Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.051.237
arrest van de zevende kamer van 21 december 2010
in de zaak van
1. [A.],
2. [B.],
echtelieden, wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. P.J.L. Tacx,
tegen:
1. [C.],
wonende te [woonplaats],
2. [D.],
wonende te [woonplaats],
3. [E.],
wonende de [woonplaats],
4. [F.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.W. de Rijk,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 september 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond gewezen vonnis van 24 juni 2009 tussen appellanten - [A. c.s.] - als gedaagden en geïntimeerden - [C. c.s.] - als eisers.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 555867/rolnummer 1205/08)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en de tussenvonnissen van 12 november 2008 en 11 februari 2009.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [A. c.s.] zijn tijdig van het vonnis van 24 juni 2009 in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven hebben [A. c.s.] onder overlegging van twee producties drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [C. c.s.]
2.2 Bij memorie van antwoord hebben [C. c.s.] de grieven bestreden.
2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 12 november 2008 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.
4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [C. c.s.] zijn de gezamenlijke erfgenamen van [X.] die op 24 februari 2007 is overleden. Tot de nalatenschap behoort een vrijstaand woonhuis met garage, tuin en erf aan de [adres] te [plaatsnaam].
b) [X.] heeft deze woning met ingang van 1 april 1998 aan appellante sub 1 verhuurd tegen een huurprijs van ƒ 1.980,= (ongeveer € 900,=) per maand. Appellant sub 2 is als haar echtgenoot van rechtswege medehuurder. De huurovereenkomst betreft geliberaliseerde woonruimte.
c) Sinds april 2005 is [X.] doende geweest met voorstellen aan appellante sub 1 om de huurprijs substantieel te verhogen; na diens overlijden zijn [C. c.s.] hiermee voortgegaan. Deze voorstellen zijn steeds afgewezen. [C. c.s.] hebben daarop de huurovereenkomst per 1 augustus 2008 opgezegd.
d) [A. c.s.] betalen thans € 1.219,74 per maand (mvg punt 12). [C. c.s.] hebben per 1 juli 2007 een huurprijs van € 1.552,50 aangezegd en per 1 juli 2009 een huurprijs van € 1.663,08.
4.3 In deze procedure vorderen [C. c.s.], kort samengevat, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zulks in de vorm van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2008 is geëindigd, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [A. c.s.] tot betaling van
€ 1.552,50 per maand zolang zij onrechtmatig in de woning verblijven en veroordeling van [A. c.s.] tot betaling van schadevergoeding bestaande in de niet betaalde huurprijsverhogingen. [A. c.s.] hebben deze vorderingen gemotiveerd bestreden.
4.4 In het tussenvonnis van 12 november 2008 is de vraag aan de orde of een huurprijs van € 1.552,50 per maand met ingang van 1 juli 2007 aan te merken valt als een ´redelijk aanbod´ in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro. De kantonrechter heeft overwogen dat voor de beantwoording van deze vraag een deskundigenbericht noodzakelijk is. Bij tussenvonnis van 11 februari 2009 heeft de kantonrechter vervolgens een deskundige benoemd, die bij brief van 3 april 2009 zijn rapport heeft aangeboden. De deskundige beantwoordt de hem gestelde vraag bevestigend. In het tussenvonnis van 24 juni 2009 heeft de kantonrechter de bevindingen van de deskundige overgenomen en geconcludeerd dat in de omvang van de voorgestelde nieuwe huurprijs geen grond is gelegen om het aanbod van [C. c.s.] onredelijk te vinden. Andere omstandigheden die tot een dergelijk oordeel zouden kunnen leiden, doen zich naar het oordeel van de kantonrechter evenmin voor. In verband met nog bestaande ruimte voor overleg over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, de consequenties daarvan voor de vordering van [C. c.s.] en de mogelijkheid van een regeling heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Omdat naar het oordeel van de kantonrechter in dat tussenvonnis de kernvraag grotendeels was beslist, is tussentijds hoger beroep daarvan opengesteld. Van de geboden gelegenheid hebben [A. c.s.]gebruik gemaakt.
