ECLI:NL:GHSHE:2017:1469 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over huurovereenkomst bedrijfsruimte en best...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.184.317/01

arrest van 4 april 2017

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.P.H. Timmermans te Beek, Limburg,

tegen

1.Autobedrijf [autobedrijf V.O.F.] V.O.F.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna afzonderlijk aan te duiden als [autobedrijf V.O.F.] en [geïntimeerde 2] en tezamen als [geïntimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. R.A. Wijnands te Schinnen,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 januari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 21 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerden c.s.] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3867168 CV EXPL 15-1466)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar:

 de door de rechtbank Limburg, afdeling Burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer C/03/198134 / HA ZA 14-642 gegeven rolbeslissing van 19 november 2014;

 het door de rechtbank Limburg, afdeling Burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer C/03/198134 / HA ZA 14-642 gewezen incidenteel vonnis van 21 januari 2015, waarbij de zaak ter verdere behandeling en beslissing is verwezen naar de kantonrechter.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met wijziging van de eis in conventie;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met wijziging van de eis in reconventie;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

 [appellant] heeft in het verleden vanuit een door hem gehuurd pand gelegen aan [adres 1] te [plaats] , de door hem in de vorm van een eenmanszaak gedreven groothandel Boedha Import geëxploiteerd.

 Schuin tegenover het pand aan [adres 1] ligt het pand met het adres [adres 2] . [appellant] heeft het pand aan [adres 2] in mei 2013 bezichtigd, in verband met zijn voornemen om dat pand te gaan huren.

 Op 21 juni 2013 hebben [geïntimeerde 2] en [appellant] een “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” ondertekend. In de huurovereenkomst staat als verhuurder: “ [autobedrijf V.O.F.] (…) ten deze vertegenwoordigd door: de heer [geïntimeerde 2] (…)”.

In de huurovereenkomst staat als huurder: “Boedha Import (…) ten deze vertegenwoordigd door: de heer [appellant] (…)”.

In de huurovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:

“1.1. Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huur van verhuurder

showroom, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen

Showroom inclusief buitenterrein/parkeerplaatsen (…) onderdeel van plaatselijk bekend [adres 2] , [postcode] [vestigingsplaats] (…)

1.2.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: groothandel in tweedehands meubelen.

(…)

3.1.

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 01 augustus 2013 en lopende tot en met 31 juli 2014, met een opzegtermijn van 2 maanden over en weer.

3.2.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.

3.3.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 2 maanden.”

 [appellant] heeft de in de huurovereenkomst genoemde borgsom van € 2.000,-- aan [geïntimeerden c.s.] betaald. Ter zake daarvan hebben [geïntimeerden c.s.] een bevestiging d.d. 24 juni 2013 verzonden aan het adres van het gehuurde met de volgende aanduiding van de geadresseerde:

“T.a.v. Boedha Import,

Dhr. [appellant] ”.

 Op 22 juli 2013 heeft [appellant] de onderneming “2de Hands en meer” laten inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Volgens rechtsoverweging 2.3 van het vonnis, waartegen [appellant] geen (althans geen voldoende duidelijke) grief heeft gericht, betreft dit een door [appellant] gedreven eenmanszaak. De onderneming is ingeschreven met als bedrijfsomschrijving: “Verkoop van tweedehands goederen en restpartijen.” Op 15 augustus 2013 is de bedrijfsomschrijving uitgebreid tot “Verkoop van tweedehands goederen en restpartijen. Verkoop tweedehands kleding.”

 Op diezelfde datum hebben [geïntimeerden c.s.] de factuur voor de huur over de maand augustus 2013 en voor het voorschot water en elektriciteit voor de maand augustus 2013 toegezonden aan “2e hands en meer” op het adres van het gehuurde. Ook de facturen ter zake de daarop volgende maanden dragen deze adressering.

 Eveneens op of omstreeks 22 juli 2013 hebben de partijen een gewijzigde eerste bladzijde van de huurovereenkomst geparafeerd. Als huurder staat op deze bladzijde genoemd “2de hands en meer (…) ten deze vertegenwoordigd door: de heer [appellant] (…)”. Op deze bladzijde luidt artikel 1.2. als volgt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: verkoop groothandel en gedeeltelijk aan particulieren in tweedehands meubelen.”

