Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.185.161/01
arrest van 28 maart 2017
in de zaak van
1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats 2] ,
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats 2] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [appellanten] ,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
Stichting Heuvelland,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als Heuvelland,
advocaat: mr. B.N.S. Werkman te Maastricht,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 januari 2016 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 10 december 2014 en 14 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en Heuvelland als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2736578 CV EXPL 14-974)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1
Heuvelland stelt zich ten doel het aanbieden van kleinschalige woonprojecten voor mensen met een autistisch spectrum stoornis, inclusief de daarbij behorende begeleiding.
3.1.2.
Ingaande 1 juni 2008 heeft Heuvelland, ter realisering van voormeld doel, van [appellanten] [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] gehuurd. Het gehuurde bestaat uit een appartementencomplex, een feestzaal, een garage, parkeerplaatsen en een wei. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 72.000,- per jaar. De huur was aangegaan voor een periode van 5 jaar, met de mogelijkheid van verlenging.
3.1.3.
Het gehuurde appartementencomplex dateert van 1900 en is in de jaren 1974 en 1975 gerenoveerd. De bijbehorende gebouwen zijn in respectievelijk 1983 en 1991 gebouwd.
Om het gehuurde geschikt te maken voor het beoogde doel zijn partijen voorafgaand aan de huurovereenkomst overeengekomen dat [appellanten] investeringen in het gehuurde zou doen en verbeteringen zou aanbrengen. Partijen gingen ervan uit dat met die werkzaamheden een bedrag van € 100.000,- zou zijn gemoeid. Die kosten waren verwerkt in de overeengekomen huurprijs. Indien de kosten hoger zouden zijn dan voormeld bedrag van
€ 100.000,-, dan zou dit leiden tot een hogere huurprijs.
3.1.4.
Heuvelland heeft de huurovereenkomst bij brief van 24 mei 2012 opgezegd per 1 juni 2013 omdat – in de visie van Heuvelland - de onderhoudstoestand van het gehuurde zodanig slecht was dat het niet bruikbaar was voor het beoogde doel.
3.2.
Tussen partijen staat vast dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst een groot aantal (onderhouds)gebreken bevatte. Partijen houden elkaar over en weer aansprakelijk voor die gebreken.
[appellanten] vorderden in eerste aanleg in conventie een verklaring voor recht dat Heuvelland aansprakelijk is voor de door haar toedoen ontstane schade aan het gehuurde; tevens vorderden zij de veroordeling van Heuvelland om aan [appellanten] de geleden schade te vergoeden die door hen is begroot op € 71.353,48 inclusief btw. Verder vorderden zij een bedrag van € 841,70 aan onbetaald gebleven huur en een schadevergoeding van
€ 14.975,22 wegens huurderving als gevolg van het feit dat zij ná de huurovereenkomst twee maanden nodig hadden om de gebreken aan het gehuurde te herstellen.
3.3.
Heuvelland heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [appellanten]
In reconventie vorderde Heuvelland van haar kant veroordeling van [appellanten] tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van (na eiswijziging) € 158.610,42, bestaande uit inkomstenderving, verhuiskosten, kosten van huur, gas, water en elektriciteit gedurende de periode waarin zij het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken (volgens Heuvelland heeft zij het gehuurde vanaf augustus 2012 niet meer kunnen gebruiken) alsmede onderhoudskosten die zijn gemaakt ten behoeve haar nieuwe locatie na verhuizing.
3.4.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, in conventie Heuvelland veroordeeld om aan [appellanten] een bedrag te betalen van € 6.659,81, zijnde de schade die [appellanten] hebben geleden als gevolg van achterstallig onderhoud van de tuin bij het gehuurde. De kantonrechter heeft de vordering in conventie voor het overige afgewezen en de proceskosten in conventie gecompenseerd.
De vordering in reconventie is door de kantonrechter geheel afgewezen. Heuvelland is als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten in reconventie veroordeeld.
