Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.155.345/01
arrest van 23 februari 2016
in de zaak van
1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,
advocaat: mr. A. Overmars te 's-Hertogenbosch,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.E.C. Vriends te Tilburg,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 november 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg onder zaaknummer 2416606 CV EXPL 13-8448 gewezen vonnis van 23 juli 2014.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 24 november 2015;
- de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] , tevens inhoudende een wijziging van eis, met producties;
- de (antwoord)memorie na tussenarrest van [appellant] en [appellante] met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De verdere beoordeling
Met betrekking tot de grieven 1 en 3 in incidenteel hoger beroep en grief VIII in principaal hoger beroep
6.1.
Bij voormeld tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat:
de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2013 is beëindigd, zodat grief 1 in incidenteel hoger beroep moet worden verworpen;
de kantonrechter het beroep van [appellant] en [appellante] op vernietiging van de algemene voorwaarden terecht heeft gehonoreerd, zodat grief 3 in incidenteel hoger beroep moet worden verworpen;
geoordeeld dat over de (nog te begroten) schadevergoeding die [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn ter zake het niet goed opleveren van het gehuurde, niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW maar slechts de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro toewijsbaar is, zodat grief VIII in principaal hoger beroep in zoverre terecht is voorgedragen;
geoordeeld dat btw over de toe te kennen schadevergoeding niet toewijsbaar is, omdat [geïntimeerde] niet voldoende heeft betwist dat hij de btw over de door hem te maken herstelkosten kan verrekenen met de btw die hij over ontvangen huren moet afdragen aan de belastingdienst, zodat ook dit onderdeel van grief VIII in principaal hoger beroep terecht is voorgedragen.
Naar aanleiding van de grieven I tot en met VI in principaal hoger beroep
6.2.1.
Naar aanleiding van de grieven I tot en met VI in principaal hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat [appellant] en [appellante] niet verplicht waren om alle door hen aan het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen weer ongedaan te maken bij het einde van de huur, maar slechts de door hen aangebrachte “ongeoorloofde” aanpassingen en toevoegingen, waaronder in dit verband moet worden verstaan: aanpassingen en toevoegingen waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, terwijl de bestemming kookstudio ook zonder het op die wijze uitvoeren van de aanpassingen en toevoegingen gerealiseerd kon worden.
6.2.2.
Het hof heeft de zaak vervolgens verwezen naar de rol voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [geïntimeerde] , waarbij [geïntimeerde] :
gemotiveerd uiteen diende te zetten op welke hoofdsom hij nu aanspraak maakt ter zake het ongedaan maken van de door [appellant] en [appellante] aangebrachte “ongeoorloofde” aanpassingen en toevoegingen en ter zake herstel van door [appellant] en [appellante] aan het gehuurde aangebrachte schade;
met betrekking tot elk van de posten waar die hoofdsom uit is opgebouwd, gemotiveerd diende toe te lichten dat en waarom die post betrekking heeft op “ongeoorloofde” aanpassingen en toevoegingen in de hiervoor bedoelde zin, althans op schade die [appellant] en [appellante] aan het gehuurde hebben aangebracht;
diende toe te lichten in hoeverre hij al tot herstel van elke post is overgegaan, waarbij hij gemotiveerd, voor zover mogelijk onder overlegging van facturen en betaalbewijzen, diende te onderbouwen welke kosten daarmee gemoeid zijn geweest.
6.3.1.
[geïntimeerde] heeft in zijn memorie na tussenarrest het onderdeel van zijn vordering dat ziet op de kosten van het herstel van het gehuurde gewijzigd. [geïntimeerde] vordert dienaangaande nu primair een hoofdsom van € 25.483,58 (naar het hof begrijpt: exclusief btw), vermeerderd met rente en kosten. Voor het geval het hof van oordeel mocht zijn dat nog onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor een begroting van de herstelkosten, vordert [geïntimeerde] subsidiair veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en een voorschot ten bedrage van € 25.483,58, vermeerderd met rente en kosten. Deze eiswijziging heeft plaatsgevonden naar aanleiding van het door het hof in het tussenarrest uitgesproken voornemen om de schade ter zake herstelkosten in de onderhavige procedure te begroten en dus geen veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat uit te spreken, en naar aanleiding van de door [geïntimeerde] gestelde nieuwe omstandigheid dat de bedrijfsruimte per 1 januari 2016 is verhuurd aan een nieuwe huurder. De eiswijzing is toelaatbaar.
6.3.2.
De nu gevorderde hoofdsom van € 25.483,58 valt uiteen in twee delen:
€ 1.483,58 € 1.483,58 aan volgens [geïntimeerde] reeds gemaakte herstelkosten;
€ 1.483,58 € 24.000,-- aan huurkorting (€ 1.000,-- per maand gedurende 24 maanden) die [geïntimeerde] stelt te hebben gegeven aan Webelephant B.V., zijnde de besloten vennootschap die de bedrijfsruimte met ingang van 1 januari 2016 is gaan huren.
