ECLI:NL:GHSHE:2015:1468

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.120.715/01

arrest van 21 april 2015

in de zaak van

1.[de man],wonende te [woonplaats],

2.
[de man],wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1] en [appellant 2],

advocaat: mr. B.H.A. Augustin te Maastricht,

tegen

[de man],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. A.N.A.G. Boer te Klimmen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 juli 2014 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen onder zaaknummer 472025 CV EXPL 12-3811 gewezen vonnis van 19 september 2012.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 22 juli 2014;
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 september 2014;
het proces-verbaal van contra-enquête van 20 januari 2015;
de memorie na enquête en contra-enquête van [appellant 1] en [appellant 2];
de antwoordmemorie na enquête van [geïntimeerde].

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

Naar aanleiding van de grieven I en II

6.1.1. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in dit hoger beroep in het kader van hun grieven I en II bewijs door getuigenverhoren aangeboden van hun stelling dat [geïntimeerde] vóór 1 september 2011 heeft ingestemd met het niet doorgaan van de koopovereenkomst (zonder dat [appellant 1] en [appellant 2] de boete verschuldigd zouden zijn). Het hof heeft in de rechtsoverwegingen 3.5.5 en 3.5.6 van het tussenarrest overwogen dat er omstandigheden zijn die op de juistheid van die stelling wijzen en die, samen met aanvullend getuigenbewijs, tot de conclusie kunnen leiden dat de stelling als vaststaand moet worden aangenomen. Het heeft het hof [appellant 1] en [appellant 2] vervolgens toegelaten om feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat zij vóór 1 september 2011 aan [geïntimeerde] hebben meegedeeld dat zij geen financiering konden krijgen voor de betaling van de woning en dat [geïntimeerde] er toen mee heeft ingestemd dat [appellant 1] en [appellant 2] de woning niet zouden afnemen, zonder daarbij aanspraak te maken op betaling van de boete.

6.1.2. Ter levering van dit aanvullende bewijs hebben [appellant 1] en [appellant 2] twee getuigen laten horen, te weten [appellant 1] zelf en [pleegvader van appellant 1], pleegvader van [appellant 1]. In contra-enquête zijn als getuigen gehoord [geïntimeerde] en [echtgenote van geïntimeerde], echtgenote van [geïntimeerde].

6.2.1. [appellant 1] heeft verklaard overeenkomstig de bewijsopdracht. Hij heeft immers verklaard, kort en zakelijk samengevat:

 dat [geïntimeerde] de gehuurde woning medio mei 2011 heeft bezocht in verband met de babyborrel die daar in verband met de geboorte van de zoon van [appellant 1] werd gehouden;

 dat [geïntimeerde] toen meedeelde dat hij inmiddels gezien had dat de broodjeszaak van [appellant 1] en [appellant 2] was gesloten;

 dat [appellant 1] tijdens dit bezoek aan [geïntimeerde] heeft verteld dat hij en [appellant 2] de verkrijging van de woning niet zouden kunnen financieren;

 dat [geïntimeerde] heeft gezegd dat de schade aan de woning hersteld zou moeten worden;

 dat het boetebeding tijdens dit gesprek niet aan de orde is geweest.

Naar het oordeel van het hof duidt deze verklaring – bezien in samenhang met de hierna nog te bespreken omstandigheden – erop dat [geïntimeerde] de mededeling dat de woning niet zou worden afgenomen zonder protest heeft geaccepteerd, geen aanspraak heeft gemaakt op betaling van de boete en niet heeft gevraagd om bewijsstukken ter zake het niet kunnen verkrijgen van een financiering.

6.2.2. Deze verklaring van [appellant 1] kan, omdat [appellant 1] partijgetuige is en de bewijslast heeft, op grond van artikel 164 lid 2 Rv alleen bewijs in zijn voordeel opleveren, als aanvullend bewijs voorhanden is. Dat aanvullende bewijs moet dan volgens vaste rechtspraak zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreffen dat het de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maakt. Naar het oordeel is dergelijk voldoende sterk aanvullend bewijs aanwezig. Het hof overweegt daarover het volgende.

