Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.162.598/01
arrest van 15 maart 2016
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. E.R. Moes te Bergen op Zoom,
tegen
Stichting Allee Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Allee Wonen,
advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 december 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 3 september 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Allee Wonen als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3118480 CV EXPL 14-3157)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met één productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep staat als onbetwist vast dat Allee Wonen als verhuurster aan [appellante] als huurster heeft verhuurd de woning aan de [adres] te [plaats] . Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huursom € 551,32 per maand, welke vooruit diende te worden betaald.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert Allee Wonen ontbinding van de tussen partijen aangegane huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [appellante] tot betaling van achterstallige huur, betaling van huur tot de datum van ontbinding, betaling van een gebruiksvergoeding en veroordeling in de kosten van het geding.
3.2.2.
Aan deze vorderingen heeft Allee Wonen ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Volgens Allee Wonen heeft zij van [appellante] te vorderen ter zake van huur over de maanden mei, juni en december 2012, januari, februari, april en juli 2013 en september 2013 tot en met mei 2014 (op 27 mei 2014 is de dagvaarding in eerste aanleg uitgebracht), verminderd met servicekosten over 2011, een totaalbedrag van € 5.645,73. Na verhoging met buitengerechtelijke kosten, btw en rente is [appellante] volgens Allee Wonen
€ 6.123,17 verschuldigd. Hierop strekken in mindering betalingen in mei, september en december 2013 en februari en maart 2014, zodat resteert € 4.219,80.
3.2.3.
[appellante] heeft verweer gevoerd.
3.3.
In het vonnis van waarvan beroep heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld tot ontruiming, tot betaling van € 3.718,30 ter zake van huur tot en met mei 2014 (inclusief buitengerechtelijke kosten met btw) te vermeerderen met rente, tot betaling van € 551,32 ter zake van huur vanaf juni tot en met augustus 2014 en tot betaling van € 551,32 ter zake van gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellante] de woning na augustus 2014 in gebruik houdt en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
[appellante] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Allee Wonen, met veroordeling van Allee Wonen in de proceskosten in beide instanties.
3.5.
Allee Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
3.6.
Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. [appellante] betoogt dat een kasbetaling niet in de overwegingen van de kantonrechter is betrokken, dat [appellante] vreest dat meer betalingen zoals die blijken uit de door haar overgelegde bewijsstukken niet door de kantonrechter zijn meegewogen, dat huurachterstand bij Allee Wonen en de deurwaarder onvoldoende werd geadministreerd, dat betalingen van [appellante] willekeurig werden geboekt en dat Allee Wonen en de deurwaarder elkaar tegenspreken, dat Allee Wonen laat heeft gehandeld en daardoor [appellante] in een onmogelijke bewijspositie heeft gebracht en dat ook Allee Wonen heeft aangegeven dat de procedure werd gevoerd op incorrecte gronden.
3.7.
Het hof stelt voorop dat op [appellante] de last rust te stellen en bij betwisting te bewijzen dat zij aan haar verplichting tot betaling van de huur heeft voldaan.
3.8.
De algemene stelling van [appellante] dat zij vreest dat meer betalingen niet in de overwegingen van de kantonrechter zijn betrokken is onvoldoende stellig en onvoldoende concreet onderbouwd. Het ligt op de weg van [appellante] specifiek aan te geven welke door haar verrichte betalingen niet zijn meegenomen en bewijs van die betalingen over te leggen.
In dit verband wordt de stelling van [appellante] verworpen, dat zij door Allee Wonen in een onmogelijke bewijspositie zou zijn gebracht. Immers van [appellante] mag worden verwacht dat zij haar eigen administratie in orde heeft, althans in orde kan brengen en dat zij op grond daarvan de door haar gedane betalingen van de huur kan aantonen.
Ook indien juist zou zijn, zoals [appellante] stelt, dat de administratie van Allee Wonen en de deurwaarder niet in orde zouden zijn, doet dat niets af aan de gehoudenheid van [appellante] , die in eerste aanleg de huurovereenkomst heeft erkend, gemotiveerd te stellen (en evt. te bewijzen) dat zij haar verbintenis tot het betalen van huurpenningen is nagekomen en deze daardoor teniet is gegaan. [appellante] draagt terzake het bewijsrisico nu het om een bevrijdend verweer (“ja, maar”) gaat. Ook als - zoals [appellante] aanvoert – Allee Wonen en de deurwaarder hun administratie niet op orde zouden hebben, doet dat er niet aan af dat [appellante] concreet dient te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat en welke huurbetalingen zij heeft gedaan. [appellante] heeft dat nagelaten.
Op het voorgaande sluit aan dat de stelling van [appellante] , dat Allee Wonen laat heeft gehandeld en zij, [appellante] , daardoor in een onmogelijke bewijspositie is gekomen, moet worden verworpen: de oudste huur die gevorderd wordt dateert uit mei 2012, terwijl de dagvaarding twee jaar later is uitgebracht. Enkel dit tijdsverloop rechtvaardigt niet de conclusie dat [appellante] niet meer in staat zou zijn de door haar gestelde betalingen te bewijzen.
De door [appellante] gestelde erkenning door Allee Wonen, dat de procedure werd gevoerd op incorrecte gronden en haar vordering dus niet terecht is, wordt door Allee Wonen ontkend, zodat die erkenning niet vaststaat. Bewijs hiervan heeft [appellante] niet aangeboden.
