ECLI:NL:GHSHE:2016:527

• Datum uitspraak: 18 februari 2016
• Publicatiedatum: 18 februari 2016
• Zaaknummer: 14/00776
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.M. van Daalen-Mannaerts; P.C. van der Vegt; W.A. Sijberden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde sportcomplex en de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om de waardering van een sportcomplex in Waalwijk, dat door de Heffingsambtenaar van de gemeente is getaxeerd voor de jaren 2011, 2012 en 2013. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op respectievelijk € 761.000, € 764.000 en € 874.000, maar na bezwaar zijn deze waarden verlaagd tot € 720.000, € 711.000 en € 757.000. De belanghebbende, een voetbalvereniging, heeft tegen deze waarderingen beroep ingesteld bij de Rechtbank, die de waarden verder verlaagde tot € 650.000, € 640.000 en € 680.000. De Heffingsambtenaar heeft hoger beroep ingesteld, en de belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Het Hof heeft de zaak behandeld en vastgesteld dat de onderbouwing van de waarden door de Heffingsambtenaar niet deugdelijk was, met name op het gebied van functionele veroudering en grondwaarde. Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde van het sportcomplex in goede justitie moet worden vastgesteld, waarbij het de waarde voor 2011 op € 870.000, voor 2012 op € 868.000 en voor 2013 op € 957.000 heeft vastgesteld. Het Hof heeft het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond verklaard, het incidentele hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraken van de Rechtbank vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00776 tot en met 14/00778

Uitspraak op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,

hierna: de Heffingsambtenaar,

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraken van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 15 juli 2014, nummers AWB 13/7203 tot en met 13/7205, in het geding tussen

belanghebbende,

en

de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te vermelden beschikkingen en aanslagen.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als sportpark ‘ [A] ’ gelegen aan de [a-straat] 19 te [vestigingsplaats] (hierna: het sportcomplex), per de afzonderlijke waardepeildata 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildata) vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 761.000, voor 2012 op € 764.000 en voor 2013 op € 874.000. Tevens zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor de jaren 2011, 2012 en 2013 opgelegd.

1.2.

Na tegen deze beschikkingen en aanslagen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot respectievelijk € 720.000 (2011), € 711.000 (2012) en € 757.000 (2013) en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de in 1.2. vermelde uitspraken op bezwaar bij één geschrift beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot respectievelijk

€ 650.000 (2011), € 640.000 (2012) en € 680.000 (2013), de aanslagen OZB voor betreffende jaren dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 974 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 318 aan deze vergoedt.

1.4.

Tegen de in 1.3. vermelde uitspraak heeft de Heffingsambtenaar bij één geschrift hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.

1.6.

Op grond van artikel 8: [nummer] van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 december 2015 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord als gemachtigde van belanghebbende de heer [B] , verbonden aan [C] te [vestigingsplaats] , vergezeld van de heren [D] en [E] , voorzitter respectievelijk secretaris van belanghebbende, alsmede namens de Heffingsambtenaar [F] , advocaat, vergezeld van de heren [G] en [H] , gediplomeerd taxateur WOZ.

1.8.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.9.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2. Feiten

In hoger beroep zijn op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende, een voetbalvereniging met ongeveer 500 leden, is gebruiker van het sportcomplex. Het sportcomplex is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van het dorp [vestigingsplaats] , gemeente Waalwijk. Het sportcomplex is kadastraal gelegen te [vestigingsplaats] , gemeente Waalwijk sectie [--] , perceelnummer [0000] , letter [-] met een oppervlakte van 31.018 m² en sectie [--] , perceelnummer [1111] , letter [-] met een oppervlakte van 13.100 m². De totale oppervlakte bedraagt 44.118 m².

2.2.

Het sportcomplex bestaat uit drie voetbalvelden met gras en overige grasvelden ten behoeve van training, een klein kunstgrasveld met afrastering van ongeveer 1150 m² (in 2012 aangelegd en in november 2012 in gebruik genomen), een overkapte tribune met 250 zitplaatsen, twee hoofdgebouwen met een kantine, was- en kleedruimten en inpandige berging, terrein met verharding, afrasteringen/hekwerken en lichtmasten.

2.3.