6.2.3. De verklaring die [appellant 1] als getuige heeft afgelegd wordt tot op zekere hoogte bevestigd door de verklaring die [geïntimeerde] als getuige heeft afgelegd. Ook [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij medio 2011 in de gehuurde woning met [appellant 1] heeft gesproken. [geïntimeerde] heeft verklaard dat dit gesprek niet plaatsvond bij gelegenheid van een babyborrel medio mei 2011 maar op 5 juli 2011. Naar het oordeel van het hof kan echter in het midden blijven of het bewuste gesprek medio mei 2011 of begin juli 2011 heeft plaatsgevonden. Vast staat dat [appellant 1] en [geïntimeerde] elkaar omstreeks juni 2011 hebben gesproken en dat in dat gesprek de gevolgen van de koop van de woning aan de orde zijn geweest. [geïntimeerde] heeft de verklaring van [appellant 1] daarnaast in zoverre gevestigd dat hij, [geïntimeerde], ten tijde van het bewuste gesprek al wist dat de broodjeszaak van [appellant 1] en [appellant 2] was gesloten. Verder hebben beide getuigen verklaard dat tijdens het gesprek aan de orde is geweest dat [appellant 1] en [appellant 2] niet beschikten over een hypothecaire geldlening waarmee zij de koopprijs zouden kunnen voldoen, en dat [geïntimeerde] hen heeft verzocht om de schade aan het pand ter herstellen. Al deze punten kunnen dus als vaststaand worden aangenomen.

6.2.4. De verklaringen die [appellant 1] en [geïntimeerde] hebben afgelegd, lopen echter op een belangrijk punt uiteen. [appellant 1] heeft verklaard dat hij in het gesprek aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat de woning niet zou kunnen worden afgenomen en dat [geïntimeerde] in dat kader het boetebeding niet ter sprake heeft gebracht en niet duidelijk heeft gemaakt dat hij toch aanspraak zou maken op de boete als de formele procedure voor het beroep op het financieringsvoorbehoud niet doorlopen zou worden. [geïntimeerde] heeft daarentegen verklaard dat in het gesprek in het geheel niet werd meegedeeld dat de woning niet zou worden afgenomen. Volgens [geïntimeerde] werd in het gesprek verteld dat [appellant 1] en [appellant 2] nog doende waren met het verkrijgen van een hypothecaire geldlening en dat dit geen probleem zou zijn omdat [appellant 1] en zijn vriendin een uitkering hadden en [appellant 2] in België werkte. Volgens [geïntimeerde] is tijdens het gesprek niet besproken dat de levering van de woning niet door zou gaan. [echtgenote van geïntimeerde] heeft deze verklaring van [geïntimeerde] in grote lijnen bevestigd.

6.2.5. Op dit kernpunt vormt de brief die [geïntimeerde] op 23 augustus 2011 aan [appellant 1] en [appellant 2] heeft geschreven, een belangrijke ondersteuning voor de verklaring die [appellant 1] heeft afgelegd. [geïntimeerde] heeft in deze brief immers zonder enig voorbehoud geschreven dat de woning per 1 december 2011 (na afloop van de huurperiode) geheel ontruimd en in oorspronkelijke staat en conditie ter beschikking gesteld moest worden aan [geïntimeerde]. Dat [geïntimeerde] dit heeft geschreven is niet goed te verklaren als hij er op dat moment nog vanuit ging dat [appellant 1] en [appellant 2] de woning omstreeks 1 december 2011 tegen betaling van de koopprijs geleverd zouden krijgen. Dat [geïntimeerde] dit heeft geschreven omdat hij meende dat dit op grond van de Leegstandswet de ontruiming ook zou moeten worden aangezegd als er in het geheel niet ontruimd hoefde te worden, acht het hof niet aannemelijk.

6.2.6. Dat de brief in zoverre een bevestiging vormt van hetgeen omstreeks juni 2011 is besproken, is ook af te leiden uit de verklaring van [geïntimeerde] dat hij het besprokene nog schriftelijk aan [appellant 1] zou bevestigen. Die schriftelijke bevestiging is vervat in de brief van 23 augustus 2011. Enige andere schriftelijke bevestiging van het omstreeks juni 2011 besprokene is er niet geweest.

6.2.7. Daar komt bij dat [geïntimeerde] in de brief van 23 augustus 2011 tevens heeft geschreven:
“De achterstallige huur dient per 1 december 2011 voldaan te zijn, conform eerder gemaakte afspraken.”Met die eerdere gemaakte afspraken wordt kennelijk gedoeld op de op 29 oktober 2010 schriftelijk vastgelegde afspraak dat [appellant 1] en [geïntimeerde] het bedrag van de huurvermindering van € 300,-- per maand over de periode van 1 juli 2010 tot 1 december 2011 alsnog verschuldigd zouden zijn als zij de woning niet zouden afnemen. Omtrent enige andere “eerder gemaakte afspraken” over de huurachterstand is niets gesteld of gebleken. Dat [geïntimeerde] in de brief van 23 augustus 2011 aanspraak heeft gemaakt op het alsnog betalen van de genoemde huurbedragen, bevestigt dat hij toen al wist dat de woning niet zou worden afgenomen.

