Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.108.032/01
arrest van 25 november 2014
in de zaak van
Bital Roofing B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als Bital,
advocaat: mr. F. Wubbena te Oosterhout (Noord-Brabant),
tegen
Maatschappij ter Bevordering van Industrievestiging te [plaatsnaam] N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als BRIM,
advocaat: mr. C.J.M. de Keijzer te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 mei 2012 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Breda van 22 juni 2011 en 7 maart 2012, gewezen tussen Bital als eiseres in conventie en BRIM als gedaagde in conventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 224807/HAZA 10-1789)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties, tevens houdende vermindering van eis;
- de memorie van antwoord;
- de akte van Bital;
- de antwoordakte van BRIM.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Bital houdt zich onder meer bezig met de handel in technische apparatuur, de fabricage van -, de handel in -, en de verwerking en toepassing van bouwmaterialen en dakbedekkingsmaterialen. BRIM houdt zich onder meer bezig met de verkoop van gronden die krachtens het bestemmingsplan van de gemeente [gemeente] zijn bestemd voor de vestiging van bedrijven.
BRIM heeft bij akte van 4 juli 1978 aan Revon B.V. (hierna: Revon) verkocht en geleverd het grootste gedeelte (namelijk 5360 m2) van het perceel grond dat destijds kadastraal werd aangeduid met nummer [perceelnummer 1]. Het niet geleverde deel van perceel [perceelnummer 1] had een omvang van 880 m2. Revon kreeg van BRIM een recht van koop van dit perceelsgedeelte.
Perceel [perceelnummer 1] is nadien gewijzigd in percelen met de nummers [perceelnummer 2], [perceelnummer 3] (nog later [perceelnummer 6]), [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5]. Perceel [perceelnummer 5] is door Revon bebouwd met drie bedrijfshallen. Perceel [perceelnummer 4], groot 590 m2, is niet door Revon bebouwd. Perceel [perceelnummer 3] betreft het deel met een oppervlakte van 880 m2 ten aanzien waarvan Revon niet de eigendom maar een recht van koop had verkregen.
Perceel [perceelnummer 3] werd vanaf 1978 door autosloper [de autosloper] gebruikt voor het opslaan, slopen en pletten van auto’s. [de autosloper] gebruikte daarnaast een naastgelegen strook met een oppervlakte van ongeveer 220 m2 van het op 4 juli 1978 in eigendom aan Revon overgedragen perceel [perceelnummer 4].
[de autosloper] is in 1984 met zijn autosloperij vertrokken van perceel [perceelnummer 3] en van de aangrenzende strook op perceel [perceelnummer 4].
In 1985 is de grond die door [de autosloper] voor zijn autosloperij is gebruikt zintuiglijk onderzocht, waarna die grond met een puinlaag is bedekt.
In 1994 is een verkennend bodemonderzoek van de door [de autosloper] gebruikte grond uitgevoerd. Daarbij is naar voren gekomen dat de grond voornamelijk op het zuidelijke deel met minerale olie was verontreinigd. De puinlaag is toen niet onderzocht.
In 1995 heeft de heer [vertegenwoordiger van Revon] namens Revon aan BRIM medegedeeld dat Revon de koopoptie in verband met perceel [perceelnummer 3] wilde uitoefenen.
In oktober 1998 heeft ingenieursbureau Oranjewoud B.V. een nader bodemonderzoek uitgevoerd en een plan van aanpak opgesteld. Onder de “Conclusies van het onderzoek” is weergegeven:
“Hoofdzakelijk ter plaatse van het zuidelijk gelegen terreingedeelte is zintuiglijk olie waargenomen waarbij sprake is van enkele spots. Plaatselijk zijn hier in de grond sterk verhoogde gehalten aan minerale olie aangetroffen. De horizontale en verticale omvang van de verontreiniging is op het terrein, op basis van zintuiglijke waarneming vastgesteld.
Op de locatie is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging.
