Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 12/00353
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van:
de heffingsambtenaar van de gemeente Kerkrade,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Maastricht (hierna: de Rechtbank) van 27 juni 2012, nummer AWB 10/374 betreffende het geding tussen:
X B.V. te Y,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de bij beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) vastgestelde waarde van de onroerende zaak, gelegen aan A-straat 8 te Y, per de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009.
Het onderzoek ter zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 maart 2013 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, belanghebbende en de Heffingsambtenaar.
Na behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 3 april 2013, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
De beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
- verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de in één geschrift verenigde uitspraken met betrekking tot de beschikking en de aanslag onroerende-zaakbelasting,
- wijzigt de beschikking in dier voege, dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 naar de toestand op 1 januari 2009 wordt vastgesteld op € 3.000.000,
- bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting wordt verminderd overeenkomstig de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak,
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.239, en
- wijst de gemeente aan als diegene die de proceskosten aan belanghebbende moet vergoeden.
De gronden
Ten aanzien van het geschil
1. Bij de onderhavige beschikking heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009 vastgesteld op € 3.491.000, welke waarde hij bij de uitspraak op bezwaar heeft gehandhaafd. In geschil is of deze waarde niet te hoog is vastgesteld.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2008.
3. In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
De door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde
4. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport van 10 juni 2010. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 3.491.000.
5. De Heffingsambtenaar is in hoger beroep gekomen van de uitspraak van de Rechtbank, waarbij de waarde is vastgesteld op € 1.700.000. Belanghebbende heeft gemotiveerd betwist, dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem, onder 4 vermelde, rustende bewijslast. Het Hof zal mitsdien eerst beoordelen of de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
Het taxatierapport van 10 juni 2010
6. Uit het taxatierapport van 10 juni 2010 volgt, dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 3.491.000 nagenoeg geheel wordt bepaald door de waarde van de grond, die niet aan de opstallen wordt toegerekend. Van de totale oppervlakte van het perceel van 135.382 m2 is aan 134.764 m2 (hierna: de overige grond) een waarde toegekend van € 3.369.100 (€ 25 per m2). Voor de juistheid van deze laatste waarde heeft de Heffingsambtenaar zich beroepen op:
(a) de vraagprijs per m2 voor B-straat 25 te Y;
(b) de huurprijs C S.A. te D, Zwitserland (hierna: C S.A.) betaalt voor 5.200 m2 grond van de onroerende zaak van € 45.000 per jaar;
(c) de verkoopcijfers van de verkopen van B-straat 25, 27 en 29 per 9 juli 2001 van respectievelijk € 26.999,92, € 152.117,57 en € 26.999,92 voor respectievelijk 500 m2, 2.830 m2 en 525 m2.
7. Met de vraagprijs per m2 voor B-straat 25 maakt de Heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de door hem gehanteerde waarde per m2 voor de overige grond juist is. Een vraagprijs is in het algemeen te subjectief van aard om als onderbouwing van een waarde te kunnen dienen. In dit geval komt daar bij dat belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting onweersproken heeft gesteld, dat B-straat 25 op het moment van de zitting al zes jaar te koop staat en niet is verkocht, zodat niet kan worden aangenomen dat de vraagprijs een prijs is die een marktpartij wenst te betalen.
8. Met betrekking tot het door C S.A. gehuurde gedeelte van de onroerende zaak blijkt uit de huurovereenkomst dat het gaat om een gedeelte van het perceel dat dient als opslagruimte ten behoeve van mobiele installaties. Uit het verslag ex artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) van 26 april 2012 volgt dat het gehuurde gedeelte van de onroerende zaak niet representatief is voor het gehele perceel, gelet op de ligging en de ontsluiting. Op de overige grond is een mijnsteenberg gelegen van 1,4 miljoen ton, die wordt afgegraven. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel, dat het door C S.A. gehuurde gedeelte van de onroerende zaak niet als onderbouwing kan dienen van de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde van de overige grond, omdat dit gedeelte zo zeer afwijkt van het overige gedeelte van het perceel dat de verschillen te groot zijn.
9. Met de verkoopcijfers van B-straat 25, 27 en 29 per 9 juli 2001 maakt de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de overige grond evenmin aannemelijk. De transacties zijn te ver verwijderd van de waardepeildatum. Bovendien is de omvang van de percelen zo veel kleiner dan de omvang van de overige grond, dat deze verkopen reeds daarom onvoldoende vergelijkbaar zijn.
10. Op grond van hetgeen onder 6-9 is overwogen ontvalt reeds daardoor de grondslag aan het taxatierapport van 10 juni 2010. De Heffingsambtenaar heeft mitsdien met dit taxatierapport niet aannemelijk gemaakt, dat de door hem voorgestane waarde van de overige grond niet te hoog is. De overige stellingen van belanghebbende inzake dit taxatierapport behoeven geen behandeling meer.
De koopsom van de onroerende zaak op 1 februari 2006
11. De Heffingsambtenaar heeft zich ook nog beroepen op de verkoop van de onroerende zaak per 1 februari 2006 voor € 3.800.000. Hiervoor geldt het volgende.
12. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610).
13. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde in het economische verkeer niet overeenkomt met de koopsom van € 3.800.000, omdat (1) het een verkoop betreft tussen twee zustervennootschappen, E B.V. en X B.V., en omdat (2) de koopsom niet marktconform was. Belanghebbende heeft gesteld, dat de koopsom in afwijking van de waarde in het economische verkeer hoger is gesteld om E B.V. her te financieren. De Heffingsambtenaar heeft betwist dat de koopsom op 1 februari 2006 (hierna: de koopsom) is beïnvloed door de gelieerdheid tussen verkoper en koper en dat de koopsom niet marktconform was.
14. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank onder 7 van zijn uitspraak de bewijslast onjuist heeft verdeeld door te oordelen dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom bruikbaar zou zijn. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610 volgt, dat op belanghebbende - zij beroept zich er immers op dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft - de last rust te bewijzen dat de koopsom niet bruikbaar is. (Vergelijk Hof 's-Hertogenbosch 18 februari 2011, 10/00011 en 10/00016, LJN: BQ2855, r.o. 4.13.) Het Hof overweegt als volgt.
15. Anders dan de Rechtbank onder 7 van zijn uitspraak heeft overwogen kan niet alleen aan de omstandigheid dat sprake is van een verkoop tussen gelieerde partijen de conclusie worden verbonden, dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Immers, ook gelieerde partijen kunnen (en zullen normaliter) bij onderlinge transacties marktconform handelen. Wil de stelling dat de tussen een koper en een verkoper overeengekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft slagen, dan dient een partij, die zich daarop beroept, aannemelijk te maken, dat:
(a) sprake is van gelieerdheid tussen verkoper en koper, en
(b) de koopsom is beïnvloed door de gelieerdheid tussen verkoper en koper, zodanig dat de koopsom niet de waarde representeert die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen.
In het onderhavige geval staat vast dat de koopsom is overeengekomen tussen gelieerde partijen. Belanghebbende heeft evenwel tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom niet overeenkomt met een prijs die tussen onafhankelijke derden zou zijn overeengekomen en dat daarom de koopsom niet de waarde in het economische verkeer op 1 februari 2006 zou representeren.
16. Het Hof acht de koopsom evenwel onvoldoende om daaraan de gevolgtrekking te verbinden, dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 3.491.000 aannemelijk is. De onroerende zaak is uniek in zijn soort. Het is een perceel waarop een mijnsteenberg is gelegen van 1,4 miljoen ton, die wordt afgegraven. Aan deze activiteit, zo valt uit gedingstukken af te leiden, kleven veel risico's en onzekerheden onder meer met betrekking de toekomstige exploitatie, met betrekking tot de milieuvoorschriften en met betrekking tot de vraag of het eindresultaat - het uitgeven van bouwrijpe grond - ooit zal kunnen worden gerealiseerd. Het tijdsverschil tussen 1 februari 2006 en de waardepeildatum van 1 januari 2008 en (vooral) de toestandsdatum van 1 januari 2009 is in dit geval te groot om aan te kunnen nemen dat de koopsom de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008 weergeeft, zoals die beoordeeld naar de toestand op 1 januari 2009 was.
17. Uit hetgeen is overwogen onder 6-16 volgt, dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de waarde van € 3.491.000 niet te hoog is.
De door belanghebbende verdedigde waarde
18. Alsdan komt aan de orde de beoordeling van de waarde, die belanghebbende voorstaat. Belanghebbende heeft in het beroepschrift in eerste aanleg (primair) de Rechtbank verzocht om de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Belanghebbende heeft in dit beroepschrift geen waarde verdedigd en daarbij evenmin een taxatierapport overgelegd of ander bewijs inzake de waarde van de onroerende zaak. Nadien heeft belanghebbende evenwel de door de StAB in haar, in opdracht van de Rechtbank opgestelde, verslag van 10 november 2011 voorgestelde waarde van de onroerende zaak van € 1.700.000 omarmd. Deze waarde is gebaseerd op een door F B.V. in opdracht van de StAB opgesteld taxatierapport van 7 november 2011. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
19. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep, evenals bij de Rechtbank, de in het taxatierapport van 7 november 2011 vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Gelet hierop rust op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane waarde van € 1.700.000 niet te laag is (Hoge Raad 14 oktober 2005, 40 299, LJN: AU4300).
20. In het bijzonder heeft de Heffingsambtenaar de aan het, in het taxatierapport van 7 november 2011 opgenomen, rekenmodel ten grondslag gelegde parameters en waarde-indicatoren, zoals vermeld op pagina 7 van dit taxatierapport, betwist. Nog meer in het bijzonder heeft de Heffingsambtenaar betwist:
(a) de kosten van het bouwrijp maken van de grond;
(b) het gehanteerde netto effectief rendement (internal rate of return) van 12% (yield = 8,33);
(c) het gehanteerde inflatiepercentage van 1,5%.
21. De StAB heeft in haar verslag van 26 april 2012 gereageerd op de zienswijze van de Heffingsambtenaar van 13 december 2011 op het verslag van de StAB van 10 november 2011.
