Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/01001
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2013, nummer AWB 12/4064, in het geding tussen
belanghebbende,
en
Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 25 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 1.240.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Het door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ingediende bezwaar, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 4 september 2014 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [B], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] en de heer [D].
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting de volgende feiten en omstandigheden vast als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de andere niet, althans onvoldoende, weersproken.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkel met opslag- en magazijnruimte en is gebouwd in 1969.
2.2.
De onroerende zaak is gelegen aan de zuidzijde van de [a-straat] in [A].
De meeste in het centrum gelegen winkels bevinden zich ten westen van de [a-straat].
Partijen zijn het er over eens dat winkels die zich in de ten westen van de [a-straat] gesitueerde [b-straat] bevinden, een betere ligging kennen dan de onroerende zaak.
De meeste in het centrum gelegen winkels bevinden zich ten westen van de [a-straat].
Partijen zijn het er over eens dat winkels die zich in de ten westen van de [a-straat] gesitueerde [b-straat] bevinden, een betere ligging kennen dan de onroerende zaak.
2.3.
Het winkelgedeelte van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 960 m2 en de opslag- en magazijnruimte beslaat 40 m2.
2.4.
De onroerende zaak werd op de onderhavige peildatum en in het onderhavige tijdvak verhuurd aan [E].
2.5.
Belanghebbende heeft een taxatie van de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt door haar gemachtigde, die werkzaam is als makelaar/taxateur onroerende zaken. Deze taxatie maakt onderdeel uit van het beroepschrift en het hoger beroepschrift. In deze taxatie is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Door belanghebbendes gemachtigde is de waarde van de onroerende zaak per de peildatum getaxeerd op € 920.000. Hij is bij zijn waardebepaling uitgegaan van een huurwaarde per jaar van de winkel van € 91.200 (€ 95 per m2) en een huurwaarde per jaar van de opslag- en magazijnruimte van € 800 (€ 20 per m2). Verder heeft hij bij zijn waardebepaling gerekend met een kapitalisatiefactor van 10,0.
2.6.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 januari 2013 door de heer [F], gediplomeerd WOZ-taxateur. Ook daarin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,3 en een huurwaarde van de winkel van € 119.040 per jaar (€ 124 per m2) en een huurwaarde van de opslag- en magazijnruimte van € 1.440 (€ 36 per m2) per jaar.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen ter ondersteuning van hun standpunten nog het volgende aangevoerd:
- ( (belanghebbende) Vanaf 2010 gaat het slecht met de detailhandel die gesitueerd is op locaties buiten het kernwinkelgebied van [A]. Recent gebouwde winkelpanden in de buurt van de onroerende zaak zijn moeilijk te verhuren. Er is buiten het kernwinkelgebied veel leegstand;
- ( (de Heffingsambtenaar) De echte A-locatie in [A] is de [c-straat] en niet de [b-straat];
- ( (beide procespartijen) De horeca aan de [a-straat] bestaat uit café’s en restaurants en deze liggen met name aan de noordzijde van de [a-straat]. Aan de zuidzijde van de [a-straat] zijn vooral appartementencomplexen gesitueerd;
- ( (de Heffingsambtenaar) Indexering van de door mij opgevraagde feitelijke huur levert een op de peildatum geldende jaarhuur op van € 118.000;
- ( (belanghebbende) De door de Heffingsambtenaar opgevraagde feitelijke huur is geen zakelijke huur - vanwege de bijzondere relatie tussen de huurder en belanghebbende - en vertegenwoordigt daarmee niet de waarde in het economisch verkeer.
Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar nog uiteengezet dat de huurwaarde van het door hem gehanteerde vergelijkingsobject [b-straat] 12 is afgeleid van de huurwaarde van de twee andere door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten.
Verder heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat aan het feit dat de verkoop van [b-straat] 12 in verhuurde toestand is geschied, niet de conclusie kan worden verbonden dat het verkoopcijfer (en de daarvan afgeleide gegevens) niet bruikbaar zijn (vgl. Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982).
Belanghebbende heeft desgevraagd nog uiteengezet dat zij voor wat betreft de eventuele proceskostenvergoeding enkel vraagt om vergoeding van de kosten van rechtsbijstand, maar wel met toepassing van de wegingsfactor 1,5 (vanwege de complexiteit van de zaak).
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van onroerende zaken worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1. genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b kan de waarde van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde.
4.3.
Zoals de Rechtbank juist heeft overwogen, is het aan de Heffingsambtenaar om te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak per de onderhavige peildatum niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport. In dit taxatierapport zijn de gegevens van de onderhavige onroerende zaak en van drie aan de [b-straat] in [A] gelegen vergelijkingsobjecten opgenomen. Uit deze gegevens blijkt dat het winkelgedeelte van de vergelijkingsobjecten respectievelijk 360, 186 en 235 m2 groot is. Van twee vergelijkingsobjecten is de feitelijke huurprijs per m2 in het taxatierapport opgenomen, van het andere vergelijkingsobject is de in september 2009 gerealiseerde verkoopprijs opgenomen en is de daarbij behorende huurprijs per m2 door de Heffingsambtenaar herleid. De Heffingsambtenaar heeft zowel de twee feitelijke huurprijzen als de herleide huurprijs gebruikt bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft gesteld bij de bepaling van die waarde rekening te hebben gehouden met de mindere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten, en met het verschil in vloeroppervlakte van het winkelgedeelte van de onroerende zaak en dat van de vergelijkingsobjecten. Volgens de Heffingsambtenaar komen de verschillen voldoende tot uiting in de lagere huurprijs en lagere kapitalisatiefactor die in de berekening van de waarde van de onroerende zaak is gehanteerd.
