Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.131.112/01
arrest van 11 maart 2014
in de zaak van
Wonen Limburg m.h.o.d.n. Wonen [vestigingsnaam],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Venlo,
tegen
[de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.J.T.M. Oudenhoven te Venlo,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 juli 2013 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen vonnis van 8 mei 2013 tussen appellante – verhuurster – als eiseres en geïntimeerde – huurder – als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 350361\CV EXPL 12-2827)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep, met een productie;
- de memorie van grieven, met producties;
- de memorie van antwoord, met een productie;
- het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities overgelegd hebben.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op deze stukken en op de stukken van de eerste aanleg, voor zover hierna niet anders is bepaald.
2.2.
Het hof slaat geen acht op de pleitnota die huurder tijdens het pleidooi overgelegd heeft. De advocaat van huurder heeft tijdens het pleidooi verklaard dat de inhoud van de pleitnota gelijk is aan de memorie van antwoord en heeft daarom afgezien van het voordragen ervan.
Het hof slaat evenmin acht op de tijdens het pleidooi door verhuurster overgelegde producties 1 en 2, betreffende een nieuwsbrief voor de bewoners van wijk Bruske te [plaats 1.] respectievelijk afdrukken van pagina’s van Facebook van huurder, aangezien huurder tegen overlegging bezwaar heeft gemaakt en overlegging van deze producties bij gelegenheid van pleidooi naar het oordeel van het hof uit het oogpunt van de eisen van hoor en wederhoor te laat is.
Wel kan acht geslagen worden op de door verhuurster tijdens het pleidooi in het geding gebrachte productie 3, betreffende een uitspraak van dit hof van 17 december 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:6079. Huurder heeft ook tegen overlegging van deze productie bezwaar gemaakt, maar overlegging van een gepubliceerde uitspraak (die bij de advocaat van huurder bekend is) is naar het oordeel van het hof uit het oogpunt van hoor en wederhoor niet te laat.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
Van het volgende kan worden uitgegaan.
Verhuurster is eigenaresse van de woning, staande en gelegen aan de [perceel ] te [plaats 1.], hierna te noemen: de woning.
Verhuurster heeft de woning met ingang van 27 januari 2010 voor onbepaalde tijd verhuurd aan huurder.
Artikel 2.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de woning is bestemd om huurder en de leden van zijn huishouding als woning te dienen.
Behalve huurder woont ook zijn broer, [broer 1. van huurder], in de woning.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Stichting Wonen Limburg (hierna te noemen: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
Artikel 6.8 van de Algemene huurvoorwaarden bepaalt dat het huurder niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.
Bij een doorzoeking van de woning op 8 juni 2012 heeft de politie onder meer
4,6 gram amfetamine en kleine hoeveelheden cocaïne aangetroffen en in beslag genomen.
4,6 gram amfetamine en kleine hoeveelheden cocaïne aangetroffen en in beslag genomen.
4.2.
Verhuurster heeft in eerste aanleg kort gezegd gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en huurder te veroordelen de woning te ontruimen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zijn broer zonder toestemming van verhuurster in de woning te laten wonen en door vanuit de woning te handelen in drugs, dan wel drugs in de woning voorhanden te hebben.
4.3.
Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4.4.
De kantonrechter heeft de vorderingen van verhuurster afgewezen. Volgens hem is de broer van huurder op grond van artikel 2 van Pro de huurovereenkomst gerechtigd in de woning te verblijven en heeft verhuurster niet kunnen aantonen dat sprake was van overlast of hinder, verloedering, drugshandel of de productie van drugs die rechtstreeks terug te voeren was op huurder of op zijn broer of rechtstreeks te relateren was aan het gehuurde. Het enkel aanwezig hebben van een zeer geringe hoeveelheid harddrugs, zonder gevaarzetting, handel, productie of overlast, rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de kantonrechter.
4.5.
Verhuurster is het met de uitspraak van de kantonrechter niet eens en is ervan met drie grieven in hoger beroep gekomen. In de kern genomen bestrijden de grieven alle drie het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming van huurder de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Er zijn geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de broer van huurder gerechtigd is in de woning te verblijven, zodat dit oordeel niet is betrokken in de rechtsstrijd in hoger beroep.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.6.
Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.7.
Verhuurster stelt in de eerste plaats dat huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat er in de woning in drugs is gehandeld. Zij heeft haar stelling dat in de woning in drugs is gehandeld als volgt onderbouwd:
Verspreid in de woning zijn tijdens de doorzoeking op 8 juni 2012 vele sporen van drugs aangetroffen en dat wijst erop dat de drugs niet alleen voor eigen gebruik dienden.
