ECLI:NL:GHSHE:2014:80

• Datum uitspraak: 21 januari 2014
• Publicatiedatum: 21 januari 2014
• Zaaknummer: HD 200.122.681-01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.M. Aarts; B.A. Meulenbroek; M. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over beëindiging huurovereenkomst kantoorruimte en huurachterstand

Markestate en een andere partij huurden sinds 1 juni 2001 kantoorruimte van de Vincentius Vereniging, later overgenomen door Orange Brick. In januari 2011 sloten zij een nadere overeenkomst waarin werd bepaald dat bij nalatigheid in betaling de huurovereenkomst onmiddellijk kon eindigen. Sinds november 2011 betaalden Markestate en de andere partij geen huur meer aan Orange Brick.

Orange Brick vorderde betaling van huurpenningen en servicekosten over de periode november 2011 tot juli 2012, inclusief wettelijke rente. De kantonrechter veroordeelde Markestate en de andere partij tot betaling van een deel van deze bedragen en in de proceskosten. Markestate en de andere partij kwamen in hoger beroep en stelden dat de huurovereenkomst per 1 december 2011 was geëindigd vanwege de niet-betaling.

Het hof overwoog dat de kernvraag was of de nadere overeenkomst een tweezijdige beëindigingsmogelijkheid bood of slechts een eenzijdige bescherming voor verhuurder was. Het hof stelde Markestate en de andere partij in de gelegenheid te reageren op een door Orange Brick overgelegde e-mailwisseling die de uitleg van de nadere overeenkomst ondersteunde. De verdere beslissing werd aangehouden.

Uitkomst: De zaak is aangehouden voor nadere stukken en reactie over de uitleg van de nadere overeenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.122.681/01

arrest van 21 januari 2014

in de zaak van

1. Markestate [vestigingsnaam 1] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[bedrijfsnaam] B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats],

appellanten,

advocaat: mr. H.J. Rosens,

tegen

Orange Brick B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.R.F. van der Mark,

op het bij exploot van dagvaarding van 6 december 2012, hersteld bij exploot van 31 januari 2013, ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnis van 19 september 2012 tussen appellanten – Markestate en [appellante 2] – als gedaagden in conventie, eiseressen in (voorwaardelijke) reconventie en geïntimeerde – Orange Brick – als eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 716162 CV EXPL 12-3599)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 23 mei 2012.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- het herstelexploot;

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord, met producties.

Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1.

In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan.

Markestate en [appellante 2] hebben met ingang van 1 juni 2001 kantoorruimte (een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW) gehuurd van de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2] in het pand aan de [perceel] te [plaats].

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“(…) 3.3 Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. (…).”

In januari 2011 hebben Markestate en [appellante 2] en de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2] een nadere overeenkomst gesloten, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“(…) - Wanneer huurder in de toekomst op enig moment nalatig is in het nakomen van zijn verplichtingen en/of zijn huurbetaling alsdan zal de lopende huurovereenkomst met onmiddellijke ingang zijn beëindigd. (…) - Alle overige kontraktueel overeengekomen afspraken blijven onverkort gehandhaaft (…).”

Sinds 1 november 2011 is Orange Brick eigenaar van het pand aan de [perceel] te [plaats].

Markestate en [appellante 2] hebben Orange Brick geen huur betaald.

4.2.

In eerste aanleg heeft Orange Brick in conventie gevorderd – voor zover thans nog van belang – dat Markestate en [appellante 2] worden veroordeeld tot het betalen van € 13.599,-, zijnde de huurpenningen en servicekosten over de maanden november 2011 tot en met juli 2012 en de wettelijke rente over € 7.555,- met veroordeling van Markestate en [appellante 2] in de kosten van de procedure.

4.3.

De vordering in eerste aanleg van Markestate en [appellante 2] in (voorwaardelijke) reconventie is in hoger beroep niet langer aan de orde.

4.4.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis – voor zover thans nog van belang – Markestate en [appellante 2] veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Orange Brick te betalen een bedrag van € 10.577,-, zijnde de huurpenningen en servicekosten over de maanden december 2011 tot en met juni 2012, vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.555,- vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en hen veroordeeld in de kosten van de procedure. Het bestreden vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.5.