Ter plaatse van de gehele onderzoekslocatie is vanaf het maaiveld puin aangetroffen. De dikte van deze puinlaag varieert van 10 tot 40cm. Tijdens het bodemonderzoek is gebleken dat deze laag verhoogde gehalten bevat aan zware metalen, PAK en minerale olie. Het gehalte aan minerale olie op het zuidelijk terreingedeelte overschrijdt de grenswaarde voor hergebruik. Dit gedeelte van de puinlaag is niet geschikt voor hergebruik. De puinlaag op het noordelijke terreingedeelte dient, alvorens een definitieve afvoerbestemming kan worden bepaald, te worden onderzocht op minimaal het gehalte aan minerale olie. Hierop kan de definitieve bestemming worden bepaald.
Er is geen sprake van uitloging van verontreiniging in het puin en de grond naar het grondwater.
De onderzoeksresultaten geven in de huidige situatie, volgens de Wet bodembescherming, geen aanleiding tot het instellen van een vervolgonderzoek en sanering van de locatie.”
Bij brief van 6 april 1999 heeft de heer [vertegenwoordiger van Revon] namens Revon aan BRIM medegedeeld dat hij akkoord gaat met de verkoop van perceel [perceelnummer 3] tegen een prijs van f 60.000,00 exclusief BTW aan Aliso B.V. onder meer onder de voorwaarde dat voorafgaande aan de overdracht dit perceel met een aangrenzend strookje grond zodanig wordt gesaneerd dat deze gronden geschikt zijn voor bedrijfsdoeleinden.
Bij brief van 15 april 1999 is door de heer [vertegenwoordiger van Revon] aangegeven dat hij akkoord gaat met genoemde verkoop onder de voorwaarde dat in overleg met Aliso B.V. de grondverontreinigingen zodanig verwijderd worden dat “de onderhavige gronden” geschikt zijn voor bedrijfsdoeleinden. Onderaan deze brieven is vermeld dat de heer [vertegenwoordiger van Revon] zijn voorstel graag door de Vergadering van Commissarissen van BRIM in april 1999 behandeld ziet.
De directie van BRIM heeft op 14 april 1999 aan de Raad van Commissarissen onder meer het volgende voorgelegd en voorgesteld.
“(…) In de notariële akte van 4 juli 1978, waarbij het bovenvermeld perceel aan Revon B.V. werd overgedragen, is met Revon overeengekomen, dat het perceel van ± 880 m2 geleverd zou gaan worden voor f 30,- per m2, excl. BTW. De heer [de autosloper] heeft het terrein eerst in 1984 verlaten!!
Het terrein bleek toen verontreinigd te zijn en met name dat gedeelte van het terrein, waar [de autosloper], voornoemd, steeds de sloopauto’s heeft geplet. De heer [vertegenwoordiger van Revon] van Revon B.V. wenste van zijn recht tot koop gebruik te maken, maar stelde daarbij de eis, dat de grond schoon zou worden opgeleverd. (…) Vervolgens is met de heer [vertegenwoordiger van Revon] van Revon onderhandeld om van de aankoop van het terrein af te zien, maar in een gesprek met de toenmalige directeur van de Brim zijn beide partijen woedend uit elkaar gegaan en is de zaak jaren blijven liggen.
De heer [vertegenwoordiger van Revon] van Revon wenste medio 1995 het terrein geleverd te zien. (…)
Een nader bodemonderzoek en plan van aanpak (…) leerde dat de kosten van sanering, waarbij “zowel de puinlaag als de olieverontreiniging worden verwijderd” worden geraamd op f 165.000,-. Overleg met de Milieudienst en de heer [vertegenwoordiger van Revon] van Revon heeft ertoe geleid, dat thans met een bedrag van f 65.500,- incl. BTW volstaan kan worden om het terrein zo op te leveren, dat een geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven. Inmiddels heeft de heer [vertegenwoordiger van Revon] schriftelijk verklaard voor de ± 880m2 een bedrag te willen betalen van f 60.000,- excl. BTW en zijn recht tot koop te willen overdragen aan Aliso B.V., gevestigd aan [het adres].