 Het vestigen van een groothandel past in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan staat tevens detailhandelsactiviteiten toe, maar alleen als deze ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en alleen voor zover het gaat om ter plaatse bewerkte of verwerkte producten.

 Op 29 juli 2013 heeft [appellant] bij de gemeente Heerlen voor de exploitatie van 2de Hands en meer een omgevingsvergunning aangevraagd. Op 28 augustus 2013 heeft [appellant] een aanvulling op de aanvraag ingediend. Deze aanvraag spreekt van 85% - 90% groothandel en 10 - 15% detailhandel.

 Het college van B&W van de gemeente Heerlen heeft bij besluit van 13 november 2013 geweigerd om de vergunning te verlenen, omdat kort gezegd de activiteit waarop de aanvraag betrekking heeft in strijd is met het bestemmingsplan.

 In december 2013 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] , waarbij de afwijzing van de vergunning aan de orde is geweest. De partijen hebben tijdens dit gesprek afgesproken dat de door [appellant] verschuldigde huur met ingang van 1 januari 2014 zou worden verlaagd.

 Bij (niet-aangetekend verzonden en niet-ondertekende) brief van 30 januari 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] onder meer het volgende meegedeeld:

“Naar aanleiding van ons gesprek, over de afwijzing van onze vergunning voor bedrijfsactiviteiten in u pand door de gemeente, delen wij u nogmaals schriftelijk mede dat wij het huurcontract per 30-01-2014 opzeggen.

Het huurbedrag (€ 1.815) als mede de voorschotnota van de elektriciteit voor de maand Februari (€ 181,50) kunt u verrekenen met de openstaande borg ad € 2.000.”

[appellant] heeft sedertdien geen huur meer betaald.

 [geïntimeerden c.s.] hebben [appellant] naar aanleiding van dit schrijven erop gewezen dat hij de huur conform het huurcontract met inachtneming van een opzegtermijn en per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot dient op te zeggen.

 Bij sms-bericht van maandag 31 maart 2014 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] het volgende meegedeeld:

“Goedemorgen even een bericht ik haal deze week alles uit de zaak, zaterdag is de zaak leeg.”

Op zaterdag 5 april 2014 waren echter nog niet alle eigendommen van [appellant] uit het gehuurde verwijderd.

 Bij aangetekende brief van 18 april 2014 heeft [appellant] [geïntimeerden c.s.] meegedeeld dat hij de huurovereenkomst per direct ontbindt en dat hij schadevergoeding vordert wegens door de verhuurder gepleegde wanprestatie. [appellant] had het gehuurde op dat moment nog niet leeg opgeleverd en hij had nog geen sleutels ingeleverd.

 Op enig moment hebben [geïntimeerden c.s.] de sloten van het gehuurde vervangen.

 Bij brief van 17 juni 2014 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] meegedeeld dat [autobedrijf V.O.F.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, dat [appellant] de huurovereenkomst subsidiair vernietigt wegens dwaling en dat de huurovereenkomst voor de goede orde wordt opgezegd. Tevens zijn [geïntimeerden c.s.] in deze brief aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden schade.

 Bij brief van 10 juli 2014 heeft de advocaat van [geïntimeerden c.s.] aan de advocaat van [appellant] onder meer geschreven, kort samengevat, dat [geïntimeerden c.s.] niet zijn tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling geen doel treft, dat de huurovereenkomst pas op 31 juli 2014 eindigt en dat [appellant] de huur over de maanden februari tot en met juli 2014 nog moet voldoen.

 Bij brief van 4 augustus 2014 heeft de advocaat van [appellant] op de brief van de advocaat van [geïntimeerden c.s.] gereageerd.

 Op 19 augustus 2014 heeft [appellant] aangifte gedaan van diefstal van aan hem toebehorende zaken uit het gehuurde, gepleegd tussen 2 en 8 augustus 2014.

