Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.157.572/01
arrest van 19 januari 2016
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1]
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. C.B. van Die te Leusden,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 juli 2014, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer C/03178774/HA ZA 13-97)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met producties;
- de memorie van grieven met producties en eiswijziging;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. [geïntimeerde] heeft de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] , gebouwd in de periode 1975-1980, medio 2010 voor een bedrag van € 54.000,- gekocht op een veiling. De woning is op 16 juni 2010 aan [geïntimeerde] geleverd. [geïntimeerde] heeft de woning vervolgens hersteld, daar deze omstreeks april 2008 door een brand op de zolderverdieping was aangetast. Na het herstel van de woning heeft [geïntimeerde] makelaar [makelaar] ingeschakeld om bij de verkoop van de woning te bemiddelen. De bemiddeling van [makelaar] heeft uiteindelijk een aspirant koper opgeleverd, te weten [appellant] .
[geïntimeerde] en [appellant] zijn op 16 april 2011 overeengekomen dat [geïntimeerde] voormelde woning, tegen betaling van een bedrag van € 129.500,- door [appellant] , aan [appellant] zal leveren. Het koopcontract betreft een standaard NVM koopakte en bevat onder andere de onder c weergegeven bepalingen.
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik, luidt voor zover van belang:
“(…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 5.1 van deze overeenkomst. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.”
Artikel 21 Bijzondere Pro bepalingen, luidt voor zover van belang:
“21.1 Verkoper heeft koper medegedeeld dat hij nooit zelf in het huis heeft gewoond.
21.2
Verkoper heeft koper medegedeeld dat er brand op de zolderverdieping is geweest en dat er een nieuwe kap op het huis is gemaakt (bouwkundig rapport wordt door verkoper op korte termijn aangeleverd).
21.3
Verkoper heeft dit huis gekocht om op te knappen/ renoveren en door te verkopen.”
In de aan de koopakte gehechte veilingakte van 16 juni 2010 is opgenomen
“De door brand beschadigdewoningmet carport, ondergrond, erf/tuin en verder toebehoren gelegen [adres] , [postcode] [woonplaats 1] (…)”.
[geïntimeerde] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundig onderzoek door [Bouwbegeleiding] Bouwbegeleiding (hierna: [Bouwbegeleiding] ) laten verrichten. [Bouwbegeleiding] heeft op 14 april 2011 een rapport uitgebracht.
In opdracht van [appellant] heeft de firma [firma] op 22 april 2011 een rapport uitgebracht over het vochtgehalte in de woning.
De eigendomsoverdracht heeft op 30 mei 2011 plaatsgevonden.
[appellant] heeft [geïntimeerde] in juni 2011 ervan in kennis gesteld dat de woning volgens hem niet aan de overeenkomst beantwoordt.
i. Op 1 september 2011 is, op verzoek van [appellant] , een bouwtechnische keuring door ProfLinQ uitgebracht.
In opdracht van [appellant] heeft [Expertise] Expertise (hierna: [Expertise] ) op 29 oktober 2014 een rapport over het dak van de onderhavige woning uitgebracht.
3.2.1.
In eerste aanleg heeft [appellant] vorderingen ingesteld zowel tegen [geïntimeerde] als tegen [makelaar] .
Aan zijn vordering jegens [geïntimeerde] heeft [appellant] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit hoofde van de contractuele garantie ex artikel 5.3. van de koopakte niet is nagekomen nu de woning ten tijde van de levering niet voor normaal gebruik als woning geschikt was. De geconstateerde gebreken zijn dermate ernstig dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg staan, aldus [appellant] .
3.2.2.
De rechtbank heeft zowel de door [appellant] jegens [geïntimeerde] als de door [appellant] jegens [makelaar] ingestelde vorderingen afgewezen. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
3.3.1.
Het hoger beroep is slechts gericht tegen de afwijzing van de vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerde] en de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] . Het hoger beroep is voorts beperkt tot de door [appellant] gestelde gebreken aan het dak van de woning.
3.3.2.