Tijdens de doorzoeking meldde een buurtbewoner aan de politie: “Ze zullen hun
stashinmiddels wel al hebben weggebracht naar de [A-straat] waar ze vaker zitten.”
stashinmiddels wel al hebben weggebracht naar de [A-straat] waar ze vaker zitten.”
Bij een doorzoeking van de woning van een broer van huurder aan de [A-straat] op 17 augustus 2012 werden vervolgens drugs en veel spullen die wijzen op de handel in drugs gevonden.
Bij de politie zijn meerdere malen meldingen gedaan dat [broer 2. van huurder], al dan niet samen met zijn broers [geïntimeerde] (huurder) en [broer 1. van huurder], zou handelen in verdovende middelen. Op 27 juli 2012 kwamen via Meld Misdaad Anoniem de meldingen binnen dat er in cocaïne wordt gedeald in [plaats 1.] op de parkeerplaats bij winkelcentrum Bruuske door drie Marokkaanse broers en dat er vanuit de parkeerplaats bij de [A-straat] te [plaats 1.] door drie broers zou worden gedeald vanuit een witte Volkswagen Caddy voorzien van het kenteken [kenteken]. Deze auto staat op naam van huurder. In de auto zijn een sealapparaat en vaten aangetroffen en in beslag genomen.
De doorzoeking van de woning op 8 juni 2012 had plaats op basis van het feit dat de bij huurder inwonende broer [broer 1. van huurder] in [plaats 2.] aangehouden was wegens verdenkingen van drugshandel en bij hem cocaïne, drie telefoons en sealtjes werden aangetroffen.
De woning leek vlak voor de doorzoeking gepoetst te zijn met chloor. De woning rook sterk naar chloor, er stond een uitgeknepen chloorfles op het aanrecht, in de badkamer stond een emmer met natte doeken, papier en een borstel en in het zeepbakje boven de spoelbak in de keuken lagen natte proppen keukenpapier opgestapeld.
Er kwamen al enkele maanden tientallen klachten binnen van buurtbewoners over drugsgerelateerde overlast. Buurtbewoners verklaarden tegenover de politie dat er erg veel mensen tijdens de avonduren langsgaan bij de woning en er dan ongeveer vijf minuten blijven. Tijdens de doorzoeking van de woning kwam er een persoon naar de woning die bij de politie bekend staat als harddrugsgebruiker.
Bij de doorzoeking van de woning is niet alleen 4,6 gram amfetamine en kleine hoeveelheden cocaïne aangetroffen, maar ook € 3.400,- in contanten en vier telefoons. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsdealers meerdere telefoons gebruiken en de opbrengst van de drugshandel niet op een bankrekening storten om opsporing te voorkomen.
Huurder heeft tegenover de politie verklaard dat er wel eens hard- en softdrugs worden gebruikt in de woning.
4.8.
Huurder heeft betwist dat in de woning in drugs is gehandeld.
4.9.
Het hof is van oordeel dat verhuurster haar stelling dat in de woning in drugs is gehandeld met de door haar daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden, zelfs indien zij vaststaan en alle in onderling verband en samenhang worden beschouwd, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. In het bijzonder zijn er in de woning geen hoeveelheden drugs of voorwerpen aangetroffen die wijzen op de handel in drugs en zijn er slechts een onbekend aantal anonieme en weinig gedetailleerde meldingen gedaan, waarin een parkeerplaats als ‘plaats delict’ is genoemd. Onvoldoende acht het hof het feit dat de woning in de avonduren door veel mensen is bezocht die er vervolgens kort hebben verbleven. Niet is immers komen vast te staan wie deze mensen zijn geweest en wat ze in de woning hebben gedaan.
Er zijn kortom onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie leiden dat in de woning gehandeld is in drugs.
4.10.
Verhuurster stelt verder dat huurder reeds is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat in de woning drugs aangetroffen zijn.
4.11.
Huurder stelt dat, zo al geoordeeld zou moeten worden dat het aantreffen van een geringe hoeveelheid drugs, die zijn broer zonder zijn medeweten in de woning hield, een tekortkoming van hem oplevert, deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daaraan heeft hij het volgende ten grondslag gelegd:
De tekortkoming is van geringe betekenis. Er is slechts een geringe hoeveelheid drugs in zijn woning aangetroffen, die zijn broer hield voor eigen gebruik en waarmee voor de buurt geen overlast veroorzaakt is;
Het woonbelang van hem als huurder weegt zwaarder dan de belangen van verhuurster; hij zal geen andere woning kunnen huren, nu andere woningcorporaties hem als huurder zullen weigeren als de vorderingen van verhuurster worden toegewezen.
