ECLI:NL:GHSHE:2013:5209

• Datum uitspraak: 5 november 2013
• Publicatiedatum: 5 november 2013
• Zaaknummer: HD 200.120.291_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; M. van Ham; B.E.L.J.C. Verbunt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid hennepstekken in gehuurde woning

Appellant huurde sinds 2006 een woning van Stichting Mooiland. In 2009 werd in de garage een professionele hennepkwekerij aangetroffen, waarna appellant werd gewaarschuwd dat dit niet werd getolereerd. In 2012 trof de politie opnieuw 42 hennepstekjes en kweekmaterialen aan in de woning. Mooiland vorderde daarop ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.

Appellant stelde dat hij slechts enkele stekken voor een ander had bewaard en dat deze niet onder het verbod vielen. Het hof oordeelde dat ook hennepstekken onder het begrip hennep vallen volgens artikel 3 Opiumwet en dat het enkel aanwezig hebben daarvan verboden is. Dit betekent dat appellant in strijd handelde met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.

Hoewel appellant zijn langdurige correcte naleving van de huurovereenkomst en zijn medische situatie aanvoerde, vond het hof dat deze omstandigheden onvoldoende wogen tegen het belang van Mooiland bij ontbinding. Tevens wees het hof de bezwaren tegen de schadevergoeding voor een vernielde ruit af, omdat appellant gehouden is deze kosten te vergoeden.

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De ontbinding van de huurovereenkomst wordt bevestigd wegens overtreding van het hennepverbod en appellant wordt veroordeeld in proceskosten en schadevergoeding.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.120.291/01

arrest van 5 november 2013

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. E.K.G.M. Martens te Boxmeer,

tegen

Stichting Mooiland,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.G.M. van den Heuvel te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 januari 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, gewezen vonnis van 4 december 2012 tussen appellant - [appellant] - als gedaagde en geïntimeerde - Mooiland - als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak- rolnr. 850618/386; 12-1003 )

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep,

- de memorie van grieven met vijf producties (het procesdossier van de eerste aanleg en één nieuwe productie),

- de memorie van antwoord met één productie,

- het op 19 september 2013 gehouden pleidooi waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

4.1.1.

[appellant] is met ingang van 13 juni 2006 van Mooiland (toen nog Woonmaatschappij Maasland) de woning met verdere aanhorigheden aan de [pand] te [plaats] gaan huren tegen een huurprijs van (laatstelijk) € 597,17 per maand.

4.1.2.

Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

"Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte met inachtneming van de bepalingen in artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte."

Artikel 7 lid 1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

"Op deze overeenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van Woonmaatschappij Maasland d.d. 5 januari 2005 van toepassing. Huurder verklaart dat hij deze algemene huurvoorwaarden vóór of bij het tekenen van deze overeenkomst heeft ontvangen."

Artikel 7.6 van de Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van Mooiland Maasland (hierna: de algemene huurvoorwaarden) luidt als volgt:

"Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen. (...)".

Artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:

"Het is huurder verboden om in enig gedeelte van het gehuurde hennep te telen of andere gewassen te kweken, in welke hoeveelheid ook, die op grond van de Opiumwet verboden zijn alsmede om in of nabij het gehuurde te handelen in verdovende middelen (zoals bijvoorbeeld softdrugs, harddrugs en peppillen) danwel door anderen in dergelijke verdovende middelen te laten handelen. Het is huurder voorts verboden om in of nabij het gehuurde andere handelingen te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.".

Artikel 7.19 van de algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:

"Huurder zal er voor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden."

4.1.3.

Op 18 augustus 2009 heeft de politie een professionele hennepkwekerij aangetroffen in de bij het gehuurde behorende garage. Bij brief van 1 september 2009 heeft Mooiland, onder verwijzing naar artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden, [appellant] gewaarschuwd dat zij dat niet tolereert en dat zij hard optreedt tegen de teelt van softdrugs en de handel in soft- en/of harddrugs vanuit haar woningen. Voorts heeft Mooiland geschreven:
"Dit houdt in dat wij, zonder voorafgaande kennisgeving, zullen overgaan tot het opstarten tot een procedure voor ontbinding van de huurovereenkomst, indien bekend wordt dat opnieuw handel en/of teelt van soft- en/of harddrugs in deze woning plaatsvindt. Op voorhand stellen wij u aansprakelijk voor alle kosten voortvloeiend uit een eventuele ontruimingsprocedure. Wij raden u aan van het bovenstaande goede nota te nemen."