De bebouwde oppervlakte van de hoofdgebouwen en tribune bedraagt tezamen 732 m². De in aanmerking genomen gebouwgebonden grond bedraagt 1.830 m². De niet-gebouwgebonden grond, waarvan onder andere de hiervoor genoemde voetbalvelden deel uitmaken, bedraagt 42.288 m².

2.4.

Volgens het op het sportcomplex van toepassing zijnde bestemmingsplan en de daarbij behorende bestemmingsplanvoorschriften is het gebied bestemd voor sportterreinen en gebouwen ten behoeve van sportvoorzieningen.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor het sportcomplex per de waardepeildata vastgestelde waarde van respectievelijk € 720.000 (2011), € 711.000 (2012) en € 757.000 (2013) te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert primair tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde van het sportcomplex tot een waarde van € 550.000 per genoemde waardepeildata en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

De Heffingsambtenaar concludeert, naar het Hof verstaat, tot ongegrondverklaring van het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep.

4. Gronden

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b . de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.3.

De vervangingswaarde wordt, ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal(len) van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt ingevolge voornoemd artikellid bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal(len) wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het sportcomplex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Verder is niet in geschil dat het sportcomplex niet in de commerciële sfeer wordt geëxploiteerd. Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het Hof sluit zich er dan ook bij aan.

4.5.

Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van het sportcomplex gemotiveerd betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden van het sportcomplex de hiervoor bedoelde vervangingswaarde (benuttingswaarde) van het sportcomplex per de waardepeildata niet te boven gaat.

4.6.

Ter onderbouwing van de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door hem vastgestelde waarden van het sportcomplex per de waardepeildata niet te hoog zijn vastgesteld, wijst de Heffingsambtenaar op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport van de heer [H] van 15 juni 2015 (hierna: het taxatierapport).

4.7.

In het taxatierapport is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het sportcomplex aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 18 Sport, voor genoemde waardepeildata (hierna: de Taxatiewijzer). De Taxatiewijzer betreft een uitgave van de Vereniging Nederlandse gemeenten en is tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. De Taxatiewijzer is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare (sport)objecten.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het sportcomplex in beginsel gebruik maken van de Taxatiewijzer, omdat deze door deskundigen inhoudelijk is opgesteld aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare sportobjecten. De Taxatiewijzer is echter niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde objecten vast te stellen.

4.9.

Het taxatierapport bevat fotomateriaal en een onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcomplex, en in de onderbouwing zijn de hiervoor vermelde factoren verwerkt (zie 4.2). De onderbouwing bestaat uit een opsomming van de verschillende onderdelen van het sportcomplex, hun grootte, bijbehorende, grotendeels uit de Taxatiewijzer afgeleide kengetallen, percentages van technische en functionele veroudering, de eindwaarde per onderdeel en de totale eindwaarde. In het taxatierapport wordt het sportcomplex getaxeerd op (afgerond) € 1.239.000 (2011), € 1.190.000 (2012) en

€ 1.365.000 (2013).

4.10.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met bedoeld taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcomplex gesteld moet worden op de bedragen als hierboven onder 4.9 genoemd. Hiertoe overweegt het Hof dat de onderbouwing niet deugdelijk is ter zake van:

functionele veroudering (ter zake van de opstallen);

grondwaarde voor gebouwgebonden grond;

grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond.

Ad a) Opstallen: functionele veroudering

4.11.1.

In het taxatierapport is voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen van het sportcomplex aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer. Wat betreft de
herbouwwaarde alsmede de
technische afschrijving ziet het Hof geen aanleiding om af te wijken van de daaromtrent in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten nu deze waarden zijn gelegen binnen de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedte. Het Hof acht de juistheid van de voornoemde schattingen daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. Met hetgeen belanghebbende hiertegen aanvoert acht het Hof de juistheid van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten onvoldoende weerlegd.

4.11.2.

In het taxatierapport is voor de was-/kleedruimte een functionele afschrijving toegepast van 14% respectievelijk 19% wegens het niet voldoen aan de normen van KNVB en NOC/NSF. Voor de tribune is een aftrek wegens functionele veroudering toegepast van 20% wegens achterstallig onderhoud alsmede een aftrek van een bedrag van € 2.000 (excl. BTW), een geschat bedrag gebaseerd op de grootte van het object, voor asbestsanering van de tribune.

Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het ontbreken van parkeervoorzieningen op dan wel in de directe omgeving van het sportcomplex.

4.11.3.

Vaststaat dat belanghebbende niet beschikt over parkeervoorzieningen op het sportcomplex. Bezoekers van belanghebbende parkeren in de directe omgeving van het sportcomplex, onder andere in de aangrenzende woonwijk en in de berm van de (drukke) doorgaande weg langs het sportcomplex. Met name op wedstrijddagen leidt dat tot overlast en verkeersgevaarlijke situaties. In een door Veilig Verkeer Nederland opgesteld rapport van 14 maart 2012, waarvan de conclusies desgevraagd door de heer [D] ter zitting van het Hof zijn voorgedragen, is onder andere vermeld dat naar huidige maatstaven op of nabij het sportcomplex minimaal 55 en maximaal 110 parkeerplaatsen vereist zouden zijn. Volgens belanghebbende hebben de gesprekken hierover met de gemeente Waalwijk tot op heden nog niet tot resultaat geleid.

4.11.4.

Het Hof acht gelet op het voorgaande aannemelijk dat sedert de stichting van het sportcomplex, waarbij destijds bij de aanleg geen nabijgelegen woonbebouwing aanwezig was en de automobiliteit en -intensiteit beperkter van omvang was dan in de onderwerpelijke tijdvakken, een significante wijziging in de doelmatigheid van het sportcomplex heeft plaatsgevonden en dat het sportcomplex, vanuit het oogpunt van parkeervoorzieningen, naar de maatstaven zoals die in de onderhavige tijdvakken zouden moeten worden aangelegd, als ondoelmatig moet worden beschouwd. Door het ontbreken van adequate parkeervoorzieningen is sprake van een functionele veroudering van het sportcomplex.

4.11.5.

De stelling van de Heffingsambtenaar dat er, ondanks het ontbreken van parkeergelegenheid op eigen terrein, niet minder gevoetbald wordt en er daarom geen reden is voor een correctie wegens ondoelmatigheid, dient te worden verworpen. Naar het oordeel van het Hof betekent het feit dat een sportcomplex niet wordt belemmerd in het gebruik ten behoeve van de sportbeoefening en – dus - in zijn huidige functie zou kunnen blijven voorzien, nog niet dat deswege geen sprake kan zijn van functionele veroudering. Het voorgaande klemt te meer nu de Heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat naar huidige maatstaven voor een dergelijk sportcomplex zonder het aanwezig zijn van parkeervoorzieningen heden ten dage geen vergunning zou worden verleend.

4.11.6.

Aangezien de Heffingsambtenaar in het taxatierapport geen rekening heeft gehouden met een functionele veroudering wegens het ontbreken van parkeervoorzieningen acht het Hof daarmee de schatting voor functionele veroudering in het taxatierapport niet voldoende onderbouwd.

Grond

4.12.

Gelet op hetgeen is overwogen in 4.2 en 4.3 is het Hof van oordeel dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met de fictie dat voor de grond een markt bestaat. Dit uitgangspunt brengt mee dat de vervangingswaarde van de grond afgeleid zou kunnen worden van de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare oppervlakte, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Dit laatste zou kunnen blijken uit transacties tussen onafhankelijke partijen. Het Hof stelt vast dat in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond uitsluitend wordt verwezen naar de richtlijnen van de Taxatiewijzer en dat deze waarde niet nader is onderbouwd aan de hand van (enigerlei vorm van) gerealiseerde verkoopcijfers van plaatsgevonden transacties.

4.13.

Volgens de Taxatiewijzer geldt als uitgangspunt voor de vervangingswaarde van de grond de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij de uitgifte van grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie en rekening houdend met de grootte van de kavel. Drie gegevens bepalen de vervangingswaarde van de grond, namelijk de locatie van de grond, de oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object en de bestemming.

Ad b ) grondwaarde voor gebouwgebonden grond

4.14.1.

De waarde voor gebouwgebonden grond wordt volgens de Taxatiewijzer in eerste instantie gebaseerd op het uitgiftebeleid van de gemeente, dan wel buurgemeenten, waarbij als richtlijn voor de te hanteren prijs circa 50% van de gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden kan worden aangehouden. Volgens de

Heffingsambtenaar heeft de gemeente Waalwijk geen richtbedragen bepaald voor de uitgifte van grond ten behoeve van sport of maatschappelijke doeleinden en wordt de grondwaarde per geval bekeken.

