Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.072.368/02
arrest van 27 september 2016
in de zaak van
Gemeente Sittard- Geleen ,
zetelend te Sittard- Geleen ,
appellante,
hierna aan te duiden als de gemeente,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te 's-Hertogenbosch,
tegen
Vijverparc B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Vijverparc,
advocaat: mr. C.B.E. Gramberg te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 10 mei 2016 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 135941 / HA ZA 08-1403 gewezen vonnis van 14 april 2010.
8.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 10 mei 2016;
- de aktes van partijen van 2 augustus 2016, beide met een productie;
- de antwoordaktes van partijen van 30 augustus 2016.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
9.De verdere beoordeling
9.1.
Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de zaak naar de rol verwezen, opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over het aantal, de deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n). Voorts konden partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
9.2.
Bij hun aktes van 2 augustus 2016 hebben partijen eensluidend de heer ing. J. Statema RT, werkzaam bij Adviesbureau Statema B.V., voorgedragen als deskundige. Bij hun akte hebben partijen een brief van 22 juni 2016 van Statema aan de advocaten van partijen overgelegd waaruit blijkt dat hij in staat en bereid is de opdracht te aanvaarden. Statema heeft dit ook desgevraagd bij e-mailbericht van 8 september 2016 aan het hof bevestigd. Uit de door partijen verschafte informatie blijkt genoegzaam de deskundigheid van Statema om de opdracht naar behoren te volbrengen. Het hof zal daarom bij dit tussenarrest overgaan tot de benoeming van Statema als deskundige.
9.3.
Het hof heeft in het tussenarrest van 10 mei 2016 (rov. 6.4 tot en met rov. 6.8) al aangegeven waarover het deskundige voorlichting nodig acht. Partijen hebben in hun aktes van 2 augustus 2016 suggesties gedaan voor vragen aan de deskundige. Op basis van een en ander heeft het hof in rov. 9.4 de door de deskundige te beantwoorden vragen geformuleerd. Vijverparc heeft in haar antwoordakte van 30 augustus 2016 deze suggesties met een aanzienlijk aantal (deel-)vragen uitgebreid. Het hof ziet geen aanleiding om deze vragen, waarop de gemeente niet meer heeft kunnen reageren, in de vragen aan de deskundige te verwerken. Het staat Vijverparc vrij die vragen bij aanvang van het deskundigenonderzoek onder de aandacht van de deskundige te brengen. Het hof laat het aan de deskundige over of hij het vanuit zijn deskundigheid nodig acht ook een of meer daarvan bij zijn onderzoek te betrekken.
9.4.
De deskundige dient gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord te geven op de volgende vragen:
(1) Van welke factoren is in het algemeen afhankelijk of met een locatie disagio kan worden gerealiseerd? Welke aspecten (zoals grondprijs, aantal en soort woningen, kavelindeling, oppervlakte, bouwkosten, (regionale) marktomstandigheden, materiaalkosten, regio, etc.) spelen volgens u een rol bij de vraag of met een woningbouwproject een disagio kan worden gehaald? Is daarbij van belang of de bijbehorende en aanliggende infrastructuur reeds is aangelegd c.q. gerealiseerd door de gemeente? Zo ja, in welke mate werkt dit door in de uiteindelijke VON-prijs van de woning?
(2) Kunt u aangeven met een (of indien nodig meerdere) disagio-berekening(en) of op de [adres 2] [plaats] redelijkerwijs een disagio van € 10.000,-- per woning, alle omstandigheden ter plaatse en de situatie tussen ongeveer medio 2006 en medio 2007 in aanmerking nemende, haalbaar zou zijn geweest?
U kunt daarbij uitgaan van de concept-overeenkomst van 3 april 2006 (productie 20 bij de inleidende dagvaarding).
(3) Kunt u een (of indien nodig meerdere) disagio-berekening(en) maken waaruit blijkt of op de locatie [adres 1] [plaats] redelijkerwijs een disagio van € 10.000,-- per woning, alle omstandigheden ter plaatse en de situatie tussen ongeveer medio 2006 en medio 2007 in aanmerking nemende, haalbaar zou zijn geweest? Wilt u daarbij een (of indien nodig meerdere) disagio-berekening(en) maken, zowel voor het geval geen achterpad als voor het geval dat wel een achterpad diende te worden gerealiseerd.
U kunt uitgaan van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht over de bestemmingsplanwijziging (en de duur daarvan) – zie rov. 6.8 van het tussenarrest van 10 mei 2016.
(4) Wat zijn volgens u marktconforme grondprijzen voor de locatie [adres 2] [plaats] en [adres 1] [plaats] medio 2006 en medio 2007?
(5) Kon naar uw oordeel Vijverparc op de projecten [adres 2] [plaats] en [adres 1] [plaats] redelijkerwijs, alle aspecten van een project waaronder ook grondprijs en aantal woningen op de beschikbare kavel in aanmerking nemende, een kostenpost van € 300.000,-- compenseren met een “disagio” van (in beginsel) € 10.000,-- per woning?
U dient daarbij te betrekken de vraag of juist zijn de door de gemeente ingenomen stellingen dat Vijverparc op de locatie [adres 2] [plaats] ten minste tien grondgebonden (koop)woningen had kunnen realiseren en dat het mogelijk was op de locatie [adres 1] [plaats] , zijnde een locatie met een oppervlakte van circa 1350 m2 gelegen in het gebied dat globaal wordt begrensd door de [adres 3] , de [adres 4] , de spoorlijn [spoorlijn] en aan de noordzijde de onverharde [adres 5] te [plaats] , met een marktconforme grondprijs van € 200,-- per m2 een disagio van € 10.000,-- per woning te realiseren.
(6) Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?
9.5.
Het hof heeft in het tussenarrest van 10 mei 2016 (rov. 6.9) reeds overwogen voornemens te zijn de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste van de gemeente te brengen, nu de bewijslast in dezen op de gemeente rust. Statema heeft als begroting van de kosten van het deskundigenonderzoek in zijn brief van 22 juni 2016 het bedrag van € 9.994,60 (incl. BTW) opgegeven. Desgevraagd heeft hij bij e-mailbericht van 8 september 2016 aan het hof bevestigd dat het voorschot op dit bedrag kan worden bepaald. De gemeente heeft zich tegen dit voorschot niet verzet; Vijverparc heeft zich gerefereerd aan het voornemen van het hof de kosten ter zake ten laste van de gemeente te brengen. Gelet op het voorgaande zal het hof bepalen dat de gemeente het voorschot op de kosten van de deskundige dient te betalen ter grootte van het door de deskundige begrote bedrag.
9.6.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
10.De uitspraak
Het hof:
10.1.
bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rov. 9.4 van dit arrest geformuleerde vragen;
10.2.
benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:
ing. J. Statema RT,
Adviesbureau Statema B.V.,
[adres]
[vestigingsplaats 2] ;
10.3.
bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;
bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;
10.4.
bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;
bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van de conceptrapportage– partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;
en ten aanzien van de conceptrapportage– partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het schriftelijk bericht van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het bericht tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;
verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;
bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;
drie maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;
10.5.
bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van € 9.994,60 (incl. BTW);
bepaalt dat de gemeente genoemd voorschot van € 9.994,60 (incl. BTW) zal overmaken na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;
verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;
10.6.
benoemt mr. J.P. de Haan tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;
10.7.
verwijst de zaak naar de rol van 24 januari 2017 in afwachting van het deskundigenbericht;
verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van de gemeente;
10.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, J.P. de Haan en E.F.D. Engelhard en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 september 2016.
griffier rolraadsheer