Ter verdere onderbouwing van de post van € 24.000,-- heeft [geïntimeerde] het volgende aangevoerd.
Webelephant heeft, gelet op de slechte staat waarin het gehuurde verkeerde, de kosten voor aanpassing van het gehuurde ten behoeve van haar ingebruikname begroot op € 20.150,-- excl. btw. Om te voorkomen dat [geïntimeerde] deze kosten in een keer zou moeten investeren, is [geïntimeerde] met Webelephant overeengekomen dat Webelephant de verbouwing zal bekostigen en dat [geïntimeerde] in ruil daarvoor aan Webelephant een huurkorting van € 1.000,-- zal geven gedurende de eerste 24 maanden van de huurovereenkomst.
6.3.3.
[appellant] en [appellante] hebben aangevoerd dat de afspraken die [geïntimeerde] met zijn nieuwe huurder heeft gemaakt over de huurkorting, niet relevant zijn in de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] enerzijds en [appellant] en [appellante] anderzijds. Dat verweer is naar het oordeel van het hof terecht voorgedragen. Voor zover [appellant] en [appellante] het gehuurde niet overeenkomstig de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] hebben opgeleverd, moet de omvang van de aan [geïntimeerde] toekomende schadevergoeding in beginsel worden gesteld op het bedrag van de (herstel)kosten die [geïntimeerde] moet maken om het gehuurde alsnog in de juiste staat te brengen. In dat kader moet worden onderzocht in hoeverre [appellant] en [appellante] het gehuurde niet goed hebben opgeleverd en bij dat onderzoek zijn de afspraken die [geïntimeerde] met Webelephant heeft gemaakt, niet maatgevend. De kosten van herstel van een niet goede oplevering moeten vervolgens naar objectieve maatstaven worden berekend, en in beginsel naar het moment waarop de schade is geleden (vergelijk onder meer HR 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786). Om bovenstaande redenen kan het door [geïntimeerde] genoemde bedrag van € 24.000,-- niet tot uitgangpunt dienen. Daar komt bij dat [geïntimeerde] mede-eigenaar is van Webelephant en dat dit invloed kan hebben gehad op de afspraken die deze twee partijen hebben gemaakt. Bovendien betreft het bedrag van € 24.000,-- in hoofdzaak een toekomstige kostenpost, die zich in de periode tot 1 januari 2018 van maand tot maand zal voordoen. Het hof concludeert dat het bedrag van € 24.000,-- in het onderhavige geding geen betekenis heeft en niet kan worden toegewezen.
6.4.1.
Uit punt 44 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] volgt dat hij, als de door hem gestelde schadepost van € 24.000,-- niet toewijsbaar is, in plaats daarvan vergoeding wenst van een bedrag van € 23.312,51 ter zake nog uit te voeren herstelkosten, naast het door hem gestelde bedrag van € 1.483,58 ter zake reeds gemaakte herstelkosten. Naar het oordeel van het hof is dat ook voor [appellant] en [appellante] voldoende duidelijk geweest. Zij hebben gemotiveerd verweer gevoerd met betrekking tot de posten waaruit deze bedragen zijn opgebouwd.
6.4.2.
Het bedrag van € 23.312,51 is uitgesplitst in de specificatie die is overgelegd als productie 30 bij de door [geïntimeerde] genomen memorie na tussenarrest. Die specificatie van nog uit te voeren herstelwerkzaamheden is onderverdeeld in de navolgende negen onderdelen (alle bedragen exclusief btw):
€ 1.682,26 ter zake de buitenzijde;
€ 2.105,29 ter zake de hal op de begane grond;
€ 912,12 ter zake de trapopgang;
€ 136,41 ter zake het toilet;
€ 1.278,75 ter zake de garageruimte begane grond;
€ 8.560,55 ter zake de kookruimte begane grond;
€ 2.753,12 ter zake kantoor 1 boven;
€ 3.893,01 ter zake kantoor 2 boven;
I. € 1.991,-- ter zake algemene kosten.
Het bedrag van € 1.483,58 ter zake reeds gemaakte herstelkosten bestaat uit de volgende posten (alle bedragen exclusief btw):
€ 641,69 € 641,69 ter zake de factuur van [crediteur] elektro- en beveiligingstechniek van 28 januari 2014 (punt 15 memorie na tussenarrest);
€ 641,69 € 361,89 ter zake de factuur van [Aannemersbedrijf] van 18 juli 2014 (punt 29 memorie na tussenarrest);
€ 641,69 € 480,-- ter zake de factuur van [Aannemersbedrijf] van 29 januari 2014 (punt 24 memorie na tussenarrest).
6.4.3.
