ECLI:NL:GHSHE:2015:3177

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.106.382/01

arrest van 11 augustus 2015

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

hierna in mannelijk enkelvoud: [appellanten] ,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats 2] ,

hierna: [geïntimeerde] ,

2.
Makelaardij O.G. [vestigingsplaats] B.V.,h.o.d.n. [makelaars] Makelaars,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.J. Krijgsman te Enter, gemeente Wierden,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 26 juni 2012, 8 april 2014 en 3 maart 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 781383 / 11-9287 gewezen vonnis van 9 februari 2012.

12.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 3 maart 2015;
de memorie na tussenarrest van [appellanten] van 31 maart 2015 met producties 19 tot en met 40;
de antwoordmemorie van [geïntimeerde] van 28 april 2015 met producties 7 tot en met 16.
een faxbrief van 29 april 2015 van de zijde van [geïntimeerde] ;
een faxbrief van 13 mei 2015 met bijlagen van de zijde van [appellanten] ;
een faxbrief van 15 mei 2015 met bijlagen van de zijde van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

13.De verdere beoordeling

13.1.

Bij genoemd tussenarrest van 3 maart 2015 heeft het hof [appellanten] in de gelegenheid gesteld zich - deugdelijk onderbouwd, onder meer met relevante justificatoire bescheiden - nader uit te laten over de aard en omvang van de schade, zodat deze door het hof kan worden begroot.

13.2.

[appellanten] heeft een memorie genomen waarin hij een uiteenzetting heeft gegeven van de schade, voorzien van een schadestaat en producties.

13.3.

[geïntimeerde] heeft een antwoordmemorie gestuurd aan het hof voor de rolzitting van 28 april 2015. In een faxbrief van 29 april 2015 heeft de advocaat van [geïntimeerde] het volgende aan de griffier van het hof medegedeeld:

‘Via de digitale rol heb ik vanmorgen gezien dat de antwoordmemorie voor de rol van 28 april jl. niet is genomen. Dit verbaast mij, want ik heb zelf de stukken voor verzending gereed gemaakt. Ik heb u meteen gebeld. U gaf aan geen stukken te kunnen traceren. Zoals uit de datum van het H-formulier blijkt is vrijdag alles verzorgd, maar kennelijk is er dan dus wat met de postbezorging fout gegaan. (…) Kan ik gelet op bovenstaande ervan uitgaan dat de memorie alsnog als genomen kan worden beschouwd?”

De advocaat van [appellanten] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rolraadsheer.

Vervolgens heeft het hof beslist dat de memorie alsnog wordt geaccepteerd.

13.4.

Bij (fax)brief van 13 mei 2015 heeft mr. De Moel het hof verzocht deze antwoordmemorie van 28 april 2015 alsnog te weigeren en ook de reeds op 26 februari 2013 genomen memorie van antwoord alsnog buiten beschouwing te laten, omdat deze processtukken in strijd met het bepaalde in artikel 83 Rv niet door mr. Krijgsman, maar door een juridisch medewerker van het kantoor van mr. Krijgsman zijn ondertekend. Bij faxbrief van 15 mei 2015 heeft mr. Krijgsman erkend dat de op deze processtukken geplaatste handtekening niet van hem is maar van zijn kantoorgenote, mr. [kantoorgenote] , die geen advocaat is. Mr. Krijgsman heeft medegedeeld dat hij wel zelf de procedure in hoger beroep heeft gevoerd. Voorts heeft hij een nieuwe exemplaar van beide processtukken, voorzien van zijn handtekening, meegestuurd en gevraagd om pleidooi voor het geval het hof de antwoordmemorie van 28 april 2015 alsnog weigert.

13.5.