22. Met betrekking tot de kosten van het bouwrijp maken van de grond heeft de StAB in haar verslag van 26 april 2012, pagina 6 vermeld dat deze kosten gebaseerd zijn op ervaringscijfers en dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde cijfers op zich niet verkeerd zijn. Deze hiervoor genoemde ervaringscijfers zijn overgelegd noch onderbouwd. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel, dat aldus de door StAB gehanteerde kosten van het bouwrijp maken niet zijn onderbouwd en tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk zijn gemaakt.
23. Met betrekking tot het gehanteerde netto effectief rendement heeft de StAB in haar verslag van 26 april 2012, pagina 6 vermeld dat dit rendement is gebaseerd op een inschatting van een basisrendement van minimaal 6%. Dit rendement is niet onderbouwd. Evenmin is de herleiding van 6% tot 12% cijfermatig onderbouwd en de aan deze herleiding ten grondslag gelegde risico's zijn niet gekwantificeerd en ook overigens niet onderbouwd. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel, dat aldus het door StAB gehanteerde netto effectief rendement niet is onderbouwd en tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk is gemaakt.
24. Met betrekking tot het door de StAB gehanteerde inflatiepercentage van 1,5% is het Hof van oordeel, dat belanghebbende tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit percentage juist is.
25. De Heffingsambtenaar heeft voorts, onweersproken door belanghebbende, gesteld dat de op pagina 15, onder 9.2 in taxatierapport van 7 november 2011 genoemde referenties geen gerealiseerde verkoopcijfers betreffen, maar vraagprijzen gebaseerd op waarderingen van F B.V. in 2005/2006.
26. Uit hetgeen onder 20-25 is overwogen volgt, dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het eerder genoemde rekenmodel ten grondslag gelegde kosten van het bouwrijp maken van de grond, het gehanteerde netto effectief rendement en het gehanteerde inflatiepercentage juist zijn. Deze factoren hebben zo'n grote invloed op de uitkomst van de waardering, dat hierdoor reeds de grond ontvalt aan het taxatierapport van 7 november 2011. Bovendien volgt uit hetgeen onder 25 is overwogen, dat aan het taxatierapport van 7 november 2011 geen verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken ten grondslag liggen. Belanghebbende heeft op basis van het taxatierapport van 7 november 2011 niet aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 1.700.000 niet te laag is. De overige stellingen van de Heffingsambtenaar inzake dit taxatierapport behoeven geen behandeling meer.
27. Indien belanghebbende bedoeld zou hebben te stellen, dat aan het taxatierapport van G van 14 december 2005 de conclusie zou kunnen worden verbonden dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, 1 januari 2008, € 1.700.000 zou bedragen is het Hof van oordeel dat deze taxatie te ver van de waardepeildatum is gelegen om als grondslag te kunnen dienen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum.
28. Indien belanghebbende bedoeld zou hebben te stellen, dat aan het taxatierapport van G van 10 augustus 2009 de conclusie zou kunnen worden verbonden dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, 1 januari 2008, € 1.700.000 zou bedragen overweegt het Hof als volgt. Gelet op de omstandigheid dat dit rapport betrekking heeft (slechts) drie deelpercelen van de onroerende zaak met in totaal (slechts) een oppervlakte van 34.623 m2 is het Hof van oordeel, dat belanghebbende met het taxatierapport van 10 augustus 2009 niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 1.700.000 niet te laag is.
29. De stelling van belanghebbende dat het object H-straat 100 aannemelijk maakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is faalt reeds op grond van de omstandigheid dat van dit object geen koopprijs (omstreeks de waardepeildatum) bekend is.
30. Uit hetgeen is overwogen onder 18-29 volgt, dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane waarde van € 1.700.000 niet te laag is.
Beide partijen hebben de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt: goede justitie
31. Nu partijen de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt dient het Hof dientengevolge, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 3.000.000.
32. Nu belanghebbende geen aparte grieven tegen de aanslag heeft aangevoerd gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende een vermindering van de aanslag wenst overeenkomstig de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
33. Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd en doende wat de Rechtbank had behoren te doen zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 3.000.000.
Proceskosten
34. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
Daarbij wordt uitgegaan van twee samenhangende zaken. Dit betreft de onderhavige zaak en de zaak bij het Hof bekend onder het nummer 12/00354.
Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 3,5 (punten) x € 472 (waarde per punt) x 1,5 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is € 2.478.
Het Hof zal in deze zaak en in de zaak met nummer 12/00354 een (proces)kostenvergoeding toekennen van (€ 2.478: 2 =) € 1.239.
Griffierecht
35. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de gemeente inzake het hoger beroep geen plaats.
Slot
36. Uit al het vorenoverwogene volgt dat beslist moet worden als eerder vermeld.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus gedaan door P. Fortuin, voorzitter, G.J. van Muijen en T.A. Gladpootjes, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van M.M.R. Richardson, griffier, in het openbaar uitgesproken op 3 april 2013.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 4 april 2013
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.