Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.105.260/01
arrest van 8 april 2014
in de zaak van
[Holding] Holding BV,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg,
tegen
1.[geintimeerde 1.],wonende te [woonplaats],
2.
[geintimeerde 2.],wonende te [woonplaats],
[geintimeerde 2.],wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 7 mei 2013 en 12 november 2013 in het hoger beroep van de door de rechtbank Breda onder zaaknummer 223097/HA ZA 10-1486 gewezen vonnissen van 29 juni 2011 en 14 december 2011.
9.Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 12 november 2013;
- de akte na tussenarrest van [Holding] met één productie;
- de antwoordakte na tussenarrest van [geintimeerde 1.] c.s. met één productie.
Partijen hebben arrest gevraagd.
10.De verdere beoordeling
10.1.
In het tussenarrest van 7 mei 2013 heeft het hof, voor zover thans van belang, in r.o. 4.13.5 beslist dat op het door [geintimeerde 1.] c.s. terug te betalen bedrag een redelijke gebruiksvergoeding in mindering moet worden gebracht. Het hof heeft [geintimeerde 1.] in de gelegenheid gesteld te preciseren en met schriftelijke bescheiden te onderbouwen wat in dit geval, alle omstandigheden in aanmerking genomen, waaronder ook de betaalde rente, een redelijke gebruiksvergoeding is. Het hof heeft daarbij aangegeven dat [Holding] op de stellingen van [geintimeerde 1.] c.s. zou mogen reageren. Aangezien [Holding] bij vergissing niet daartoe in de gelegenheid is gesteld, is [Holding] bij arrest van 12 november 2013 alsnog die gelegenheid geboden. [Holding] heeft een akte na tussenarrest genomen en daarbij een productie in het geding gebracht. [geintimeerde 1.] c.s. hebben vervolgens bij antwoordakte daar weer op gereageerd.
10.2.
Bij hun (antwoordakte na tussenarrest tevens) akte na tussenarrest van 16 juli 2013 hebben [geintimeerde 1.] c.s. een gedeelte van het taxatierapport van [taxateur] van 26 november 2010 overgelegd (productie 14). In dit rapport is vermeld dat de markthuurwaarde van het bedrijfspand op de peildatum 25 november 2010 € 138.120,50 per jaar bedroeg, hetgeen afgerond neerkomt op een markthuurwaarde van € 11.500,00 per maand.
Ter onderbouwing van de huurprijs voor de woning hebben [geintimeerde 1.] c.s. een formulier van de huurcommissie aangaande de puntentelling voor de berekening van de huur van een zelfstandige woonruimte overgelegd. In dit formulier is vermeld dat het puntentotaal voor de onderhavige woning 334 is en uitgaande van € 5,00 per punt resulteert dat in een huurwaarde € 1.670,00. [geintimeerde 1.] c.s. zijn derhalve van mening dat een huurprijs van € 1.500,00 per maand voor de woning zeer redelijk is.
Aangezien [Holding] gedurende 22 maanden het huurgenot van de onroerende zaak heeft gehad (van juni 2010 tot en met maart 2012) is zij een gebruikersvergoeding van 22 x € 13.000,00 verschuldigd (€ 11.500,00 + € 1.500,00), dus in totaal een bedrag van € 286.000,00, aldus [geintimeerde 1.] c.s.
10.3.
[Holding] voert als verweer primair aan dat het op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geintimeerde 1.] c.s. aanspraak maken op een gebruiksvergoeding , omdat [geintimeerde 1.] c.s. al profiteren van alle verbeteringen die [Holding], althans haar huurders, aan de onroerende zaak hebben verricht. [Holding] verwijst naar het door haar bij pleidooi overgelegde rapport van makelaar [makelaar]. Volgens dat rapport bedroeg de verkoopwaarde van de onroerende zaak in januari 2010 € 900.000,00, terwijl uit het rapport van [taxateur] blijkt dat die verkoopwaarde in november 2010 € 1.635.000,00 was. Volgens [Holding] is de waarde van de onroerende zaak door de aanpassingen van [Holding] met € 735.000,00 toegenomen, zodat [geintimeerde 1.] c.s. in het geheel geen schade hebben geleden door het gebruik van [Holding], maar daardoor juist in een betere positie zijn komen te verkeren.