Ingevolge artikel 83 lid 2 Rv dienen in zaken waarin partijen niet in persoon kunnen procederen, schriftelijke conclusies en akten te zijn ondertekend door de advocaat. Vast staat dat dit niet is gebeurd. Het hof is van oordeel dat dit een gebrek is dat zich voor herstel leent. Mr. Krijgsman heeft bij faxbrief van 15 mei 2015 het gebrek hersteld. Weliswaar heeft dat herstel voor wat betreft de memorie van antwoord van 26 februari 2013 in een heel laat stadium van het geding plaatsgevonden, maar het hof is van oordeel dat [appellanten] niet in zijn processuele belang is geschaad, nu na die memorie van antwoord een pleidooi heeft plaatsgevonden. Tijdens die zitting is duidelijk gebleken dat de in die memorie van antwoord ingenomen stellingen de standpunten betreffen die mr. Krijgsman in dit geding heeft ingenomen, waarop [appellanten] heeft kunnen reageren.

13.6.

Het hof zal thans overgaan tot de beoordeling van de vordering tot schadevergoeding. Uit het voorgaande volgt dat daarbij zal worden betrokken hetgeen door [geïntimeerde] in de antwoordmemorie van 28 april 2015 daartegen als verweer is aangevoerd.

13.7.

Het hof stelt het volgende voorop. Beoordeeld moet worden of [appellanten] schade heeft geleden doordat [geïntimeerde] hem niet heeft geïnformeerd over de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. Daarvoor dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan - waarin [appellanten] geen informatie heeft gekregen over het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom - en de hypothetische situatie dat [appellanten] wel zou zijn geïnformeerd over het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom. Voor die hypothetische situatie is van belang dat de financiële gegoedheid van de koper blijkt uit de bankgarantie/waarborgsom en dat, wanneer de koper boetes of schadevergoeding verschuldigd wordt vanwege een tekortkoming, die bankgarantie/waarborgsom strekt tot zekerheid van boetes en/of tot schadevergoeding (zie rov. 7.7 arrest van 8 april 2014). Met andere woorden, [geïntimeerde] had [appellanten] dienen te waarschuwen dat het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom waarschijnlijk betekende dat [getuige 5] niet over de financiële middelen beschikte om na te komen en dat wanneer [getuige 5] inderdaad niet na zou komen, [appellanten] dan geen zekerheid had van verhaalsmogelijkheden op [getuige 5] (namelijk door inroeping van de bankgarantie, opeisen van de waarborgsom). In de hypothetische situatie gaat het erom wat [appellanten] had gedaan, wanneer [geïntimeerde] hem op die risico’s had gewezen.

13.8.

Anders dan [appellanten] heeft aangevoerd, dient geen vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige financiële situatie van [appellanten] en zijn financiële situatie wanneer hij de woning niet zou hebben verkocht. [appellanten] heeft immers de woning wél verkocht. Het feit dat de levering niet heeft plaatsgevonden en dat de koopprijs niet is betaald, is niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] , maar van [getuige 5] . Ook het feit dat [getuige 5] de bankgarantie/waarborgsom niet heeft verstrekt, is niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] . Gelet op hetgeen partijen hebben gesteld over de toenmalige financiële situatie van [getuige 5] , dient ervan uitgegaan te worden dat zij de bankgarantie/waarborgsom destijds niet kon stellen en niet had gesteld, ook niet wanneer [geïntimeerde] [appellanten] had gewaarschuwd. Zoals hiervoor is overwogen, gaat het er in de hypothetische situatie om wat [appellanten] had gedaan, wanneer [geïntimeerde] hem op de risico’s van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom had gewezen.

Dubbele woonlasten

13.9.

[appellanten] heeft gesteld dat hij in die hypothetische situatie geen vervangende woonruimte zou zijn gaan huren, maar in de woning was blijven wonen, waardoor hij geen dubbele woonlasten zou hebben gehad, zoals thans het geval is geweest. [appellanten] heeft aanspraak gemaakt op € 21.000,- ter zake de huurpenningen voor de duur van een jaar en courtage van de [groep] Groep ad € 1.680,-. Ook heeft [appellanten] aanspraak gemaakt op kosten voor gas, water en elektra (voor [straatnaam][nr 1] ) voor een bedrag van in totaal € 4.087,75 (het door [appellanten] genoemde bedrag van € 162,06 ter zake Waterschap De Dommel, wordt kennelijk door Brabant Water in rekening gebracht en maakt onderdeel uit van de nota van Brabant Water, zodat het hof ervan uitgaat dat hier sprake is van een dubbeltelling).