3.5
[appellanten] kunnen zich niet verenigen met de uitspraak van de kantonrechter in conventie voor zover hun vorderingen zijn afgewezen; zij hebben 2 grieven aangevoerd.
Het incidentele hoger beroep van Heuvelland betreft de toewijzing door de kantonrechter van het bedrag van € 6.659,81 en de compensatie van de proceskosten in conventie.
De beslissing in reconventie is in dit hoger beroep niet aan de orde.
3.6.
Het hoger beroep van [appellanten] is mede gericht tegen het tussenvonnis van 10 december 2014 maar tegen dat vonnis zijn geen grieven aangevoerd. Om die reden zullen [appellanten] in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.
[appellanten] vorderen in hoger beroep weliswaar dat alsnog hun vorderingen integraal worden toegewezen, maar zij hebben geen grieven aangevoerd tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van achterstallige huur en van de gevorderde verklaring voor recht. Die onderdelen van de vordering zijn in hoger beroep dan ook niet toewijsbaar.
3.7.
Voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep is de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (mede) van belang. Die huurovereenkomst is bij inleidende dagvaarding als productie 1 overgelegd, maar die productie is incompleet (zij bevat slechts de helft van de pagina’s). [appellanten] dienen alsnog een compleet exemplaar van de huurovereenkomst in het geding te brengen. Zij kunnen dit doen na het hierna te bepalen getuigenverhoor.
Vooralsnog moet het hof het doen met de weergave van de relevante bepalingen van de huurovereenkomst in de memorie van grieven van [appellanten]
3.8.
Kernpunt van het geschil tussen partijen is dat [appellanten] zich op het standpunt stellen dat het gehuurde bij de oplevering aan het eind van de huur een groot aantal gebreken vertoonde terwijl het gehuurde bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde en dat de kosten om de gebreken te verhelpen voor rekening van Heuvelland zijn; Heuvelland daarentegen betwist dat het gehuurde bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde en dat het gehuurde bij het einde van de huur gebreken vertoonde waarvan het herstel voor haar rekening zou moeten komen.
3.9.
Voor de beoordeling van dit geschil is van belang of in dit geval artikel 7:224 lid 2 BW Pro van toepassing is, inhoudende:
Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
3.10.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat bij de aanvang van de huurovereenkomst géén beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en dat artikel 7:224 lid 2 BW Pro van toepassing is.
De eerste grief van [appellanten] heeft betrekking op dit oordeel.
Het hof begrijpt de grief aldus dat deze niet is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij de aanvang van de huur géén beschrijving van het gehuurde is gemaakt, maar dat – in de visie van [appellanten] - het bewijsvermoeden in de tweede zin van artikel 7:224 lid 2 BW Pro niet van toepassing is omdat in de huurovereenkomst andersluidende afspraken zijn gemaakt. [appellanten] verwijzen in dit verband in het bijzonder naar de artikelen 10.1.2 en 10.1.3 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst, luidende:
10.1.2.
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.3.
Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.
Heuvelland heeft dit standpunt van [appellanten] bestreden. Zij verwijst naar artikel 9.8 van de bijzondere bepalingen van de overeenkomst, luidende:
9.8. (…)
Een proces-verbaal van oplevering zal door de makelaar worden opgesteld op de dag van de sleuteloverdracht. Het pand zal na afloop van de huurovereenkomst – behoudens normale slijtage – in een vergelijkbare staat worden opgeleverd.
Volgens Heuvelland reikte haar verplichting niet verder dan dat zij aan het eind van de huur diende op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang bevond. Bij de aanvang van de huur verkeerde het gehuurde niet in goede staat omdat de afgesproken werkzaamheden door [appellanten] nog niet, althans slechts gedeeltelijk waren uitgevoerd.
