Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.155.319/01
arrest van 22 september 2015
in de zaak van
Holiday Holland B.V., onder meer h.o.d.n. Droompark Molengroet,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als Molengroet,
advocaat: mr. S.J. van Susante te Arnhem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. R.P.H.W. Haas te Heerlen,
op het bij exploot van dagvaarding van 25 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 28 mei 2014, gewezen tussen Molengroet als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2473902 CV EXPL 13-9423)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met zes grieven en negen producties (genummerd 5 tot en met 13);
- de memorie van antwoord met zes producties (genummerd 1 tot en met 6).
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Molengroet exploiteert een vakantiepark en verhuurt standplaatsen voor caravans voor recreatieve doeleinden.
Op 15 augustus 2002 heeft een rechtsvoorganger van Molengroet een overeenkomst gesloten met [geïntimeerde] ter zake het gebruik door [geïntimeerde] van de standplaats met nummer 507. In de overeenkomst staat onder meer het volgende:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, van 15-8-2002 tot 31-12-2004, met het recht op verlenging zoals in de RECRON standaardvoorwaarden omschreven.
(…)
Op deze overeenkomst zijn van toepassing:
de RECRON voorwaarden vaste plaatsen (…)”.
de RECRON voorwaarden vaste plaatsen (…)”.
In de “RECRON-VOORWAARDEN vaste plaatsen” die in 1997 zijn vastgesteld en per 1 januari 1998 in werking zijn getreden (hierna: de Recron-voorwaarden 1998), staat onder meer het volgende:
“Artikel 6: Prijswijziging Pro
1. De prijs is opgebouwd uit interne en externe kosten.
2. Ten aanzien van jaarovereenkomsten geldt:
a. De ondernemer heeft het recht éénmaal per jaar de prijs te verhogen. Eén maand voor het einde van het kalenderjaar c.q. overeenkomstjaar maakt de ondernemer schriftelijk bekend aan de recreant wat de prijs voor het komende jaar is. (zie ook artikel 12 lid Pro 2)
b. (…)
3. Ten aanzien van overeenkomsten aangegaan voor een langere periode dan een jaar geldt:
a. bij overeenkomsten voor bepaalde tijd, langer dan één jaar aangegaan, kan de ondernemer de prijs aanpassen overeenkomstig een te voren afgesproken indexering dan wel met een bedrag dat bekend is bij het aangaan van de overeenkomst;
b. bij overeenkomsten aangegaan voor de duur van twee jaar of langer maakt de ondernemer in ieder geval voor drie jaar vooruit bekend wat de maximale prijsverhoging voor de interne kosten bedraagt.
4. Ten aanzien van eenjarige en meerjarige overeenkomsten geldt:
externe kosten en de wijzigingen daarin kunnen te allen tijde aan de recreant worden doorberekend, zelfs nadat de ondernemer de prijs al bekend heeft gemaakt. Wijzigingen in de externe kosten worden gespecificeerd aan de recreant bekend gemaakt.
(…)
Artikel 11: Duur Pro en afloop van de overeenkomst
De overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd. Zij wordt na afloop daarvan telkens automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden tenzij partijen bij het aangaan van de overeenkomst uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen, dat de overeenkomst op een bepaalde datum zal eindigen.”
In 2002 zijn nieuwe “RECRON-VOORWAARDEN Voor vaste plaatsen voor verplaatsbare kampeermiddelen tot stand gekomen”, die per 1 januari 2003 in werking zijn getreden (hierna: de Recron-voorwaarden 2003). Artikel 4 lid 5 van Pro deze voorwaarden luidt als volgt:
“De ondernemer maakt jaarlijks drie maanden voor het einde van het overeenkomstjaar aan de recreant schriftelijk bekend wat het jaargeld voor het komende jaar is. De ondernemer heeft eenmaal per jaar het recht het jaargeld te verhogen. Indien de prijs aanmerkelijk wordt verhoogd, geldt een aankondigingstermijn van vierentwintig maanden en dient de ondernemer de aanmerkelijke verhoging globaal te motiveren.”
Bij brief van 27 september 2006 heeft Molengroet aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Zoals u weet zijn wij al geruime tijd bezig met het maken van plannen voor de voortgang van Molengroet in de komende jaren. Mede met het oog op een gezonde(re) bedrijfsvoering, een kwaliteitsinhaalslag en continuïteit is herstructurering en een huurprijsaanpassing noodzakelijk.