Na wijziging van eis vordert [appellant] in hoger beroep, kort gezegd,:
1a primair: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de door [appellant] als gevolg van toerekenbare tekortkoming geleden schade ad € 17.880,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding in hoger beroep tot aan de dag der algehele voldoening;
b subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het onder sub a genoemde bedrag; [geïntimeerde] uit dien hoofde te veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 17.880,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
c meer subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen te wijzigen wegens dwaling, dusdanig dat de koopprijs met het onder sub a genoemde bedrag wordt verminderd; [geïntimeerde] uit dien hoofde te veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 17.880,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding in hoger beroep, tot aan de dag der algehele voldoening;
2. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellant] van € 953,81 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
3. [geïntimeerde] te veroordelen in de redelijke kosten ter vaststelling van de schade ad € 942,- inclusief btw;
4. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties alsmede tot terugbetaling aan [appellant] van de reeds door [appellant] uit hoofde van het vonnis d.d. 2 juli 2014 betaalde proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling d.d. 5 juli 2014 tot aan de dag der algehele betaling.
3.3.3.
Met de grieven 2, 3 en 4 en de inleiding daarop betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] is, tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst wat betreft de garantie (artikel 5.3 van de koopakte) dat de woning als zodanig te gebruiken zou zijn. Het nieuwe dak dat [geïntimeerde] voor de verkoop aan [appellant] heeft doen aanbrengen staat, aldus [appellant] , aan normaal gebruik van de woning in de weg. [appellant] betoogt zijn aankoopbeslissing mede op het rapport van [Bouwbegeleiding] te hebben gebaseerd, in welk rapport geen noemenswaardige gebreken aan de woning staan vermeld. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de brand waardoor de woning is getroffen gebagatelliseerd en gecamoufleerd. Het nieuw geplaatste dak vertoont gebreken die [appellant] voor de koop van de woning niet kende en die voor [appellant] niet waarneembaar waren. Het dak was van de binnenzijde afgetimmerd met gipsplaten. Uit het deskundigenrapport van [Expertise] d.d. 29 oktober 2014 blijkt, aldus [appellant] , dat het dak ondeugdelijk is hersteld, niet voldoet aan de bouwnormen ten tijde van de renovatie, en aan normaal gebruik van de woning/verblijfsruimte in de weg staat.
3.3.4.
[geïntimeerde] heeft betwist dat de brand is gebagatelliseerd of gecamoufleerd. Voorts heeft [geïntimeerde] betwist dat de woning non-conform is. Volgens [geïntimeerde] is geen sprake van gebreken (aan het dak) die aan normaal gebruik van de woning/verblijfsruimte in de weg staan, terwijl voor zover wel sprake mocht zijn van bedoelde gebreken, deze voor [appellant] kenbaar waren en [appellant] zijn onderzoekplicht heeft verzaakt. [appellant] was gewaarschuwd door het rapport [Bouwbegeleiding] , daarin was aangegeven dat de binnenkant van het dak niet te controleren was nu dit was afgetimmerd.
3.4.1.
Voor de beoordeling van het standpunt van [appellant] dat [geïntimeerde] zijn verplichting uit de koopovereenkomst heeft geschonden nu de geleverde onroerende zaak niet voldoet aan de garantie als opgenomen onder artikel 5.3. van de koopakte, dient deze bepaling te worden uitgelegd.
Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik maken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 5.3., als verklaring van de verkoper bevat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte, zal uitgangspunt voor de uitleg dienen te zijn dat “normaal gebruik” ziet op wat daar naar gangbaar spraakgebruik onder is te verstaan.
Naar het oordeel van het hof dient onder normaal gebruik als woningruimte naar gangbaar spraakgebruik minimaal te worden verstaan dat de onroerende zaak geschikt is als verblijfsruimte. Dat partijen anders hebben beoogd is gesteld noch gebleken.
3.4.2.