13.10.

Tussen partijen staat vast dat [appellanten] op 14 juni 2010 een huurovereenkomst heeft gesloten, inhoudende een huurverplichting ingaande 1 juli 2010 voor de duur van minimaal twaalf maanden en een huurprijs van € 1.750,- per maand, inclusief € 250,- aan stoffering (rov. 7.1.6).

13.11.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] de huurovereenkomst pas heeft gesloten nadat duidelijk was dat [getuige 5] haar verplichtingen met betrekking tot de bankgarantie/waarborgsom niet nakwam. Dat dient voor risico van [appellanten] te blijven; hier is sprake van eigen schuld, aldus [geïntimeerde] . Het hof verwerpt dit verweer. [geïntimeerde] had [appellanten] dienen te waarschuwen. Nu het hof ervan uitgaat dat dit niet is gebeurd, had [appellanten] geen aanleiding om te wachten met het regelen van vervangende woonruimte. [appellanten] verkeerde in de veronderstelling dat hij de woning tijdig aan [getuige 5] moest leveren. Daaruit volgt dat hij de woning tijdig diende te ontruimen, zodat hij op tijd moest zorgen voor vervangende woonruimte. Het hof ziet de schade ter zake dubbele woonlasten als een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde] , te weten het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht. Wanneer [geïntimeerde] wel had gewaarschuwd dan is aannemelijk dat [appellanten] ervoor had gekozen de woning te blijven bewonen en geen huurovereenkomst aan te gaan. Anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd, acht het hof niet van belang dat [appellanten] haar niet om advies heeft gevraagd. [appellanten] had daartoe, zonder een waarschuwing van [geïntimeerde] , die uiterlijk op 1 juni 2010 had moeten worden gegeven, geen aanleiding. [appellanten] is pas op 10 juni 2010 de huurovereenkomst aangegaan. Het hof verwerpt dus het verweer van [geïntimeerde] dat [appellanten] het aan zichzelf heeft te wijten dat hij dubbele woonlasten heeft gehad en daaraan eigen schuld heeft. Het hof acht daarom in beginsel schadevergoeding bestaande uit de betaalde huurpenningen toewijsbaar.

13.12.

Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat [appellanten] de huurovereenkomst had moeten annuleren of een ander huurder had moeten zoeken. De door [appellanten] getekende huurovereenkomst had een looptijd van een jaar, zodat - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet valt in te zien dat die overeenkomst te annuleren was. Ook valt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, in te zien dat het voor [appellanten] mogelijk was een vervangende huurder te vinden en dat de verhuurder daarmee akkoord zou zijn gegaan.

13.13.

Volgens [geïntimeerde] heeft [appellanten] echter niet twaalf maanden, maar slechts negen maanden huurpenningen voldaan. Daartoe heeft [geïntimeerde] verwezen naar een vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 16 februari 2012 waarin als vaststaand feit is vermeld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 april 2011 is beëindigd (rov. 3.4). [appellanten] zal in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren. Indien hij de vordering over de volle twaalf maanden handhaaft, dient hij betalingsbewijzen in het geding te brengen waaruit blijkt dat hij iedere termijn heeft voldaan.

13.14.