6.2.8. Dat [geïntimeerde] die wetenschap toen al had, is ook af te leiden uit de verklaring van [echtgenote van geïntimeerde] dat ten tijde van de verzending van de brief van 23 augustus 2011 duidelijk was dat [appellant 1] en [appellant 2] het pand niet zouden afnemen en zouden moeten ontruimen en dat [echtgenote van geïntimeerde] dat op dat moment – ten tijde van de verzending van de brief van 23 augustus 2011 – triest vond. [echtgenote van geïntimeerde] heeft daar op een later moment tijdens haar getuigenverhoor weliswaar een andere visie op gegeven maar het hof acht dat onderdeel van haar verklaring niet geloofwaardig. Al met al vormt de brief van 23 augustus 2011 in meerdere opzichten een bevestiging voor de getuigenverklaring van [appellant 1] en de brief doet om diezelfde redenen afbreuk aan de verklaringen die [geïntimeerde] en [echtgenote van geïntimeerde] als getuigen hebben afgelegd.

6.2.9. Het hof acht bovendien niet erg geloofwaardig dat [geïntimeerde] heeft aangenomen dat [appellant 1] en [appellant 2] de hypothecaire geldlening die zij nodig zouden hebben om een koopsom van € 462.000,-- kosten koper te financieren, zouden kunnen verkrijgen op basis van twee uitkeringen (van [appellant 1] en zijn toenmalige vriendin) en het bij randnummer 11 van de memorie na enquête genoemde inkomen van [appellant 2] van € 2.300,--. [geïntimeerde] heeft moeten begrijpen dat de broodjeszaak van [appellant 1] en [appellant 2] (als startende ondernemers met behoud van uitkering) goed had moeten gaan lopen om financiering van de hypothecaire geldlening mogelijk te maken. Dat was immers nu juist de reden dat de levering niet kort na het sluiten van de koopovereenkomst kon plaatsvinden en dat partijen een huurovereenkomst voor twee jaren sloten met bepaling dat de levering pas aansluitend op die huurperiode zou plaatsvinden. Vervolgens bleken [appellant 1] en [appellant 2] niet in staat de huur te betalen, werd in verband daarmee de huurprijs in overleg en voorwaardelijk verlaagd, en nadien werd de broodjeszaak gesloten. Aangezien [geïntimeerde] heeft moeten begrijpen dat een goed renderende broodjeszaak nodig was ter verkrijging van de hypothecaire geldlening, heeft hij evenzeer moeten begrijpen dat na sluiting van de broodjeszaak, verkrijging van de hypothecaire geldlening ter financiering van de koopsom van € 462.000,-- kosten koper (derhalve een hypothecaire lening van omstreeks € 500.000,--) niet meer te verwachten was. Ook dit is een gegeven dat duidt op de juistheid van de verklaring van [appellant 1] en dat afbreuk doet aan de verklaringen van [geïntimeerde] en [echtgenote van geïntimeerde]. De door [geïntimeerde] gestelde omstandigheid dat [appellant 1] en [appellant 2] nauwelijks verhaal bieden voor de in het beroepen vonnis uitgesproken veroordeling en dat executie van dat vonnis vrijwel niets heeft opgeleverd, vormt hier alleen maar een bevestiging van.

6.2.10. Tot slot levert ook de verklaring van [pleegvader van appellant 1] nog nadere ondersteuning op voor de verklaring van [appellant 1]. [pleegvader van appellant 1] heeft het tussen [appellant 1] en [geïntimeerde] gevoerde gesprek weliswaar niet bijgewoond, maar hij bevestigt wel hetgeen [appellant 1] hem direct aansluitend aan dat gesprek over de inhoud van dat gesprek heeft meegedeeld.

6.2.11. Om bovenstaande redenen acht het hof bewezen dat [appellant 1] vóór 1 september 2011 aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat hij en [appellant 2] geen financiering konden krijgen voor de betaling van de woning en dat zij de woning dus niet zouden afnemen.