4.12.
Verhuurster heeft betwist dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens haar gebruiken huurder en/of zijn broer samen met vrienden en kennissen zo vaak drugs in de woning, dat buurtbewoners zich er onveilig door voelen. Er is sprake van overlast en verloedering, waaraan de doorzoeking van de woning door de politie heeft bijgedragen. Ontbinding van de huurovereenkomst is dringend en noodzakelijk om verbetering van de leefbaarheid in de wijk te bereiken. Bovendien voert verhuurster een
zero tolerancebeleid ten aanzien van drugs en voert zij een lik-op-stuk beleid wat betreft drugsgerelateerde overlast. Zij is convenantpartner en heeft ook in dat opzicht de verplichting en dus een zwaarwegend belang om haar beleid uit te voeren. De omwonenden zijn zich er zeer goed van bewust wat zich in en bij de woning afspeelt. De buurtbewoners zullen met een onveilig gevoel blijven zitten zolang de huurovereenkomst niet is beëindigd. Ook dat vormt een zwaarwegend belang aan haar zijde. Het woonbelang van huurder weegt niet op tegen deze zwaarwegende belangen, aldus verhuurster.
zero tolerancebeleid ten aanzien van drugs en voert zij een lik-op-stuk beleid wat betreft drugsgerelateerde overlast. Zij is convenantpartner en heeft ook in dat opzicht de verplichting en dus een zwaarwegend belang om haar beleid uit te voeren. De omwonenden zijn zich er zeer goed van bewust wat zich in en bij de woning afspeelt. De buurtbewoners zullen met een onveilig gevoel blijven zitten zolang de huurovereenkomst niet is beëindigd. Ook dat vormt een zwaarwegend belang aan haar zijde. Het woonbelang van huurder weegt niet op tegen deze zwaarwegende belangen, aldus verhuurster.
4.13.
Het hof is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof legt daaraan het volgende ten grondslag.
4.13.1.
Verhuurster heeft gesteld dat buurtbewoners zich onveilig voelen doordat huurder en/of zijn broer geregeld met vrienden en kennissen drugs gebruiken in de woning en dat huurder hierdoor overlast veroorzaakt en bijdraagt aan de verloedering van de buurt. Deze stelling is door huurder betwist en naar het oordeel van het hof heeft verhuurster haar stelling met de door haar overgelegde producties onvoldoende onderbouwd. Weliswaar blijkt uit het politierapport (productie 2 bij de memorie van grieven) dat er in de maanden voorafgaande aan de doorzoeking van de woning in de wijk waarin de woning is gelegen steeds meer melding is gedaan van drugsgerelateerde overlast en dat buurtbewoners hebben verklaard dat er in de avonduren veel mensen naar de woning gaan en na vijf minuten weer vertrekken, maar niet gebleken is welke mensen de woning ’s avonds hebben bezocht en wat zij in de woning hebben gedaan. Dat zij er drugs hebben gebruikt wordt door verhuurster vermoed maar is onvoldoende feitelijk onderbouwd. Nu verhuurster niet heeft aangetoond dat huurder en/of zijn broer geregeld met vrienden en kennissen drugs gebruiken in de woning, is ook niet komen vast te staan dat huurder daarmee overlast veroorzaakt en bijdraagt aan de geconstateerde verloedering van de buurt.
4.13.2.
Dan blijft over het door verhuurster gestelde belang een
zero tolerancebeleid wat betreft drugs te voeren, teneinde buurtbewoners een rustig woongenot te kunnen verschaffen. Hiertegenover staat het belang van huurder in de woning te kunnen blijven wonen.
zero tolerancebeleid wat betreft drugs te voeren, teneinde buurtbewoners een rustig woongenot te kunnen verschaffen. Hiertegenover staat het belang van huurder in de woning te kunnen blijven wonen.
Ervan uitgaande dat huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door 4,6 gram amfetamine en kleine hoeveelheden cocaïne in de woning aanwezig te hebben, is het hof van oordeel dat, gelet op de hiervoor genoemde belangen van partijen, deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.
4.15.
Het hof zal verhuurster als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt verhuurster in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van huurder worden begroot op € 299,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, N.J.M. van Etten en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 maart 2014.