3.3.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] [geïntimeerden c.s.] gedagvaard om te verschijnen voor de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht. [appellant] vorderde in het geding in eerste aanleg in conventie, na in het lichaam van de conclusie van repliek de volgorde van de eis te hebben gewijzigd:

I. een verklaring voor recht, inhoudende:


primair: dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van dwaling buitengerechtelijk is vernietigd;


subsidiair: dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is ontbonden per 18 april 2014 op grond van wanprestatie;

II. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van een schadevergoeding van € 37.989,14 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 17 juni 2014;

III. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot afgifte van de in productie 12 bij de inleidende dagvaarding genoemde zaken op straffe van een dwangsom;

IV. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van € 1.155,00 ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten.

3.3.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben in conventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op dat verweer vorderden [geïntimeerden c.s.] in eerste aanleg in reconventie veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden c.s.] van:

 de overeengekomen huurpenningen vanaf februari 2014 tot “heden” (de eis in reconventie dateert van 1 april 2015), dan wel tot aan de dag waarop [geïntimeerde 2] het gehuurde weer in gebruik heeft genomen, dan wel tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;

 schadevergoeding ter zake gevolgschade voor zover het bedrag van de waarborgsom van € 2.000,-- te boven gaande, op te maken bij staat;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.3.3.

[appellant] heeft in reconventie verweer gevoerd. Ook dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

Bij de onder zaak-/rolnummer C/03/198134 / HA ZA 14-642 gegeven rolbeslissing van 19 november 2014 heeft de rechtbank overwogen dat de vorderingen betrekking hebben op een huurovereenkomst zodat de zaak moet worden verwezen naar de kamer voor kantonzaken. De rechtbank heeft de partijen in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten.

3.3.5.

In het onder zaak-/rolnummer C/03/198134 / HA ZA 14-642 gewezen incidentele vonnis van 21 januari 2015 heeft de rechtbank de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de kamer voor kantonzaken.

3.3.6.1. In het beroepen eindvonnis van 21 oktober 2015 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:

 De op de huurovereenkomst genoemde verhuurder ( [autobedrijf V.O.F.] ) is gelijk aan de gedaagde sub 1 (hof: thans geïntimeerde in principaal hoger beroep sub 1) (rov. 4.1).

 De opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] bij brief van 30 januari 2014 is door [geïntimeerde 2] geaccepteerd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van twee maanden, zodat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2014 geëindigd is (rov. 4.3.1).

 Het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling moet worden verworpen en de daarmee samenhangende vordering tot schadevergoeding moet worden afgewezen (rov. 4.6.1 tot en met 4.6.11).

 [geïntimeerden c.s.] zijn niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot schadevergoeding zijn dus niet toewijsbaar (rov. 4.7 tot en met 4.7.2).

 [geïntimeerden c.s.] mochten ervan uitgaan dat [appellant] afstand heeft gedaan van de door hem in het gehuurde achtergelaten zaken en [geïntimeerden c.s.] hebben bovendien op gemotiveerde wijze gesteld dat die zaken geen waarde hadden. De vordering van [appellant] tot afgifte van zaken moet daarom worden afgewezen (rov. 4.8).

 [appellant] is aan [geïntimeerden c.s.] nog huur verschuldigd over de maanden februari en maart 2014. Ter zake is € 4.961,-- (€ 2.480,50 per maand) toewijsbaar. Een verrekening van de waarborgsom met deze achterstallige huur moet achterwege blijven (rov. 4.10).

 De vordering ter zake de kosten van ontruiming van het gehuurde voor zover de hoogte van de waarborgsom van € 2.000,-- te boven gaande is niet toewijsbaar, nu [geïntimeerde 2] heeft nagelaten deze vordering te onderbouwen (rov. 4.11).

3.3.6.2. Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

 de vorderingen van [appellant] c.s. in conventie afgewezen;

 [appellant] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld;

 [appellant] in reconventie veroordeeld om aan [geïntimeerden c.s.] € 4.961,-- te betalen ter zake achterstallige huur over de maanden februari en maart 2014;

 [appellant] in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld, voorwaardelijk vermeerderd met nakosten;

 het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

Eiswijzigingen in hoger beroep

3.4.1.