6.2.12. Daarmee resteert het tweede deel van de bewijsopdracht, te weten dat [geïntimeerde] ermee heeft ingestemd dat [appellant 1] en [appellant 2] de woning niet zouden afnemen, zonder daarbij aanspraak te maken op betaling van de boete. Ook dat bewijs acht het hof geleverd. Het hof wil zonder meer aannemen dat [geïntimeerde] niet blij was met het bericht dat de woning niet zou worden afgenomen, maar in de gegeven omstandigheden zat er voor hem niet veel anders op dan het slechte nieuws te accepteren. Het was een feit dat [appellant 1] en [appellant 2] de woning niet konden financieren en dat zij door middel van een beroep op het financieringsvoorbehoud onder de koopovereenkomst uit konden komen zonder enige boete of schadevergoeding verschuldigd te zijn. Naast de in het bovenstaande al genoemde aanwijzingen duidt ook het feit dat [geïntimeerde] heeft aangedrongen op herstel van de schade aan de woning erop dat hij heeft ingestemd met het nu eenmaal voldongen feit dat de woning niet kon worden afgenomen. Volgens [appellant 1] heeft [geïntimeerde] in dit kader niet duidelijk gemaakt dat hij toch aanspraak zou maken op de boete als de formele procedure voor het beroep op het financieringsvoorbehoud niet doorlopen zou worden. [geïntimeerde] heeft dat niet betwist. Ook hij heeft erkend dat hij de boete niet aan de orde heeft gesteld. Evenmin heeft [geïntimeerde] duidelijk gemaakt dat hij, hoewel duidelijk was dat [appellant 1] en [appellant 2] de aankoop van de woning niet konden financieren, toch wenste dat de formele procedure die in de koopovereenkomst was omschreven voor een beroep op het financieringsvoorbehoud gevolgd zou worden. Het hof concludeert dat ook aan het tweede deel van de bewijsopdracht voldaan is.

6.2.13. Op grond van het bovenstaande concludeert het hof dat [appellant 1] en [appellant 2] in de bewijslevering zijn geslaagd. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 3.6.1 van het tussenarrest verbindt het hof daar de gevolgtrekking aan dat de vorderingen van [geïntimeerde] die gestoeld zijn op het niet nakomen van de koopovereenkomst moeten worden afgewezen. De veroordelingen die het hof in rov. 3.3.1 van het tussenarrest onder 1), onder 2) sub b en onder 4) heeft weergegeven, kunnen dus niet in stand blijven. De grieven I en II hebben dus doel getroffen. De onder 2) sub d weergegeven veroordeling komt hierna bij de bespreking van grief III aan de orde.

Naar aanleiding van grief III

6.3.1. De kantonrechter heeft [appellant 1] en [appellant 2] voorts hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] terzake de door hem verschuldigde hypotheeklast een bedrag van € 1.101,10 per maand te betalen vanaf 1 december 2011 tot de dag dat [geïntimeerde] de woning heeft geleverd aan een derde, de koopsom heeft ontvangen en de hypotheekschuld heeft afgelost, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de maandelijkse vervaldata tot de dag der algehele voldoening. Dit betreft de veroordeling die is weergegeven rov. 3.3.1 van het tussenarrest onder 2) sub d.

6.3.2. De betreffende vordering heeft [geïntimeerde] in de inleidende dagvaarding bij het eerste randnummer 19 (randnummer 19 komt tweemaal voor) gebaseerd op het door [appellant 1] en [geïntimeerde] niet nakomen van de koopovereenkomst. Het bedrag van € 1.101,10 per maand betreft met andere woorden volgens [geïntimeerde] schade die hij heeft geleden en nog steeds leidt doordat [appellant 1] en [geïntimeerde] de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. Ook in zijn reactie op grief III baseert [geïntimeerde] de vordering op het niet nakomen van de koopovereenkomst.

6.3.3. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in de toelichting op grief III betwist dat deze schadepost door hen vergoed moet worden. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in dat kader onder meer verwezen naar grief I.

6.3.4. Het hof heeft naar aanleiding van de grieven I en II geoordeeld dat de vorderingen die gestoeld zijn op het niet nakomen van de koopovereenkomst moeten worden afgewezen (zie hiervoor, rov 6.2.13). Dat brengt mee dat ook de veroordeling die in rov. 3.3.1 van het tussenarrest onder 2) sub d is weergegeven, niet in stand kan blijven. Grief III slaagt dus in het voetspoor van de grieven I en II.