3.11.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
De regel in artikel 7:224 lid 2 BW Pro dat, in het geval geen beschrijving bij de aanvang van de huur is opgemaakt, de huurder – behoudens tegenbewijs – verondersteld wordt het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt, is
voor de beoordeling van het geschil tussen partijen niet zonder meer bruikbaar. Naar het oordeel van het hof staat immers vast dat bij het ingaan van de huurovereenkomst op 1 juni 2008, een groot deel van de vooraf afgesproken werkzaamheden nog door [appellanten] moest worden uitgevoerd. Dit blijkt niet alleen uit het rapport van makelaar [makelaar] d.d. 21 juni 2008 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) waarin (voor zover leesbaar) diverse door [appellanten] nog uit te voeren werkzaamheden zijn vermeld, maar ook uit de door [appellanten] zelf als productie 3 bij inleidende dagvaarding overgelegde bonnen en facturen ter zake van de door [appellanten] uitgevoerde werkzaamheden; ongeveer een derde deel van die bonnen en facturen is gedateerd in de periode juni tot en met december 2008, dus (ruim) ná de datum van ingang van de huur.
3.13.
Partijen zijn het oneens over de vraag of de vooraf afgesproken werkzaamheden (uiteindelijk) volledig door [appellanten] zijn uitgevoerd. Heuvelland stelt dat dit niet het geval is; volgens [appellanten] zijn alle werkzaamheden wél uitgevoerd. Partijen zijn het verder ook oneens over de vraag of Heuvelland tijdens de huurovereenkomst schade aan het gehuurde heeft toegebracht en/of het voor haar komend onderhoud heeft verwaarloosd. [appellanten] stellen dat zulks het geval is; Heuvelland betwist dit.
Het hof gaat er voorshands vanuit dat het complex, na de uitgevoerde werkzaamheden, in goede staat verkeerde, temeer nu de kosten van de opknapbeurt (€ 100.000,-) in de huurprijs is verwerkt. Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft Heuvelland weliswaar herhaaldelijk geklaagd over onderhoudsgebreken, maar dat betreft alleen de vochtproblematiek.
3.14.
Op 25 januari 2010 hebben partijen (althans hun gemachtigden) het gehuurde gezamenlijk bezichtigd en een inventarisatie gemaakt van de werkzaamheden die op dat moment door huurder respectievelijk verhuurder aan het gehuurde moesten worden verricht. De inventarisatie is vastgelegd in een tweetal verslagen, waarvan de ene is opgemaakt door de makelaar [makelaar] namens [appellanten] en de andere door de heer [vertegenwoordiger Heuvelland] namens Heuvelland. Beide verslagen zijn als productie 8 gevoegd bij de inleidende dagvaarding.
Vergelijking van beide verslagen levert op dat partijen het nagenoeg volledig eens waren over de werkzaamheden die op dat moment (25 januari 2010) door huurder respectievelijk verhuurder aan het gehuurde dienden te worden uitgevoerd.
De werkzaamheden die door [appellanten] dienden te worden uitgevoerd zijn in dit hoger beroep niet van belang; het gaat thans immers uitsluitend om de vraag of Heuvelland aan haar verplichtingen heeft voldaan. Voor de beoordeling van die vraag neemt het hof de hier bedoelde rapporten van 25 januari 2010 als uitgangspunt, nu partijen het over de inhoud van die rapporten nagenoeg volledig eens zijn.
Voor zover door [appellanten] is betwist dat door Heuvelland de werkzaamheden zijn uitgevoerd die volgens de rapporten d.d. 25 januari 2010 behoorden tot de door Heuvelland uit te voeren werkzaamheden, rust bij Heuvelland de bewijslast dat zij die werkzaamheden wel degelijk heeft uitgevoerd.
Voor zover door [appellanten] wordt gesteld dat door Heuvelland werkzaamheden moeten worden uitgevoerd die niet in de verslagen d.d. 25 januari 2010 zijn vermeld, rust de bewijslast van het bestaan van de desbetreffende (onderhouds)gebreken, voor zover betwist, bij [appellanten]
Het hof zal, op basis van deze uitgangspunten de diverse in hoger beroep aan de orde gestelde schadeposten beoordelen.