[appellant] heeft bij memorie van grieven in principaal hoger beroep zijn eis in conventie op verschillende punten gewijzigd. Hij vordert nu in conventie:

I. een verklaring voor recht, inhoudende:

 primair: dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van dwaling buitengerechtelijk is vernietigd;

 subsidiair: dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is ontbonden met ingang van 30 januari 2014, althans met ingang van een door het hof in goede justitie te bepalen datum;

 meer subsidiair: dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door opzegging is geëindigd met ingang van 1 april 2014, althans met ingang van een door het hof in goede justitie te bepalen datum;

II. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van een schadevergoeding van € 37.989,14 alsmede € 1.155,-- ter zake buitengerechtelijke kosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 juni 2013;

III. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot afgifte van de in productie 12 bij de inleidende dagvaarding genoemde zaken op straffe van een dwangsom;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.4.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben in hun memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, hun eis in reconventie gewijzigd. Zij vorderen nu in reconventie veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden c.s.] van € 7.441,50, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Naar het hof begrijpt bestaat het bedrag van € 7.441,50 uit het door de kantonrechter ter zake huur over de maanden februari en maart 2014 toegewezen bedrag van € 4.961,--, vermeerderd met een gebruiksvergoeding op de voet van artikel 7:225 BW Pro ten bedrage van € 2.480,50 voor voortgezet gebruik van het gehuurde gedurende de maand april 2014.

3.4.3.

De eiswijzigingen in conventie en in reconventie hebben tijdig plaatsgevonden en zijn toelaatbaar. Het hof zal na de behandeling van de grieven vaststellen in hoeverre de gewijzigde eisen toewijsbaar zijn.

De grieven in principaal en in incidenteel hoger beroep

3.5.1.

[appellant] heeft in principaal hoger beroep zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis van 21 oktober 2015. [appellant] heeft geconcludeerd tot, samengevat:

 vernietiging van dat vonnis voor zover in conventie en in reconventie gewezen;

 toewijzing van zijn gewijzigde eis in conventie;

 afwijzing van de eis in reconventie van [geïntimeerden c.s.]

3.5.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot, samengevat:

 bekrachtiging van het vonnis voor zover gewezen in conventie;

 afwijzing van de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] ;

 vernietiging van het vonnis voor zover daarbij in reconventie de vorderingen van [geïntimeerden c.s.] ten dele zijn afgewezen;

 toewijzing van hun gewijzigde eis in reconventie.

De partijen bij de huurovereenkomst

3.6.1.

Het hof zal er evenals de kantonrechter en de partijen van uitgaan dat de op de huurovereenkomst genoemde verhuurder ( [autobedrijf V.O.F.] ) dezelfde partij is als gedaagde sub 1 (thans geïntimeerde in principaal hoger beroep sub 1), hoewel in de naam die in de huurovereenkomst is gebruikt het woord “Autobedrijf” ontbreekt.

3.6.2.

De kantonrechter heeft [appellant] in reconventie veroordeeld om aan [geïntimeerden c.s.] achterstallige huurpenningen te betalen. In dat oordeel ligt besloten dat de kantonrechter [autobedrijf V.O.F.] en [geïntimeerde 2] tezamen als verhuurders heeft aangemerkt. [appellant] heeft tegen dat oordeel geen grief gericht en in de wijze waarop [geïntimeerden c.s.] hun vordering in reconventie hebben geformuleerd ligt eveneens besloten dat [autobedrijf V.O.F.] en [geïntimeerde 2] tezamen als verhuurder zijn opgetreden. Ook het hof zal er daarom van uitgaan dat [autobedrijf V.O.F.] en [geïntimeerde 2] tezamen als verhuurder zijn opgetreden.

3.6.3.

Tussen partijen staat vast dat Boedha Import een door [appellant] gedreven eenmanszaak is. De kantonrechter heeft in rov. 2.3 van het vonnis overwogen dat ook de onderneming “2e hands en meer” een door [appellant] gedreven eenmanszaak is. Ook [geïntimeerden c.s.] zijn daarvan uitgegaan. [appellant] heeft tegen de genoemde rechtsoverweging geen (althans geen voldoende duidelijke) grief gericht. De terloopse opmerking in de memorie van grieven sub 8 dat “2e hands en meer” een vennootschap onder firma zou zijn, kan niet als een voldoende duidelijke grief worden aangemerkt. Het hof gaat er daarom evenals de kantonrechter vanuit dat de huurder die vermeld is op de omstreeks 22 juli 2013 geparafeerde gewijzigde eerste bladzijde van de huurovereenkomst, [appellant] betreft, daar handelend onder de naam “2e hands en meer”.