Voorts heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een gastenverblijf onderdeel uitmaakte van de gehuurde woning en dat daar de volwassen zoon met zijn vriendin verbleef. Daartoe heeft zij verwezen naar een processtuk dat door de verhuurder is ingediend in de procedure die heeft geleid tot het eerder genoemde vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 16 februari 2012. Volgens [geïntimeerde] dient ervan uitgegaan te worden dat de zoon en vriendin dienen bij te dragen in de huurkosten. Nu [geïntimeerde] echter in het geheel geen inzicht heeft gegeven welk bedrag daarmee gemoeid zou moeten zijn, kan het hof niet beoordelen welk bedrag op de gevorderde schadevergoeding in mindering dient te komen. Kennelijk heeft [geïntimeerde] wel de beschikking over relevante informatie op dit onderdeel, nu zij over processtukken beschikt van een procedure die heeft plaatsgevonden tussen [appellanten] en zijn verhuurder. Dat heeft tot gevolg dat van [geïntimeerde] een nadere toelichting had mogen worden verlangd van de huurwaarde van het gastenverblijf. Die toelichting heeft [geïntimeerde] echter niet gegeven. Dit verweer zal daarom als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen.

13.15.

[appellanten] heeft € 1.680,- gevorderd ter zake de courtagenota van een makelaar die heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft daartegen terecht aangevoerd dat een betalingsbewijs ontbreekt. [appellanten] zal in de gelegenheid worden gesteld om een factuur én een betalingsbewijs over te leggen.

13.16.

Volgens [geïntimeerde] zijn kosten van gas, water en elektra niet, althans niet volledig toewijsbaar, omdat [appellanten] maar in één woning tegelijk kan zijn. De kosten van gas, water en elektra hebben betrekking op de woning aan het [straatnaam][nr 1] te [woonplaats 2] (de aan [getuige 5] verkochte woning). Het hof acht niet onaannemelijk dat ook bij leegstand kosten moeten worden gemaakt ter zake nutsvoorzieningen om te voorkomen dat een woning er onbewoond uitziet en om te voorkomen dat de staat van de woning verslechtert (bijvoorbeeld schimmelvorming als gevolg van onvoldoende verwarming) en de tuin wordt verwaarloosd (sproeien).

13.17.

Met betrekking tot de verwarming en het water zal het hof [appellanten] in de gelegenheid stellen om stukken in het geding te brengen van meerdere jaren waaruit (evt. door middel van vergelijking) kan worden afgeleid dat, maar ook hoe lang (gelet op de stelling van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst slechts negen maanden heeft geduurd, zie rov. 13.13), de woning niet is bewoond en/of waaruit blijkt dat [appellanten] zich heeft ingespannen om de schade te beperken (minimaal eindafrekeningen van de jaren 2007 t/m 2009). De vaste kosten acht het hof toewijsbaar.

13.18.

[appellanten] heeft aanspraak gemaakt op € 1.884,- ter zake elektra. Niet alleen lijkt dat bedrag erg hoog voor een woning die niet is bewoond, maar [appellanten] heeft geen enkel bewijsstuk in het geding gebracht waaruit valt af te leiden dat hij die kosten heeft voldaan en - gelet op zijn schadebeperkingsplicht - redelijkerwijs heeft moeten voldoen. De aankondiging om stukken in het geding te brengen is onvoldoende. [appellanten] heeft geen enkel stuk in het geding gebracht, terwijl die stukken gelet op het tijdsverloop wel voorhanden moeten zijn. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] alsnog die gelegenheid te bieden. Het hof zal die vordering daarom afwijzen.

Gevolgschade als gevolg van dubbele woonlasten

13.19.

Voorts heeft [appellanten] gesteld dat als gevolg van de hiervoor besproken dubbele woonlasten een sneeuwbaleffect is ontstaan en dat hij schade heeft geleden bestaande uit (samengevat weergegeven):

a. a) een vermindering van zijn mogelijkheden om in zijn onderneming te investeren;

b) extra kosten als gevolg van betalingsproblemen en een negatief effect daarvan op de onderneming van [appellanten] ;

c) een lagere verkoopopbrengst van de woning, omdat de bank ging aandringen op verkoop;

d) kosten en/of een lagere opbrengst als gevolg van beslaglegging door [geïntimeerde] , waardoor de bank het vertrouwen in [appellanten] heeft opgezegd en er nog meer druk werd uitgeoefend om de woning te verkopen;

e) een lagere verkoopopbrengst van de woning;

f) opzegging van het zakelijke krediet door de bank, waarna de dienaangaande openstaande schuld is verrekend met de verkoopopbrengst van de woning, waardoor er minder mogelijkheden waren om een nieuwe woning te herfinancieren.