[Holding] stelt zich subsidiair op het – reeds bij pleidooi ingenomen - standpunt dat de gebruiksvergoeding maximaal € 5.705,00 per maand, zijnde de rentevergoeding, bedraagt.
Het was de kennelijke bedoeling van partijen dit bedrag te betalen voor het gebruik van de onroerende zaak zolang deze nog niet was geleverd en bij het bepalen van de redelijke gebruiksvergoeding moet zoveel als mogelijk is bij de bedoeling van partijen worden aangeknoopt, aldus [Holding].
Indien het hof beslist dat [Holding] een hogere vergoeding verschuldigd is, dan stelt zij dat het bedrag van € 13.000,00 per maand volstrekt disproportioneel is. Allereerst gaat [geintimeerde 1.] c.s. eraan voorbij dat reeds een bedrag van € 5.708,00 per maand aan rente is betaald, welk bedrag in mindering moet worden gebracht op de gebruiksvergoeding. Het bedrag van € 13.000,00 is voorts disproportioneel omdat daarin een dubbele vergoeding is opgenomen voor het gebruik van de woning. Ten slotte stelt [Holding] dat ook het bedrag van € 11.500,00 voor de onroerende zaak (inclusief bedrijfswoning) veel te hoog is. [Holding] verwijst in dat verband naar een taxatierapport van [Bedrijfshuisvesting] Bedrijfshuisvesting (hierna: [Bedrijfshuisvesting]), dat door haar is overgelegd bij haar laatste akte. [Bedrijfshuisvesting] heeft in opdracht van [Holding] de huurwaarde van de onroerende zaak inclusief bedrijfswoning per 1 juni 2010 getaxeerd en deze taxatie komt uit op een bedrag van € 115.565,00 per jaar, dus op een bedrag van € 9.630, 42 per maand. Dat [Bedrijfshuisvesting] de huurwaarde lager inschat dan [taxateur] is volgens [Holding] te verklaren doordat de huurwaarde door [taxateur] is getaxeerd per 1 december 2010. Op dat moment waren al vele verbeteringen door [Holding], althans haar huurders, uitgevoerd waardoor de waarde is gestegen ten opzichte van de waarde per 1 juni 2010.
10.4.
Het hof oordeelt als volgt.
10.4.1.
Voorop gesteld wordt dat reeds in het tussenarrest van 7 mei 2013 is overwogen dat op het door [geintimeerde 1.]. c.s. aan [Holding] terug te betalen bedrag aan aflossingen een redelijke gebruiksvergoeding in mindering moet worden gebracht. Het hof blijft bij dit oordeel.
Het hof volgt [Holding] niet in haar stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geintimeerde 1.] c.s. aanspraak kan maken op een gebruiksvergoeding. Anders dan [Holding] stelt, is in deze procedure niet komen vast te staan dat de waarde van de onroerende zaak door aanpassingen van [Holding] is toegenomen. Het hof verwijst in dat verband kortheidshalve naar hetgeen in het tussenarrest van 12 november 2013 in r.o. 7.3.1 t/m r.o. 7.7.3 is overwogen. Uit het enkele feit dat de door [Holding] ingeschakelde makelaar [makelaar] de verkoopwaarde van de onroerende zaak in januari 2010 aanzienlijk lager heeft vastgesteld dan de door [taxateur] per november 2010 getaxeerde verkoopwaarde kan in de gegeven omstandigheden niet worden afgeleid dat [Holding] verbeteringen aan het pand heeft aangebracht of doen aanbrengen die een waardestijging tot gevolg hebben gehad. Aan het verschil tussen beide rapporten kunnen diverse oorzaken ten grondslag liggen. Aangezien [Holding] geen andere omstandigheden aan haar beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro ten grondslag heeft gelegd, gaat dit beroep niet op.
10.4.2.
Het hof passeert voorts de stelling van [Holding] dat het de kennelijke bedoeling van partijen was dat de gebruiksvergoeding maximaal het bedrag van de rentevergoeding, dus € 5.708,00, bedraagt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt uit artikel 19.d van de notariële akte naar het oordeel van het hof niet af te leiden dat dit kennelijk de bedoeling van partijen was. In dit artikel staat enkel dat de door de huurkoper betaalde rente niet door hem zal kunnen worden teruggevorderd. Een beperking van de gebruiksvergoeding tot maximaal dit bedrag valt daarin niet te lezen. Weliswaar geldt bij de uitleg van een beding in een overeenkomst dat, ook indien groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan een bepaling in een overeenkomst moet worden gehecht en dat aldus beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien van redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260), maar [Holding] heeft geen omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de door haar bepleite uitleg van deze bepaling overeenkomt met de (kennelijke) bedoeling van partijen.