3.15.
Wat betreft de hoogte van de gestelde schade merkt het hof vooraf nog op dat in het kader van de onderhavige
huurovereenkomst slechts concrete schade, als opleverschade, voor vergoeding in aanmerking komt en niet – zoals verhuurder lijkt te veronderstellen – de abstracte schade. Immers, gesteld noch gebleken is dat [appellanten] het complex thans verhuurt tegen een lagere prijs als gevolg van een ondeugdelijke oplevering (vgl. HR 10 juni 1988, NJ 1988/965). Dit is van belang omdat door Heuvelland niet alleen het bestaan van en de aansprakelijkheid voor de gestelde schade is betwist, maar ook de hoogte van de opgevoerde bedragen. Voor toepassing van een abstracte schadeberekening, zoals in het geval van een deuk in een auto, bestaat geen grond (vgl. HR 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR: 2012:BX0357).
huurovereenkomst slechts concrete schade, als opleverschade, voor vergoeding in aanmerking komt en niet – zoals verhuurder lijkt te veronderstellen – de abstracte schade. Immers, gesteld noch gebleken is dat [appellanten] het complex thans verhuurt tegen een lagere prijs als gevolg van een ondeugdelijke oplevering (vgl. HR 10 juni 1988, NJ 1988/965). Dit is van belang omdat door Heuvelland niet alleen het bestaan van en de aansprakelijkheid voor de gestelde schade is betwist, maar ook de hoogte van de opgevoerde bedragen. Voor toepassing van een abstracte schadeberekening, zoals in het geval van een deuk in een auto, bestaat geen grond (vgl. HR 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR: 2012:BX0357).
Het voorgaande betekent dat, indien komt vast te staan dat Heuvelland jegens [appellanten] op bepaalde punten schadeplichtig is, [appellanten] de daadwerkelijk geleden schade zullen moeten aantonen, dit aan de hand van voldoende gespecificeerde facturen en van betalingsbewijzen. Op basis van offertes is eventuele geleden schade niet toewijsbaar.
Dit is anders voor zover [appellanten] nakoming vorderen van de verplichting uit hoofde van hetgeen omstreeks 25 januari 2010 werd overeengekomen. De schade kan dan worden begroot op de waarde van toerekenbare tekortkoming, dit eventueel abstract berekend.
3.16.
Het sanitair.
3.16.1.
In de rapporten van 25 januari 2010 staan met betrekking tot het sanitair de volgende voor rekening van huurder komende gebreken vermeld:
- appartement Lan 1.5: toiletpot zit los;
- appartement Lan 2.1: toiletbril ontbreekt;
- appartement Lan 2.6: mengkraan keuken druppelt.
Gelet op het hiervoor overwogene dient Heuvelland te bewijzen dat zij voormelde gebreken tijdens of bij gelegenheid van het einde van de huurovereenkomst heeft verholpen, nu [appellanten] dit betwisten.
In de rapporten van 25 januari 2010 wordt ook nog melding gemaakt van een verstopt urinoir en van een damestoilet dat als berging wordt gebruikt, maar die punten komen niet terug in de eindopname van [deskundige] (productie 13 bij inleidende dagvaarding) of in de offerte van installateur [installateur] (productie 18 bij inleidende dagvaarding) zodat het hof hieraan voorbij gaat.
3.16.2.