Alvorens de verschillende onderdelen van de vordering te bespreken, stelt het hof het volgende voorop. [geïntimeerde] heeft in onderdeel 5 van zijn memorie na tussenarrest aangevoerd dat hij, als [appellant] toestemming zou hebben gevraagd voor bepaalde voor de realisatie van de kookstudio noodzakelijke veranderingen die de waarde of courantheid van het gehuurde zouden kunnen aantasten, hij die toestemming weliswaar niet geheel had mogen weigeren, maar dat hij aan het verlenen van toestemming voor dergelijke aanpassingen dan wel de voorwaarde had mogen verbinden (en zou hebben verbonden) dat die veranderingen (die weliswaar noodzakelijk waren voor het toegestane gebruik als kookstudio maar die tevens de waarde of courantheid van het gehuurde zouden aantasten) bij het einde van de huur ongedaan zouden worden gemaakt. Volgens [geïntimeerde] moet ten aanzien van dergelijke veranderingen en toevoegingen worden geoordeeld dat [appellant] en [appellante] die bij het einde van de huur ongedaan hadden moeten maken. [appellant] en [appellante] hebben dit in hun memorie van antwoord na tussenarrest betwist. Volgens hen gaat [geïntimeerde] met zijn betoog voorbij aan het tussenarrest.
6.4.4.
Het hof acht het standpunt van [geïntimeerde] echter juist. Dat betoog past ook in de strekking van het bepaalde in de leden 4 en 5 van artikel 7:215 BW Pro. Volgens die leden moet de rechter een door een huurder gevorderde machtiging tot het mogen aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde slechts toewijzen als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. De rechter kan daarbij voorwaarden verbinden aan een machtiging. Het ligt daarbij voor de hand dat aan de verlening van de machtiging om een verandering aan te brengen die weliswaar noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder, maar waartegen tevens zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder bestaan, de voorwaarde te verbinden dat die verandering aan het einde van de huur weer ongedaan wordt gemaakt. Dit zelfde systeem komt tot uitdrukking in artikel 8 van Pro de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daarin is neergelegd dat [appellant] en [appellante] in beginsel aanpassingen mogen aanbrengen aan het gehuurde om het gehuurde geschikt te maken voor gebruik als kookstudio, maar dat [appellant] en [appellante] [geïntimeerde] over de aard en uitvoering van die aanpassingen moeten inlichten waarbij [geïntimeerde] het recht heeft om aanpassingen af te wijzen als zij de waarde of courantheid van het gehuurde aantasten. In deze bevoegdheid tot afwijzing ligt ook de minder vergaande bevoegdheid besloten om bepaalde aanpassingen wel toe te staan maar daar de voorwaarde aan te verbinden dat die bij het einde van de huur weer ongedaan worden gemaakt. Deze nuance is in het tussenarrest ten onrechte onvoldoende tot uitdrukking gekomen. Naar het oordeel van het hof behoeft het tussenarrest in zoverre een aanvulling. Het hof tekent hierbij aan dat [appellant] en [appellante] zich in hun antwoordmemorie na tussenarrest over het betoog van [geïntimeerde] hebben uitgelaten zodat het beginsel van hoor en wederhoor in acht is genomen.
6.4.5.
Een en ander voert concreet tot het navolgende. Waar in rov. 3.6.10 van het tussenarrest is overwogen:
“Bij aanpassingen die [geïntimeerde] niet had mogen weigeren, doet het feit dat [geïntimeerde] daarover niet vooraf is geïnformeerd er niet aan af dat deze aanpassingen als “geoorloofd” moeten worden aangemerkt.”
moet dit worden gelezen als:
“Bij aanpassingen die [geïntimeerde] niet had mogen weigeren en waaraan [geïntimeerde] ook niet de voorwaarde had mogen verbinden dat zij bij het einde van de huur weer verwijderd zouden worden, doet het feit dat [geïntimeerde] daarover niet vooraf is geïnformeerd er niet aan af dat deze aanpassingen als “geoorloofd” moeten worden aangemerkt.”
en waar in rov. 3.6.13 van het tussenarrest is overwogen:
“Onder “ongeoorloofde aanpassingen en toevoegingen” moet in dit verband worden bestaan: aanpassingen en toevoegingen waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, terwijl de bestemming ook zonder het op die wijze uitvoeren van de aanpassingen en toevoegingen gerealiseerd kon worden.”
moet dit worden gelezen als:
“Onder “ongeoorloofde aanpassingen en toevoegingen” moet in dit verband worden verstaan: aanpassingen en toevoegingen waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, terwijl de bestemming ook zonder het op die wijze uitvoeren van de aanpassingen en toevoegingen gerealiseerd kon worden, en aanpassingen en toevoegingen zonder welke de bestemming weliswaar niet gerealiseerd zou kunnen worden maar waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, zodat hij daaraan de voorwaarde had mogen verbinden dat zij bij het einde van de huur weer verwijderd zouden worden”.
[appellant] en [appellante] hebben in hun (antwoord)memorie na tussenarrest rekening kunnen houden met deze uitleg van het tussenarrest aangezien [geïntimeerde] deze uitleg in zijn memorie na tussenarrest reeds had bepleit.
6.4.6.
Tegen de achtergrond van het voorgaande zal het hof nu de diverse posten bespreken.
Ten aanzien van onderdeel A: de buitenzijde
6.5.1.
