ECLI:NL:GHSHE:2015:4484

• Datum uitspraak: 10 november 2015
• Publicatiedatum: 10 november 2015
• Zaaknummer: HD 200.129.407_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.M. Aarts; M.G.W.M. Stienissen; M. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid hennepknipperij in gehuurde woning

Het gerechtshof 's-Hertogenbosch behandelde het hoger beroep van Stichting Woonveste tegen twee huurders over de ontbinding van een huurovereenkomst. De kern van het geschil betrof de aanwezigheid van een professionele hennepknipperij in de gehuurde woning, wat door Woonveste als een ernstige tekortkoming werd aangemerkt.

De huurders leverden tegenbewijs tegen de stelling dat zij een hennepknipperij hadden, maar het hof achtte dit onvoldoende. Politie vond hennepresten en bewerkingsmateriaal in een kelderruimte onder de woning, en een getuige bevestigde de aanwezigheid van hennepgerelateerde spullen. De huurders konden niet overtuigend aantonen dat de kelder ongeschikt was voor hennepknippen.

Hoewel de huurders al ruim twintig jaar in de woning verbleven en geen overlast hadden veroorzaakt, oordeelde het hof dat dit woonbelang onvoldoende woog tegen de ernstige tekortkoming. Nieuwe feiten die de huurders in hoger beroep aanvoerden, werden niet toegelaten vanwege de twee-conclusieregel. Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank en ontbond de huurovereenkomst, stelde een ontruimingstermijn van twee maanden en veroordeelde de huurders tot betaling van huurpenningen en proceskosten.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens de aanwezigheid van een hennepknipperij en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming binnen twee maanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.129.407/01

arrest van 10 november 2015

in de zaak van

Stichting Woonveste ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

advocaat: mr. M.L.W. Weerts te 's-Hertogenbosch,

tegen

1. [geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

2.
[geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.C.L. van de Corput te Breda,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 november 2014 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, kanton ’s-Hertogenbosch, onder zaaknummer 859783/7 / rolnummer 12-9805, gewezen vonnis van 21 februari 2013.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 18 november 2014;
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 februari 2015,
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 april 2015,
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 16 juli 2015,
• de memorie na enquête van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],
• de antwoordmemorie na enquête van Woonveste.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Woonveste dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op of omstreeks 18 september 2012 in het gehuurde een (professionele) hennepknipperij aanwezig hebben gehad. Daartoe heeft het hof tevens verwezen naar hetgeen het hof heeft beslist in een vergelijkbare zaak.

6.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hun memorie na enquête het hof verzocht terug te komen op de beslissing om Woonveste voorshands geslaagd te achten in de bewijslevering. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de vergelijking met die andere zaak niet opgaat. Het hof ziet echter geen aanleiding om terug te komen op deze bindende eindbeslissing. Het hof heeft bij die beslissing onder ogen gezien dat de feiten in de zaak die leidde tot het arrest van 5 maart 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510) niet hetzelfde waren als in deze zaak en hetgeen in die zaak anders was onvoldoende geacht voor het nemen van een andere beslissing.

6.3.

[geïntimeerde 1] heeft, naast zichzelf, als getuigen doen horen: [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3]. Woonveste heeft als getuige doen horen: [getuige 4].

6.4.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet zijn geslaagd in het leveren van tegenbewijs. Daartoe wordt het volgende overwogen.

6.4.1.

Zoals reeds bij genoemd tussenarrest is overwogen, is volgens het proces-verbaal van bevindingen van de politie tijdens een doorzoeking van de woning een luik aangetroffen in een ruimte gelegen tussen de garage en de woning waaronder een kelderruimte werd aangetroffen. In die kelderruimte werden onder meer hennepresten en bewerkingsmateriaal aangetroffen.

6.4.2.

[geïntimeerde 1] heeft verklaard dat hij de kelderruimte zelf heeft gebouwd met de bedoeling om daar onderdelen voor auto’s in op te slaan en om onderdelen te spuiten. Voorts heeft hij verklaard dat dit er nooit van is gekomen, omdat er altijd water in de kelder stond. Kennelijk bedoelt [geïntimeerde 1] dat het niet mogelijk was om hennep te knippen in de kelder, omdat er water in stond.

6.4.3.