De kwaliteitsverbeteringen en investeringen bestaan onder meer uit (…)
Tussen de standplaatsen nr. (…) bevinden zich groenstroken. Wij gaan er vanaf heden vanuit dat de grenzen van de standplaatsen in het midden van deze groenstroken zijn gelegen. De helft van de groenstrook behoort dus tot de standplaats. Wij nemen aan dat u geen bezwaar heeft tegen deze vergroting van de standplaats. (…)
Naast de gebruikelijke indexering, zullen wij met ingang van 1 januari 2009 een huurprijsverhoging doorvoeren van 30 procent. Deze verhoging hangt samen met de investeringen op Molengroet ten behoeve van de kwaliteitsverbeteringen en de vergroting van de standplaats.”
[geïntimeerde] heeft bij brief van 2 november 2006 gemotiveerd geprotesteerd tegen de aangekondigde huurprijsverhoging.
Daarna is tussen partijen verdere correspondentie gewisseld over de door Molengroet gewenste huurprijsverhoging.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert Molengroet veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
een hoofdsom van € 2.144,55, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 31 augustus 2013;
€ 71,86 aan over de hoofdsom vervallen wettelijke rente over de periode tot en met 31 augustus 2013;
€ 389,23 aan buitengerechtelijke kosten;
met veroordeling van Molengroet in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft Molengroet in punt 21 van de appeldagvaarding ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de door Molengroet met ingang van 1 januari 2009 doorgevoerde huurprijsverhoging van 30% weliswaar na enige tijd heeft voldaan over de jaren 2009 en 2010, maar ten onrechte weigert om die huurprijsverhoging te voldoen over de periode met ingang van 1 januari 2011. Bij conclusie van repliek in eerste aanleg stelde Molengroet overigens nog dat [geïntimeerde] de verhoogde huurprijs ook over 2011 heeft voldaan en over de jaren daarna niet meer.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.3.
In het vonnis van 28 mei 2014 heeft de kantonrechter de vordering van Molengroet afgewezen en Molengroet in de proceskosten veroordeeld.
3.3.
Molengroet heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Molengroet heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
Naar aanleiding van de grieven 2 en 3
3.4.1.
Het hof zal eerst de grieven 2 en 3 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Molengroet samengevat het volgende.
De huur van de standplaats door [geïntimeerde] is aansluitend op het verstrijken van de overeengekomen huurperiode op 31-12-2004, op de voet van artikel 11 van Pro de Recron-voorwaarden 1998 “automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden”. Deze stilzwijgende verlenging met de periode van een jaar “onder de dan geldende voorwaarden” heeft vervolgens elk jaar plaatsgevonden, waarbij eerst de Recronvoorwaarden 2003 toepasselijk zijn geworden en per 1 januari 2008 de Recronvoorwaarden 2008 toepasselijk zijn geworden.
Molengroet heeft bij het aanzeggen van de huurverhoging van 30% per 1 januari 2009 per
brief van 27 september 2006 voldaan aan het bepaalde in artikel 4 lid 5 van Pro de destijds geldende Recron-voorwaarden, aangezien Molengroet daarbij een aankondigingstermijn van vierentwintig maanden heeft gehanteerd en de aanmerkelijke verhoging globaal heeft gemotiveerd. De kantonrechter heeft dus ten onrechte geoordeeld dat de toepasselijke Recron-voorwaarden geen grondslag bieden voor het doorvoeren van een huurverhoging zoals de onderhavige.
3.4.2.
[geïntimeerde] heeft in zijn reactie op grief 2 erkend dat de huur na het verstrijken van de eerste overeengekomen huurperiode telkens automatisch voor de duur van een jaar is verlengd zodat vanaf januari 2005 sprake is van elkaar opvolgende huurovereenkomsten voor de duur van telkens een jaar. In zijn reactie op grief 3 heeft [geïntimeerde] erkend dat ten tijde van de aanzegging van de huurverhoging bij brief van 27 september 2006 de Recron-voorwaarden 2003 op de huurverhouding toepasselijk waren. [geïntimeerde] heeft voorts niet betwist dat artikel 4 lid 5 van Pro die voorwaarden (evenals van de Recron-voorwaarden 2008) aan Molengroet in beginsel het recht geeft om onder de in dat artikel gestelde voorwaarden een huurprijsverhoging door te voeren. Voor het hof dient dit alles dus ook tot uitgangspunt. In zoverre treffen de grieven 2 en 3 doel.
Naar aanleiding van grief 1
3.5.1.
Door middel van grief 1 betoogt Molengroet dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Molengroet in 2006 op grond van de geldende contractuele bepalingen en Recron-voorwaarden in beginsel het recht had om een huurprijsverhoging aan te kondigen. Volgens Molengroet staat alleen ter discussie of de hoogte van de door haar aangekondigde huurprijsverhoging – 30% – aanvaardbaar is.
3.5.2.