Markestate en [appellante 2] zijn het niet eens met het vonnis en zijn ervan in hoger beroep gekomen. Zij vorderen in hoger beroep, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen te vernietigen en de vorderingen van Orange Brick af te wijzen, met veroordeling van Orange Brick om terug te betalen wat Markestate en [appellante 2] ter voldoening van het bestreden vonnis al betaald hebben en Orange Brick te veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.

4.6.

De grieven stellen de vraag aan de orde wanneer de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd.

4.7.

Markestate en [appellante 2] betogen onder meer dat ingevolge de nadere overeenkomst van januari 2011 de huurovereenkomst is geëindigd onmiddellijk nadat zij op 1 december 2011 nog niet de huurprijs en de servicekosten voor de maand december 2011 hadden betaald.

4.8.

Orange Brick heeft daartegen onder meer aangevoerd dat partijen in de huurovereenkomst een opzegtermijn van zes maanden zijn overeengekomen en dat de nadere overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat slechts aan verhuurder – en niet aan huurder – een handvat wordt geboden voor beëindiging van de huurovereenkomst in geval huurder tekortschiet.

4.9.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

4.9.1.

Over de nadere overeenkomst hebben Markestate en [appellante 2] gesteld dat het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was Markestate en [appellante 2] het recht te geven de overeenkomst te beëindigen in het geval zij een achterstand lieten ontstaan in de betaling van de huur.

Ter onderbouwing van hun standpunt hebben zij als productie 14 bij de memorie van grieven een e-mail van de heer [toenmalig penningmeester van Vincentius], toenmalig penningmeester van de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2], overgelegd. Daarin zegt hij over de nadere overeenkomst: “Wij delen, gegeven de sfeer van het gesprek waaruit de ‘Nadere overeenkomst’ resulteerde, de mening dat de zin een tweezijdige strekking heeft. De bedoeling was dat op het moment dat geconstateerd werd dat de situatie zoals in die zin bedoeld van toepassing was, beide partijen vrijheid van handelen zouden hebben en vanaf dat moment t.a.v. elkaar geen verdere verplichtingen meer zouden hebben.”

4.9.2.

Orange Brick heeft gesteld dat de door Markestate en [appellante 2] voorgestane uitleg van de nadere overeenkomst in strijd is met de ratio van de betreffende bepaling en de bedoeling die de Vincentius Vereniging en Markestate en [appellante 2] ten tijde van het sluiten van de nadere overeenkomst met deze bepaling hadden.

Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij als productie 3 bij de memorie van antwoord een e-mailwisseling tussen de heer [medewerker van Orange Brick] van Orange Brick en de heer [bestuurslid van Vincentius], bestuurslid van de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2], overgelegd. Daarin vraagt [medewerker van Orange Brick] of de heer [bestuurslid van Vincentius] kan bevestigen dat de nadere overeenkomst “een eenzijdige bescherming was voor [de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2]] om verdere schade te voorkomen indien huurder ([statutair directeur van Markestate]/Markstaete) wederom niet aan zijn verplichting zou voldoen de huur met onmiddellijke ingang opgezegd kunnen worden”, dat “[de Vincentius Vereniging [vestigingsnaam 2]] wel de zekerheid [wilde] dat huurder direct zou vertrekken als hij wederom in gebreke zou blijven” en dat “de constructie (…) juist niet opgezet [is] om huurder de mogelijkheid te geven om door het niet betalen van de huur de overeenkomst te ontbinden.” In antwoord daarop schrijft [bestuurslid van Vincentius] te bevestigen “het volledig eens te zijn met de lezing zoals door [[medewerker van Orange Brick]] weergegeven.”

4.9.3.

Het hof zal Markestate en [appellante 2] op hierna te melden wijze in de gelegenheid stellen te reageren op de door Orange Brick als productie 3 bij de memorie van antwoord overgelegde e-mailwisseling.

Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.

5. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 18 februari 2014 voor akte aan de zijde van Markestate en [appellante 2] met het hiervoor in 4.9.3. vermelde doel, waarna Orange Brick in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, B.A. Meulenbroek en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 januari 2014.