Gezien bovenstaande en om uit de ontstane impasse te geraken, stellen wij u voor:
1. de ± 880 m2 aan [het adres] te verkopen aan Revon B.V. voor een bedrag van f 60.000,- excl. BTW
2. een bedrag van f 65.000,- incl. BTW beschikbaar te stellen voor het saneren van het terrein.
De verkoop dient plaats te vinden onder de u bekende Algemene Verkoopvoorwaarden (…). Voorts dient verwezen te worden naar het “nader onderzoek en plan van aanpak (…)” van Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (…). Nadrukkelijk zij hierbij opgemerkt, dat de oliehoudende grond wordt gesaneerd tot ½ (I+S)-waarde en dat de rest(puin) blijft zitten. Dit rapport en de hiervoor vermelde opmerking dient in de te zijner tijd te verlijden notariële akte te worden benoemd en geacht te worden daarvan woordelijk deel uit te maken.(…)”.
De Raad van Commissarissen hebben op 21 april 1999 conform voormeld voorstel besloten.
Bij brief van 23 april 1999 heeft BRIM aan Revon medegedeeld dat de Raad van Commissarissen van BRIM heeft besloten aan Revon of nader te noemen meester te verkopen het op de bij die brief gevoegde tekening aangegeven terrein van ± 880 m2. Daarbij heeft BRIM vermeld dat BRIM, in overleg met de koper van de grond, de grondsanering zodanig zal verwijderen dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven. Ook is vermeld dat in de te verlijden notariële akte moet worden verwezen naar voormeld nader onderzoek van bureau Oranjewoud B.V. en de opmerking dat de oliehoudende grond wordt gesaneerd tot ½ (I+S)-waarde en dat de rest(puin) blijft zitten.
Bij koopovereenkomst van 10 mei 1999 hebben de heer [vertegenwoordiger van Revon] en Revon als verkopers aan Bital als koper verkocht:
A de percelen [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5], en
B het kooprecht in verband met meergenoemd perceel grond van 880 m2, [perceelnummer 3].
In de koopovereenkomst is vermeld dat het koper bekend is dat de westelijke strook grond van het verkochte A, voorzien van puinverharding, is verontreinigd en dat als onderdeel van koop B BRIM zich heeft verplicht deze strook grond te saneren zoals is omschreven in de brief van BRIM van 23 april 1999.
Bij brief van 16 mei 1999 heeft de [vertegenwoordiger van Revon] namens Revon aan BRIM bevestigd dat de drie hallen aan [het adres] [nummer b], [nummer c] en [nummer d] en het kooprecht van het hiernaast gelegen perceel grond, groot 880 m2, verkocht zijn aan Bital. Daarbij heeft hij vermeld:
“Zoals met u overeengekomen zal de N.V. BRIM ca 1100 m2 grond schoonmaken conform uw brief van 23 april 1999 (…)”.
Bij brief van 28 mei 1999 heeft BRIM aan Bital medegedeeld dat BRIM van de heer [vertegenwoordiger van Revon] heeft begrepen dat die het recht van koop op ± 880 m2 grond aan [het adres] aan Bital heeft overgedragen, een en ander voor de prijs en onder de voorwaarden en bepalingen, zoals gesteld in de door BRIM aan Revon B.V. gerichte brief van 23 april 1999.
Op 5 juli 2009 is de akte van levering tussen enerzijds [vertegenwoordiger van Revon] en Revon en anderzijds Bital gepasseerd. Bij deze akte zijn aan Bital de percelen [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5] geleverd en het kooprecht op perceel [perceelnummer 3] gecedeerd.