4.1.4.

Op 9 juli 2012 heeft de politie in de woning van [appellant] 42 hennepstekjes aangetroffen en diverse goederen die benodigd zijn voor het telen van hennep, zoals tonnen met voeding, lampen en een dompelpomp. [appellant] is op diezelfde dag door de politie als verdachte verhoord. In het proces-verbaal van dat verhoor is vermeld:
"Ik verklaar hierbij dat het geen hennepkwekerij is, want het enige wat ik gedaan heb is voor iemand anders enkele stekken op zolder bewaren voor enkele dagen. Zodat deze persoon deze na enkele dagen op kon halen en de stekken dan in zijn eigen kwekerij kon zetten. De stekken waren niet groter dan tien centimeter. (...) Boven de stekken was geen enkele vorm van verlichting, alleen het dakraam. Er waren verder geen timers of elektrische hulpdingen aanwezig. Dit was namelijk niet nodig, want ik heb geen hennepkwekerij."

4.1.5.

Bij brief van 17 juli 2012 heeft Mooiland Maasland geschreven dat zij dit niet tolereert en dat zij [appellant] in de gelegenheid stelt de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [appellant] heeft dat geweigerd. Vervolgens heeft Mooiland de onderhavige procedure aanhangig gemaakt en, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, met veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurpenningen tot de datum van ontbinding en tot betaling van schadevergoeding voor iedere dag dat [appellant] na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde niet ontruimt, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Nadat [appellant] bij de kantonrechter van antwoord heeft gediend, heeft Mooiland haar eis vermeerderd met € 294,97 ter zake kosten van herstel van een door de politie vernielde ruit bij de inval op 9 juli 2012. Vervolgens heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gehouden waar [appellant] niet is verschenen. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Mooiland toegewezen. [appellant] is tijdig van dat vonnis in hoger beroep gekomen.

4.2.

Met grief I bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat hij geen hennep heeft geteeld of daarin heeft gehandeld en dat hij niet meer heeft gedaan dan het bewaren van enkele hennepstekjes. Hennepstekjes bevatten geen bruikbare softdrugs elementen en kunnen niet worden verwerkt tot softdrugs, aldus [appellant]. Dat leidt volgens [appellant] tot de conclusie dat hij niet in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst of met artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden.

4.3.

Anders dan [appellant] meent, vallen ook hennepstekjes onder het begrip 'hennep' in de zin van artikel 3 van de Opiumwet (vgl. HR 31 mei 1994, NJ 1994, 674 en Hof 's-Hertogenbosch 5 juli 2004, NJ 2004, 445) en is ook het enkel aanwezig hebben van hennep verboden (artikel 3 sub C Opiumwet). Zoals uit het hiervoor onder 4.1.2 weergegeven citaat blijkt, is het de huurder op grond van artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden niet alleen verboden om te telen of te handelen, maar ook om andere handelingen te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Dat niet tot strafrechtelijke vervolging is overgegaan, neemt niet weg dat [appellant] een handeling heeft verricht in strijd met de Opiumwet. De stelling van [appellant] dat hij niet in strijd heeft gehandeld met de letterlijke tekst van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, faalt dus. Grief I wordt verworpen.

4.4.

Volgens grief II is de kantonrechter er ten onrechte vanuit gegaan dat Mooiland aan [appellant] zou hebben aangegeven dat elke vorm van teelt of handel in hennep of vanuit het gehuurde in strijd is met de huurovereenkomst en zou leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens de toelichting op deze grief heeft de kantonrechter aan de verplichting van artikel 7.9 van de algemene voorwaarden een veel ruimere toepassing gegeven dan uit die bepaling volgt.

4.5.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.3 volgt al dat grief II niet kan slagen, zodat [appellant] geen belang meer heeft bij de beoordeling van deze grief. Het hof is overigens van oordeel dat [appellant] niet alleen in strijd met de tekst, maar ook in strijd met de strekking van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld en daarmee tevens in strijd met het beginsel van goed huurderschap in de zin van artikel 7:213 BW. Immers, gelet op de uitdrukkelijke waarschuwing die Mooiland aan [appellant] heeft gegeven bij brief van 1 september 2009, had het [appellant] duidelijk moeten zijn dat Mooiland zou streven naar ontbinding van de huurovereenkomst wanneer in het gehuurde zich iets zou voordoen in verband met drugs door of vanwege [appellant].