13.20.

Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:98 BW voor vergoeding van schade slechts in aanmerking komt schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.

13.21.

[appellanten] heeft gesteld dat hij, wanneer hij gewaarschuwd was, de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan. [appellanten] heeft niet, althans onvoldoende gesteld welke andere (zakelijke/financiële) beslissingen hij zou hebben nagelaten in de hypothetische situatie die hij feitelijk wel heeft genomen en heeft uitgevoerd. Zo heeft hij de achtergrond geschetst van zijn plannen om tot verkoop van de woning over te gaan, waarbij hij melding heeft gemaakt van de beschikbaarheid van nieuwbouwgrond, maar hij heeft niet gesteld dat hij tot aankoop van die nieuwbouwgrond is overgegaan. Het hof begrijpt de stellingen van [appellanten] aldus, dat hij door de dubbele woonlasten (de kosten van de verkochte woning die niet werd afgenomen, tegelijk met de verschuldigdheid van huurpenningen) in financiële problemen is gekomen. Om dat te kunnen beoordelen, had [appellanten] echter inzicht dienen te geven in zijn volledige inkomens- en vermogenspositie en zijn uitgaven, hetgeen hij heeft nagelaten. Reeds om die reden dienen de in rov. 13.19 a t/m f genoemde stellingen te stranden. Volledigheidshalve zal het hof nader ingaan op hetgeen daarover is aangevoerd.

In elk geval kan reeds op deze plaats worden opgemerkt dat de posten a). b) en f), alle betrekking hebbende op schade in de onderneming van [appellanten] geleden, in een te ver verwijderd verband staan met de toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] om daaraan te worden toegerekend, zelfs als het condicio sine qua non-verband tussen de tekortkoming en die schadeposten aannemelijk zou kunnen worden gemaakt.

13.22.

[appellanten] heeft voorts zijn stelling dat hij door de dubbele woonlasten minder financiële draagkracht kreeg om investeringen te doen in zijn onderneming (rov. 13.19 sub a) en dat de dubbele woonlasten een negatief effect hadden op zijn onderneming (rov. 13.19 sub b) onvoldoende toegelicht. Zo blijkt niet welke bedragen hij wanneer wenste te investeren en waarom het niet mogelijk is geweest om daarvoor financiering te krijgen. [appellanten] had inzicht moeten geven in zijn (zakelijke) inkomens- en vermogenspositie om daaruit te kunnen afleiden dat hij minder investeringen heeft kunnen doen. Nu hij dit heeft nagelaten, de overlegging van fiscale rapporten en belastingaangiften (prod. 25) is daarvoor niet voldoende, kan niet worden beoordeeld of door de dubbele woonlasten betalingsproblemen zijn ontstaan. Wat precies die betalingsproblemen waren, is het hof evenmin duidelijk.

13.23.

Voor de posten 13.19 sub c), d) en e) geldt dat deze uiteindelijk alle hebben geculmineerd in een gestelde lagere opbrengst van de woning. Post c) heeft feitelijk geen andere inhoud dan post e).

