ECLI:NL:GHSHE:2015:633

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.122.694/01

arrest van 3 maart 2015

in de zaak van

1. de vennootschap onder firma
[V.O.F.] V.O.F.,wonende te [woonplaats],

2.
[appellant 2],wonende te [woonplaats],

3.
[appellante 3],gevestigd te [vestigingsplaats],

appellanten,

verder in enkelvoud: [appellant],

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

tegen

1.Woningstichting [Woningstichting],gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
WS [Vastgoed] Vastgoed B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerden,

verder in enkelvoud: WS [Woningstichting],

advocaat: mr. E. van der Kolk te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 maart 2014 in het hoger beroep van de door de rechtbank rechtbank Breda, kanton Bergen op Zoom, onder zaaknummer 666466 CV EXPL 11-4137 gewezen vonnissen van 30 mei 2012 en 24 oktober 2012.

8.Het verdere verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 18 maart 2014;

de akte van WS [Woningstichting], met producties;
de antwoordakte tevens houdende verzoek om pleidooi van [appellant];
de brief van mr. Van der Kolk van 13 augustus 2014 met productie 6 tot en met 10;
de brief van mr. Namjeski van 15 augustus 2014 met producties, 14, 15 en 16;
het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

9.De verdere beoordeling

[pand ]

9.1.

[appellant] komt ook op tegen het tussenvonnis van 30 mei 2012. Nu hij hiertegen geen grieven opwerpt, zal [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep tegen dit tussenvonnis.

9.2.

Het hof blijft verder bij hetgeen in het tussenarrest is overwogen en beslist.

9.2.1.

Voor zover bij het bestreden eindvonnis in reconventie zijn afgewezen de vorderingen van [appellant] dat voor recht zal worden verklaard dat de huurovereenkomst ter zake van [pand ] is of zal worden beëindigd én dat WS [Woningstichting] zal worden veroordeeld tot betaling van € 900,- aan buitengerechtelijk kosten, ligt dat vonnis gelet op rov. 6.5. van het tussenarrest dus niet ter beoordeling voor.

9.2.2.

De grieven 2 tot en met 6 van [appellant] zijn al in rov. 6.8. van het tussenarrest afgedaan.

9.2.3.

Het hoger beroep spitst zich toe op de navolgende, verkort weergegeven, vorderingen.

[appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd dat de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:

in conventie: alsnog zullen worden afgewezen de bij het bestreden vonnis van 24 oktober 2012 op vordering van WS [Woningstichting] toegewezen en uitgesproken:

verklaring voor recht dat [appellant] gehouden is de verplichtingen uit de op 18 februari 2008 gesloten huurovereenkomst voor unit 1 na te komen;

hoofdelijke veroordeling van [appellant] tot betaling van € 16.567,15 plus de na juni tot 1 december 2011 verschuldigd geworden (maandelijkse) huurtermijnen ad € 3.197,67, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de huurtermijnen van februari tot en met november 2011;

en gevorderd dat:

3. WS [Woningstichting] hoofdelijk zal worden veroordeeld tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling;

4. WS [Woningstichting] hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten in beide instanties.

in reconventie: onder wijziging van eis, gevorderd dat:

5. primair: voor recht zal worden verklaard dat WS [Woningstichting] door de vervulling van de in artikel 7 van de leveringsakte d.d. 28 november 2005 bedoelde ontbindende voorwaarde gehouden is de aangegane huurovereenkomst met betrekking tot unit 1 ongedaan te maken, althans dat [appellant] niet gehouden is deze huurovereenkomst gestand te doen;

subsidiair: de huurovereenkomst met betrekking tot unit 1 vernietigd zal worden verklaard, althans zal worden vernietigd;

meer subsidiair: de huurovereenkomst met betrekking tot unit 1 ontbonden zal worden verklaard, althans zal worden ontbonden;

meest subsidiair: de gevolgen van de huurovereenkomst met betrekking tot unit 1 zullen worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat [appellant] bij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst lijdt;