Met betrekking tot de grieven 1 tot en met 4 in principaal hoger beroep

3.7.1.

Het hof zal de grieven 1 tot en met 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn naar hun kern genomen gericht tegen:

 de verwerping van het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling;

 de verwerping van het beroep van [appellant] op ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden c.s.] in de nakoming van die overeenkomst.

3.7.2.

Het hof zal eerst het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling beoordelen. Aan het beroep op dwaling heeft [appellant] in de memorie van grieven, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Tijdens de bezichtiging van het gehuurde in mei 2013, dus vóór het sluiten van de huurovereenkomst, heeft [appellant] aan [geïntimeerde 2] meegedeeld dat hij in het gehuurde een detailhandel voor verkoop van tweedehands zaken aan particulieren, vergelijkbaar aan een kringloopwinkel, wilde gaan exploiteren. [appellant] heeft in verband daarmee aan [geïntimeerde 2] gevraagd naar de mogelijkheden van het huurobject. [geïntimeerde 2] heeft toen aan [appellant] uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud meegedeeld dat verkoop van tweedehands zaken aan particulieren vanuit het gehuurde volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan was toegestaan. Op grond van die mededeling heeft [appellant] de huurovereenkomst gesloten. Als [appellant] zou hebben geweten dat verkoop aan particulieren volgens het bestemmingsplan niet was toegestaan, zou [appellant] de huurovereenkomst nimmer hebben gesloten. Dat was voor [geïntimeerden c.s.] kenbaar, aangezien [appellant] de door hem beoogde exploitatie vooraf duidelijk met [geïntimeerde 2] heeft besproken. [geïntimeerde 2] wist toen hij de betreffende mededeling deed, dat die mededeling onjuist was en dat detailhandel vanuit het gehuurde niet was toegestaan. De huurovereenkomst is daarom vernietigbaar op de voet van artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro b BW. [appellant] heeft die vernietiging, die op de voet van artikel 3:53 BW Pro terugwerkende kracht heeft, rechtsgeldig ingeroepen.

3.7.3.

[geïntimeerden c.s.] hebben deze stellingen van [appellant] betwist en omtrent de gang van zaken bij de bezichtiging van het gehuurde in mei 2013, samengevat, het volgende gesteld.

[appellant] heeft bij de bezichtiging aan [geïntimeerde 2] meegedeeld dat hij plannen had om in het gehuurde een detailhandel te exploiteren. [geïntimeerde 2] heeft toen gezegd dat dit voor hem als verhuurder geen probleem was maar dat [appellant] voor het verkrijgen van een vergunning bij de gemeente zou moeten zijn. [geïntimeerde 2] heeft voorts gezegd dat enkele andere bedrijven op De Koumen op beperkte schaal zaken aan particulieren verkochten en dat de gemeente dat kennelijk gedoogde. [geïntimeerde 2] heeft geen enkele uitlating gedaan waaruit [appellant] heeft mogen opmaken dat hij van de gemeente een vergunning voor verkoop aan particulieren vanuit het gehuurde zou krijgen.

3.7.4.

Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn in rov. 3.7.2 weergegeven stellingen, draagt hij de bewijslast van die stellingen. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het bewijs met de door hem overgelegde producties nog niet geleverd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden c.s.] de stellingen van [appellant] uitdrukkelijk en gemotiveerd hebben betwist en dat, als de stellingen van [appellant] juist zouden zijn, zich niet goed laat verklaren waarom de partijen aanvankelijk als bestemming van het gehuurde “groothandel in tweedehands meubelen” hebben vermeld.

3.7.5.