Voor post d) geldt overigens dat naar het hof begrijpt deze schadepost in de stellingen van [appellanten] niet zo zeer voortvloeit uit de gebrekkige advisering van [geïntimeerde] in verband met haar nalatigheid om [appellanten] te waarschuwen over de gevolgen van het blijvend nalaten (van [getuige 5] ) om tijdig de waarborgsom te stellen, als wel uit de opstelling van [geïntimeerde] aangaande de inning van haar courtagenota; daarvoor heeft echter te gelden dat het hof in het tussenarrest reeds heeft uitgemaakt dat [geïntimeerde] met recht aanspraak kan blijven maken op betaling daarvan.
Dat laat onverlet dat niet uitgesloten is dat [appellanten] met recht een beroep zou kunnen doen op enig opschortingsrecht. Dat zulks achteraf geheel of ten dele zou worden gehonoreerd laat onverlet dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig handelde door beslag te leggen. Als het gevolg daarvan zou zijn dat zulks direct dan wel indirect (namelijk doordat als gevolg van dat beslag de bank is gaan aandringen op snellere verkoop) tot een lagere opbrengst zou leiden, kon die lagere opbrengst nog niet aan enig onrechtmatig handelen of enig tekortschieten van [geïntimeerde] worden toegerekend.
Voorts heeft te gelden dat onvoldoende is gebleken dat [appellanten] niet, desnoods met een betalingsregeling, die courtagenota niet kon betalen noch dat [geïntimeerde] niet tot enige afbetalingsregeling bereid was. Het had ook op de weg van [appellanten] gelegen om ter beperking van de schade welke voor hem uit het beslag op de woning kon voortvloeien in overleg daaromtrent met [geïntimeerde] te treden. Dit alles betekent dat als al – in weerwil van het vorenoverwogene – in het leggen van beslag enige tekortkoming of enig onrechtmatig handelen besloten zou liggen, de lagere opbrengst van de woning in een te ver verwijderd verband staat tot die beslaglegging om daaraan te worden toegerekend. Voor het overige geldt dat een waardedaling van de woning van € 720.000,- in mei 2010 naar € 595.000,- in mei 2012 (ruim 17 %) niet noodzakelijkerwijs enkel of in hoofdzaak zou zijn te wijten aan het gelegde beslag. Het hof acht het een feit van algemene bekendheid dat de prijzen van woningen in die periode zijn gedaald. [appellanten] heeft niets gesteld over de prijsdalingen van woningen in de regio en in het segment van de onderhavige woning, zodat het hof er niet vanuit kan gaan dat de woning meer in waarde is gedaald dan het geval zou zijn geweest zonder het conflict met [geïntimeerde] en het door deze gelegde beslag.

Naheffingsaanslag BTW

13.24.

[appellanten] heeft € 20.602,- gevorderd ter zake een naheffingsaanslag omzetbelasting (inclusief boete en heffingsrente). Met de stelling dat de door [getuige 5] te betalen prijs niet meteen kon worden geïnvesteerd, ziet [appellanten] eraan voorbij dat dit het gevolg is van de tekortkoming van [getuige 5] en niet van [geïntimeerde] . Voorts overweegt het hof het volgende. Klaarblijkelijk heeft de belastingdienst deze omzetbelasting geheven omdat [appellanten] de woning heeft verkocht en die woning fiscaal deels privé, maar deels ook zakelijk was. Het hof begrijpt niet waarom dit dient te worden beschouwd als schade die is ontstaan als gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde] . [appellanten] heeft namelijk niets aangevoerd over de vrijstelling waarvan hij heeft gesteld dat hij deze heeft gekregen. Los daarvan is het volgende van belang. [appellanten] had een schadebeperkingsverplichting. Nadat [geïntimeerde] niet aan haar waarschuwingsverplichting had voldaan, had het [appellanten] toch vrij spoedig duidelijk moeten zijn dat hij zijn schade moest beperken. Waarom [appellanten] - nadat de huur was beëindigd en er dus een einde was gekomen aan dubbele woonlasten - er niet voor heeft gekozen om de woning uit de verkoop te halen en te blijven bewonen, is het hof niet duidelijk. In ieder geval volgt uit het voorgaande dat het hof [appellanten] niet volgt in zijn stellingen dat financiële problemen hem daartoe noodzaakten.