Door het opnemen van voornoemde bepaling heeft [geïntimeerde] , gelet op voormeld spraakgebruik, de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat de onderhavige woning minimaal aan het vereiste ‘geschikt als verblijfsruimte’ voldoet. Daaraan doet niet af dat in de onderhavige overeenkomst is opgenomen (artikel 21, zie hiervoor onder 3.1.c) dat verkoper het huis niet zelf heeft bewoond en dat verkoper het huis heeft gekocht om op te knappen/ renoveren en door te verkopen. Evenmin doet daaraan af de omstandigheid dat in het rapport [Bouwbegeleiding] was aangegeven dat de binnenkant van het dak niet te controleren was nu dit was afgetimmerd. Deze omstandigheid maakt niet dat [appellant] aan voornoemde garantie behoorde te twijfelen en nader onderzoek had moeten doen. Voorts brengt ook de omstandigheid dat [appellant] op de hoogte was van de brand niet mee dat hij aan de garantie moest twijfelen. [geïntimeerde] had vanwege de brand op de zolderverdieping, immers een nieuwe kap op de woning doen plaatsen, hetgeen is opgenomen in de koopakte, artikel 21 zie Pro hiervoor onder 3.1.c..
Gebreken aan het dak
3.4.3.
In het door [appellant] overgelegde rapport d.d. 29 oktober 2014 van [Expertise] Expertise is onder andere opgenomen:
“(…) Het hellende dak zakt aan de achterzijde door en voor zover wij hebben kunnen inspecteren is er geen geïsoleerd dakbeschot, c.q. geheel geen dakbeschot aangebracht. Er zijn deels houten sporen aangebracht waarop een folie met panlatten en betonnen dakpannen.
Hierdoor voldoet het pand niet aan het Bouwbesluit van 2003 (…)
Wij sluiten niet uit dat de aangebrachte houten sporen niet voldoen aan de constructieve eisen waardoor het hellende dak doorzakt en mogelijk in de toekomst waterschade gaat veroorzaken. De zolderverdieping voldoet momenteel niet aan een verblijfsruimte in de zin van het bouwbesluit waardoor een normaal gebruik van de zolderruimte in de weg staat. (…).
3.4.4.
[geïntimeerde] betwist dat (op grond van het rapport van [Expertise] kan worden aangenomen) dat gebreken aan het dak aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Aan het rapport van [Expertise] kan aldus [geïntimeerde] geen waarde worden gehecht, omdat [Expertise] slechts een schade-expert en geen bouwdeskundige is. Verder voert hij het volgende aan. Als er al gebreken zijn, zijn deze van de zijde van [appellant] veroorzaakt en niet van de zijde van [geïntimeerde] . Het bouwbesluit van 2003 is niet van toepassing, omdat het huis 30 jaar oud is. Op [appellant] rustte een onderzoekplicht, te meer omdat het rapport van [Bouwbegeleiding] een waarschuwing bevatte dat de binnenkant van het dak niet te controleren was, omdat deze was afgetimmerd. Het onderzoek van [Expertise] is eerst in 2014 verricht, terwijl zich tussen mei 2011 en voornoemde onderzoeksdatum van alles in de woning kan hebben afgespeeld waarvoor [geïntimeerde] niet verantwoordelijk is. Uit het door [appellant] in eerste aanleg overgelegde rapport van ProfLinQ d.d. 1 september 2011 blijkt, aldus [geïntimeerde] niet van constructie gebreken; evenmin heeft [appellant] zich sinds mei 2011 over lekkages beklaagd.
3.4.5.