[appellant] heeft aangeboden om door middel van getuigenverhoren bewijs te leveren van zijn in rov. 3.7.2 weergegeven stellingen. Het hof acht dat bewijsaanbod ter zake dienend. Als de stellingen komen vast te staan, kunnen zij naar het oordeel van het hof in beginsel het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling dragen. Dat [appellant] ook zelf navraag had kunnen doen bij de gemeente, doet daar niet aan af. [geïntimeerden c.s.] hebben zich ook niet beroepen op enig contractueel beding op grond waarvan de gestelde onjuiste mededeling voor risico van [appellant] zou moeten blijven. Het hof zal [appellant] daarom toelaten om te bewijzen:

 dat hij bij de bezichtiging van het gehuurde in mei 2013 aan [geïntimeerde 2] heeft meegedeeld dat hij in het gehuurde een detailhandel voor verkoop van tweedehands zaken aan particulieren, vergelijkbaar aan een kringloopwinkel, wilde gaan exploiteren en dat hij in verband daarmee aan [geïntimeerde 2] heeft gevraagd naar de mogelijkheden van het huurobject;

 dat [geïntimeerde 2] toen uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud aan [appellant] heeft meegedeeld dat verkoop van tweedehands zaken aan particulieren vanuit het gehuurde volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan was toegestaan.

Het hof zal elk verder oordeel over het beroep op dwaling aanhouden.

3.8.1.

Aan het beroep op ontbinding van de huurovereenkomst heeft [appellant] kort gezegd dezelfde stellingen ten grondslag gelegd als hiervoor in rov. 3.7.2 zijn weergegeven. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden c.s.] , nu de vergunning is geweigerd en wegens strijd met het bestemmingsplan niet verleend kan worden, aan hem niet het huurgenot verschaft dat hij op grond van de mededelingen van [geïntimeerde 2] had mogen verwachten, kleeft er daarom een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro aan het gehuurde, is dus sprake van een tekortkoming van [geïntimeerden c.s.] in de nakoming van die overeenkomst, is deugdelijke nakoming blijvend onmogelijk en rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.8.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben verweer gevoerd tegen de door [appellant] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en in dat verband aangevoerd dat zij op geen enkele wijze bij [appellant] de indruk hebben gewekt dat de gemeente een vergunning zou verlenen voor verkoop aan particulieren vanuit het gehuurde. Volgens [geïntimeerden c.s.] is de omstreeks 22 juli 2013 opgemaakte tweede versie van de eerste bladzijde van de huurovereenkomst, waarop als bestemming is vermeld “verkoop groothandel en gedeeltelijk aan particulieren in tweedehands meubelen” uitsluitend opgemaakt om [appellant] ter wille te zijn bij het verkrijgen van de door hem gewenste vergunning maar heeft [geïntimeerde 2] daarmee op geen enkele wijze de verantwoordelijkheid genomen voor het verkrijgen van die vergunning.

3.8.3.

Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij op grond van aan het sluiten van de huurovereenkomst voorafgegane mededelingen van [geïntimeerde 2] mocht aannemen dat verkoop aan particulieren vanuit het gehuurde volgens het bestemmingsplan was toegestaan, draagt hij de bewijslast van die stelling. [appellant] heeft het bewijs met de door hem overgelegde producties nog niet geleverd. Ook de omstreeks 22 juli 2013 door partijen geparafeerde tweede versie van bladzijde 1 van de huurovereenkomst acht het hof onvoldoende om [appellant] in de bewijslevering geslaagd te achten. Voor zover aan deze bladzijde op de voet van artikel 157 lid 2 Rv Pro dwingende bewijskracht moet worden toegekend – waarop [appellant] zich overigens niet heeft beroepen – acht het hof dat dwingende bewijs vooralsnog door [geïntimeerden c.s.] ontzenuwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden c.s.] de stellingen van [appellant] uitdrukkelijk hebben betwist en dat, als de stellingen van [appellant] juist zouden zijn, zich niet goed laat verklaren waarom de partijen aanvankelijk als bestemming van het gehuurde “groothandel in tweedehands meubelen” hebben vermeld.

3.8.4.

Ook in het kader van zijn beroep op ontbinding van de huurovereenkomst heeft [appellant] uitdrukkelijk bewijs van zijn stellingen aangeboden. Het hof zal [appellant] daarom ook in dat kader toelaten om te bewijzen:

Het hof zal elk verder oordeel over het beroep op ontbinding van de huurovereenkomst aanhouden.