Eveneens op 5 juli 1999 is de akte van levering tussen BRIM en Bital gepasseerd. Die akte betreft de levering van het perceel grond [perceelnummer 3] groot 880 m2, nader te noemen in de akte “het verkochte en/of het registergoed”. De koopsom bedraagt f 60.000,00 exclusief BTW. De akte vermeldt onder meer het volgende.
“Staat van het verkochte, risico, baten en lasten
(…)
4. Het verkochte wordt op heden geheel ontruimd, vrij van huur, pacht of ander gebruiksrecht aan koper afgeleverd. Vanaf het tijdstip van ondertekening van deze akte draagt koper het risico van het verkochte.
BRIM zal in overleg met koper, de grondsanering zodanig zal verwijderen dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven.
(…)
Verontreinigings-onderzoek
8.Bij deze wordt verwezen naar: “het nader onderzoek en plan van aanpak bodemverontreiniging bedrijfsterrein [het adres] te [plaats]” (…)
Het is koper bekend en nadrukkelijk zij hierbij opgemerkt dat de oliehoudende grond wordt gesaneerd tot ½ (I+S)-waarde en dat de rest(puin) blijft zitten.
De inhoud van dit rapport is koper bekend en vormt een geheel met deze koopovereenkomst.
Bedoeld rapport wordt geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en daarvan deel uit te maken.”
Bij brief van 8 mei 2007 heeft BRIM aan de heer [vertegenwoordiger van Bital], die namens Bital optreedt, het volgende medegedeeld.
“Naar aanleiding van uw brief van 6 april 2007 (…) breng ik u graag de afspraken in herinnering die zijn gemaakt in het gesprek op 30 maart 2007 tussen u en de heren [vertegenwoordiger van Afdeling Milieu] en [vertegenwoordiger van Afdeling Milieu] (afdeling Milieu), [vertegenwoordiger afdeling Projectmanagement] (afdeling Projectmanagement), [naam] en ondergetekende (N.V. BrIM).
De grondsanering waarover wordt gesproken in de brief van (…) 23 april 1999, heeft enkel betrekking op het perceel grond van ± 880 m2, nader aangegeven op situatietekening nr. 50159 en gelegen aan [het adres], op uw kaart aangegeven met perceel [perceelnummer 3].
Gezien de huidige inzichten (Wbb) kan nieuwbouw op deze locatie worden gerealiseerd. De halfverharding op het terrein is echter niet schoon, hetgeen kan leiden tot meerkosten met betrekking tot afzet van deze laag.
Ons voorstel is dan ook dat u het verschil van de werkelijke afzetkosten van de vervuilde toplaag en de kosten voor een niet-vervuilde toplaag in rekening mag brengen (€ 20,- p/ton). Totaal tonnage = oppervlakte x dikte x soortelijk gewicht; de massa bedraagt 400 ton. Dit betekent dat u een bedrag van maximaal € 8.000,00 in rekening kunt brengen.
Met betrekking tot de door u nader aangegeven percelen [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5] bestaan voor de N.V. BrIM geen verplichtingen. Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging op deze percelen is met u afgesproken dat u de heer X. [vertegenwoordiger van Afdeling Milieu] van de vakdirectie Milieu een plan van aanpak zult toezenden waarin de aanpak met betrekking tot de bodemverontreiniging staat omschreven. Zodra de sanering is uitgevoerd conform het goedgekeurde plan van aanpak, kan een bodemgeschiktheidsverklaring worden afgegeven en kan ook hier nieuwbouw worden gerealiseerd (…)”
Intussen had Bital op 21 december 2006 haar percelen weer verkocht aan G&G Vastgoed Groep B.V. Daarbij heeft Bital zich jegens die koper verbonden de door die koper te maken saneringskosten voor de percelen [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] te betalen.
Bital heeft naar aanleiding van voormelde brief van 8 mei 2007 geen actie richting BRIM ondernomen.
G&G Vastgoed Groep B.V. heeft op enig moment opdracht gegeven saneringswerkzaamheden op de percelen [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] te verrichten. Deze werkzaamheden zijn begeleid door UDM-Midden B.V. in opdracht van Bital.