In de offerte van [installateur] , die de basis vormt voor de vordering van [appellanten] , wordt nog een groot aantal andere schadeposten genoemd die volgens [appellanten] voor rekening van Heuvelland moeten worden hersteld. Het gaat hierbij om de volgende posten:
- het leveren en aanbrengen van 19 spiegels;
- het leveren en aanbrengen van 13 douchegordijnen;
- het leveren en aanbrengen van 6 glijstangsets;
- het leveren en aanbrengen van 6 dubbele closetpot zittingen;
- het vervangen van 8 plugbeker sifons van de wastafels;
- het leveren en aanbrengen van 10 perlators op de kranen;
- het leveren en aanbrengen van 7 wastafel mengkranen;
- het aansluiten van 3 keukenblokken op het riool;
- het aanleggen van 4 meter koperen gasleiding, inclusief B-klep;
- het controleren en gangbaar maken van de resterende kranen;
- het controleren en afstellen van de laaghangende reservoirs;
- het vastzetten van 3 wc-potten.
In de offerte worden ook nog genoemd: controle van waterleidingen en van het riool, alsmede het opruimen van de werkplek, maar door [appellanten] is op geen enkele wijze onderbouwd op grond waarvan die werkzaamheden ten laste van Heuvelland zouden moeten komen, zodat de vordering op die onderdelen niet toewijsbaar is.
Behalve 1 loszittende toiletpot, 1 ontbrekende toiletbril en 1 lekkende mengkraan komen de hiervoor vermelde gebreken niet voor in de rapporten van 25 januari 2010. Heuvelland heeft het bestaan van de gebreken ontkend.
[appellanten] zullen in de gelegenheid worden gesteld om, conform hun aanbod, het bestaan van de voormelde gebreken te bewijzen.
3.17.
De laminaatvloer.
3.17.1.
Heuvelland heeft in 2009 in de feestzaal een laminaatvloer gelegd over de bestaande parketvloer. Tussen partijen staat vast dat dit met toestemming van [appellanten] is gebeurd. Heuvelland heeft de laminaatvloer na de huuropzegging weer verwijderd.
[appellanten] stellen dat partijen hadden afgesproken dat de laminaatvloer na beëindiging van de huurovereenkomst zou blijven liggen. Volgens [appellanten] is Heuvelland schadeplichtig nu zij die afspraak heeft geschonden. De schade bestaat volgens hen uit de kosten van een nieuwe laminaatvloer ad € 10.605,- (inclusief afwerklijst). Verder was er volgens [appellanten] sprake van schade aan de ondervloer waarvan de reparatiekosten
€ 450,- bedragen.
3.17.2.
Heuvelland betwist dat partijen hebben afgesproken dat de laminaatvloer bij huurbeëindiging zou blijven liggen. Zij stelt dat zij er destijds voor heeft gekozen om de laminaatvloer niet te verlijmen, juist met de bedoeling om de vloer bij vertrek uit het gehuurde weer mee te kunnen nemen.
3.17.3.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Ingevolge artikel 7:216 lid 1 BW Pro geldt als uitgangspunt dat een huurder bevoegd is om aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in een toestand wordt gebracht die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden gebracht. Deze regeling is niet van dwingend recht, zodat huurder en verhuurder anders kunnen overeenkomen.
[appellanten] stellen dat zij met Heuvelland een afwijkende regeling zijn overeengekomen; Heuvelland betwist dit. [appellanten] verwijzen, ten bewijze van hun stelling, naar productie 55 bij memorie van grieven. Het gaat hierbij om een brief van de gemachtigde van Heuvelland aan [appellanten] d.d. 16 februari 2009 waarin namens Heuvelland wordt gevraagd om toestemming voor het leggen van de laminaatvloer. In de brief is voorts vermeld:
Bij beëindiging van het huurcontract zal cliënte de feestzaal opleveren in de staat zoals deze door verbouwing c.q. verbetering heeft verkregen. Wij gaan ervan uit dat u hier geen bezwaren tegen heeft.
Mocht dit anders zijn, dan verzoeken wij u dit voor 22 februari 2009 kenbaar te maken. Dit in verband met de planning van cliënte.