3.9.

Het hof zal elk verder oordeel over de grieven 1 tot en met 4 aanhouden.

Met betrekking tot grief 5 in principaal hoger beroep

3.10.1.

In rov. 4.8 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerden c.s.] ervan mochten uitgaan dat [appellant] afstand heeft gedaan van de door hem in het gehuurde achtergelaten zaken en dat [geïntimeerden c.s.] bovendien op gemotiveerde wijze hebben gesteld dat die zaken geen waarde hadden, zodat de vordering van [appellant] tot afgifte van de op productie 12 bij de inleidende dagvaarding opgesomde zaken moet worden afgewezen.

3.10.2.

[appellant] is met grief 5 tegen dat oordeel opgekomen. In de toelichting op die grief heeft hij aangevoerd dat hij geen redelijke mogelijkheid heeft gekregen om zijn zaken uit het gehuurde te halen aangezien [geïntimeerden c.s.] al kort na 30 januari 2014 de sloten van het gehuurde hadden vervangen. Volgens [appellant] heeft hij nimmer afstand gedaan van zijn zaken.

3.10.3.

Het hof verwerpt deze grief. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden c.s.] hebben gesteld dat zij het gehuurde pas medio mei 2014 (hof: dus na het einde van de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2014) van andere sloten hebben voorzien. De door [geïntimeerden c.s.] gemotiveerd bestreden stelling van [appellant] dat hij al kort na 30 januari 2014 geen toegang meer had tot het gehuurde is zonder nadere toelichting, die door hem niet is gegeven, niet te verenigen met de tekst van zijn sms-bericht van 31 maart 2014 waarin hij aan [geïntimeerde 2] heeft meegedeeld: “Goedemorgen even een bericht ik haal deze week alles uit de zaak, zaterdag is de zaak leeg.” Op geen enkele wijze blijkt dat [appellant] omstreeks deze datum aan [geïntimeerde 2] een verzoek heeft gedaan om toegang tot het gehuurde te verkrijgen. Kennelijk was een dergelijk verzoek niet nodig omdat [appellant] zich zelf nog toegang kon verschaffen, dan wel omdat hij geen prijs meer stelde op de door hem in het gehuurde achtergelaten zaken. Zo hebben [geïntimeerden c.s.] in elk geval de houding van [appellant] in de gegeven omstandigheden mogen opvatten. Reeds om die reden kan grief 5 geen doel treffen.

3.10.4.

Daar komt bij dat op [appellant] de bewijslast rust van zijn stelling dat [geïntimeerden c.s.] al kort na 30 januari 2014 de sloten van het gehuurde hebben vervangen. [appellant] heeft het bewijs van die stelling niet geleverd en evenmin op dit punt een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Ook dat maakt dat grief 5 geen doel kan treffen.

3.10.5.

Tot slot heeft [appellant] niet betwist dat [geïntimeerden c.s.] de zaken die zij nog in het gehuurde hebben aangetroffen, hebben laten afvoeren althans niet meer in hun bezit hebben, zodat zij die zaken niet kunnen afgeven. Ook om die reden acht het hof in dit geval een veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot afgifte van de op productie 12 bij de inleidende dagvaarding genoemde zaken op straffe van verbeurte van een dwangsom niet op zijn plaats.

3.10.6.

Er staan dus meerdere zelfstandig dragende redenen in de weg aan het slagen van grief 5.

Met betrekking tot de grieven 6 en 7 in principaal hoger beroep

3.11.

De grieven 6 en 7 in principaal hoger beroep hebben gelet op de daarbij gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis naast de andere grieven. Het hof zal een verder oordeel over deze grieven aanhouden in afwachting van de bewijslevering.

Met betrekking tot de in hoger beroep toegevoegde meer subsidiaire vordering sub I

3.12.1.

[appellant] heeft in hoger beroep een meer subsidiaire vordering aan het door hem sub I gevorderde toegevoegd, te weten een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door opzegging is geëindigd met ingang van 1 april 2014, althans met ingang van een door het hof in goede justitie te bepalen datum.