6. WS [Woningstichting] hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten in beide instanties.

WS [Woningstichting] heeft in hoger beroep geconcludeerd, en in zoverre onder wijziging van de in conventie onder 1 toegewezen eis, gevorderd dat bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest zal worden verklaard voor recht dat [appellant] jegens Woningstichting [Woningstichting] en/of WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. hoofdelijk gehouden is de verplichtingen uit de op 18 februari 2008 gesloten huurovereenkomst voor unit 1 na te komen, terwijl zij overigens geconcludeerd heeft dat de bestreden vonnissen van 30 mei en 24 oktober 2012 (in conventie en in reconventie) zullen worden bekrachtigd, met hoofdelijke veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

9.2.4.

In rov. 6.9. tot en met 6.11. van het tussenarrest heeft het hof al overwogen met betrekking tot de huurovereenkomst inzake de [pand ] en beslist dat de grieven 1, 14 en 15 van [appellant] falen. Het bestreden eindvonnis blijft dus in stand voor zover [appellant] daarbij hoofdelijk is veroordeeld tot betaling van € 16.567,15 plus de na juni tot 1 december 2011 verschuldigd geworden huurtermijnen ad € 3.197,67 per maand, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de huurtermijnen van februari tot en met november 2011. Voor zover [appellant] tijdens het pleidooi heeft verzocht terug te komen van de met name in rov. 6.10 met betrekking tot [pand ] uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissingen, wijst het hof dat af. Het hof is aan die eindbeslissingen gebonden tenzij ze berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, maar tot een dergelijke onjuiste grondslag kan het hof niet concluderen. Ook voor zover [appellant] aanvoert die beslissingen onjuist te achten, volgt daaruit niet dat zij op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag berusten.

9.2.5.

Gelet op het voorgaande is ook de door [appellant] in hoger beroep gevorderde hoofdelijke veroordeling van WS [Woningstichting] tot terugbetaling van al hetgeen ter uitvoering van de bestreden vonnissen is betaald, niet toewijsbaar.

Unit 1 (grieven 7 tot en met 13)

9.3.

Hier spitst het geschil zich toe op de thans voorliggende vordering in conventie van WS [Woningstichting] (om te verklaren voor recht dat [appellant] jegens Woningstichting [Woningstichting] en/of WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. hoofdelijk gehouden is de verplichtingen uit de op 18 februari 2008 gesloten huurovereenkomst voor unit 1 na te komen) en op de primaire, subsidiaire, meer subsidiaire en meest subsidiaire vordering in reconventie van [appellant].

9.4.

Met een beroep op (het onder rov. 6.2.a van het tussenarrest geciteerde) artikel 7 leveringsakte voert [appellant] aan dat zijn huurverplichting door de vervulling van de ontbindende voorwaarde is vervallen omdat WS [Woningstichting] op 31 december 2008 niet over de daarin bedoelde vergunningen beschikte. Dit treft geen doel reeds omdat partijen in februari 2008 – dus voordat de gestelde ontbindende voorwaarde op 31 december 2008 zou hebben kunnen intreden – een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. Voor zover [appellant] verwijst naar het daarbij toen nieuw overeengekomen artikel 2.3 huurakte (waarin staat: “
Indien verhuurder niet de noodzakelijke bouw- en gemeentelijke vergunningen verkrijgt hebben partijen geen enkele verplichting aan elkaar ten aanzien van deze overeenkomst”) licht hij dat niet genoegzaam toe terwijl vast staat dat WS [Woningstichting] vanaf 19 augustus 2010 over die vergunningen beschikte (rov. 6.2.e van het tussenarrest). Bovendien is daarbij toen nieuw overeengekomen (het onder rov. 6.2.d van het tussenarrest geciteerde) artikel 4.12 huurakte, waarin een specifieke afspraak is verwoord voor het geval de definitieve oplevering door WS [Woningstichting] later dan de overeengekomen huuringangsdatum van 1 oktober 2009 zou plaatsvinden.

9.5.

[appellant] stelt dat zijn wil in februari 2008 enkel was gericht op een oplevering op of omstreeks 1 oktober 2009, maar in ieder geval uiterlijk op 31 december 2009.