Ter zake schade aan de buitenzijde van het pand vordert [geïntimeerde] een bedrag van € 1.682,26. Ter onderbouwing van die vordering heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellant] en [appellante] aan de buitenzijde van het gehuurde buitenreclame en verlichting hebben aangebracht en daarbij schade hebben aangebracht aan onder meer de beplating van de buitengevel. Daarnaast hebben [appellant] en [appellante] volgens [geïntimeerde] de voordeur beplakt met niet eenvoudig te verwijderen materiaal.
6.5.2.
[appellant] en [appellante] hebben erkend dat zij een “banner” en twee lampen hebben opgehangen. Volgens hen is daardoor geen schade aan het gehuurde ontstaan, zijn er in het bedrijvenverzamelgebouw meerdere bedrijven gevestigd en hebben ook die andere bedrijven reclame-uitingen bevestigd aan het gebouw.
6.5.3.
Naar het oordeel van het hof is het gebruikelijk en aanvaardbaar dat huurders van bedrijfsruimte door middel van een naamaanduiding op het gehuurde aan klanten duidelijk maken dat zij daar gevestigd zijn. Een verhuurder moet dat dulden. Dat dit redelijkerwijs op een andere wijze had moeten plaatsvinden heeft [geïntimeerde] niet aannemelijk gemaakt. Het hof acht op dit punt slechts drie deelposten toewijsbaar, te weten:
€ 261,80 € 261,80 ter zake het herstellen van gaten in het buitenkozijn en het opnieuw aflakken van het kozijn;
€ 261,80 € 62,70 voor het gebruik van een rolsteiger;
€ 261,80 € 92,40 voor het verwijderen van lijmresten van plakletters op de voordeur.
[appellant] en [appellante] hadden die werkzaamheden zelf moeten verrichten en zij hebben niet betwist dat zij dat achterwege hebben gelaten. Voor het overige acht het hof de vordering onvoldoende onderbouwd. Dat beperkte schade ontstaat aan buitenpanelen door het aanbrengen van reclame moet [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof dulden. [geïntimeerde] heeft deze schade ook niet laten herstellen. Het valt geenszins uit te sluiten dat Webelephant en opvolgende nieuwe huurders op dezelfde locatie op de buitenpanelen hun namen zullen aanbrengen, zodat de betreffende gaatjes opnieuw worden gebruikt en/of uit het zicht verdwijnen. Ter zake post A is dus € 416,90 (het totaal van de drie zojuist genoemde bedragen) toewijsbaar.
Ten aanzien van onderdeel B: de hal op de begane grond
6.6.1.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zich in de hal van het gehuurde een pantry bevond, die door [appellant] en [appellante] is verplaatst van de benedenverdieping naar de bovenverdieping. Daarnaast hebben [appellant] en [appellante] volgens [geïntimeerde] :
de oorspronkelijke radiator vervangen;
de oorspronkelijk aanwezige bolvormige verlichtingsarmaturen verwijderd;
een extra tussendeur aangebracht.
Volgens [geïntimeerde] moeten de kosten van het terugbrengen van de hal met keukenblok in originele staat (inclusief vervangen radiator en opnieuw aanbrengen bolvormige verlichtingsarmaturen) worden begroot op € 1.377,09. De kosten van het verwijderen van de extra tussendeur moeten volgens [geïntimeerde] worden gesteld op € 728,20.
6.6.2.
Het hof acht de kosten van het verwijderen van de extra tussendeur toewijsbaar. Dat deze deur is aangebracht houdt verband met de door [appellant] en [appellante] in de hal aangebracht tussenwand, waarmee zij een garage in de hal hebben gecreëerd en de hal daarmee hebben opgesplitst in twee delen. Voor zover dit al kan worden gezien als een verandering zonder welke de bestemming (kookstudio) niet gerealiseerd zou kunnen worden, laat dat onverlet dat het een verandering is waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, zodat hij daaraan de voorwaarde had mogen verbinden (en zou hebben verbonden als [appellant] en [appellante] de weg van artikel 8 van Pro de huurovereenkomst zouden hebben gevolgd) dat zij bij het einde van de huur weer ongedaan zou worden gemaakt. De gebruiksmogelijkheden van de hal worden immers aanzienlijk beperkt door de daarin aangebrachte tussenwand.
Het genoemde bedrag aan kosten voor het verwijderen van de extra tussendeur ad € 728,20 is door [geïntimeerde] gespecificeerd onder verwijzing naar de offerte van [Aannemersbedrijf] van 16 augustus 2013. Naar het oordeel van het hof hebben [appellant] en [appellante] deze specificatie onvoldoende betwist. Dat de offerte van [Aannemersbedrijf] van 16 augustus 2013 sluit op een hoger totaalbedrag dan de offerte van [Aannemersbedrijf] van 13 mei 2013, is te verklaren door het feit dat in de offerte van 13 mei 2013 minder werkzaamheden zijn opgenomen. Het hof acht het bedrag van € 728,20 dus toewijsbaar.
6.6.3.