UDM-Midden B.V. heeft op 6 juni 2008 een “Evaluatierapportage bodemsanering locatie [het adres] ong. te [plaats] (…)” opgesteld. De gemeente [gemeente] heeft bodemgeschiktheidsverklaringen afgegeven zodat de percelen bebouwd konden worden.
Bij brief van 25 september 2008 heeft Bital aan BRIM een factuur ten bedrage van € 98.238,62 gestuurd in verband met voor haar rekening gekomen saneringskosten, verhoogd met door Bital geleden schade.
BRIM heeft in juni 2009 een bedrag van € 8.000,00 aan Bital betaald.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Bital in eerste aanleg in conventie veroordeling van BRIM tot betaling van € 90.238,62, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 25 oktober 2008 tot 15 juni 2009 over € 98.238,62 en vanaf 15 juni 2009 over € 90.238,62 en voorts tot betaling van buitengerechtelijke kosten vermeerderd met wettelijke handelsrente en tot betaling van proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Bital, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. BRIM heeft in het kader van de verkoop en levering van perceel [perceelnummer 3] aan Bital in 1999 jegens Bital de verbintenis op zich genomen om de kosten te dragen van een zodanige sanering van perceel [perceelnummer 3] én van de naastgelegen strook grond van circa 220 m2 op perceel [perceelnummer 4] dat daarop een geschiktheidsverklaring voor nieuwbouw kan worden afgegeven.
BRIM heeft zich daarna ten onrechte op het standpunt gesteld dat zij slechts tot het dragen van de kosten van zodanige sanering gehouden is ten aanzien van perceel [perceelnummer 3].
Bovendien zijn de kosten van de sanering, ook als alleen uitgegaan wordt van perceel [perceelnummer 3], aanzienlijk hoger geweest dan € 8.000,-- zodat BRIM ten onrechte met de betaling van dat bedrag heeft volstaan.
3.2.3.
BRIM heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.
BRIM heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 22 juni 2011 geoordeeld dat deze eis in reconventie moet worden afgewezen. In het eindvonnis van 7 maart 2012 heeft de rechtbank de eis in reconventie afgewezen en BRIM in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld. BRIM is daar niet tegen opgekomen. De vordering in reconventie speelt daarom geen rol in dit hoger beroep.
3.4.1.
In het tussenvonnis van 5 januari 2011 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het tussenvonnis van 22 juni 2011 heeft de rechtbank in conventie, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
Uit de leveringsakte van 5 juli 1999, waarbij BRIM de eigendom van perceel [perceelnummer 3] aan Bital heeft overgedragen, blijkt niet dat op BRIM enige verplichting rust met betrekking tot de sanering van perceel [perceelnummer 4] (rov. 3.5 tot en met 3.7).
Ook in de andere overgelegde stukken zijn onvoldoende aanknopingspunten te vinden voor de stelling van Bital dat BRIM een verbintenis op zich heeft genomen ten aanzien van de sanering van de strook grond op perceel [perceelnummer 4] (rov. 3.8 tot en met 3.8.4).
Op BRIM rust dus uitsluitend de verbintenis om “in overleg met koper, de grondsanering zodanig te verwijderen dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven” voor zover het perceel [perceelnummer 3] betreft. De partijen zijn het erover eens dat deze verplichting van BRIM tot het zelf saneren van het perceel is gewijzigd in een verplichting tot het betalen van de kosten van sanering, voor zover nodig om een geschiktheidsverklaring voor de bouw te kunnen verkrijgen (rov 3.9 en 3.10).
Bital moet specificeren welke saneringswerkzaamheden ten behoeve van perceel [perceelnummer 3] zijn verricht en welke kosten daarmee gepaard zijn gegaan (rov. 3.10.2).
De rechtbank heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol voor een conclusie aan de zijde van Bital.
3.3.3.