In het licht van de in artikel 4.12 huurakte verwoorde afspraak concretiseert [appellant] onvoldoende dat WS [Woningstichting] dit toen redelijkerwijs ook zo had moeten begrijpen. De daarin gebezigde tekst biedt hiervoor geen aanknopingspunten en wijst veeleer in een andere richting. Ook is volgens [appellant] zelf vooraf niet over de daarin opgenomen opleveringsdatum gesproken. Hetgeen [appellant] verder nog aanvoert leidt het hof niet tot een andere uitleg of een ander oordeel. Dat WS [Woningstichting] aan (enkele van) hun andere relaties (zoals de heer en mevrouw [relaties]) zou hebben meegedeeld dat zij uiterlijk najaar 2009 naar de nieuwbouw zouden kunnen verhuizen, is hiertoe ook onvoldoende.

Voor zover [appellant] met een beroep op dwaling aanvoert dat hij toen onjuist veronderstelde dat oplevering op of omstreeks 1 oktober 2009 maar in ieder geval uiterlijk op 31 december 2009 zou plaatsvinden, kan dit niet leiden tot de door [appellant] beoogde vernietiging van de overeenkomst. Dat hij bij het sluiten daarvan heeft gedwaald omtrent de (wilsovereenstemming over de) totstandkoming of inhoud van de overeenkomst vormt geen dwalingsomstandigheid. Bij dwaling gaat het om wilsovereenstemming waarbij de wil door een misvatting is gevormd, terwijl die wilsovereenstemming volgens [appellant] juist heeft ontbroken. Anders dan hij kennelijk meent, vormen de hier door [appellant] bedoelde feiten ook geen onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat WS [Woningstichting] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Deze zijn immers in artikel 4.12 huurakte verdisconteerd. Dat [appellant] aangeeft een andere voorstelling van zaken te hebben gehad, maakt dit niet anders. Voor zover WS [Woningstichting] zich volgens [appellant] niet op artikel 4.12 huurakte zou mogen beroepen omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, kan het hof hem daarin niet volgen.

9.6.

Voor zover [appellant] zijn thans voorliggende vorderingen in reconventie en zijn verweer in conventie verder nog baseert op een aan WS [Woningstichting] verweten tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting om unit 1 ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat noodzakelijk is voor het overeengekomen gebruik, kan dat zijn standpunt ook niet dragen. [appellant] betoogt hiertoe gemotiveerd dát en waarom oplevering van unit 1 door ernstige nalatigheid of grove schuld van WS [Woningstichting] zodanig vertraagd is dat ongewijzigde instandhouding van hem niet (langer) gevergd zou kunnen worden, maar – wat daar verder van zij – daarmee verwijt hij WS [Woningstichting] feiten (zoals ontijdige vergunningaanvragen, een late bouwstart en/of een faillissement van een aannemer) voorafgaand aan de huurperiode terwijl deze ingeroepen verhuurdersverplichting juist alleen gedurende de huurtijd geldt.

9.7.

Uit de niet weersproken stellingen en stukken van WS [Woningstichting] volgt dat de grond waarop het complex met unit 1 is gebouwd sinds 21 september 2012 niet langer in eigendom toebehoort aan Woningstichting [Woningstichting] maar aan WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. De eigendomspositie is echter niet bepalend voor de beantwoording van de vraag wie thans aan de zijde van WS [Woningstichting] precies de verhuurder is.