Verlies onderneming

13.25.

Blijkens de schadestaat maakt [appellanten] aanspraak op € 33.130,-, € 12.146,- en € 18.741,-, dus in totaal op € 64.017,- wegens verlies van zijn onderneming. Hoe hij aan die bedragen komt is een raadsel. Iedere onderbouwing van die bedragen ontbreekt. Ook hiervoor geldt dat dergelijke bedrijfsverliezen in een te ver verwijderd verband staan tot de hiervoor omschreven tekortkoming van [geïntimeerde] om daaraan te worden toegerekend, althans dat [appellanten] onvoldoende heeft toegelicht waarom dit anders zou zijn. Dat heeft tot gevolg dat het hof deze schadepost zal afwijzen.

Verhuiskosten

13.26.

[appellanten] heeft aangevoerd dat hij drie keer verhuiskosten heeft gemaakt. Hij heeft aanspraak gemaakt op drie keer € 5.000,-. In de hypothetische situatie dat [geïntimeerde] had gewaarschuwd, dient ervan uitgegaan te worden dat [appellanten] de huurovereenkomst niet was aangegaan maar in de woning was blijven wonen. Zodoende heeft hij onnodige verhuiskosten moeten maken. Ook heeft [appellanten] onnodig weer terug moeten verhuizen naar de woning. Toen hij de woning in 2012 heeft verkocht, heeft hij nog eens verhuiskosten gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen volgt het hof [appellanten] niet in zijn standpunt dat hij uit financiële noodzaak de woning in 2012 moest verkopen. Deze laatste kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking, mede gelet op de hiervoor besproken schadebeperkingsplicht. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat [appellanten] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij kosten heeft moeten maken ter zake verhuizing. [appellanten] zal nog in de gelegenheid worden gesteld facturen én betalingsbewijzen in het geding te brengen.In beginsel komen twee verhuizingen voor vergoeding in aanmerking, hetzij de kosten van een extern verhuisbedrijf, hetzij, als [appellanten] die verhuizing zelf ter hand heeft genomen, een specificatie van gemaakte kosten en bestede uren. Bij gebreke daarvan zal het hof zelf ex aequo et bono een bedrag hiervoor schatten.

Makelaarskosten

13.27.

Volgens [appellanten] dient [geïntimeerde] schade te vergoeden ter zake makelaarskosten (courtage en advertentiekosten, prod. 37 t/m 39 van [appellanten] ) voor de wederverkoop van de woning (€ 7.080,50, € 8.199,10, € 589,05 en € 351,05). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.

Courtagenota [geïntimeerde]

13.28.

[appellanten] heeft terugbetaling gevorderd van de door hem aan [geïntimeerde] betaalde courtage, vermeerderd met executiekosten, in totaal € 13.144,91. Het hof heeft die vordering reeds afgewezen in het tussenarrest van 8 april 2014 (zie rov. 7.13). [appellanten] heeft geen argumenten aangedragen waarom het hof op deze bindende eindbeslissing zou moeten terugkomen. Het hof blijft bij die beslissing.

Juridische kosten

13.29.

Als schade voor juridische kosten heeft [appellanten] aanspraak gemaakt op de volgende bedragen:

€ 8.000,- ter zake door [appellanten] zelf bestede uren;

€ 1.744,78 ter zake een factuur van 16 augustus 2010 van mr. H.M.J. van Boxtel (productie 32);

€ 1.022,86 ter zake een factuur van 8 oktober 2010 van mr. H.M.J. van Boxtel (productie 33);

€ 63.387,71 bestaande uit de reeds hiervoor genoemde facturen - dit betreft dus een dubbeltelling - alsmede € 60.620,08 ter zake meerdere facturen van mr. De Moel (productie 34).

13.30.

Bij de beoordeling van de vraag of deze bedragen toegewezen kunnen worden, moet worden onderzocht of de kosten redelijk zijn en of de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren om schadevergoeding te krijgen. Daartoe dient minst genomen duidelijk te zijn welke werkzaamheden zijn verricht ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

13.31.