Ook de verplaatsen van de pantry van de begane grond de eerste etage hebben betreft een wijziging waaraan [geïntimeerde] , als [appellant] en [appellante] deze wijziging overeenkomstig de huurovereenkomst vooraf aan [geïntimeerde] zouden hebben voorgelegd, in redelijkheid had kunnen oordelen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, zodat hij daaraan de voorwaarde zou hebben verbonden dat die wijziging bij het einde van de huur ongedaan moest worden gemaakt. Het ligt immers voor de hand dat de beschikbaarheid van een pantry op de begane grond gebruiksvoordelen heeft voor huurders van de bedrijfsruimte. Ter zake het ongedaan maken hiervan acht het hof toewijsbaar de in punt 13 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] genoemde bedragen van € 327,80, € 330,--, € 86,24 en € 57,29. In totaal is voor dit onderdeel dus € 801,33 toewijsbaar.
6.6.4.
Naar het hof begrijpt houdt de door [appellant] en [appellante] uitgevoerde verplaatsing en vervanging van de radiator verband met de noodzakelijke herinrichting van het gehuurde ter realisatie van de kookstudio. Ten aanzien van deze wijziging heeft [geïntimeerde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij daaraan de voorwaarde zou hebben verbonden dat deze wijziging weer ongedaan zou worden gemaakt. Het hof zal de hierop betrekking hebbende posten (de eerste drie posten genoemd in punt 13 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] ) dus afwijzen.
6.6.5.
Ook de aldaar genoemde post ad € 20,35 is niet toewijsbaar, nu [geïntimeerde] die post onvoldoende is toegelicht. Tot slot is wel toewijsbaar het genoemde bedrag van € 106,70 ter zake door [appellant] en [appellante] verwijderde verlichtingsarmaturen.
6.6.6.
Ter zake onderdeel B is dus toewijsbaar: ( € 728,20 + € 801,33 + € 106,70 =) € 1.636,23.
Ten aanzien van onderdeel C: de trapopgang
6.7.1.
De bedragen waarvan [geïntimeerde] hier vergoeding vordert, hangen grotendeels samen met de verplaatsing van de pantry naar de eerste verdieping. Die kosten zijn om de hiervoor in rov. 6.6.3 genoemde redenen toewijsbaar.
6.7.2.
Ook toewijsbaar zijn de ter zake onderdeel C genoemde bedragen van:
€ 409,20 € 409,20 ter zake het opnieuw texen van alle wanden van de trapopgang vanwege de door [appellant] en [appellante] gekozen niet gangbare kleur (zwart);
€ 409,20 € 53,53 ter zake de door [appellant] en [appellante] uit de trapopgang verwijderde verlichtingsarmatuur.
In totaal is ter zake onderdeel C dus het gevorderde bedrag van € 912,12 toewijsbaar.
Ten aanzien van onderdeel D: het toilet op de begane grond
6.8.1.
Ter zake het toilet op de begane grond vordert [geïntimeerde] € 136,41. Van dat bedrag acht het hof € 53,35 toewijsbaar. Dat bedrag ziet op het weer aanbrengen van een door [appellant] en [appellante] verwijderde bolvormige verlichting. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] en [appellante] in productie 4 bij de conclusie van dupliek in conventie hebben erkend dat zij de bolvormige verlichting hebben verwijderd. In het licht daarvan acht het hof de door [appellant] en [appellante] in hun antwoordmemorie na tussenarrest betrokken stelling dat zij de bolvormige armatuur hebben achtergelaten in de trapkast, onvoldoende onderbouwd.
6.8.2.
De andere twee deelbedragen van € 15,68 en € 67,38 zien op het vervangen van een tegel waarop een toiletrolhouder heeft gehangen. Volgens [geïntimeerde] hebben [appellant] en [appellante] die toiletrolhouder verwijderd en daarbij de tegel beschadigd. Het hof acht dat restantbedrag niet toewijsbaar omdat [appellant] en [appellante] gemotiveerd hebben betwist dat zij die toilethouder hebben verwijderd en [geïntimeerde] op dit punt geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan.
Ten aanzien van onderdeel E: de garageruimte begane grond
6.9.
[appellant] en [appellante] hebben in de bedrijfsruimte op de begane grond niet alleen een tussenmuur aangebracht maar ook een bergzolder. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat hierdoor de courantheid van de bedrijfsruimte is aangetast. [appellant] en [appellante] hebben onvoldoende betwist dat [geïntimeerde] , als [appellant] en [appellante] deze aanpassing vooraf met hem zouden hebben besproken, aan zijn toestemming daarvoor in redelijkheid de voorwaarde zou hebben kunnen verbinden en daadwerkelijk zou hebben verbonden dat deze wijziging bij het einde van de huur weer ongedaan zou worden gemaakt.
Hiervoor is € 1.278,75 toewijsbaar. Dat betreft het totaal van de in punt 23 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] opgesomde kostenposten met uitzondering van de post ad € 225,50 ter zake het slopen van de binnenwand. Die post zal het hof verderop in dit arrest bespreken, in het kader van de factuur van [Aannemersbedrijf] van 29 januari 2014 ten bedrage van € 480,--.