Naar aanleiding van de grief IV

6.4.1. [appellant 1] en [appellant 2] zijn met grief IV opgekomen tegen de veroordelingen die in rov. 3.3.1 sub 2) van het tussenarrest onder f en g zijn weergegeven. Dat betreft de veroordelingen tot betaling van:

€ 5.025,-- aan boete (€ 25,-- per dag berekend over de periode tot en met 2 april 2012) wegens het niet nakomen van de verplichting tot huurbetaling, te vermeerderen met € 25,- per dag vanaf 3 april 2012 tot de dag der algehele voldoening;

€ 2.850,- aan boete (€ 25,-- per dag berekend over de periode tot en met 2 april 2012) wegens het niet nakomen van de verplichting om het gehuurde per 9 december 2011 in correcte staat op te leveren, te vermeerderen met € 25,- per dag vanaf 3 april 2012 tot de dag der algehele voldoening.

6.4.2. In rov. 3.8.7. van het tussenarrest van 22 juli 2014 heeft het hof overwogen dat in de vierde grief van [appellant 1] en [appellant 2] besloten ligt dat zij van mening zijn dat de billijkheid in het onderhavige geval, mede gelet op de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen (namelijk niet direct maar door na verloop van geruime tijd alle boetes op te tellen), klaarblijkelijk eist dat de in totaal verbeurde boete, zoals die in de door de kantonrechter uitgesproken veroordelingen besloten ligt, gematigd wordt. Het hof heeft geoordeeld dat dit betoog van [appellant 1] en [appellant 2] neerkomt op een beroep op matiging van de bedongen boete (dat wil zeggen van de in totaal verbeurde boete) ter zake het niet tijdig betalen van de huur en ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde, op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW.

6.4.3. Het hof heeft voorts als voorlopig oordeel uitgesproken dat een aanzienlijke matiging van de genoemde boetes op zijn plaats is omdat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling ertoe kan leiden dat [appellant 1] en [appellant 2] vele tienduizenden euro’s aan boete verbeuren en dat een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat is. Het hof heeft de partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld om bij memorie na al dan niet gehouden enquête:

 te reageren op het voorlopig oordeel van het hof dat er in het onderhavige geval aanleiding bestaat voor een matiging van de bedongen boete en dat grief IV in zoverre doel treft;

 zich uit te laten over de vraag tot welk bedrag naar hun mening de totale boete voor het niet tijdig betalen van de huur gematigd moet worden en tot welk bedrag naar hun mening de totale boete voor het niet goed opleveren van het gehuurde gematigd moet worden;

 bij dat laatste desgewenst tevens de vraag te betrekken of en zo ja wanneer [geïntimeerde] zelf de gebreken ter zake de oplevering heeft hersteld en de vraag of de boete tevens gesteld is op het niet betalen van de schadevergoeding die ter zake het niet goed opleveren verschuldigd is.

6.5.1. [geïntimeerde] heeft in zijn antwoordmemorie na enquête betoogd dat [appellant 1] en [appellant 2] in de toelichting op grief IV geen beroep op matiging van de verbeurde boetes heeft gedaan. Volgens [geïntimeerde] moet het hof terugkomen van haar oordeel dat in de toelichting op de grief een beroep op matiging van de verbeurde boetes is vervat.

6.5.2. Het hof ziet geen aanleiding om terug te komen van haar oordeel dat de grief van [appellant 1] en [appellant 2] een beroep op matiging van de verbeurde boetes omvat. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat het woord “matiging” niet voorkomt in de toelichting op de grief. De grief strekt er echter wel toe dat de periode waarover de verbeurde boetes berekend worden, aanzienlijk beperkt moet worden. Een dergelijke beperking in tijd komt neer op een matiging van het totaalbedrag aan verbeurde boetes. Dat [appellant 1] en [appellant 2] in de toelichting op grief IV het ten deze relevante wetsartikel (art. 6:94 lid 1 BW) niet hebben genoemd, doet daar niet aan af. Het hof is verplicht de rechtsgronden die bij het door [appellant 1] en [appellant 2] feitelijk gevoerde verweer horen, ambtshalve aan te vullen. De beginselen van hoor en wederhoor zijn in het onderhavige geval niet geschonden, nu het hof de partijen in de gelegenheid heeft gesteld om zich bij de memories na enquête nader over het beroep op matiging uit te laten.