Dienaangaande overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat het dak, als aangegeven in het rapport van [Expertise] doorzakt. [geïntimeerde] heeft geen andere, dan in het rapport van [Expertise] genoemde, oorzaken voor het doorzakken van het dak aangevoerd en zijn betoog dat het bouwbesluit van 2003 niet van toepassing niet (voldoende) onderbouwd. Ook verbouwingen van na 2003 kunnen immers onder het Bouwbesluit 2003 vallen. Naar het oordeel van het hof dient gezien het voorgaande op grond van het rapport van [Expertise] te worden aangenomen, dat het dak niet aan de daar aan te stellen constructieve eisen voldoet en dat de woning niet geschikt is als verblijfsruimte. [geïntimeerde] heeft zijn betoog, dat voor zover er al gebreken zijn, deze van de zijde van [appellant] zijn veroorzaakt en niet aan de zijde van [geïntimeerde] , niet onderbouwd. Daar [geïntimeerde] degene is die een nieuwe kap op het huis heeft doen plaatsen had het op zijn weg gelegen zijn betwisting van de genoegzaam onderbouwde stelling van [appellant] , dat de woning ten tijde van de levering daarvan aan [appellant] non-conform was, nader te onderbouwen. Aangezien [geïntimeerde] dat niet heeft gedaan, en nog daar gelaten dat op dit punt geen ter zake doend bewijsaanbod is gedaan, is bewijslevering niet aan de orde. Nu evenmin is gesteld of gebleken dat [appellant] voor de koop of de levering van de gebreken aan het dak, welke hij met het rapport van [Expertise] aan de non-conformiteit ten grondslag heeft gelegd, op de hoogte was, terwijl niet kan worden aangenomen dat sprake is van schending van een op [appellant] rustende onderzoekplicht (zie overweging 3.4.2), moet worden aangenomen dat de woning ten tijde van de levering aan [appellant] non-conform was. Voor zover [geïntimeerde] heeft beoogd te betogen dat [appellant] , indien het bouwbesluit van 2003 wel van toepassing zou zijn, reeds daarom voor de aankoop dan wel de levering had behoren te onderzoeken of de woning aan het bouwbesluit van 2003 voldeed, heeft hij dit betoog niet onderbouwd.
De woning voldoet niet aan hetgeen [appellant] op grond van de garantiebepaling mocht verwachten. In zoverre slagen de grieven 2, 3, en 4.
Nu [geïntimeerde] de hoogte van de door [appellant] gevorderde schadevergoeding, kosten van herstel wegens non-conformiteit, ad € 17.880,-, niet heeft betwist brengt het voorgaande mee dat de primaire vordering van [appellant] zal worden toegewezen.
3.4.6.
Nu de grieven 2, 3 en 4, als geoordeeld onder 3.4.5. slagen, behoeft grief 1 geen beoordeling.
3.4.7.
Met grief 4 heeft [appellant] voorts betoogd dat de rechtbank ten onrechte zijn vordering ter zake de buitengerechtelijke kosten heeft afgewezen. In hoger beroep heeft [appellant] deze vordering, naar het hof begrijpt, verminderd tot een bedrag van € 953, 81.
3.4.8.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De buitengerechtelijke kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden. De vordering ter zake de buitengerechtelijke kosten zal reeds daarom worden afgewezen.
3.4.9.
De vordering van [appellant] ad € 942,- betreffende de redelijke kosten ter vaststelling van de schade zal als onvoldoende betwist worden toegewezen.
3.4.10.
Al het voorgaande brengt mee dat grief 5, welke de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] in de eerste aanleg betreft in zoverre slaagt dat het hof de proceskosten van de eerste aanleg zal compenseren. Tegen de afwijzing van een groot deel van de in eerste aanleg ingestelde vorderingen van [appellant] heeft hij geen hoger beroep ingesteld, zodat het er voor moet worden gehouden dat partijen in zoverre over en weer in het gelijk zijn gesteld.
3.4.11.
Al het voorgaande brengt tevens mee dat grief 6 welke de afwijzing van de vorderingen van [appellant] in eerste aanleg betreft in zoverre slaagt dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant] van een bedrag van € 17.880,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding in hoger beroep tot aan de dag der algehele voldoening en tot betaling van een bedrag van € 942,- voor de redelijke kosten ter vaststelling van de schade.
[geïntimeerde] zal tevens worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
3.4.12.
Daar [geïntimeerde] de door [appellant] gestelde betaling van de proceskosten ad € 2068,- uit hoofde van het vonnis van 2 juli 2014 niet heeft betwist zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot terugbetaling daarvan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum betaling, te weten 5 juli 2014 tot aan de dag der algehele betaling.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover het de afwijzing van de vorderingen van [appellant] jegens [geïntimeerde] die betrekking hebben op de gebreken aan het dak en de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] betreft;
opnieuw recht doende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 17.880,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding in hoger beroep tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 942,- inclusief btw;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] worden begroot op € 801,74 aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van de reeds door [appellant] uit hoofde van het vonnis d.d. 2 juli 2014 betaalde proceskosten ad € 2068,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juli 2014 tot aan de dag der algehele betaling;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, J.F.M. Pols en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 januari 2016.
griffier rolraadsheer