Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.114.424/01
arrest van 29 oktober 2013
in de zaak van
1.[Appellant 1.],
2.
[Appellante 2.],
[Appellante 2.],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P.P.J. van der Rijt,
tegen:
1.[Geintmeerde 1.],
wonende te [woonplaats],
2.
[Geintimeerde 2.],
[Geintimeerde 2.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. P.C.H. Jansen,
op het bij exploot van dagvaarding van 25 september 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda gewezen vonnissen van 1 februari 2012 en 27 juni 2012 tussen appellanten - [Appellant 1.] - als eisers en geïntimeerden - [Geintmeerde 1.] - als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer: 237893/HA ZA 11-1190)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 21 september 2011.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven van 5 maart 2013 met producties;
- de memorie van antwoord van 5 juni 2013;
- het pleidooi op 4 oktober 2013, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de 22 grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1
In het eindvonnis van 27 juni 2012 heeft de rechtbank onder 2.2 een aantal feiten vastgesteld. Op twee punten na (onderdelen a. en m.) is deze vaststelling niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Bij onderstaande samenvatting heeft het hof, voor zover nodig, rekening gehouden met de bezwaren van [Appellant 1.] ten aanzien van die onderdelen.
4.2
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Partijen zijn begin 2010 met elkaar in contact gekomen in verband met de verkoop van de woning van [Geintmeerde 1.] aan de [pand] te [woonplaats]. Voor de bemiddeling bij deze verkoop heeft [Geintmeerde 1.] makelaar [makelaar] ingeschakeld.
[Appellant 1.] heeft de woning tweemaal bezichtigd waarna hij Eigen Huis Bouwkundig Advies BV (verder: Eigen Huis) opdracht tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring van het huis heeft gegeven. In verband hiermee is de woning op 21 april 2010 door de rapporteur in het bijzijn van [Appellant 1.] bezichtigd. De rapporteur heeft beide partijen toen gewezen op de aanwezigheid van een asbestpijpje dat hij in de meterkast ontdekte.
[Geintmeerde 1.] of diens makelaar heeft tijdens deze keuring aan [Appellant 1.] een bouwkundig rapport van het huis, daterend van eind 1997 en opgesteld door Cetron BV, overhandigd. [Geintmeerde 1.] had destijds, in het kader van zijn mogelijke aankoop van de woning, dit rapport laten opstellen. In dit rapport is melding gemaakt van sporen van asbest in oude harde vloerafwerkingen, nabij stooktoestellen, in kanalen voor ventilatie en rookgas, in gevelpanelen en in de standleiding.
[Appellant 1.] heeft vervolgens het door Eigen Huis opgestelde “Rapport Aankoopkeuring” ontvangen. In het rapport wordt vermeld dat het de verkoper bekend is dat er in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Voorts staat in het rapport dat in de ventilatiekanalen asbestverdacht materiaal is geconstateerd en dat dit in de meterkast gedeeltelijk zichtbaar is (blz. 15 en 21).
Na verdere onderhandelingen zijn partijen het eens geworden over de aankoop van de woning door [Appellant 1.].
Op 7 mei 2010 heeft de makelaar aan [Geintmeerde 1.] een e-mail verzonden waarin hij aangaf dat de ondertekening van de koopovereenkomst op 14 mei 2010 zou gaan plaatsvinden. Tevens heeft hij, op verzoek van [Appellant 1.], naar aanleiding van het rapport uit 1997, aan [Geintmeerde 1.] gevraagd of hij meer wist van het feit dat in de gevelpanelen, vloeren, ventilatiekanalen en stookruimte asbesthoudend materiaal was toegepast of dat dit zaken waren die reeds door [Geintmeerde 1.] waren verholpen. [Geintmeerde 1.] heeft deze e-mail die avond nog als volgt beantwoord:
Jouw mailtje komt net bij mij binnen 23.00 uur. Alle gevelpanelen zij inderdaad door de aannemer verwijderd, alle kozijnen zijn immers of nieuw of aangepast. Daarbij is alle asbest volgens normen verwijderd. Zover mij bekend is dus alle asbest verwijderd.
Dit e-mailbericht heeft de makelaar de volgende dag aan [Appellant 1.] doorgezonden.
In de koopakte die op 14 mei 2010 door [Appellant 1.] is ondertekend, is met betrekking tot asbest de volgende bepaling opgenomen:
5.4.3.
De verkoper verklaart dat in de ontroerende zaak geen asbest cq asbesthoudend materiaal meer aanwezig is op het in de meterkast gevonden pijpje na. Indien later mocht blijken dat er nog asbest cq asbesthoudend materiaal in de onroerende zaak aanwezig is, waar de verkoper redelijkerwijs van op de hoogte zou kunnen zijn, komen de kosten van het verwijderen hiervan voor rekening van de verkoper.