Ten aanzien van onderdeel F: de kookruimte op de begane grond
6.10.1.
Onderdeel F ziet op de kookruimte die [appellant] en [appellante] in het gehuurde hebben gerealiseerd. Mede gelet op de foto’s die [geïntimeerde] heeft overgelegd als productie 23 bij zijn memorie na tussenarrest, volgt het hof [geïntimeerde] in zijn standpunt dat daardoor de courantheid van de bedrijfsruimte is aangetast en dat [geïntimeerde] om die reden aan het toestaan van deze aanpassing de voorwaarde zou hebben verbonden dat deze wijziging bij het einde van de huur weer ongedaan zou worden gemaakt. Dat geldt ook voor het uitgevoerde tegelwerk op de wanden en de vloeren en de realisatie van het verlaagde plafond.
6.10.2.
[geïntimeerde] heeft een gedetailleerde specificatie gegeven van het door hem gevorderde totaalbedrag van € 8.560,55. Naar het oordeel van het hof hebben [appellant] en [appellante] deze specificatie onvoldoende betwist. Van geen van de gestelde deelposten acht het hof het onredelijk dat [geïntimeerde] deze wil laten uitvoeren. Het hof acht het sub F gevorderde bedrag geheel toewijsbaar.
Ten aanzien van onderdeel G: kantoor 1 boven
6.11.1.
De onder G gevorderde kosten zien ten dele op de vervanging van een systeemplafond. Die kosten acht het hof niet toewijsbaar omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft toegelicht dat hij aan de vervanging van het systeemplafond de voorwaarde zou hebben verbonden dat deze aanpassing ongedaan zou worden gemaakt. Hetzelfde geldt ten aanzien van de verlichtingsarmaturen.
6.11.2.
Het voorgaande is anders ten aanzien van de in de ruimte achtergelaten volledig verlijmde vloerbedekking. [appellant] en [appellante] hebben niet gemotiveerd betwist dat zij hadden kunnen volstaan met het aanbrengen van een eenvoudiger te verwijderen vloerafwerking. De kosten van het verwijderen van de vloerbedekking en de daarmee verband houdende werkzaamheden komen dus wel voor vergoeding in aanmerking. Dat betreft in totaal een bedrag van € 627,--.
6.11.3.
Daarnaast acht het hof de in de memorie na tussenarrest sub 31 genoemde laatste twee deelposten ad € 31,52 en € 68,20 toewijsbaar. Deze posten houden kennelijk verband met het weer aanbrengen van de door [appellant] en [appellante] op de eerste verdieping verwijderde tussenwand, waardoor de twee oorspronkelijke ruimtes niet meer van elkaar kunnen worden afgesloten. Ook dit betreft een aanpassing waarvan [geïntimeerde] redelijkerwijs mag verlangen dat die weer ongedaan wordt gemaakt, omdat daardoor de bruikbaarheid en courantheid van de ruimtes op de eerste verdieping is aangetast.
6.11.4.
In totaal is ter zake onderdeel G dus € 726,72 toewijsbaar.
Ten aanzien van onderdeel H: kantoor 2 boven
6.12.1.
Onderdeel H heeft betrekking op de kosten voor het ongedaan maken van:
een door [appellant] en [appellante] in de achterste ruimte op de bovenverdieping aangebracht verlaagd plafond;
een gemonteerd luchtafvoerkanaal;
een gemaakte doorbraak tussen de voorste en achterste ruimte op de bovenverdieping.
6.12.2.
Het hof acht de kosten ter zake het verlaagde plafond niet toewijsbaar. Het hof verwijst naar hetgeen in rov. 6.11.1 is overwogen.
6.12.3.
Wel toewijsbaar acht het hof de kosten ter het verwijderen van de vloerbedekking met bijkomende werkzaamheden ad in totaal € 919,60. Het hof verwijst naar rov. 6.11.2.
6.12.4.
Ook de kosten ter zake het verwijderen van het luchtafvoerkanaal en het daarmee samenhangende herstel van het dak acht het hof toewijsbaar. Dit betreft een aanpassing waarvan [geïntimeerde] redelijkerwijs mag verlangen dat die weer ongedaan wordt gemaakt. Het gaat hier om de drie laatste deelposten die zijn opgesomd sub 34 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] , en die tezamen € 510,40 belopen.
6.12.5.
Tot slot acht het hof de posten toewijsbaar die zien op het weer aanbrengen van de door [appellant] en [appellante] op de eerste verdieping verwijderde tussenwand, waardoor de twee oorspronkelijke ruimtes niet meer van elkaar kunnen worden afgesloten. Ook dit betreft een aanpassing waarvan [geïntimeerde] redelijkerwijs mag verlangen dat die weer ongedaan wordt gemaakt, omdat daardoor de bruikbaarheid en courantheid van de ruimtes op de eerste verdieping is aangetast. Het betreft hier de deelposten die zijn opgesomd bij het vijfde tot en met het tiende gedachtestreepje van punt 34 van de memorie na tussenarrest van [geïntimeerde] . In totaal betreft dit een bedrag van € 907,36.