6.6.1. Alvorens nader te oordelen over het beroep op matiging van de op grond van de huurovereenkomst verbeurde boetes, stelt het hof vast welke betalingsverplichtingen [appellant 1] en [appellant 2], afgezien van die boetes, jegens [geïntimeerde] hebben. Dat betreft de niet met grieven bestreden hoofdelijke veroordelingen van [appellant 1] en [appellant 2] om aan [geïntimeerde]:

 terzake achterstallige huurpenningen een bedrag van € 10.200,- te betalen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf de respectieve vervaldata tot de dag der algehele voldoening (veroordeling 2 sub a);

 terzake vergoeding van schade aan het gehuurde een bedrag van € 31.482,51 te betalen (veroordeling 2 sub c);

 terzake van buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 5.141,82 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.955,40 vanaf 1 februari 2012 en over € 1.236,17 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening (veroordeling 2 sub e);

 ter zake de schade die [geïntimeerde] lijdt ten gevolge van beschadiging van het gehuurde door [appellant 1] en [appellant 2] en/of door het niet op juiste wijze opleveren van het gehuurde aan [geïntimeerde] een schadevergoeding op te maken bij staat te betalen, voor zover die schade meer bedraagt dan € 31.482,51 (veroordeling 3).

Dit betreft ter zake het niet nakomen van de huurovereenkomst in totaal dus een kleine € 47.000,-- vermeerderd met rente en vermeerderd met eventuele verdere schade. Vast staat dat [appellant 1] en [appellant 2] nauwelijks verhaal bieden voor de voldoening van deze schuld.

6.6.2. Het hof zal nu inventariseren welk bedrag aan boete [appellant 1] en [appellant 2] hebben verbeurd ter zake het niet nakomen van de verbintenis tot oplevering van het gehuurde, als matiging van die boete niet zou plaatsvinden. [geïntimeerde] heeft dienaangaande bij antwoordmemorie na tussenarrest (slot van randnummer 26) gesteld dat het gehuurde met ingang van 1 juli 2013 is hersteld (naar het hof begrijpt: door of in opdracht van [geïntimeerde] zelf). [geïntimeerde] heeft op die plaats betoogd dat de boete dus op 1 juli 2013 eindigt en dat ongeveer € 13.500,-- aan boete is verbeurd ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde (hof: 18 maanden maal € 750,-- is € 13.500,--). [appellant 1] en [appellant 2] hebben zich niet beroepen op enig eerder moment van herstel van het gehuurde.

6.6.3. Verder moet geïnventariseerd worden welk bedrag aan boete [appellant 1] en [appellant 2] verbeurd hebben ter zake het niet nakomen van de verplichting tot huurbetaling , als matiging van die boete niet zou plaatsvinden. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in hun memorie na enquête gesteld dat zij vanwege hun financiële situatie niet in staat zijn om de huurachterstand op korte termijn te voldoen. [geïntimeerde] heeft diengaande gesteld dat pogingen om het beroepen vonnis te executeren tot op heden vrijwel niets hebben opgeleverd, omdat er meerdere beslagen liggen op de uitkering van [appellant 1] en ook geen voor verhaal vatbare inkomstenbronnen van [appellant 2] zijn gevonden. Het staat dus tussen partijen vast dat de huurachterstand niet voldaan is en dat er geen zicht op bestaat dat de huurachterstand op korte termijn wel voldaan zal worden. De door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot betaling van de contractuele boete wegens het niet nakomen van de verplichting tot huurbetaling, zoals hiervoor in rov. 6.4.1 onder f weergegeven, komt er op neer dat [appellant 1] en [geïntimeerde] over de periode tot 1 april 2015 € 32.025,-- aan boetes hebben verbeurd (Het in rov. 6.4.1 onder f genoemde bedrag van € 5.025,-- vermeerderd met € 27.000,-- voor de periode van april 2012 tot april 2015). Het bedrag van € 32.025,-- loop elke maand op met € 750,-- (zie rov. 3.8.4 van het tussenarrest).

6.6.4. Als het beroep van [appellant 1] en [appellant 2] op matiging van de bedongen boetes niet zou worden gehonoreerd, zouden [appellant 1] en [appellant 2] dus aan [geïntimeerde] moeten betalen:

 een kleine € 47.000,-- vermeerderd met rente en vermeerderd met eventuele verdere schade die geleden is door het niet goed opleveren van het gehuurde (rov. 6.6.1);

 € 13.500,-- aan boete ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde (rov. 6.6.2);

 € 32.025,-- aan boete ter zake het niet tijdig betalen van de huur, welk bedrag na maart 2015 met € 750,-- per maand toeneemt (rov. 6.6.3).