Gelet op rov. 6.2.c van het tussenarrest staat vast dat de huurovereenkomst door Woningstichting [Woningstichting] als verhuurder met [appellant] is gesloten. [appellant] plaatst vraagtekens bij onderdelen van de tussen Woningstichting [Woningstichting] en WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. rond de overdracht opgemaakte koop- en leveringsakten, maar weerspreekt niet dat de bewuste grond inmiddels door Woningstichting [Woningstichting] aan WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. is overgedragen. Nu [appellant] verder ook niet genoegzaam weerspreekt dat WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. inmiddels eigenaar is van het op die grond gebouwde complex met unit 1, zijn door overdracht de rechten en verplichtingen van Woningstichting [Woningstichting] uit de huurovereenkomst overgegaan op WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. De kwestie of en in hoeverre het complex met unit 1 op 21 september 2012 al feitelijk was gebouwd, is hiervoor verder niet van belang. Woningstichting [Woningstichting] was en WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. is thans de verhurende partij bij de huurovereenkomst. Voor zover Woningstichting [Woningstichting] en/of WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. volgens [appellant] onvoldoende belang hebben bij de thans in conventie voorliggende vordering tot verklaring voor recht, kan het hof hem daarin niet zonder meer volgen. Rechtens geldt immers als uitgangspunt dat vóór de overdracht opeisbaar geworden rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen Woningstichting [Woningstichting] en [appellant] zijn blijven bestaan en niet van Woningstichting [Woningstichting] op WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. zijn overgegaan en dat [appellant] zijn bij de overdracht al opeisbare aanspraken in beginsel niet kan inroepen tegenover WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. , terwijl – zoals hiervoor ook al overwogen – na de overdracht opeisbaar geworden rechten en verplichtingen van Woningstichting [Woningstichting] uit de huurovereenkomst juist zijn overgegaan op WS [Vastgoed] Vastgoed B.V.

Voor zover sprake zou kunnen zijn van vóór de overdracht opeisbaar geworden verplichtingen uit de huurovereenkomst, dient [appellant] die na te komen jegens Woningstichting [Woningstichting] en voor zover sprake zou zijn van ná de overdracht opeisbaar geworden verplichtingen uit de huurovereenkomst, dient [appellant] die na te komen jegens WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. Het hof ziet daarom aanleiding om de gevraagde verklaring voor recht toe te wijzen ten gunste van Woningstichting [Woningstichting] en/of WS [Vastgoed] Vastgoed B.V.

Er is hoe dan ook sprake van deelbare prestaties van Woningstichting [Woningstichting] en WS [Vastgoed] Vastgoed B.V., zodat voor toewijzing van een hoofdelijke veroordeling geen grond bestaat.

9.8.

Nu hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd niet tot een ander oordeel kan leiden, hoeft dat geen bespreking, wordt aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod voorbij gegaan en luidt de slotsom dat geen van de grieven 1 tot en met 15 van [appellant] doel treffen zodat ook de daarop voortbouwende grief 16 faalt, dat zijn verweren niet opgaan en dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen. [appellant] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn appel tegen het tussenvonnis en het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd, behoudens voor zover daarin voor recht is verklaard dat [appellant] de huurovereenkomst dient na te komen. Omdat de gewijzigde vordering van Vastgoed B.V. voor toewijzing gereed ligt, zal de verklaring voor recht komen te luiden dat [appellant] de huurovereenkomst jegens Vastgoed B.V. dient na te komen. [appellant] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

10.De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn appel voor zover dat is gericht tegen het tussenvonnis van 30 mei 2012;

bekrachtigt het vonnis van 24 oktober 2012, behoudens voor zover daarin voor recht is verklaard dat [appellant] gehouden is zijn verplichtingen voortvloeiende uit de op 18 februari met Woningstichting gesloten huurovereenkomst voor unit 1 in het nieuwbouwcomplex [nieuwbouwcomplex 1] (thans geheten [nieuwbouwcomplex 2]) te [plaats] na te komen;

vernietigt het vonnis van 24 oktober 2012 in zoverre, en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [appellant] jegens Woningstichting [Woningstichting] en/of WS [Vastgoed] Vastgoed B.V. gehouden is zijn verplichtingen voortvloeiende uit de op 18 februari 2008 met Woningstichting gesloten huurovereenkomst voor unit 1 in het nieuwbouwcomplex [nieuwbouwcomplex 1] (thans geheten [nieuwbouwcomplex 2]) te [plaats] na te komen;

bekrachtigt het vonnis van 24 oktober 2012 voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van W.S. [Woningstichting] worden begroot op € 1.862,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, E.F.A. van Buitenen en I. Bouter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 maart 2015.

griffier rolraad