6.12.6.
De noodzaak van het overschilderen van de bestaande plinten (elfde gedachtestreepje) is door [geïntimeerde] niet toegelicht, zodat het hof die post zal afwijzen.
6.12.7.
Ter zake onderdeel H komt dus in totaal € 2.337,36 voor vergoeding in aanmerking.
Ten aanzien van onderdeel I: algemene kosten
6.13.1.
Ter zake de onder I genoemde deelposten acht het hof de stelpost ter zake het doorspuiten van de riolering niet toewijsbaar omdat [geïntimeerde] niet heeft toegelicht waarom deze post voor rekening van [appellant] en [appellante] zou moeten komen. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat de voor [geïntimeerde] gevorderde vergoeding van nog te maken herstelkosten grotendeels moet worden afgewezen. Dat brengt mee dat ook de door [geïntimeerde] gevorderde algemene kosten niet toewijsbaar zijn. Deze kosten zijn onvoldoende onderbouwd.
6.13.2.
Ter zake de overige onder I genoemde posten acht het hof in totaal € 800,-- toewijsbaar aangezien de kosten voor uitvoering en begeleiding niet voldoende zijn onderbouwd maar wel voldoende onderbouwd is dat kosten moeten worden gemaakt voor het opruimen en afvoeren van bouw- en sloopafval en andere kleine bijkomende kosten.
Ten aanzien van de reeds gemaakte herstelkosten
6.14.1.
Ter zake reeds gemaakte herstelkosten vordert [geïntimeerde] een hoofdsom van € 1.483,58, welk bedrag bestaat uit de volgende posten (alle bedragen exclusief btw):
€ 641,69 € 641,69 ter zake de factuur van [crediteur] elektro- en beveiligingstechniek van 28 januari 2014 (punt 15 memorie na tussenarrest);
€ 641,69 € 361,89 ter zake de factuur van [Aannemersbedrijf] van 18 juli 2014 (punt 29 memorie na tussenarrest);
€ 641,69 € 480,-- ter zake de factuur van [Aannemersbedrijf] van 29 januari 2014 (punt 24 memorie na tussenarrest).
6.14.2.
Het hof acht het bedrag van € 641,69, dat volgens de factuur betrekking heeft op het “in orde maken” van de verlichting in het gehuurde, niet toewijsbaar. [appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd betreft dat dit kosten betreffen die verband houden met een niet goede oplevering van het gehuurde door hen. [geïntimeerde] heeft dat onvoldoende onderbouwd.
6.14.2.
Het bedrag van € 480,-- heeft betrekking op het slopen van de binnenwand op de begane grond. Dat bedrag is om de hiervoor in rov. 6.6.2 genoemde redenen toewijsbaar. Dit bedrag was nog niet opgenomen in het bedrag dat het hof aldaar toewijsbaar heeft geacht.
6.14.3.
Het bedrag van € 361,89 heeft volgens de factuur eveneens betrekking op het slopen van de binnenwand, althans op daarmee samenhangende werkzaamheden. Dat bedrag moet om dezelfde redenen worden toegewezen als het bedrag van € 480,--.
Conclusie met betrekking tot de grieven I tot en met VI in principaal hoger beroep
6.15.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat er zake herstelkosten de volgende bedragen toewijsbaar zijn: € 416,90 (rov. 6.5.3), € 1.636,23. (rov. 6.6.6), € 912,12 (rov. 6.7.2), € 53,35 (rov. 6.8.1), € 1.278,75 (rov. 6.9), € 8.560,55 (rov. 6.10.2), € 726,72 (rov. 6.11.4), € 2.337,36 (rov. 6.12.7), € 800,-- (rov. 6.13.2), € 480,-- (rov. 6.14.2) en € 361,89 (rov. 6.14.3). Tezamen levert dit € 17.563,87 op. Over dat bedrag zal het hof, evenals de rechtbank heeft gedaan met de volgens de rechtbank toewijsbare hogere hoofdsom, de wettelijke rente toewijzen vanaf 1 juli 2013, zijnde de datum waarop [appellant] en [appellante] het gehuurde in goede staat hadden moeten opleveren.
Naar aanleiding van grief VII in principaal hoger beroep en naar aanleiding van grief 2 in incidenteel hoger beroep: schadevergoeding voor het later beschikbaar komen van het gehuurde voor verhuur aan een derde
6.16.1.
De kantonrechter heeft [appellant] en [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 5.669,-- inclusief btw (een bedrag ter hoogte van de huur over de periode van 1 juli 2013 tot 1 november 2013) te betalen ter zake van schadevergoeding wegens schending van de opleverplicht. Aan deze beslissing ligt het oordeel ten grondslag dat de werkzaamheden tot het ongedaan maken van de veranderingen en toevoegingen in de loop van oktober 2013 voltooid hadden kunnen worden als [geïntimeerde] tijdig aan een aannemer opdracht had gegeven voor de uitvoering van die werkzaamheden.
