveestallen en een werktuigenberging/ wagenloods.
2.2.
Bij beschikkingen van 30 september 2011 is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 791.000 (waardepeildatum 1 januari 2009) respectievelijk € 761.000 (waardepeildatum 1 januari 2010).
2.3.
De onder 2.2 vermelde waardes zijn neergelegd in een taxatierapport van 27 augustus 2012 van [D], Register Taxateur WOZ. De opname heeft plaatsgevonden op 3 maart 2011. De taxateur heeft gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen, uitgegeven door het WOZ-datacenter.
2.4.
Op 25 september 2012 heeft [C], gediplomeerd WOZ taxateur, verbonden aan [E], de onroerende zaak getaxeerd op € 821.000 (waardepeildatum 1 januari 2009) respectievelijk € 812.000 (waardepeildatum 1 januari 2010). Ook deze taxateur heeft gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen alsmede van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten.
2.5.
Volgens het geldende bestemmingsplan is de bestemming van de onroerende zaak agrarisch. Een deel van het perceel is aangeduid als agrarisch bouwblok met de aanduiding “ivh” (intensieve veehouderij). De woning mag enkel als bedrijfswoning worden aangewend. In het Reconstructieplan is de bedrijfslocatie opgenomen in een extensiveringsgebied.
2.6.
Belanghebbende is reeds enige jaren gestopt met de pluimveehouderij.
2.7.
Bij brief van 26 november 2010 wordt de intrekking van de milieuvergunning door het college van burgemeester en wethouders aangekondigd. Deze brief luidt – voor zover van belang – als volgt:
“
Beoordeling
Beoordeling
Van de locatie, gelegen aan de [a-straat] 33, waarvan u eigenaar bent, hebben wij op basis van onze dossierinformatie en gegevens van de Dienst Regelingen vastgesteld dat er vanaf 2007 minimaal 3 jaar geen dieren bedrijfsmatig worden gehouden conform de vigerende milieuvergunning. Dit is ook vastgesteld door onze toezichthouder, (…), tijdens een bezoek aan uw bedrijf op 15 juni 2010.
Voor de locatie [a-straat] 33 hebben wij op 22 juli 1999 een milieuvergunning verleend voor het houden van 10190 ouderdieren legrassen en 3 paarden.
Gang van zaken
Wij zijn voornemens om de voor de locatie [a-straat] 33 verleende milieuvergunning in te trekken.”
2.8.
Naar aanleiding van de onder 2.7 vermelde brief heeft belanghebbende op 15 november 2010, aangevuld op 15 december 2010, een melding gedaan op grond van het Besluit landbouw milieubeheer voor een verandering van de inrichting. De aanpassing houdt in dat de voormalige pluimveestallen zullen worden aangewend voor het houden van 14 paarden en 11 veulens. Bij brief van 31 mei 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders deze melding geaccepteerd. Op grond hiervan wordt een ammoniakemissie toegestaan van 193,1 kg per jaar. Voor het resterende deel (3031,75 kg ammoniak) wordt de oorspronkelijke vergunning ingetrokken.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld door uit te gaan van een waarde van € 791.000 respectievelijk € 761.000?
II. Is de Rechtbank buiten de rechtsstrijd getreden door de waardes vast te stellen op lagere bedragen dan € 730.494 respectievelijk € 709.057?
Ter zitting heeft belanghebbende zijn stelling, dat voor het jaar 2010 geen nieuwe primitieve aanslag kon worden opgelegd, ingetrokken.
Belanghebbende is van mening dat de eerste vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, welke zij ter zitting nader hebben toegelicht.
3.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien de bestemming van onroerende zaak verandert (onderdeel b) of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid (onderdeel c), in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
4.3.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn en voor niet-woningen door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.4.
Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat marktgegevens van vergelijkbare onroerende zaken in de directe omgeving ontbreken. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door het overleggen van de onder 2.3 en 2.4 vermelde taxatierapporten. In deze taxatierapporten is een methode van waardering gevolgd, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten versie 1.1 van 8 juni 2009 en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen versie 1.0 van 16 april 2009 voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten versie 1.0 van 1 april 2010 en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen versie 1.0.1 van 22 september 2010 voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2010. In deze Taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland.
4.6.
De Heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte is uitgegaan van de waardepeildata. Volgens de Heffingsambtenaar moet worden uitgegaan van de toestanddata, te weten 1 januari 2010 respectievelijk 1 januari 2011. Het Hof begrijpt dit standpunt aldus dat de Heffingsambtenaar zich beroept op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. In dat geval moet de waarde worden bepaald op de peildatum naar de toestand op de toestanddatum. Dit standpunt strookt niet met de taxatierapporten die door de Heffingsambtenaar zijn ingebracht, aangezien deze taxatierapporten uitgaan van de waardepeildata 1 januari 2009 en 1 januari 2010 en daarin op geen enkele wijze melding wordt gemaakt van een wijziging in de toestand in het jaar voorafgaande aan het kalenderjaar. Voor zover het standpunt van de Heffingsambtenaar al zou worden gevolgd, dan moet worden vastgesteld dat de Heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven van een waarde naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2011. Ook overigens verwerpt het Hof het standpunt van de Heffingsambtenaar. Voor zover de bestemming van de onroerende zaak is gewijzigd als gevolg van het Reconstructieplan (zie hierna) dan heeft deze wijziging zich reeds voor de relevante waardepeildata voorgedaan. Het Hof zal hierna dan ook uitgaan van een waardering naar de waardepeildata 1 januari 2009 en 1 januari 2010 naar de toestand per die data.
4.7.
Het Hof stelt voorop dat de Taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. De Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. De Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de Taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden.
4.8.
Belanghebbende heeft naar voren gebracht dat de Heffingsambtenaar in het onderhavige geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat in het bestemmingsplan weliswaar is aangegeven dat de onroerende zaak een bestemming intensieve veehouderij heeft, maar dat feitelijk al enige jaren geen sprake meer is van een dergelijke aanwending omdat het bedrijf is gestaakt, dat de bedrijfslocatie in het Reconstructieplan is opgenomen in een extensiveringsgebied, dat het gaat om sterk verouderde stallen, dat het houden van 10.000 dieren in die stallen niet langer rendabel was en dat onderzocht is of uitbreiding en modernisering mogelijk was, maar dat dit niet het geval was. Tevens heeft belanghebbende aangevoerd dat op grond van artikel 8.18, tweede lid, van de Wet Milieubeheer slechts een vergunning wordt afgegeven indien beschikt wordt over de best beschikbare techniek (BBT). De gemeente dient een bestaande vergunning op grond van artikel 8.25 van de Wet Milieubeheer in te trekken indien daaraan niet wordt voldaan. Daarnaast kan binnen het bestaande bouwblok nagenoeg geen uitbreiding meer plaatsvinden, aldus belanghebbende.
4.9.
Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de door belanghebbende onder 4.8 vermelde specifieke omstandigheden. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat de onroerende zaak niet langer geschikt was voor gebruik voor de intensieve pluimveehouderij. Deze omstandigheid wijkt af van de situaties waarop de gegevens van de Taxatiewijzers zijn gebaseerd. De Heffingsambtenaar heeft hiermee geen rekening gehouden.
4.10.
Belanghebbende heeft voorts aangegeven dat in het taxatierapport van 27 augustus 2012 de overige grond in het ene jaar in aanmerking wordt genomen voor een bedrag van € 4 per m2, terwijl in het andere jaar wordt uitgegaan van een bedrag van € 8 per m2. In de taxaties van 25 september 2012 wordt de waarde van de grond volgens belanghebbende ten onrechte berekend volgens de in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten opgenomen grondstaffel voor een bouwblok, terwijl een groot deel van de grond buiten het bouwblok is gelegen. De Heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat de voor de waardering per 1 januari 2009 gehanteerde prijs van € 4 per m2 te laag is geweest.