Zoals hiervoor al uiteen is gezet, is [geïntimeerde] niet aansprakelijk voor schade die is ontstaan doordat [getuige 5] de woning niet heeft afgenomen. Uit de producties 32 en 33 lijkt te volgen dat de dienaangaande in rekening gebrachte kosten zijn gemaakt ter zake het geschil met [getuige 5] . Het hof is echter niet in staat om dat nader te beoordelen omdat een nadere toelichting op die facturen of een specificatie ontbreekt. Hetzelfde geldt voor productie 34. Uit de overgelegde facturen blijkt op geen enkele wijze welke werkzaamheden daarvoor zijn verricht. Nu mr. De Moel ook werkzaamheden heeft verricht ter zake het geschil met [getuige 5] en hij een tuchtrechtelijke procedure heeft gevoerd tegen [geïntimeerde] waarvan de kosten in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking komen, hetgeen eveneens geldt voor kosten ter voorbereiding van en ter instructie van de procedure, kan het hof niet beoordelen of en in hoeverre sprake is van redelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 BW. Ook de door [appellanten] zelf gemaakte kosten zijn niet nader onderbouwd. Vanwege het ontbreken van een adequate toelichting op deze vorderingen wijst het hof deze dus integraal af.

Immateriële schade

13.32.

In de schadestaat is een ‘pm’ post opgenomen voor
‘emotionele schade’,waaronder wordt vermeld
‘vonden het heel erg dat we het zelf ontworpen op deze manier en omstandigheden hebben moeten huis verkopen waar wij zolang voor en aan gewerkt hebben. Zijn 5 lange en vervelende jaren geweest waarin we niets meer op hebben kunnen bouwen’.Klaarblijkelijk is bedoeld om schadevergoeding te vordering op basis van artikel 6:106 BW. Voor zover al uit deze summiere toelichting kan worden afgeleid dat sprake is van aantasting in de persoon die meer is dan psychisch onbehagen of zich gekwetst voelen, is het zo dat deze schade niet in causaal verband staat tot de tekortkoming van [geïntimeerde] .

Slotsom

13.33.

Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] nog de gelegenheid heeft om nadere inlichtingen te verstrekken (onder overlegging van bewijsstukken) over:

- het aantal maanden dat hij huur heeft betaald (rov. 13.13);

- de courtagenota € 1.680,- van [groep] Groep ( [appellanten] dient de factuur én een betalingsbewijs over te leggen (rov. 13.15);

- de kosten van verwarming en water ( [appellanten] dient stukken in het geding te brengen van meerdere jaren voorafgaand aan de huurovereenkomst, waaruit blijkt dat de woning aan het [straatnaam][nr 1] te Eindhoven niet is bewoond en hoe lang en/of waaruit blijkt dat hij zich heeft ingespannen om de schade te beperken (minimaal eindafrekeningen van de jaren 2007 t/m 2009) (rov. 13.17);

- de kosten van de eerste twee verhuizingen ( [appellanten] dient stukken facturen én betalingsbewijzen in het geding te brengen) (rov. 13.26).

Daartoe zal hij een akte mogen nemen. Dan zal hij tevens in de gelegenheid zijn om te reageren op het verweer van [geïntimeerde] dat niet zomaar kan worden aangenomen dat [getuige 5] geen enkel verhaal biedt en dat [appellanten] geen schade lijdt wanneer hij zijn schade op [getuige 5] kan verhalen (randnummers 80 tot en met 83 antwoordmemorie).

Daarna mag [geïntimeerde] een antwoordakte nemen.

14.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 8 september 2015 voor akte aan de zijde van [appellanten] met de hiervoor in rov. 13.33 genoemde doelen, waarna [geïntimeerde] een antwoordakte mag nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en

M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 augustus 2015.

griffier rolraadsheer