Het hof gaat er, in het licht van het voorgaande, vooralsnog van uit dat tussen partijen de afspraak gold dat de vloer bij het einde van de huur zou blijven liggen. Niet gesteld of gebleken is immers dat [appellanten] , naar aanleiding van de laatst vermelde alinea van de brief, vóór 22 februari 2009 aan Heuvelland kenbaar hebben gemaakt dat zij niet akkoord gingen met het ongewijzigd laten van de vloer bij huurbeëindiging. Heuvelland heeft echter uitdrukkelijk (tegen)bewijs aangeboden met betrekking tot de hier bedoelde afspraak. Het hof zal haar in de gelegenheid stellen dat tegenbewijs te leveren.
3.17.4.
[appellanten] stellen dat zij – buiten de kosten van de laminaatvloer – schade hebben geleden omdat de ondervloer was beschadigd. Heuvelland heeft dit betwist. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen om, conform hun aanbod, de gestelde schade aan de ondervloer van de zaal te bewijzen.
[appellanten] hebben ook nog opgemerkt dat dat de deuren van de feestzaal door Heuvelland zijn ingekort en dat de lambrisering ”zweefde”. Op die punten hebben [appellanten] echter geen schadevergoeding gevorderd, zodat het hof aan die opmerking voorbij gaat.
3.18.
De vensterbanken etc.
3.18.1.
Uit de verslagen van 25 januari 2010 leidt het hof af dat op die datum sprake was van de volgende voor rekening van Heuvelland komende werkzaamheden:
- herstel van beschadigde vensterbanken buiten. Weliswaar is in het verslag van de heer
[vertegenwoordiger Heuvelland] geen melding gemaakt van deze schade maar [vertegenwoordiger Heuvelland] stelt in zijn commentaar
op het verslag van makelaar [makelaar] niet dat het rapport van [makelaar] op dit punt (anders
dan op enkele andere punten) onjuist zou zijn. Bovendien blijkt de hier bedoelde schade (in
ieder geval aan één vensterbank) uit foto nummer 3 in het rapport van [deskundige] d.d. 14 maart
2013 (productie 56 bij memorie van grieven).
Het hof gaat er op grond hiervan van uit dat de twee buitenvensterbanken inderdaad op 25
januari 2010 beschadigd waren en dat partijen het erover eens waren dat herstel voor
rekening van Heuvelland diende te geschieden;
- in appartement Lan 2.1 was de deur van de badkamer (tijdelijk) vervangen.
In het licht van het hiervoor overwogene dient Heuvelland te bewijzen dat voormelde werkzaamheden tijdens of bij gelegenheid van de beëindiging van de huur zijn verricht, nu [appellanten] verweer heeft gevoerd op dit punt.
3.18.2.
In de offerte van installateur [installateur] d.d. 18 oktober 2013 (productie 57 bij memorie van grieven) zijn de volgende werkzaamheden genoemd die volgens [appellanten] voor rekening van Heuvelland komen:
- het herstellen van tegels op badkamers;
- het herstellen van 2 deurposten;
- het herstellen van enkele plafonds;
- het herstellen van 2 vensterbanken aan de buitenzijde achterom;
- het afstellen en terughangen van de deuren;
- het afstellen van draaikiepramen;
- het opruimen van de werkplek.
Buiten de beschadigde vensterbank buiten en het afhangen van één deur, komen deze werkzaamheden niet voor in de verslagen van 25 januari 2010.
De kosten wegens “het opruimen van de werkplek” komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat een toereikende grondslag hiervoor ontbreekt.
Het hof merkt verder op dat in de offerte van eerdere datum van L&L (productie 18 bij inleidende dagvaarding) ook al sprake is van herstel van deurposten en het afhangen van deuren. Bij gelegenheid van het getuigenverhoor zal op dit punt duidelijkheid verschaft moeten worden.
[appellanten] zullen, conform hun aanbod, worden toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat (buiten de vensterbank en het afhangen van één deur) bij het einde van de huur de volgende werkzaamheden voor rekening van Heuvelland komen:
- het herstellen van tegels op badkamers;
- het herstellen van 2 deurposten;
- het herstellen van enkele plafonds;
- het afstellen en terughangen van een of meer deuren;
- het afstellen van draaikiepramen.