4.5 In dit hoger beroep is niet (langer) in discussie dat de door [C. c.s.] voorgestelde huurprijs van € 1.552,50 per maand met ingang van 1 juli 2007, wat de hoogte van het bedrag zelf betreft, valt aan te merken valt als een ´redelijk aanbod´ in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro. Dit gegeven geldt als uitgangspunt voor de verdere beoordeling. Volgens [A. c.s.] is daarmee evenwel niet alles gezegd. Met hun grieven betogen zij dat het bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod niet alleen gaat om de vaststelling dat de nieuwe huurprijs marktconform is en in zoverre redelijk, maar ook om andere omstandigheden die Coolen c.s betreffen. Hierbij doelen zij op hun financiële omstandigheden die het betalen van een hogere huurprijs niet toelaten.
4.6 [C. c.s.] brengen hiertegen in dat de persoonlijke omstandigheden van [A. c.s.] in dit geval geen rol spelen. Volgens hen is sprake van een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro wanneer de voorgestelde nieuwe huurprijs in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte in Helmond en dat dit het geval is, staat inmiddels vast. Zij voeren aan dat [A. c.s.] niet eerder een beroep hebben gedaan op hun financiële omstandigheden en dat door hun gemachtigde in diens brief van
3 juni 2005 (prod. 1 cva) ook naar voren is gebracht dat het ging om de marktconforme vaststelling van de huurprijs.
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro houdt in dat de rechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst kan toewijzen indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Ingeval van geliberaliseerde woonruimte kan het aanbod bestaan uit (alleen) een wijziging van de huurprijs of van de servicekosten. Welke criteria aangelegd moeten worden bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod is door de wetgever niet aangegeven. In de literatuur wordt wel aangenomen dat het hierbij niet uitsluitend gaat om de vraag of de voorgestelde nieuwe huurprijs daadwerkelijk marktconform is, maar dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod. Bijvoorbeeld: Het ligt in de rede dat omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, ook in aanmerking moeten worden genomen (..) in Tekst & Commentaar artikel 7:274 aantekening Pro 9 sub b. Hierbij wordt verwezen naar HR 4 januari 1985, LJN: AG4930, NJ 1985,789, naar welke uitspraak ook wordt verwezen door [A. c.s.] ter ondersteuning van hun standpunt op dit punt.
In rechtsoverweging 3.2 van dit arrest is onder meer het volgende opgenomen:
Een en ander leidt ertoe te aanvaarden dat een dergelijk geschil ook langs die weg kan worden opgelost wanneer het aanbod mede omvat een uit de aan te brengen verbeteringen voortvloeiende verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten: de rechter beoordeelt alsdan of dat aanbod, dat zodanig moet zijn gespecificeerd dat het zonder meer voor aanvaarding vatbaar is, gegeven alle omstandigheden van het concrete geval - waaronder mede niet slechts de in dat aanbod begrepen verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten, maar ook de bestaande huurprijs en de bestaande bijkomende kosten en de overige woonlasten voor en na het aanbrengen van de voorzieningen, alsmede de draagkracht van de huurder - jegens de huurder redelijk is.
Volgens [C. c.s.] kunnen aan dit arrest geen argumenten worden ontleend voor beoordeling van het onderhavige geschil omdat het in het geval dat tot het arrest leidde om een geheel andere casus ging. Aan [C. c.s.] kan worden toegegeven dat er verschillen zijn aan te wijzen, maar dat laat onverlet dat het ook in dat geval ging om de beoordeling van een redelijk aanbod waarbij verhoging van de huurprijs (in dat geval: mede) aan de orde was. Het oordeel dat bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod alle omstandigheden van het concrete geval betrokken moeten worden, is in het arrest van de Hoge Raad niet verbonden met het aspect waarin dat geval zich onderscheidt van de onderhavige casus, maar is in algemene termen gegeven. Hierbij aansluitend zullen ook in de onderhavige zaak alle omstandigheden van het concrete geval in de beoordeling betrokken moeten worden.
4.8 Het hof tekent hierbij aan dat wanneer komt vast te staan dat een hogere huurprijs die in een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, niet marktconform is, het aanbod reeds om deze reden als niet als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro kan worden aangemerkt. Eventuele andere omstandigheden komen eerst aan de orde wanneer is vastgesteld dat de voorgestelde huurprijs marktconform is.