Op verzoek van [Appellant 1.] heeft Wematech Milieu Adviseurs BV (verder: Wematech) op 17 augustus 2010 een volledige asbestinventarisatie van de woning uitgevoerd en op 6 september 2010 vastgelegd in een rapport.
Uit het rapport blijkt dat er meer asbesthoudend materiaal in de woning aanwezig was dan alleen voormeld pijpje in de meterkast.
Op 15 september 2010 is de onroerende zaak, de woning met garage en ondergrond, bij notariële akte door [Geintmeerde 1.] aan [Appellant 1.] geleverd. Partijen hebben toen afgesproken dat in verband met eventuele verplichtingen voortvloeiende uit de aanwezige asbest een deel van de koopsom, zijnde € 15.000,-- in depot bij de notaris zou worden gestort.
Wematech heeft haar rapport nog aangevuld en in een definitieve versie op 12 oktober 2010 aan [Appellant 1.] verstrekt. Op grond van dit rapport is vastgesteld dat er ten tijde van de koopovereenkomst tussen partijen asbesthoudend materiaal in de woning aanwezig was en wel in: een kolom die zich buiten de woning bevindt, drie ventilatiekanalen (in CV-ruimte, kelder en toilet), twee standleidingen (in de meterkast en een kamer) en de pakkingsringen van de geiser.
[Geintmeerde 1.] weigert kosten van asbestverwijdering te betalen.
4.3
In deze procedure stelt [Appellant 1.] dat in de woning meer asbest(houdend materiaal) aanwezig blijkt te zijn dan alleen het pijpje in de meterkast, dat [Geintmeerde 1.] hiervan op de hoogte was of zou kunnen zijn en dat hij daarom gehouden is de kosten van de verwijdering aan [Appellant 1.] te vergoeden. Op grond hiervan vordert [Appellant 1.] de volgende posten:
- kosten onderzoek Wematech
€ 1.439,55
- kosten asbestverwijdering en herstelwerkzaamheden
€ 23.094,59
- kosten onderdak tijdens werkzaamheden
€ 2.500,00
- asbestvrijverklaring en leges
€ 1.075,00,
het totaal van deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 september 2010 althans de dag der dagvaarding in eerste aanleg, 14 juli 2011. [Appellant 1.] vordert als totaal van deze vier posten een bedrag van € 28.110,77. De som van de door hem opgevoerde bedragen is overigens € 28.109,14, zoals [Geintmeerde 1.] terecht opmerkt (cva punt 42).
4.4
[Geintmeerde 1.] heeft de vordering van [Appellant 1.] betwist. Volgens hem kan [Appellant 1.] hem niet verwijten dat hij zou hebben nagelaten [Appellant 1.] op de aanwezigheid van asbest in de woning te wijzen terwijl [Appellant 1.] daarvan zelf al op de hoogte was. Voorts betwist [Geintmeerde 1.] dat hij op de hoogte was of zou kunnen zijn van de aanwezigheid van asbest in de woning. Van het rapport uit 1997 heeft hij het origineel aan [Appellant 1.] verstrekt en daar zelf geen kopie van gehouden. Hij verkeerde ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de veronderstelling dat, op het pijpje in de meterkast na, de asbest in de woning was verwijderd.
4.5
Ter onderbouwing van zijn vordering beroept [Appellant 1.] zich allereerst op artikel 5.4.3. van de koopovereenkomst, dat hiervoor in 4.2 onder g) is aangehaald. Partijen verschillen niet zozeer van mening over de betekenis die aan deze bepaling moet worden toegekend, maar wel over de vraag of [Appellant 1.] zich er gerechtvaardigd op kan beroepen.
4.6
De betekenis van de bepaling is op zich helder en behoeft geen verdere uitleg: afgezien van het pijpje in de meterkast is er volgens [Geintmeerde 1.] geen asbest(houdend materiaal) meer in de woning en als later blijkt dat dit toch het geval is, en [Geintmeerde 1.] dat redelijkerwijs kon weten, dan moet [Geintmeerde 1.] de kosten van verwijdering betalen. Iets meer of iets anders staat er niet. Door [Geintmeerde 1.] zijn ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen meebrengen dat aan deze bepaling enige andere betekenis moet worden toegekend of dat partijen iets anders hebben beoogd dan overeen te komen wat hier met zoveel woorden staat. Een dergelijke bepaling is overigens niet verwonderlijk gezien het feit dat voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst de aanwezigheid van asbest in het pand tussen partijen onderwerp van gesprek en van correspondentie (per e-mail) is geweest. Overigens is niet alleen vóór maar ook na de ondertekening van de koopovereenkomst asbest onderwerp van (nader) onderzoek en communicatie (mondeling en per e-mail) geweest, waarbij van de zijde van [Geintmeerde 1.] desgevraagd bevestigende mededelingen zijn gedaan richting [Appellant 1.].