4.6.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Nu uit het voorgaande volgt dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst, is Mooiland in beginsel bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Volgens grief III dienen de belangen van [appellant] echter zwaarder te wegen, omdat [appellant] al zeer veel jaren alle verplichtingen uit de huurovereenkomst - en ook uit een eerdere huurovereenkomst met Mooiland - correct is nagekomen - behoudens de eenmalige overtreding van de algemene huurvoorwaarden in 2009 - en omdat hij lijdt aan necrose en aan chronische jicht, waardoor hij niet zomaar elders kan wonen.

4.7.

Bij de beoordeling of de tekortkoming van [appellant] voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van [appellant]. De omstandigheden die [appellant] heeft aangevoerd zijn onjuist, althans onvoldoende toegelicht, althans wegen niet op tegen het belang van Mooiland. Immers, de stelling van [appellant] dat hij zich jarenlang als een goed huurder heeft gedragen, is door Mooiland bij memorie van antwoord uitvoerig gemotiveerd betwist. De overtreding van de algemene huurvoorwaarden in 2009 betreft volgens [appellant] slechts een eenmalige overtreding. [appellant] verliest echter uit het oog dat daarbij ging om een ernstige tekortkoming die Mooiland hem zwaar heeft aangerekend en dat uitdrukkelijk aan [appellant] te kennen heeft gegeven. Het tweede argument van [appellant] - zijn medische situatie - weegt niet op tegen het belang dat Mooiland heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft weliswaar toegelicht waaruit zijn medische problemen bestaan, maar hij heeft niet gesteld waarom zijn medische situatie het noodzakelijk maakt dat hij de onderhavige woning blijft huren en waarom een andere woning niet zou voldoen. Bijzondere omstandigheden die wel aan toewijzing van de vorderingen van Mooiland in de weg zouden kunnen staan, zijn door [appellant] niet gesteld. Ook grief III wordt daarom verworpen

4.8.

Grief IV heeft betrekking op de toewijzing van de vordering van € 294,97. Het gaat daarbij om de kosten van het herstel van een ruit die de politie heeft vernield bij de inval in de woning op 9 juli 2012.

4.9.

Volgens [appellant] had de eisvermeerdering hem bij exploot kenbaar gemaakt moeten worden, omdat hij niet op de zitting is verschenen. Hij heeft daartoe verwezen naar het bepaalde in artikel 130 Rv. Kennelijk heeft [appellant] lid 3 van die bepaling op het oog. Die bepaling ziet op de situatie dat een partij niet in het geding is verschenen. In dit geval is [appellant] in het geding verschenen en is het vonnis op tegenspraak gewezen. [appellant] heeft overigens in hoger beroep alsnog de gelegenheid zich tegen deze vordering te verweren, zodat het hof niet inziet welk belang [appellant] heeft bij deze stelling.

4.10.

[appellant] heeft betwist dat de reparatiekosten noodzakelijk waren. In zijn toelichting op deze grief heeft [appellant] niet meer gesteld dan:
"De vernieling van een ruit was niet noodzakelijk daar [appellant] bij verzoek, ook in het verleden, altijd zijn woning openstelde." Reeds bij gebreke van voldoende toelichting, faalt de grief. Kennelijk heeft [appellant] bedoeld dat hij bij de inval op 18 augustus 2009 de politie heeft binnengelaten en dat deze toen geen machtiging heeft hoeven gebruiken en dat daarvan wel gebruik is gemaakt op 9 juli 2012 omdat hij toen niet thuis was. Wanneer dat is bedoeld door [appellant], verwerpt het hof de grief eveneens, omdat [appellant] op grond van het bepaalde in de artikelen 7:218 lid 1, 6:74 lid 1 en 6:75 BW gehouden is deze schade aan Mooiland te vergoeden. Het betreft hier immers een volgens verkeersopvattingen voor zijn rekening komende tekortkoming.

4.11.

Grief V heeft betrekking op de proceskosten. Nu alle grieven falen, faalt ook deze grief.

4.12.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Mooiland worden begroot op € 683,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M. van Ham en B.E.L.J.C. Verbunt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 november 2013.