3.9.
In eerste aanleg heeft [appellante] enkele rekeningafschriften van haar betaalrekening [betaalrekening] overgelegd. Het hof relateert hierna de uit voormelde rekeningafschriften blijkende betalingen aan Allee Wonen, daarin kennelijk ook aangeduid als Singelveste Allee Wonen en Aramis Allee Wonen, of betalingen aan haar gemachtigde, LAVG Gerechtsdeurwaarders, die dossiernr. [dossiernummer] voor de onderhavige vordering gebruikt, aan de vordering van Allee Wonen zoals ingesteld bij dagvaarding. Het hof merkt hierbij op dat tussen partijen vooruitbetaling van huur is overeengekomen, zodat in beginsel betalingen in een bepaalde maand aan de volgende maand worden toegerekend.
Betalingen. Vordering volgens inleidende dagvaarding.
huur mei 2012: € 283,66;
huur juni 2012: € 282,66;
25 juni 2012: € 293,53 de huur over juli 2012 is niet gevorderd, zodat deze
betaling het gevorderde niet vermindert;
-/- afrekening servicekosten 2011: -/- € 149,91;
24 augustus 2012: € 293,53: de huur over september 2012 is niet gevorderd, zodat
deze betaling het gevorderde niet vermindert;
huur december 2012: € 293,53;
huur januari 2013: € 297,53;
4 februari 2013: € 293,00: dit bedrag is in mindering gebracht op de huur over
februari 2013 zodat terecht als restant huur is
gevorderd: € 4,53;
27 februari 2013: € 297,53: de huur over maart 2013 is niet gevorderd, zodat
deze betaling het gevorderde niet vermindert;
huur april 2013: € 297,53;
30 april 2013: € 297,53: de huur over mei 2013 is niet gevorderd, zodat deze
betaling het gevorderde niet vermindert; in de brief
van LAVG Gerechtsdeurwaarders van 12 februari
2014 (productie 5) wordt vermeld dat deze betaling is vereffend met de huur van juni 2013, maar nu hiervoor geen reden is vermeld wordt deze toerekening niet gevolgd;
28 mei 2013: € 169,28: deze door Allee Wonen gestelde betaling is door
haar op het gevorderde in mindering gebracht
-/- € 169,28;
30 mei 2013: € 297,53: de huur over juni 2013 is niet gevorderd, zodat deze
betaling het gevorderde niet vermindert;
huur juli 2013: € 315,92;
30 juli 2013: € 315,92: de huur over augustus 2013 is niet gevorderd, zodat
deze betaling het gevorderde niet vermindert;
huur september 2013: € 315,92;
26 september 2013: € 315,00: in mindering op het gevorderde is gebracht:
-/- € 315,92;
huur oktober 2013: € 315,92;
huur november 2013: € 315,92;
4 december 2013: € 315,53: is op 5 december door gemachtigde ontvangen en in
mindering gebracht op het gevorderde -/- € 315,53;
huur december 2013: € 315,92;
huur januari 2014: € 551,32;
huur februari 2014: € 551,32;
25 februari 2014: € 551,32: dit bedrag is in mindering is gebracht op het
gevorderde -/- € 551,32;
huur maart 2014: € 551,32;
25 maart 2014: € 551,32: dit bedrag is in mindering is gebracht op het
gevorderde; -/- € 551,32;
huur april 2014: € 551,32;
huur mei 2014: € 551,32.
Meer betalingen welke kunnen worden toegerekend aan de aan Allee Wonen verschuldigde huur of aan de voor haar ter zake van de inning daarvan voor haar optredende gemachtigde, blijken niet uit de overgelegde rekeningafschriften. Voorts zijn geen andere betalingsbewijzen in het geding gebracht.
[appellante] biedt aan nog meer betalingsbewijzen te willen overleggen. Dit had [appellante] echter bij haar memorie van grieven moeten doen, zodat haar aanbod wordt afgewezen. Voor zover dit aanbod ziet op beweerdelijk door haar gedane betalingen, is onvoldoende concreet gemaakt op welke huurtermijnen dit aanbod betrekking heeft. Het aanbod wordt ook daarom gepasseerd.
Gelet op het voorgaande komt de totale vordering van Allee Wonen tot en met mei 2014 op
€ 3.742,36.
3.10.
De wijze waarop de huurachterstand is gepresenteerd en het tijdsverloop geven, anders dan [appellante] stelt, geen aanleiding om de veroordeling ter zake van buitengerechtelijke incassokosten te vernietigen.
3.11.
Het voorgaande brengt mee dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij terecht in de proceskosten in eerste aanleg is verwezen. In hoger beroep zal zij om die reden eveneens in de proceskosten van Allee Wonen worden veroordeeld, welke worden begroot op € 704,- griffierecht en € 632,- advocaatkosten volgens het liquidatietarief (memorie van antwoord=1 punt x tarief I= € 632,-). Tevens zullen de nakosten als gevorderd worden toegewezen, zoals in de uitspraak vermeld.
3.12.
De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen op € 704,- aan griffierecht en op € 632,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en J.W. van Rijkom en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 maart 2016.
griffier rolraadsheer