4.5.
Belanghebbende, op haar beurt, heeft betwist dat de door de Heffingsambtenaar in de waardebepaling gehanteerde huurprijs en kapitalisatiefactor juist zijn. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van dit standpunt gewezen op de door haar getaxeerde huurprijs, die voor het winkelgedeelte van de onroerende zaak € 95 per m² bedraagt. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar in zijn waardebepaling (met name) te weinig rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de aan de [b-straat] gelegen vergelijkingsobjecten.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar inzichtelijk gemaakt dat hij met de onderlinge verschillen in ligging en grootte van het winkelgedeelte rekening heeft gehouden, maar de gegevens die hij ter onderbouwing van de huurwaarde heeft gebruikt zijn te eenzijdig, namelijk uitsluitend ontleend aan huurprijzen van vergelijkingsobjecten gelegen in eenzelfde straat die tot het kernwinkelgebied behoort, en te afwijkend, namelijk de oppervlakten van alle drie vergelijkingsobjecten zijn aanzienlijk kleiner. Daar komt bij dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat in de directe nabijheid van de onroerende zaak veel en langdurige leegstand is, huurvraagprijzen als gevolg daarvan neerwaarts worden bijgesteld en ten tijde van de waardepeildatum plannen voor de ontwikkeling van [G] bekend waren. Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang beschouwd, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. De Heffingsambtenaar had duidelijker dienen uiteen te zetten hoe hij tot de waarde van de twee elementen van de waardebepaling (de in 2.6. genoemde huurwaarde en kapitalisatiefactor) kwam. Voor wat betreft de huurwaarde lag een vergelijking met meer (dan twee) feitelijke huurprijzen van in [A] gelegen winkelpanden voor de hand. Voor wat betreft de kapitalisatiefactor had een berekening aan de hand van de bottom-up methode tot meer inzicht in de hoogte van de vastgestelde factor kunnen leiden.
4.7.
Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak, met name gewezen op de huurwaarden van de objecten [d-straat] 4, [e-straat] 215 en [f-straat] 13 te [A]. De Heffingsambtenaar heeft op zijn beurt de bruikbaarheid van de door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobjecten gemotiveerd betwist. In het licht van deze gemotiveerde betwisting is belanghebbende er naar het oordeel van het Hof niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane waarde juist is. Het huurcijfer van [d-straat] 4 acht het Hof niet bruikbaar, omdat het winkelgedeelte van dit object op de eerste verdieping is gelegen. Het winkelgedeelte van [e-straat] 215 is aanmerkelijk kleiner dan het winkelgedeelte van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft weliswaar de huurwaarde van het winkelgedeelte van de onroerende zaak in verhouding tot het winkelgedeelte van [e-straat] 215 lager vastgesteld, maar zij heeft niet toegelicht hoe zij specifiek tot € 95 per m² is gekomen. Het door belanghebbende gehanteerde verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [f-straat] 13 acht het Hof ten slotte niet bruikbaar omdat het object een kantoor en geen winkel betreft en bovendien ook over een aanmerkelijk kleinere vloeroppervlakte beschikt dan de onroerende zaak. Ook hier heeft belanghebbende niet duidelijk uiteengezet hoe zij van deze huurwaarde de huurwaarde van de onroerende zaak heeft afgeleid.
Slotsom
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Heffingsambtenaar als door belanghebbende verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk acht. Het Hof dient daarom, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 1.100.000.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 310 respectievelijk € 478 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, alsmede van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.12.
Het Hof stelt deze kosten, op grond van de artikelen 7:15 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt vast.
Bezwaar
Bezwaarschrift
1 punt
Totaal bezwaarfase
1 punt x € 243
Beroep en hoger beroep
Beroepschrift Rechtbank
1 punt
Bijwonen zitting Rechtbank
1 punt
Hogerberoepschrift
1 punt
Bijwonen zitting Hof
1 punt
Totaal beroep en hoger beroep
4 punten x € 487
4.13.
Voor wat betreft het gewicht van de zaak gaat het Hof uit van wegingsfactor 1.
4.14.
De door belanghebbende gevraagde vergoeding wegens door derden beroepsmatig verleende bijstand bedraagt derhalve voor de bezwaarfase € 243 en voor de fase van het beroep en hoger beroep (4 x € 487) = € 1.948, in totaal € 2.191.
4.15.
Voor een hogere vergoeding (vanwege een hogere wegingsfactor) acht het Hof geen termen aanwezig.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- bepaalt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 wordt vastgesteld op € 1.100.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 788 vergoedt; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding in bezwaar, bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.191.
Aldus gedaan op 16 oktober 2014 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.