4.7
Met betrekking tot de vraag of aan [Appellant 1.] een beroep op deze bepaling toekomt, overweegt het hof het volgende. Anders dan [Geintmeerde 1.] daarin heeft verklaard, is gebleken dat zich - afgezien van het meergenoemde pijpje - wel asbest(houdend materiaal) in de woning bevond. Door Wematech is vastgesteld dat dit het geval was in een kolom buiten de woning, in de geiser, in drie ventilatiekanalen en in twee standleidingen. Gesteld noch gebleken is dat [Geintmeerde 1.] op de hoogte was of redelijkerwijs kon zijn van het asbest in de kolom en de geiser. Dat valt daarom buiten het bereik van de bepaling. Wat betreft de ventilatiekanalen en de standleidingen ligt dit anders: deze worden al vermeld in het rapport van Cetron BV uit 1997. Dit rapport is destijds in opdracht van [Geintmeerde 1.] opgesteld en was in ieder geval tot 12 april 2010 nog in zijn bezit. Dat betekent dat hij redelijkerwijs op de hoogte kon zijn van de aanwezigheid van asbest(houdend materiaal) in de standleidingen en ventilatiekanalen. Het argument van [Geintmeerde 1.] dat hij niet meer wist wat er precies in dat rapport stond, kan hem niet baten. Het stond erin en hij kon het dus weten.
4.8
[Geintmeerde 1.] heeft verder aangevoerd dat [Appellant 1.] de bepaling heeft laten opnemen terwijl hij het rapport uit 1997 in zijn bezit had en door Eigen Huis een aankoopkeuring had laten uitvoeren waardoor [Appellant 1.] al op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest(houdend materiaal) in de woning. Naar het oordeel van het hof miskent [Geintmeerde 1.] hierbij dat de bepaling geen betrekking heeft op eventuele wetenschap van de koper, maar alleen op wat de verkoper wist of redelijkerwijs zou kunnen weten. Bovendien biedt het rapport van Eigen Huis op dit punt geen uitsluitsel; dat is pas het geval met de rapportages van Wematech die na het sluiten van de koopovereenkomst tot stand gekomen zijn. Aan [Appellant 1.] komt een beroep toe op artikel 5.4.3. van de koopovereenkomst, tenzij dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Hetgeen [Geintmeerde 1.] heeft gesteld met betrekking tot de wetenschap van [Appellant 1.] over de aanwezigheid van asbest biedt daarvoor onvoldoende grond, terwijl ook overigens niets is gesteld of gebleken dat als voldoende grondslag daarvoor zou kunnen worden aangemerkt. De suggestie van [Geintmeerde 1.] die er kort gezegd op neer komt dat [Appellant 1.] hem erin heeft laten lopen, behoeft bij gebreke van iedere concrete onderbouwing geen bespreking.
4.9
Een en ander brengt het hof tot de slotsom dat de grieven van [Appellant 1.] in zoverre slagen dat de kosten van het verwijderen van asbest(houdend materiaal) in de ventilatiekanalen en standleidingen voor rekening van [Geintmeerde 1.] komen. Teneinde te kunnen vaststellen welke kosten daarmee gemoeid zijn, behoeft het hof voorlichting door een deskundige. Het hof overweegt de benoeming van één deskundige op het gebied van asbestverwijdering ter beantwoording van de volgende vragen:
Kunt u aangeven tegen welke kosten de standleidingen en de ventilatiekanalen in de woning van [Appellant 1.] kunnen worden ontdaan van asbest(houdend materiaal)?
Kunt u aangeven welke herstelwerkzaamheden daarna aan de woning moeten worden uitgevoerd en tegen welke kosten?
Kunt u aangeven binnen hoeveel tijd al deze werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en in hoeverre het noodzakelijk is dat de bewoners in die tijd elders verblijven?
Wat wilt u verder nog opmerken?
Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over aantal, deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Het hof is gelet op de omstandigheden van dit geding voornemens de kosten van de deskundige voorshands gelijkelijk ten laste van partijen te brengen. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.
4.1
Bij het pleidooi in hoger beroep heeft het hof aan de orde gesteld of tussen partijen een regeling van het geschil zou kunnen worden bewerkstelligd. Nu met betrekking tot het kernpunt van het geschil een eindbeslissing is gegeven, geeft het hof partijen in overweging alsnog de mogelijkheid van een onderlinge regeling te onderzoeken. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
5.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 26 november 2013 voor akte aan de zijde van [Appellant 1.] met het hiervoor onder 4.9 vermelde doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, B.A. Meulenbroek en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 oktober 2013.