In het eindvonnis van 7 maart 2012 heeft de rechtbank in conventie, kort samengevat, geconcludeerd dat Bital een ondeugdelijke toelichting heeft gegeven ten aanzien van de voor perceel [perceelnummer 3] gemaakte saneringskosten, zodat niet kan worden geoordeeld dat Bital voor een groter bedrag dan het door BRIM betaalde bedrag van € 8.000,-- aan voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
Op grond daarvan heeft de rechtbank in conventie:
de vordering van Bital afgewezen;
Bital in de kosten van het geding veroordeeld.
3.4.1.
Bital heeft in hoger beroep haar eis in conventie verminderd. Zij maakt niet langer aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
3.4.2.
Bital heeft acht grieven (genummerd 1 tot en met 8) aangevoerd tegen het tussenvonnis van 22 juni 2011 en drie grieven (genummerd 9 tot en met 11) tegen het eindvonnis van 7 maart 2012. Bital heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis (naar het hof begrijpt: voor zover gewezen in conventie) en tot het alsnog toewijzen van haar verminderde vordering in conventie.
3.4.3.
Bital heeft in alinea 6 van de memorie van grieven gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Het hof zal daarom niet alle grieven afzonderlijk behandelen, maar beoordelen of de verminderde vordering van Bital in conventie op de door Bital aangevoerde gronden kan worden toegewezen.
3.5.1.
Bital baseert haar vordering op de overeenkomst die in 1999 tussen BRIM en Bital is gesloten en die is vastgelegd in de leveringsakte die op 5 juli 1999 tussen BRIM en Bital is verleden. Bital erkent dat met “het verkochte” in die leveringsakte uitsluitend het bij die akte overgedragen perceel [perceelnummer 3] is bedoeld. Volgens Bital kan zij haar vordering echter baseren op de in de leveringsakte voorkomende zin “BRIM zal in overleg met koper, de grondsanering zodanig zal verwijderen dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven.” Volgens BRIM vloeit uit de in de akte opgenomen bepalingen en de uitleg die daaraan gelet op de feiten en omstandigheden van het geval moet worden gegeven, voort dat de genoemde saneringsverplichting van BRIM niet alleen ziet op perceel [perceelnummer 3] maar ook op de daaraan grenzende strook grond die op (het westelijke deel van) perceel [perceelnummer 4] ligt (alinea 48 memorie van grieven).
3.5.2.
Voor de goede orde stelt het hof vast dat de vordering niet is gebaseerd op enig tussen BRIM en Revon overeengekomen derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW Pro dat door Bital is aanvaard. De vordering is gebaseerd op de rechtstreeks tussen BRIM en Bital gesloten overeenkomst die in de leveringsakte van 5 juli 1999 is vastgelegd.
3.6.1.
Omdat Bital zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de akte zo moet worden uitgelegd dat de saneringsverplichting van BRIM niet alleen ziet op perceel [perceelnummer 3] maar ook op de daaraan grenzende strook grond die op perceel [perceelnummer 4] ligt, heeft Bital de bewijslast en het bewijsrisico ten aanzien van feiten en omstandigheden die deze gestelde uitleg van de akte rechtvaardigen.
3.6.2.
Naar het oordeel van het hof volgt uit een zuiver taalkundige uitleg van de akte niet dat de stelling van Bital juist kan worden geacht. De zin “BRIM zal in overleg met koper, de grondsanering zodanig zal verwijderen dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven.” is taalkundig niet correct. Bedoeld is kennelijk: “BRIM zal in overleg met koper de grond zodanig saneren dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven.” of “BRIM zal in overleg met koper de grondsanering zodanig uitvoeren dat de geschiktheidsverklaring voor de bouw kan worden afgegeven.” De kennelijk op een van deze wijzen bedoelde zin staat in artikel 4 direct Pro na de zinnen “Het verkochte wordt op heden geheel ontruimd, vrij van huur, pacht of ander gebruiksrecht aan koper afgeleverd. Vanaf het tijdstip van ondertekening van deze akte draagt koper het risico van het verkochte.” Daarom ligt taalkundig de uitleg dat de saneringsverplichting niet alleen ziet op “het verkochte” maar ook op een andere (in de akte niet met zoveel woorden aangeduide) strook grond, niet voor de hand.