10.4.3.
Het hof is met [geintimeerde 1.] c.s. van oordeel dat bij de vaststelling van wat in dit geval een redelijke gebruiksvergoeding is aansluiting moet worden gezocht bij wat ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst, althans gedurende de periode dat [Holding] de onroerende zaak heeft gebruikt, een marktconforme huurwaarde is voor deze zaak.
Van die door [Holding] te vergoeden marktconforme huurwaarde dient wel, zoals [Holding] terecht stelt, de door haar betaalde rente te worden afgetrokken. [geintimeerde 1.] c.s. betwisten zulks en stellen in hun antwoordakte van 14 januari 2014 dat de rentevergoeding een vergoeding is voor de kosten die zij moeten maken om het pand te financieren. Daarbij zien zij echter over het hoofd dat in de marktconforme huurprijs een vergoeding voor de door de verhuurder gemaakte financieringskosten is begrepen.
10.4.4.
Partijen verschillen van mening over de hoogte van de marktconforme huurwaarde van het onderhavige bedrijfspand inclusief de daarbij behorende bedrijfswoning. Volgens [geintimeerde 1.] bedraagt deze € 13.000,00 per maand, volgens [Holding] € 9.630,42.
Anders dan [Holding] stelt, is in het rapport van [taxateur] geen dubbele vergoeding voor de bedrijfswoning opgenomen. Uit de pagina van dit rapport betreffende de ‘onderhandse verkoopwaarde’ blijkt dat bij de bepaling van de markthuurwaarde de volgende onderdelen van de onroerende zaak in aanmerking zijn genomen: a) fabriek/bedrijfsruimte, b) winkel, c) werkplaats winkel, d) kantoorruimte en e) kantoorruimte [perceel]. De bedrijfswoning is daarbij dus niet meegenomen. Wat de huurwaarde van de bedrijfswoning betreft, gaat [Bedrijfshuisvesting] net als [taxateur] uit van een huurwaarde van € 18.000 per jaar, zijnde € 1.500,00 per maand. Het hof gaat daar derhalve ook van uit.
Wat de huurwaarde van het bedrijfspand betreft, heeft [Holding] de door [geintimeerde 1.] c.s. gestelde en op het rapport van [taxateur] gebaseerde huurwaarde van € 11.500,00 betwist op grond van het rapport van [Bedrijfshuisvesting] waarin een huurwaarde van € 8.130,42 is vastgesteld (€ 9.630,42 – € 1.500,00). In het rapport van [taxateur] wordt ten aanzien van de hiervoor vermelde onderdelen van de onroerende zaak uitgegaan van een markthuurwaarde per vierkante meter van sub a € 35,00, sub b € 90,00, sub c € 45,00,sub d € 90,00 en sub e € 65,00, terwijl in het rapport van [Bedrijfshuisvesting] ten aanzien van dezelfde onderdelen wordt uitgaande van een markthuurwaarde per vierkante van sub a € 25,00, sub b € 65,00, sub c € 25,00, sub d
€ 65,00 respectievelijk sub e € 45,00. Een motivering voor dit verschil in prijs wordt in het rapport [Bedrijfshuisvesting] niet gegeven. [Holding] beroept zich ter onderbouwing van dit verschil wederom op de waardevermeerdering van de onroerende zaak ten gevolge van de door [Holding] aangebrachte verbeteringen. Zoals hiervoor is overwogen, is deze waardevermeerdering in deze procedure echter niet komen vast te staan, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Om die reden gaat het hof aan de betwisting van [Holding] van de door [taxateur] vastgestelde marktconforme huurwaarde van het bedrijfspand als onvoldoende onderbouwd voorbij. Het hof acht een gebruikersvergoeding van € 11.500,00 voor een bedrijfspand als het onderhavige, gelet op de taxatiewaarde van ruim
€ 1.600.000,00, niet onredelijk en gaat daar dan ook vanuit.