4.9 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, zoals gezegd, eerst vastgesteld dat de voorgestelde huurprijs marktconform is, zodat het aanbod op dit punt redelijk is en vervolgens geoordeeld dat er geen omstandigheden zijn die tot een ander oordeel leiden. Wat dit laatste betreft stellen [A. c.s.] thans dat hun financiële situatie meebrengt dat de voorgestelde huurprijs jegens hen niet als redelijk aanbod kan gelden. [C. c.s.] voeren aan dat dit argument niet eerder naar voren is gebracht in de tijd dat de discussie tussen partijen gaande is. Dat is zo, maar dat staat er naar het oordeel van het hof niet aan in de weg dat dit argument in hoger beroep wordt aangevoerd. Het hoger beroep is immers mede bestemd voor het corrigeren van vergissingen en omissies. [C. c.s.] hebben opgemerkt dat ook de gemachtigde van [A. c.s.] ervan uitging dat het ging om de vraag of sprake was van een marktconforme huurprijs. Dat is juist, maar daarmee is niet gezegd dat [A. c.s.] hun recht hebben verwerkt om andere omstandigheden in de beoordeling te doen betrekken of dat zij ermee zouden hebben ingestemd de discussie tussen partijen tot alleen dat aspect te beperken. Ook kan er niet een erkenning in worden gelezen van de juistheid van de hiervoor behandelde stellingname van [C. c.s.] ten aanzien die kwestie.
4.10 Als andere omstandigheden die volgens hen in de beoordeling betrokken dienen te worden, hebben [A. c.s.] alleen hun financiële omstandigheden aangevoerd. Ter onderbouwing van hun stelling dat zij over onvoldoende draagkracht beschikken om de voorgestelde huurprijs te betalen hebben zij als productie 2 overgelegd:
- een rekeningafschrift ten name van appellant sub 2 d.d. 14 december 2009 waarop de bijschrijving van een uitkering ten bedrage van € 1.223,99 is vermeld;
- een rekeningafschrift ten name van appellant sub 2 waarop een bijschrijving van een bedrag van € 4.500,= aan rente is vermeld; volgens [A. c.s.] gaat het hier om een schenking van de moeder van appellant sub 2, die omgerekend per maand een rentebedrag van € 375,= oplevert;
- een jaaropgave over 2008 van een beleggingsrekening ten name van beide appellanten waarop een netto dividend van
€ 7.029,63 is vermeld.
Het hof begrijpt dat [A. c.s.] hiermee een onderbouwing hebben willen geven voor hun gezamenlijke inkomen (mvg punt 13). Met deze stukken hebben [A. c.s.] hun stelling dat zij over onvoldoende financiële draagkracht beschikken in ieder geval in hoger beroep zodanig onderbouwd dat niet langer gezegd kan worden dat door hen geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd als bedoeld in rechtsoverweging 8.4 van het vonnis waarvan beroep. Dit betekent dat het vonnis op dit punt niet in stand kan blijven en dat de grieven van [A. c.s.] daartegen in zoverre slagen.
4.11 De conclusie is dat bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod niet alleen de voorgestelde huurprijs in vergelijking met de relevante markt van belang is maar dat alle omstandigheden van het concrete geval in aanmerking genomen dienen te worden. In dit geval dient naast de als reëel aangemerkte huurprijs de financiële draagkracht van [A. c.s.] in de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod te worden betrokken.
4.12 De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep een comparitie van partijen bepaald voor de bespreking van de resterende geschilpunten. Hetgeen in dit hoger beroep naar voren is gekomen met betrekking tot de financiële draagkracht van [A. c.s.] dient alsnog bij deze comparitie van partijen aan de orde te komen met het oog op een (nadere) beoordeling van de redelijkheid van het aanbod waarbij ook dit aspect wordt betrokken. Voor het overige zijn geen omstandigheden gebleken die alsnog in aanmerking genomen dienen te worden. De consequentie hiervan is dat de grieven worden verworpen voor zover zij niet zien op de kwestie van de financiële draagkracht, dat het vonnis waarvan beroep afgezien daarvan zal worden bekrachtigd en dat de zaak wordt terugverwezen naar de kantonrechter voor verdere afhandeling en beslissing. In dit resultaat ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep tussen partijen te compenseren.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van het hiervoor onder 4.10 aangeduide oordeel in rechtsoverweging 8.4 van dat vonnis;
verwijst de zaak terug naar de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond, voor verdere afhandeling en beslissing en bepaalt dat het gestelde gebrek aan financiële draagkracht aan de zijde van [A. c.s.] alsnog bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod zal worden betrokken;
compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 december 2010.