3.6.3.
De omstandigheid dat verderop in de akte, namelijk in artikel 8, wordt verwezen naar “het nader onderzoek en plan van aanpak bodemverontreiniging (…)” voert bij zuiver taalkundige uitleg niet tot een ander oordeel. Die verwijzing kan immers betrekking hebben op de bekendheid van beide partijen met de aard en ernst van de op het verkochte aanwezige vervuiling. De verwijzing brengt niet noodzakelijk mee dat de saneringsplicht van BRIM zich ook zou uitstrekken over de strook grond op perceel [perceelnummer 4] die al sinds 1978 geen eigendom meer was van BRIM, die vervuild is geraakt in de periode tot en met 1984 en die op 5 juli 1999 niet door BRIM maar door Revon aan Bital werd geleverd.
3.7.1.
Bital voert terecht aan dat niet volstaan moet worden met een taalkundige uitleg van de in geschil zijnde zinsnede uit de akte. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.7.2.
Ook als het hof rekening houdt wordt met de feiten en omstandigheden die uit de gedingstukken blijken, ziet het hof vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten om Bital geslaagd te achten in het bewijs dat de verbintenis die BRIM op zich heeft genomen, mede ziet op de sanering van de strook grond op perceel [perceelnummer 4]. Het hof neemt daarbij met name in aanmerking dat BRIM schriftelijke verklaringen heeft overgelegd van personen die namens haar bij de onderhandelingen betrokken zijn geweest en die hebben verklaard, zeer kort samengevat, dat BRIM niet de bereidheid had om de sanering van de strook grond op perceel [perceelnummer 4] voor haar rekening te nemen en dat BRIM dat standpunt ook steeds duidelijk kenbaar heeft gemaakt. Gelet op deze schriftelijke verklaringen ziet het hof in de overige gedingstukken vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten waaraan Bital jegens BRIM het gerechtvaardigde vertrouwen heeft mogen ontlenen dat BRIM desondanks de sanering van die strook grond voor haar rekening zou nemen. Het hof tekent hier nog bij aan dat BRIM in beginsel niet gebonden is aan uitlatingen die Revon en/of de heer [vertegenwoordiger van Revon] aan Bital hebben gedaan.
3.8.
Bital heeft in eerste aanleg uitdrukkelijk aangeboden om door getuigenverhoren nader bewijs te leveren van haar stelling dat BRIM in 1999 jegens Bital niet alleen de verbintenis op zich heeft genomen om (de kosten van) de sanering van perceel [perceelnummer 3] voor haar rekening te nemen maar ook de verbintenis om (de kosten van) de sanering van de daaraan grenzende strook grond op (het westelijke deel van) perceel [perceelnummer 4] voor haar rekening te nemen. Naar het oordeel van het hof voert Bital in haar memorie van grieven terecht aan dat de rechtbank dit bewijsaanbod niet had mogen passeren. Het hof zal Bital alsnog tot de bewijslevering in de gelegenheid stellen.
3.9.
Het hof zal elk verder oordeel aanhouden.
4.De uitspraak
Het hof:
laat Bital toe om te bewijzen dat BRIM in 1999 jegens Bital niet alleen de verbintenis op zich heeft genomen om (de kosten van) de sanering van perceel [perceelnummer 3] voor haar rekening te nemen maar ook de verbintenis om (de kosten van) de sanering van de daaraan grenzende strook grond op (het westelijke deel van) perceel [perceelnummer 4] voor haar rekening te nemen;
bepaalt, voor het geval Bital bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. O.G.H. Milar als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 9 december 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van Bital tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 november 2014.