6.6.5. Tegen de achtergrond van deze gegevens zal het hof zich nu buigen over de vraag of een of beide hiervoor genoemde boetebedragen moeten worden gematigd. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

6.6.6. Tegen matiging van de boete ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde pleit dat [appellant 1] en [appellant 2] in ernstige mate in de nakoming van de betreffende verplichting zijn tekortgeschoten. Zij hebben aanzienlijke schade aan het gehuurde aangebracht en geen gebruik gemaakt van diverse aan hen geboden mogelijkheden om het gehuurde weer in goede staat te brengen. Als onbetwist staat vast dat de herstelkosten begroot konden worden op ruim € 30.000,--. In het licht van dat schadebedrag komt een boetebedrag van € 13.500,-- niet buitensporig en onaanvaardbaar voor. [appellant 1] en [appellant 2] hebben op zich niet betwist dat de boete in beginsel berekend moet worden over de periode tussen de datum waarop zij de woning in goede staat hadden moeten opleveren en de datum waarop [geïntimeerde] het herstel heeft laten uitvoeren. Dat dient daarom voor het hof tot uitgangspunt. In de omstandigheid dat [appellant 1] en [appellant 2] de sleutels van het gehuurde al omstreeks begin 2012 hebben ingeleverd, ziet het hof geen aanleiding om de boete te matigen. De woning is immers nadien in onbewoonde staat te koop blijven staan, dus als [appellant 1] en [appellant 2] op enig moment nadien kenbaar hadden gemaakt dat zij alsnog de nodige herstelwerkzaamheden hadden willen uitvoeren, had dat herstel kunnen plaatsvinden. Het hof concludeert dat er geen aanleiding is om de boete ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde te matigen tot minder dan € 13.500,--. Dat [appellant 1] en [appellant 2] in financiële problemen verkeren brengt het hof niet tot een ander oordeel. Dat komt in de eerste plaats voor hun eigen risico en het had hen er eens te meer van moeten weerhouden om schade toe te brengen aan het gehuurde. Ook de omstandigheid dat over het boetebeding niet afzonderlijk is onderhandeld en de overige omstandigheden van het geval brengen het hof er niet toe de boete ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde te matigen.

6.6.7. Het hof ziet echter wel aanleiding om de boete ter zake het niet tijdig betalen van de huur aanzienlijk te matigen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het verwijt dat [appellant 1] en [appellant 2] van deze tekortkoming te maken is, aanzienlijk geringer is dan het verwijt ter zake het toebrengen van schade aan het gehuurde en het vervolgens niet in goede staat opleveren van het gehuurde. Aan het niet nakomen van de betalingsverplichtingen lijkt met name betalingsonmacht, en niet zozeer betalingsonwil ten grondslag te liggen. Daar komt bij dat de schade die [geïntimeerde] door het te laat betalen van de huur heeft geleden, geringer is dan de schade ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde. De veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] tot betaling van de achterstallige huur ad € 10.200,-- blijft als onbestreden in stand. Naar het oordeel van het hof is het in de gegeven omstandigheden buitensporig en onaanvaardbaar als dat bedrag nog vermeerderd wordt met € 32.025 aan tot en met maart 2015 verbeurde boetes en met € 750,-- voor elke volgende maand tot het moment dat de huurachterstand wel betaald zou zijn. Het hof neemt daarbij met name in aanmerking:

 dat aan het niet tijdig betalen van de huur eerder betalingsonmacht dan betalingsonwil ten grondslag lijkt te hebben gelegen.

 dat [appellant 1] en [appellant 2], afgezien van de boete ter zake het te laat betalen van de huur, al ruim € 60.000,-- aan [geïntimeerde] moeten voldoen (zie rov. 6.6.4, eerste twee gedachtestreepjes);

 dat [appellant 1] en [appellant 2] momenteel vanwege financiële problemen niet of nauwelijks tot afbetalingen in staat zijn;

 dat over het in de algemene voorwaarden opgenomen boetebeding niet afzonderlijk is onderhandeld;

 [appellant 1] en [appellant 2] ook veroordeeld zijn tot betaling van de contractuele rente van 1% over de achterstallige huur, die veroordeling niet hebben aangevochten en niet hebben betoogd dat naast die rente geen boete kan worden gevorderd.