Het Hof is van oordeel dat het standpunt van de Heffingsambtenaar niet strookt met de gegevens die zijn opgenomen in de Taxatiewijzers Grond bij agrarische objecten. In de Taxatiewijzer versie 1.1 wordt de waarde van grasland in aanmerking genomen voor een bedrag van € 4,70 per m2 en in de Taxatiewijzer versie 1.0 voor een bedrag van € 4,81 per m2. Het Hof verwerpt het ter zitting door de Heffingsambtenaar verdedigde standpunt dat hier sprake is van grond voor een bouwblok als bedoeld in bijlage 4 van beide Taxatiewijzers. Het Hof acht niet aannemelijk gemaakt dat het begrip “bouwblok” in deze Taxatiewijzers anders moet worden uitgelegd dan het gebruik van dit begrip bij bestemmingsplannen. Bij bestemmingsplannen wordt met dit begrip bedoeld het aangeduide stuk grond waarop maximaal mag worden gebouwd. Tussen partijen staat vast dat de “overige grond” buiten het bouwblok volgens het bestemmingsplan valt. Naar het oordeel van het Hof dient deze grond volgens de Taxatiewijzers gewaardeerd te worden als grasland. Het vorenstaande betekent dat de grond op de waardepeildatum 1 januari 2010 door de Heffingsambtenaar voor een te hoge waarde in aanmerking is genomen.
4.11.
Het Hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak € 791.000 respectievelijk € 761.000 bedraagt.
4.12.
Belanghebbende heeft geen nadere onderbouwing gegeven van de door hem verdedigde waardes maar zich in hoger beroep geconformeerd aan de door de Rechtbank vastgestelde waardes.
4.13.
Het Hof acht – gelet op de omstandigheden zoals vermeld onder 4.8 tot en met 4.10 - de door de Rechtbank geschatte waardes redelijk en maakt deze tot de zijne.
4.14.
De Heffingsambtenaar heeft ten slotte nog gesteld dat de Rechtbank buiten de rechtsstrijd is getreden, omdat belanghebbende voor de Rechtbank waardes van € 730.000 respectievelijk € 709.000 heeft verdedigd. Volgens de Heffingsambtenaar had de Rechtbank niet tot lagere waardes mogen concluderen. Het Hof verwerpt deze klacht. De Rechtbank heeft de door belanghebbende ingebrachte berekeningen bij het aanvullende beroepschrift van 18 mei 2012 aldus opgevat dat belanghebbende hiermee slechts heeft willen aantonen dat het gebruik van de Taxatiewijzers tot willekeurige uitkomsten leidt. Deze berekeningen weerspiegelen dan ook niet een door belanghebbende bepleite waarde. Het Hof acht die uitleg van de processtukken geenszins onbegrijpelijk. Overigens heeft belanghebbende in incidenteel hoger beroep zich op het standpunt gesteld dat de waardes moeten worden vastgesteld op de door de Rechtbank vastgestelde waardes.
4.15.
Nu het principale beroep niet tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank leidt en het incidentele hoger beroep strekt tot bekrachtiging van de beslissing van de Rechtbank, dient het incidentele hoger beroep ongegrond te worden verklaard (vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, nr. 39 870, LJN AQ7212, BNB 2005/310c*).
Slotsom
4.16.
De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.17.
Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 466.
Ten aanzien van de proceskosten
4.18.
Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.19.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 472 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 944.
4.20.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het Hof
- verklaartzowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond;
- bevestigtde uitspraak van de Rechtbank;
- bepaaltdat van de Heffingsambtenaar door tussenkomst van de griffier een griffierecht wordt geheven van € 466.
- veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 944.
Aldus gedaan op 23 juli 2013 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, J.W.J. Huige en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.