[geintimeerde 1.] c.s. heeft derhalve recht op een gebruiksvergoeding van € 13.000,00 voor het gehele pand, derhalve in totaal een bedrag van € 286.000, 00 (22 maanden à € 13.000,00). Zoals hiervoor is overwogen, dient dit bedrag te worden verminderd met de door [Holding] betaalde rente van € 91.328,00 (zie r.o. 4.13.1 van het tussenarrest van 7 mei 2013).
Dit betekent dat [geintimeerde 1.] op het door haar terug te betalen bedrag inzake aflossingen ad € 308.672,00 in mindering mag brengen een bedrag van € 194.672,00. Resteert derhalve een bedrag van € 114.000,00 door [geintimeerde 1.] c.s. te betalen aan [Holding]. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 26 juni 2012. De ontbinding heeft immers geen terugwerkende kracht en derhalve ontstaat de ongedaanmakingsverbintenis met ingang van de datum van ontbinding.
10.5.
Resumerend leidt dit, tezamen met hetgeen reeds in de tussenarresten van 7 mei en 12 november 2013 is overwogen, tot het volgende:
- het eindvonnis van de rechtbank wordt vernietigd;
- de vorderingen van [geintimeerde 1.] c.s. in reconventie tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst en tot betaling van € 3.835,62 en € 6.276,89 worden afgewezen;
- de vordering van [geintimeerde 1.] c.s. in reconventie tot betaling van de verzekeringkosten wordt verminderd met door [geintimeerde 1.] c.s. aan [Holding] te betalen verzekeringspenningen, zodat zal worden toegewezen een bedrag van € 4.253,03, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 1 juli 2011 (zie r.o. 4.9.6 van het tussenarrest van 7 mei 2013);
- [geintimeerde 1.] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie in eerste aanleg.
Wat betreft de proceskosten in conventie zal het hof net als de rechtbank deze kosten compenseren aangezien dat, gelet op het verloop van de procedure in conventie in eerste aanleg – de rechtbank hoefde zoals in r.o. 2.1 van het tussenvonnis van 29 juni 2011 is overwogen daarover niet meer te oordelen – redelijk is.
Ten aanzien van de in hoger beroep gewijzigde (conventionele) vorderingen van [Holding] geldt het volgende:
- voor recht wordt verklaard dat de huurkoopovereenkomst is ontbonden per 26 juni 2012;
- [geintimeerde 1.] c.s. worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [Holding] van het bedrag van € 114.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 juni 2012;
- de vordering sub 2 wordt afgewezen en met de vordering sub 4 is rekening gehouden bij toewijzing van de vordering van [geintimeerde 1.] c.s.
[Holding] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 29 juni 2012, nu dit tussenvonnis louter een instructie aan partijen inhield en daartegen geen grief is gericht.
10.6.
Dit alles leidt ertoe dat [geintimeerde 1.] c.s. als in hoger beroep in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Nu echter een aanmerkelijk lager bedrag dan gevorderd wordt toegewezen, gaat het hof bij de proceskostenveroordeling uit van het bij het toegewezen bedrag horende liquidatietarief.
11.De uitspraak
Het hof:
verklaart [Holding] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 29 juni 2011;
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 14 december 2011,
en, opnieuw rechtdoende:
op de vordering in conventie, zoals door [Holding] in hoger beroep gewijzigd:
verklaart voor recht dat de huurkoopovereenkomst, gesloten tussen [Holding] en [geintimeerde 1.] c.s., is ontbonden per 26 juni 2012;
veroordeelt [geintimeerde 1.] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [Holding] van het bedrag van € 114.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 juni 2012;
compenseert de proceskosten van de eerste aanleg, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
wijst af wat meer of anders is gevorderd;
op de vordering in reconventie:
veroordeelt [Holding] tot betaling aan [geintimeerde 1.] c.s. van een bedrag van € 4.253,03 inzake verzekeringskosten, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 1 juli 2011;
veroordeelt [geintimeerde 1.] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van de eerste aanleg, welke kosten aan de zijde van [Holding] worden begroot op een bedrag van € 1.158,00 aan salariskosten advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
wijst af wat meer of anders is gevorderd;
voorts in hoger beroep:
veroordeelt [geintimeerde 1.] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [Holding] worden begroot op € 4.919,67 aan verschotten en op € 10.528,00 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Huijbers-Koopman, H.A.W. Vermeulen en J.J. Minnaar en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 april 2014.