6.6.8. [appellant 1] en [appellant 2] hebben bepleit de boete ter zake het te laat betalen van de huur te matigen tot twee maanden huur. Dat komt, anders dan [appellant 1] en [appellant 2] zelf stellen, niet uit op een totaalbedrag van € 2.000,-- maar op een totaalbedrag van € 2.600,-- (tweemaal de maandhuur van € 1.300,--, welk bedrag geldt nu aan de koopovereenkomst geen uitvoering is gegeven). Het hof acht dat in de gegeven omstandigheden een passend bedrag. [geïntimeerde] heeft geen gemotiveerd standpunt ingenomen op grond waarvan het bedrag hoger zou moeten worden gesteld. Het hof concludeert dat ter zake het te laat betalen van de huur een hogere boete dan € 2.600,-- onder de hierboven geschetste omstandigheden van het onderhavige geval als buitensporig en onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.

6.6.9. Het voorgaande voert tot de conclusie dat grief IV in twee opzichten doel heeft getroffen. De door de kantonrechter uitgesproken veroordelingen tot betaling van:

zullen worden vernietigd. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk veroordelen tot betaling van:

 € 2.600,-- € 2.600,-- aan boete wegens het niet nakomen van de verplichting tot huurbetaling;

 € 2.600,-- € 13.500,-- wegens het niet nakomen van de verplichting om het gehuurde per 9 december 2011 in correcte staat op te leveren.

Conclusie en verdere afdoening

6.7.1. De omstandigheid dat in hoger beroep de betalingsverplichtingen van [appellant 1] en [appellant 2] zijn verminderd laat onverlet dat zij in eerste aanleg hebben te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellant 1] en [geïntimeerde] bij dat vonnis in de kosten van het geding in eerste aanleg zijn veroordeeld.

6.7.2. Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. In hoger beroep zijn beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de kosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

6.7.3. Uit het voorgaande volgt de na te melden beslissing.

7.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen onder zaaknummer 472025 CV EXPL 12-3811 tussen partijen gewezen vonnis van 19 september 2012, doch uitsluitend voor zover bij dat vonnis:

voor recht is verklaard dat de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden bij de brief van de advocaat van [geïntimeerde] van 19 januari 2012.

[appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk zijn veroordeeld, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om binnen 2 dagen na betekening van het vonnis aan [geïntimeerde] te betalen:

terzake contractuele boete uit hoofde van de koopovereenkomst een bedrag van € 46.200,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2012 tot de dag der algehele voldoening;

terzake van verschuldigde hypotheeklast ad € 1.101,10 per maand vanaf 1 december 2011 tot de dag dat [geïntimeerde] de woning heeft geleverd aan een derde, de koopsom heeft ontvangen en de hypotheekschuld heeft afgelost, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de maandelijkse vervaldata tot de dag der algehele voldoening;

terzake boete in verband met de niet nakoming van de betaling van de huurpenningen tot en met 2 april 2012 een bedrag van € 5.025,- te vermeerderen met een bedrag van € 25,- per dag vanaf 3 april 2012 tot de dag der algehele voldoening;

terzake boete in verband met de niet nakoming van de juiste oplevering per 9 december 2011 tot en met 2 april 2012 een bedrag van € 2.850,- te vermeerderen met een bedrag van € 25,- per dag vanaf 3 april 2012 tot de dag der algehele voldoening (in het vonnis abusievelijk aangeduid als onderdeel i van de veroordeling);

4) voor recht is verklaard dat [appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [geïntimeerde] lijdt ten gevolge van de niet nakoming en ontbinding van de koopovereenkomst en gedaagden hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling van deze schade aan [geïntimeerde], op te maken bij staat, voor zover deze schade niet reeds is toegewezen in de eerdere onderdelen van het dictum;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

 wijst de onder 1) en 4) genoemde verklaringen voor recht af;

 wijst de vorderingen die ten grondslag hebben gelegen aan de onder 2b), 2d) en 4) genoemde veroordelingen af;

 veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerde] € 2.600,-- te betalen ter zake boete wegens het niet nakomen van de verplichting tot huurbetaling;

 veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerde] € 13.500,-- te betalen ter zake boete wegens het niet nakomen van de verplichting om het gehuurde per 9 december 2011 in correcte staat op te leveren;

 verklaart de zojuist genoemde twee veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

 wijst het ter zake de boetes uit de huurovereenkomst meer of anders gevorderde af;

bekrachtigt het genoemde vonnis voor zover in dit hoger beroep aangevochten voor het overige;

compenseert de kosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 april 2015.

griffier rolraadsheer