4.14.2.

In het taxatierapport is, bij gebrek aan richtbedragen in de gemeente Waalwijk, de grondwaarde voor gebouwgebonden grond bepaald op 50% van het gemiddelde bedrag van door een aantal (naburige) gemeenten – te weten Heusden, Dongen, Veldhoven en Roosendaal (in het taxatierapport abusievelijk vermeld als Rozendaal) - voor de uitgifte van grond ten behoeve van sport of maatschappelijke doelen gehanteerde richtbedragen. Hiervan uitgaande, is de waarde van de gebouwgebonden grond voor de waardepeildata bepaald op

€ 65 per m².

4.14.3.

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de juistheid van de voornoemde schatting van de gebouwgebonden grond in het taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking:

- In het taxatierapport worden in de schatting richtbedragen meegewogen van onder andere de gemeenten Veldhoven en Roosendaal. Deze gemeenten kunnen naar het spraakgebruik niet als naburig worden aangemerkt en derhalve is naar het oordeel van het Hof zonder nadere motivering, die ontbreekt, in onvoldoende mate rekening gehouden met de (vergelijkbaarheid van de) locatie van de onderwerpelijke grond.

- In het taxatierapport worden uitsluitend richtbedragen in de schatting meegewogen, die zijn berekend naar een prijspeil per 2013 respectievelijk 2015. Deze richtbedragen staan naar het oordeel van het Hof in een te ver verwijderd verband van de waardebepaling per de afzonderlijke waardepeildata en zijn daarom onvoldoende geschikt voor voornoemde schatting van de gebouwgebonden grond.

- In het taxatierapport is niet gemotiveerd waarom de grondwaarde voor gebouwgebonden grond is bepaald op
exact 50% van het gemiddelde bedrag van door een aantal (naburige) gemeenten uitgegeven grond ten behoeve van sport of maatschappelijke doelen, terwijl in de Taxatiewijzer is omschreven dat als richtlijn voor de te hanteren prijs
circa 50% van de gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden kan worden aangehouden.

Ad c) grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond

4.15.1.

Volgens de Taxatiewijzer kan, bij gebrek aan informatie, voor de grondprijs voor niet-gebouwgebonden grond als richtlijn gelden dat de grondwaarde wordt bepaald op circa tweemaal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. In het taxatierapport wordt de grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond bepaald, nu de gemeente Waalwijk geen richtbedragen hanteert voor de uitgifte van grond met de betreffende bestemming op een soortgelijke locatie, op tweemaal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten.

4.15.2.

In de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, van de onderhavige waardepeildata, staan kengetallen voor grasland, bouwland en het gemiddelde van deze twee. De agrarische waarde voor grasland in het landbouwgebied Rivierengebied (nummer gebied [nummer] ), Oostelijke Langstraat, waar Waalwijk onder valt, bedraagt € 4,81 per m² (2011), € 4,59 per m² (2012) en € 5,10 per m² (2013). Hiervan uitgaande is de waarde van de niet-gebouwgebonden grond bepaald op tweemaal deze waarden, ergo op € 9,62 per m² (2011),

€ 9,18 per m² (2012) en € 10,20 per m² (2013). In het taxatierapport is de grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond vervolgens vastgesteld op € 406.810,60 (2011), € 388.203,80 (2012) en € 431.337,60 (2013), welke waarden zijn verhoogd met 19% omzetbelasting. De grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond bedraagt inclusief omzetbelasting in het taxatierapport derhalve (afgerond) € 484.000 (2011), € 462.000 (2012) en € 513.000 (2013).

4.15.3.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de niet-gebouwgebonden grond ten onrechte is verhoogd met omzetbelasting. Het Hof ziet geen aanleiding de Heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Hieruit volgt dat de waarde van de niet-gebouwgebonden grond dient te worden berekend
exclusief omzetbelasting.

4.15.4.