[geïntimeerde] heeft dat in zijn reactie op grief 1 niet betwist. Ook volgens [geïntimeerde] is niet in geschil of het Molengroet vrij stond om enige huurverhoging aan te kondigen, maar of een verhoging van de huur met 30% aanvaardbaar is (welke vraag het hof in het kader van grief 4 zal bespreken). Nu tussen partijen niet in discussie is dat het Molengroet in beginsel vrij stond om enige huurverhoging aan te zeggen en door te voeren, neemt ook het hof dit tot uitgangspunt. Grief 1 treft dus doel in het voetspoor van de grieven 2 en 3.
Naar aanleiding van grief 4
3.6.1.
Door middel van grief 4 betoogt Molengroet naar de kern genomen dat de hoogte van de door haar in 2006 per 1 januari aangezegde verhoging van de huurprijs van de staanplaats met 30% aanvaardbaar is. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft Molengroet gesteld dat zij in de periode vanaf 2006 aanzienlijk heeft geïnvesteerd in:
de realisatie of renovatie van de faciliteiten die zijn opgesomd op blz. 7 van de appeldagvaarding;
de realisatie of verbetering van de veiligheidsvoorzieningen die zijn opgesomd op blz. 8 van de appeldagvaarding;
de uitbreiding en verbetering van de nutsvoorzieningen zoals opgesomd op blz. 8 van de appeldagvaarding;
de verbetering van de infrastructuur zoals weergegeven op blz. 8 van de appeldagvaarding.
Volgens Molengroet heeft zij zich hierdoor ontwikkeld van een eenvoudige camping tot een modern 4-sterren recreatiepark en is ter behoud daarvan een blijvende cyclus van verbeteringen en onderhoudswerkzaamheden vereist. Molengroet heeft ter onderbouwing van dit standpunt een aantal foto’s en een overzicht van kosten en investeringen overgelegd.
3.6.2.
Het hof stelt voor de goede orde vast dat Molengroet in hoger beroep aan de verhoging van de huurprijs niet de vergroting van de standplaats ten grondslag legt, die mede genoemd is in de brief van 27 september 2006. Die vergroting van de standplaats kan in hoger beroep dus verder onbesproken blijven.
3.6.3.
Het hof stelt verder het volgende voorop. Molengroet heeft bij conclusie van repliek in eerste aanleg gesteld dat [geïntimeerde] de huurverhoging over de eerste drie jaren (2009, 2010 en 2011) in een keer heeft voldaan door betaling van een bedrag van € 1.700,-- en dat [geïntimeerde] daardoor zijn recht heeft verwerkt om nu nog op te komen tegen de huurverhoging. Voor zover Molengroet dat standpunt door middel van het gestelde in paragraaf 21 van de appeldagvaarding heeft willen handhaven, verwerpt het hof dat standpunt. Uit de brief van [geïntimeerde] van 11 april 2000 (omstreeks de datum van de betreffende betaling) blijkt duidelijk dat die betaling onder bepaalde voorwaarden gedaan is en niet mag worden opgevat als instemming met de huurverhoging van 30%.
3.6.4.
[geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat de door Molengroet gestelde investeringen in elk geval voor het overgrote deel daadwerkelijk zijn gedaan en dat het karakter van het park daardoor is veranderd van een betrekkelijk eenvoudige landelijke camping tot een 4-sterren recreatiepark. Het betoog van [geïntimeerde] komt er naar de kern genomen slechts op neer dat het aanbrengen van deze wijzigingen in het park van hem niet had gehoeven, dat hij van een groot deel van de faciliteiten geen gebruik maakt, dat hij meer prijs stelde op de landelijke camping die het park in het verleden was, en dat het daarom niet redelijk en niet proportioneel is als hij een huurverhoging van 30% zou moeten betalen.
3.6.5.
Het hof overweegt dienaangaande dat het in het onderhavige geval gaat om een “aanmerkelijke” verhoging van de huurprijs in de zin van artikel 4 lid 5 van Pro de Recon-voorwaarden 2003 en van de Recron-voorwaarden 2008. Overeenkomstig dat artikel heeft Molengroet een “aankondigingstermijn” van 24 maanden gehanteerd. Verder diende Molengroet volgens dat artikel “de aanmerkelijke verhoging globaal te motiveren”. Aan die motiveringsplicht heeft Molengroet naar het oordeel van het hof voldaan. Dat [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat hij aan een groot deel van de aangebrachte voorzieningen, faciliteiten en verbeteringen geen behoefte heeft en daarvan weinig of geen gebruik maakt, staat bij deze stand van zaken niet in de weg aan het aanvaardbaar achten van de huurprijsverhoging van 30% die ruim 24 maanden voor de ingangsdatum is aangekondigd. Het beroep dat [geïntimeerde] in dit verband heeft gedaan op het arrest van dit hof van 21 december 2010 (WR 2011/46, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0227), gaat niet op, omdat dat arrest betrekking heeft op de redelijkheid van een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte, en daarbij andere maatstaven gelden dan bij de huur van een standplaats voor recreatief gebruik.
