ECLI:NL:GHSHE:2016:1888

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00991

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van
5 september 2014, nummer AWB 13/4208, in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Borsele,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6a te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012 is vastgesteld op € 317.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van
€ 44 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] .

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2012 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1964) is een vrijstaande woning met garage, berging, tuin en ondergrond, gelegen aan de rand van het dorp [woonplaats] . De inhoud van de woning is 344 m³. De totale oppervlakte van de grond is 1.240 m².

2.2.

De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 317.000 op het door de taxateur, de heer [A] , op
2 september 2013 opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten, te weten [b-straat] 57, [c-straat] 12 en [d-straat] 8 (hierna: de referentiepanden). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een matrix. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2012 bepaald op € 335.000.

2.3.

In hoger beroep voert belanghebbende aan dat geen rekening is gehouden met het feit dat zijn woning is gedateerd, vrij eenvoudig is afgewerkt en niet is geïsoleerd. Het referentiepand [b-straat] 57 heeft een zeer luxe afwerkingsniveau en is daarom niet vergelijkbaar. Het pand [d-straat] 8 heeft een plat dak en is om die reden niet bruikbaar als referentiepand. Een WOZ-waarde van € 317.000 staat, aldus belanghebbende, niet in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van het pand [d-straat] 7 (in 2008 € 274.000 en op 4 april 2014 € 225.000).

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.

3.2.

Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 250.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 317.000.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen hieraan, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:

Belanghebbende:
Het in mijn hoger beroepschrift gedane verzoek om te gelasten dat de Heffingsambtenaar een lijst met alle verkochte woningen in de gemeente Borsele over de periode van 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 overlegt, met de gerealiseerde prijzen en de getaxeerde waarden door SaBeWa Zeeland, trek ik in.

De Heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak binnen de stankcirkel ligt van een uien verwerkende fabriek, waardoor soms ernstige geurhinder ontstaat (rotte uien lucht) en een bouwstop van kracht is. Die fabriek staat - hemelsbreed - op ongeveer 750 meter afstand van mijn woning.

Bij nader inzien acht ik het door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentiepand [c-straat] 12 wél goed vergelijkbaar met mijn pand. Het is eveneens gedateerd, vrij eenvoudig afgewerkt en matig onderhouden. In de matrix bij het taxatierapport komt de taxateur bij dit pand uit op een prijs van € 220 per m³. Bij mijn pand rekent hij met een prijs van € 335 per m³.

De door mij geclaimde proceskosten beperk ik tot mijn reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.

De Heffingsambtenaar:

De uien verwerkende fabriek staat al meer dan 25 jaar in het dorp. Bij gebrek aan wetenschap betwist ik dat belanghebbende hiervan hinder ondervindt. Over een mogelijke bouwstop binnen een stankcirkel heb ik niets kunnen terugvinden. Ik acht deze stelling van belanghebbende niet aannemelijk. In het dorp wordt nog steeds gewoon gebouwd.

3.4.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op € 250.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 2013 als waardepeildatum
1 januari 2012.

4.2.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het taxatierapport van de taxateur, de heer [A] van 2 september 2013. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentiepanden [b-straat] 57 en [d-straat] 8 niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).

4.3.

Naar het oordeel van het Hof zijn twee van de drie referentiepanden, die ter onderbouwing zijn opgenomen in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar, onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het referentiepand [b-straat] 57 (op 9 januari 2012 verkocht voor € 311.500) is in 2008 gemoderniseerd, verkeert in prima staat en is in tegenstelling tot het pand van belanghebbende zeer luxe afgewerkt. Het referentiepand [d-straat] 8 (op 15 juni 2011 verkocht voor € 250.000) heeft, anders dan de onroerende zaak, een plat dak en is kleiner dan de onroerende zaak.

De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en deze referentiepanden zijn dermate groot dat de voor die referentiepanden gerealiseerde verkoopprijzen geen of althans onvoldoende steun bieden aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde.

4.4.

Op grond van bovenstaande redenen blijft slechts het pand [c-straat] 12, bouwjaar 1968, dat op 23 december 2011 is verkocht voor € 199.000, over als pand dat als referentie kan dienen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat dit pand bij nader inzien wél als referentiepand kan dienen, omdat het eveneens is gedateerd, vrij eenvoudig is afgewerkt en matig is onderhouden. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en het referentiepand [c-straat] 12 onvoldoende tot uitdrukking gebracht in de voor de onroerende zaak gehanteerde prijs per m³ van € 335. Gelet hierop komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 317.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.5.

Belanghebbende heeft in zijn vóór de zitting op 24 februari 2016 ingediende nadere stukken voor het eerst de stelling geponeerd dat de onroerende zaak binnen de stankcirkel ligt van een uien verwerkende fabriek, waardoor soms ernstige geurhinder ontstaat (rotte uien lucht) en een bouwstop van kracht is. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel dat belanghebbende deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd en acht die stelling niet aannemelijk.

4.6.

Belanghebbende heeft ter zake van de door hem bepleite waarde van € 250.000 verwezen naar de transactieprijzen in 2008 (€ 274.000) en op 4 april 2014 (€ 225.000) van het door hem aangedragen referentieobject [d-straat] 7. Het Hof acht de data, waarop de verkoopprijzen van dit pand zijn gerealiseerd, te ver verwijderd van de peildatum 1 januari 2012. Alleen al om die reden kan dit door belanghebbende aangedragen pand niet als referentieobject dienen. Het Hof acht daarom de door belanghebbende bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.7.

Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de transactieprijs van het referentieobject [c-straat] 12 en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 290.000.

Slotsom

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde vaststellen op € 290.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

Ten aanzien van het griffierecht

4.9.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 44 respectievelijk,
€ 122 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.10.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.11.

Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat hij zijn proceskosten beperkt tot zijn reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.

Het Hof stel deze kosten op respectievelijk € 11 en € 46, derhalve op in totaal € 57. Het Hof acht deze vergoeding redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht.

5.Beslissing

Het Hof

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar;
stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vast op een bedrag van € 290.000 en gelast dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd;
gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 166 vergoedt; en
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal

Aldus gedaan op 13 mei 2016
door J. Swinkels, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.