De getuigen [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3] hebben geen van allen kunnen verklaren over de situatie op of omstreeks 18 september 2012. De getuige [getuige 3] is het kortst voorafgaand aan de doorzoeking op 18 september 2012 in de kelder geweest, twee weken daarvoor. [getuige 3] heeft echter verklaard dat het mogelijk was dat de kelder op 18 september 2012 droog was wanneer het een droge periode was. In dit verband is niet onbelangrijk dat getuige [getuige 2] heeft verklaard dat het water weggepompt kan worden.

6.4.4.

Tegenover deze verklaringen, die niet of nauwelijks aan het tegenbewijs kunnen bijdragen, staat de verklaring van [getuige 4] die het proces-verbaal van bevindingen heeft opgesteld (rov. 3.1.2) en die als getuige heeft verklaard dat hij onder meer een hennepcutter, resten hennep, een afzuiger, een koolstoffilter, knipschaartjes en een deel van een gedroogde henneptop in de kelderruimte heeft aangetroffen. Tevens heeft hij verklaard dat er in de slaapkamer van de woning een zak met gedroogde henneptoppen is aangetroffen van meer dan een kilogram. Tenslotte heeft deze getuige verklaard dat hij zich de situatie nog kon visualiseren.

6.5.

Dat leidt ertoe dat het hof als vaststaand aanneemt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een hennepknipperij in het gehuurde aanwezig hebben gehad. Zoals reeds in genoemd tussenarrest is overwogen levert dat een tekortkoming op die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte dient echter ook het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

6.6.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in dit verband aangevoerd dat zij al ruim twintig jaar de woning bewonen zonder dat ooit sprake is geweest van enig incident, dat zij de huur altijd op tijd hebben betaald en dat zij nimmer overlast of hinder hebben veroorzaakt. Ook hebben zij aangevoerd dat, voor het geval er wel sprake zou zijn geweest van een hennepknipperij, overlast of gevaarzetting niet aan de orde is geweest. Het hof acht deze omstandigheden (behalve de duur van de huurovereenkomst) bij de afweging van de tekortkoming tegen het woonbelang niet relevant. Het op tijd betalen van de huur en het niet zorgen voor hinder of overlast zijn namelijk verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Het gaat daarbij niet om het woonbelang van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Dan blijft over het feit dat zij al zeer lang de woning huren. Op zichzelf genomen kan daaraan geen woonbelang worden ontleend. Voor zover [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarmee bedoelen dat zij aan de woning en woonomgeving gehecht zijn geraakt, weegt die omstandigheid onvoldoende op tegen de onderhavige tekortkoming om de vordering tot ontbinding af te wijzen.

6.7.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in hun memorie na enquête een aanvulling gegeven op hetgeen zij in eerste aanleg hebben aangevoerd over hun woonbelang in het kader van de vraag of dat belang - ondanks de tekortkoming - in de weg staat aan ontbinding van de huurovereenkomst. Zij hebben daartoe nieuwe feiten en omstandigheden gesteld. Het hof kan deze nieuwe stellingen niet in de beoordeling betrekken, omdat dit in strijd is met de zogenaamde twee-conclusie-regel ex artikel 347 lid 1 Rv. Woonveste heeft immers niet ingestemd met dit nieuwe verweer - zij heeft zich uitdrukkelijk verzet - en de uitzonderingen op deze regel zijn niet gesteld en ook niet gebleken.

6.8.

Het voorgaande leidt ertoe dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en dat de vorderingen van Woonveste worden toegewezen met dien verstande dat de termijn van ontruiming zal worden gesteld op twee maanden na betekening van dit arrest. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

6.9.

Mr. N.J.M. van Etten is vanwege het bereiken van de leeftijd van zeventig jaar niet in staat tot het meewijzen van dit arrest.

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van de datum van dit arrest;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] deze woning uiterlijk twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden met al het hunne en de hunnen en het gehuurde schoon en conform de opleverregels van Woonveste achter te laten onder afgifte van de sleutels aan Woonveste;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van huurpenningen tot de datum van dit arrest en tot een gebruiksvergoeding van € 473,97 per maand vanaf de datum van dit arrest tot de datum van ontruiming, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de vervaldata moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van die termijnen tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonveste worden begroot op € 209,63 aan verschotten en op € 300,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 782,81 aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 november 2015.

griffier rolraadsheer