3.12.2.

Als [appellant] niet in de aan hem opgedragen bewijslevering slaagt en de primair en subsidiair gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar zijn, komt het hof toe aan deze meer subsidiaire vordering. De betreffende verklaring voor recht kan in dat geval worden gegeven omdat de kantonrechter in het beroepen vonnis reeds heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd met ingang van 1 april 2014 en geen van de partijen in hoger beroep een grief heeft gericht tegen dat oordeel.

3.12.3.

Het hof tekent hierbij aan dat de door [geïntimeerden c.s.] in het kader van de grief in incidenteel hoger beroep gevorderde vergoeding voor voortgezet gebruik gedurende de maand april 2014 ten bedrage van € 2.480,50 geen vordering van huur betreft maar een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur voor het voortgezet gebruik van het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:225 BW Pro).

Met betrekking tot de grief in incidenteel hoger beroep

3.13.1.

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden c.s.] in reconventie toegewezen tot een bedrag van € 4.961,--, ter zake huur ad € 2.480,50 per maand gedurende de maanden februari en maart 2014. [geïntimeerden c.s.] willen met hun grief in incidenteel hoger beroep bereiken dat aan hen in totaal € 7.441,50 wordt toegekend, te weten:

 het door de kantonrechter ter zake huur over de maanden februari en maart 2014 toegewezen bedrag van € 4.961,--;

 vermeerderd met een gebruiksvergoeding op de voet van artikel 7:225 BW Pro ten bedrage van € 2.480,50 voor voortgezet gebruik van het gehuurde gedurende de maand april 2014.

3.13.2.

[appellant] heeft deze grief bestreden en daartoe aangevoerd dat hij na 30 januari 2014 het gehuurde niet meer heeft kunnen betreden omdat [geïntimeerden c.s.] toen al, dus ruim voor het formele einde van de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2014, de sloten van het gehuurde had vervangen. Het hof verwerpt die stelling en verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.10.3 en 3.10.4 is overwogen.

3.13.3.

[appellant] heeft in zijn reactie op de grief in incidenteel hoger beroep voorts gesteld dat [geïntimeerden c.s.] eind januari 2014 eenzijdig en zonder [appellant] daarover te informeren de elektriciteitstoevoer in het gehuurde had afgesloten. Kennelijk meent [appellant] dat hij ook om die reden niet gehouden is tot het betalen van een gebruiksvergoeding voor het gebruik van het gehuurde gedurende de maand april 2014.

3.13.4.

Het hof verwerpt ook dit verweer van [appellant] . Zelfs als aangenomen zou worden dat [geïntimeerden c.s.] omstreeks eind januari 2014 de elektriciteit in het gehuurde zouden hebben afgesloten, laat dan onverlet dat [appellant] zijn spullen gedurende de maand april 2014 in het gehuurde heeft laten staan, geen initiatief heeft genomen om de spullen op te halen en de sleutels van het gehuurde niet heeft ingeleverd. Aldus heeft [appellant] gedurende de maand april 2014 het gehuurde in gebruik gehouden en konden [geïntimeerden c.s.] gedurende de maand april 2014 zelf nog niet vrijelijk over het gehuurde beschikken.

3.13.5.

Het hof zal elk verder oordeel over de grief in incidenteel hoger beroep aanhouden tot na de bewijslevering.

Conclusie

3.14

Uit het voorgaande volgt de hierna te melden beslissing.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

laat [appellant] toe te bewijzen:

 A. dat hij bij de bezichtiging van het gehuurde in mei 2013 aan [geïntimeerde 2] heeft meegedeeld dat hij in het gehuurde een detailhandel voor verkoop van tweedehands zaken aan particulieren, vergelijkbaar aan een kringloopwinkel, wilde gaan exploiteren en dat hij in verband daarmee aan [geïntimeerde 2] heeft gevraagd naar de mogelijkheden van het huurobject;

 B. dat [geïntimeerde 2] toen uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud aan [appellant] heeft meegedeeld dat verkoop van tweedehands zaken aan particulieren vanuit het gehuurde volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan was toegestaan;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 18 april 2017 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 april 2017.

griffier rolraadsheer