3.6.6.
[geïntimeerde] heeft voorts niet betwist dat hij de mogelijkheid had en heeft om, als hij de verhoogde huurprijs niet aanvaardbaar vindt, de huur van de standplaats op te zeggen en desgewenst elders een standplaats te huren die beter aan zijn wensen beantwoordt. Dat een dergelijke beëindiging van de huur [geïntimeerde] voor kosten zou plaatsen, is door hem niet gesteld. Op bezwaren in verband met het verplaatsen of verkopen van de caravan van [geïntimeerde] heeft hij zich niet beroepen.
3.6.7.
Op bladzijde 14 van de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] nog gesteld dat een verhoging van de huurprijs voor de staanplaats met 30% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt dat het hof dat standpunt niet deelt. Het hof neemt bij het voorgaande ook in aanmerking dat [geïntimeerde] niet gemotiveerd heeft aangevoerd dat de verhoging van de huur met 30%, bezien in relatie tot de door Molengroet gepleegde investeringen en te maken kosten, onredelijk is.
3.6.8.
Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de door Molengroet in 2006 aangekondigde verhoging van de huurprijs van de staanplaats met 30% per 1 januari 2009 toelaatbaar is en niet onaanvaardbaar is. Grief 4 treft dus doel. Dat sprake zou zijn van willekeur of van strijd met het gelijkheidsbeginsel is door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. Ook hetgeen overigens nog door [geïntimeerde] is aangevoerd, voert niet tot een andere uitkomst.
3.6.9.
Het hof zal in rov. 3.8.1 en verder ingaan op de gevolgen van het doel treffen van grief 4.
Naar aanleiding van de grieven 5 en 6
3.7.
De grieven 5 en 6 hebben naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en hoeven dus niet afzonderlijk besproken te worden.
Conclusie
3.8.1.
Uit het bovenstaande volgt dat een verhoging van de huurprijs voor de standplaats met 30% per 1 januari 2009 toelaatbaar moet worden geacht. [geïntimeerde] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat dit meebrengt dat hij de door Molengroet gevorderde hoofdsom van € 2.144,55, zoals gespecificeerd in productie 2 bij de inleidende dagvaarding, verschuldigd is. De betreffende specificatie en de daarin genoemde facturen zijn door [geïntimeerde] niet gemotiveerd betwist (anders dan via de betwisting van de redelijkheid van de verhoging van de huurprijs met 30%).
3.8.2.
Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat de vordering ook in zoverre wordt toegewezen.
3.8.3.
Met betrekking tot de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten oordeelt het hof als volgt. Een deel van de gevorderde hoofdsom is opeisbaar geworden vóór 1 juli 2012. De toewijsbaarheid van buitengerechtelijke kosten dient ten aanzien van dat deel van de hoofdsom te worden beoordeeld naar het vóór 1 juli 2012 geldende recht. Het hof acht in zoverre de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar omdat niet gebleken is van buitengerechtelijke werkzaamheden die een afzonderlijke vergoeding van buitengerechtelijke kosten rechtvaardigen.
3.8.4.
Het andere deel van de hoofdsom is opeisbaar geworden ná 1 juli 2012. In zoverre moet toepassing worden gegeven aan artikel 6:96 lid 6 BW Pro, zoals dat artikellid sinds die datum luidt. Aan de eisen die dat artikel stelt aan de zogenoemde “veertiendagenbrief” is in het onderhavige geval niet voldaan. In de aanmaning van 11 september 2013 waar Molengroet zich ter zake op beroept, is immers ten onrechte een termijn van veertien dagen na dagtekening van de brief gehanteerd in plaats van – zoals de wet eist – een termijn van veertien dagen aanvangende de dag na aanmaning. Om deze reden zijn ook over het ná 1 juli 2012 opeisbaar geworden deel van de hoofdsom geen buitengerechtelijke kosten toewijsbaar.
3.8.5.
Uit het voorgaande volgt dat het vonnis moet worden vernietigd en dat de vordering van Molengroet grotendeels moet worden toegewezen. Het hof zal [geïntimeerde] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal dit arrest, zoals door Molengroet gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 2473902 CV EXPL 13-9423 tussen partijen gewezen vonnis van 28 mei 2014 en, opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Molengroet € 2.144,55 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 31 augustus 2013;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Molengroet € 71,86 te betalen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten aan de zijde van Molengroet op nihil aan dagvaardingskosten (de kosten blijken niet uit het door Molengroet overgelegde dossier), € 448,-- aan vast recht en € 408,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Molengroet tot op heden op € 79,15 aan dagvaardingskosten, € 704,-- aan vast recht en € 632,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 september 2015.
griffier rolraadsheer