In het taxatierapport wordt de grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond bepaald op tweemaal de agrarische waarde voor grasland, zoals vermeld in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. In het taxatierapport wordt niet gemotiveerd, anders dan met verwijzing naar de kengetallen in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, waarom de grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond is bepaald op
exact tweemaal de agrarische waarde voor grasland. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat deze factor is afgeleid uit de jurisprudentie en verwezen naar de uitspraak van Hof Amsterdam (d.d. 2 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:22), waarin voor golfbanen een factor 1,5 is gehanteerd.

4.15.5.

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar de kengetallen in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en zijn ter zitting gegeven toelichting niet voldoende heeft gemotiveerd waarom in onderwerpelijke zaak de grondwaarde voor niet-gebouwgebonden grond is bepaald op
exact tweemaal de agrarische waarde voor grasland. Dit te meer nu uit de door belanghebbende overgelegde taxatieverslagen van andere sportverenigingen in de omgeving is af te leiden dat allerlei wisselende bedragen zijn vermeld voor niet-gebouwgebonden gronden. Het betreft weliswaar (ook) sportcomplexen in andere nabij gelegen gemeenten, maar de bedragen variëren van € 1 tot € 5 per m² en in dat licht behoeft een bedrag van tussen € 9 en € 10 per m² nadere toelichting, die evenwel ontbreekt.

4.16.

Samengevat is het Hof van oordeel dat aan het taxatierapport van de Heffingsambtenaar bepaalde gebreken kleven waardoor de onderbouwing van de daarin bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde per de drie waardepeildata niet deugdelijk is.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof kan belanghebbende niet volgen in haar stelling dat de waarde van het sportcomplex niet hoger dan € 550.000 kan zijn. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of stuk van gelijk gewicht overgelegd noch andere objectieve voor het Hof toetsbare gegevens verstrekt, en evenmin feiten en omstandigheden gesteld die leiden tot de door haar voorgestane waarde.

4.17.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren zal het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het sportcomplex in goede justitie vaststellen. In dat kader zal het Hof de hiervóór benoemde waardeopbouwende elementen schattenderwijs als volgt kwantificeren:

Functionele veroudering wegens ontbreken parkeervoorzieningen (4.11.6): 10%

Gebouwgebonden grond (4.14.3): € 50 per m² (excl. BTW), dus voor de 1.830 m² gebouwgebonden grond een bedrag van (afgerond) € 109.000 (incl. BTW).

Niet-gebouwgebonden grond (4.15.3 tot en met 4.15.5): € 5,00 per m², dus voor de 42.288 m² niet-gebouwgebonden grond een bedrag van (afgerond) € 211.000.

Rekening houdend met het voorgaande stelt het Hof de waarde in goede justitie vast voor het kalenderjaar:

2011 op € 870.000;

2012 op € 868.000; en

2013 op € 957.000.

4.18.

Aangezien de waarde van het sportcomplex door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor in 4.17 vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraken op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het sportcomplex is verminderd tot respectievelijk € 720.000 (2011), € 711.000 (2012) en € 757.000 (2013), de waarde van het sportcomplex als geheel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Slotsom

4.19.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat het incidentele hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraken van de Rechtbank dienen te worden vernietigd, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht (zie hierna 4.21). Doende wat de Rechtbank had behoren te doen zal het Hof het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaren en de uitspraken op bezwaar bevestigen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.20.

Gelet op het feit dat de uitspraken van de Rechtbank niet in stand blijven, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.

Ten aanzien van de proceskosten

4.21.

Door de Heffingsambtenaar is in hoger beroep het taxatierapport als bedoeld in 4.6 overgelegd. Dit taxatierapport is weliswaar door het Hof op een aantal onderdelen niet toereikend bevonden, maar vormt wel de grond voor een andere waardebepaling in goede justitie dan die van de Rechtbank. Omdat de Heffingsambtenaar eerst in hoger beroep met een deugdelijker onderbouwing van de waarde is gekomen zal het Hof de beslissing van de Rechtbank omtrent de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht in stand laten. Omdat het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond is ziet het Hof geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten in de hoger beroepsfase.

5. Beslissing

Het Hof:


verklaart het hoger beroep gegrond;


verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond;


vernietigt de uitspraken van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;


verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond;


bevestigt de uitspraken op bezwaar.

Aldus gedaan op 18 februari 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.