6.16.2.
[appellant] en [appellante] hebben in het kader van grief VII in principaal hoger beroep een aantal bezwaren tegen die beslissing gericht. Ook [geïntimeerde] is met grief 2 in incidenteel hoger beroep tegen deze beslissing opgekomen. Het hof verwerpt grief 2 in incidenteel hoger beroep en het hof acht grief VII in principaal hoger beroep ten dele gegrond. Gelet op de omvang van de werkzaamheden die hadden moeten worden verricht om het gehuurde alsnog in een staat te brengen die overeen stemde met de staat die [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten, acht het hof een vergoeding ter hoogte van twee maanden huur, derhalve een bedrag van € 2.834,50, gerechtvaardigd.
Grief IX in principaal hoger beroep: buitengerechtelijke kosten
6.17.
[appellant] en [appellante] zijn met grief IX opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter om ter zake buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.112,69 toe te wijzen. Deze grief treft doel. [geïntimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die niet beschouwd kunnen worden als handelingen ter inleiding van de onderhavige procedure. De verrichte werkzaamheden moeten daarom geacht worden te vallen onder de hierna te melden proceskostenveroordeling.
Grieven X en XI in principaal hoger beroep: in reconventie gevorderde waarborgsom vermeerderd met rente en incassokosten
6.18.1.
De grieven X en XI zijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de waarborgsom kan worden verrekend met hetgeen [geïntimeerde] in conventie te vorderen heeft, zodat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen.
6.18.2.
Deze grieven treffen geen doel. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt dat de door [appellant] en [appellante] betaalde waarborgsom van € 3.285,-- ten dele verrekend kan worden met de in conventie aan [geïntimeerde] toekomende vergoeding van € 17.563,87 ter zake herstelkosten. Door deze verrekening gaat de vordering van [appellant] en [appellante] tot terugbetaling van de waarborgsom teniet, en resteert een in conventie ter zake herstelkosten aan [geïntimeerde] toekomend bedrag van € 14.278,87. Daarnaast moeten [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] het hiervoor in rov. 6.16.2 genoemde bedrag van € 2.834,50 vergoeden.
6.18.3.
Het voorgaande brengt mee dat het door [appellant] en [appellante] in reconventie ter zake buitengerechtelijke kosten gevorderde bedrag van € 453,50 moet worden afgewezen. De betreffende kosten zijn niet in redelijkheid gemaakt omdat [appellant] en [appellante] zich ten onrechte op het standpunt hebben gesteld dat zij per saldo nog een bedrag van [geïntimeerde] te vorderen hadden.
Grief XII in principaal hoger beroep: de proceskosten
6.19.
Grief XII is gericht tegen de veroordeling van [appellant] en [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg. Het hof verwerpt deze grief. Gelet op de uitkomst van de onderhavige procedure moeten [appellant] en [appellante] worden aangemerkt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij zijn dus terecht veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en in reconventie.
De vordering van [appellant] en [appellante] tot terugbetaling van het op grond van het vonnis te veel betaalde
3.13.
[appellant] en [appellante] hebben aan het slot van de appeldagvaarding veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen [appellant] en [appellante] uit hoofde van het te vernietiging vonnis teveel aan [geïntimeerde] hebben betaald. Het hof zal die vordering op de hierna te melden wijze toewijzen.
Verdere afwikkeling
3.14.1.
Het hof zal [appellant] en [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep.
3.14.2.
In incidenteel hoger beroep is [geïntimeerde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen in de kosten van het incidenteel hoger beroep vermeerderd met de daarover door [appellant] en [appellante] gevorderde wettelijke rente.
3.14.3.
Het hof zal dit arrest, zoals door partijen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
7.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 2416606 CV EXPL 13-8448 tussen partijen gewezen vonnis van 23 juli 2014 voor zover het betreft:
de verklaring voor recht dat [appellant] en [appellante] toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun opleveringsplicht voortvloeiende uit de huurovereenkomst;
de veroordeling van [appellant] en [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg;
vernietigt het genoemde vonnis voor het overige en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] en [appellante] in conventie om aan [geïntimeerde] € 14.278,87 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 1 juli 2013;
veroordeelt [appellant] en [appellante] in conventie om aan [geïntimeerde] € 2.834,50 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 1.417,25 vanaf 1 juli 2013 en de wettelijke rente over € 1.417,50 vanaf 1 augustus 2013;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] het bedrag terug te betalen dat [appellant] en [appellante] , uitgaande van de beslissingen die in dit arrest zijn genomen, uit hoofde van voornoemd vonnis te veel aan [geïntimeerde] hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag waarop [appellant] en [appellante] het te veel betaalde bedrag aan [geïntimeerde] hebben voldaan, tot aan de dag van terugbetaling door [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] ;
veroordeelt [appellant] en [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 704,-- aan griffierecht en op € 1.737,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden op € 868,50 aan salaris advocaat, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 februari 2016.
griffier rolraadsheer