3.19.
De brandbeveiliging.
3.19.1.
[appellanten] vorderen vergoeding van schade aan de brandbeveiligingsinstallatie.
In de verslagen d.d. 25 januari 2010 is niets over schade aan de brandbeveiligingsinstallatie vermeld, zodat het hof ervan uitgaat dat de installatie toen in orde was.
3.19.2.
[appellanten] verwijzen, voor de onderbouwing van de door hen gestelde schade, naar de offerte van Paraat Brandbeveiliging B.V. d.d. 5 juni 2013 (productie 18 bij inleidende dagvaarding). Die offerte bevat echter slechts de opgave van de kosten ad
€ 950,04 van een reguliere jaarlijkse controle. Aangezien het hier gaat om een jaarlijkse controle nadat de huurovereenkomst is geëindigd, dienen [appellanten] die kosten zelf te dragen.
3.19.3.
[appellanten] stellen nog wel, in de toelichting op hun grief, dat Heuvelland schade heeft toegebracht aan de installatie, maar nu [appellanten] in de onderhavige procedure hebben volstaan met het claimen van de kosten van het reguliere jaarlijkse onderhoud, zal het hof hieraan voorbij gaan.
3.20.
Het schilderwerk.
3.20.1.
Uit de verslagen van de inventarisatie d.d. 25 januari 2010 leidt het hof af dat partijen op dat moment de volgende voor rekening van Heuvelland komende werkzaamheden hebben geconstateerd:
- het schilderwerk in de appartementen Lan 1.2 en 2.4;
- het verwijderen van schimmel en verf in appartement Lan 2.2;
- het dichten van boorgaten in het appartement Lan 2.4 en in het kantoor.
In het verslag van de heer [vertegenwoordiger Heuvelland] is bij enkele posten weliswaar opgemerkt “ discutabel aangezien het een gevolg is van (water)schade”, maar het hof acht dit onvoldoende concreet om af te wijken van het uitgangspunt – waarover partijen het kennelijk eens waren – dat deze werkzaamheden voor rekening van Heuvelland komen.
Heuvelland dient, gelet op het hiervoor overwogene, te bewijzen dat voormelde werkzaamheden door haar tijdens of bij gelegenheid van het einde van de huurovereenkomst zijn uitgevoerd, nu [appellanten] dit hebben betwist.
3.20.2.
[appellanten] hebben met betrekking tot het schilderwerk een offerte van [Schilderwerken] Schilderwerken d.d. 12 oktober 2013 overgelegd (productie 18 bij inleidende dagvaarding) ten bedrage van € 3.824,81. [appellanten] dienen voorafgaande aan het hierna te bepalen getuigenverhoor een factuur aan de raadsheer-commissaris te zenden waarin is gespecificeerd welke werkzaamheden door [Schilderwerken] zijn uitgevoerd.
Voor zover door [Schilderwerken] méér werkzaamheden zijn uitgevoerd dan hiervoor onder 3.20.1 is vermeld, dienen [appellanten] feiten of omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat het hierbij gaat om werkzaamheden die voor rekening van Heuvelland komen.
3.21.
De elektrische installatie.
3.21.1.
In de verslagen van 25 januari 2010 staan, met betrekking tot de elektrische installatie, de volgende voor rekening van Heuvelland komende gebreken vermeld:
- in appartement Lan 1.0: lichtschakelaar defect;
- in appartement Lan 2.1: blote elektrakabels;
- in zaal: schakelaar ventilator defect.
Heuvelland dient te bewijzen dat zij tijdens of bij gelegenheid van het einde van de huur deze gebreken heeft hersteld.
In de verslagen van 25 januari 2010 is ook nog melding gemaakt van kerstverlichting die verwijderd moest worden, kabels in de gang die in de goot moesten worden gelegd en afdekplaatjes die in de hal geplaatst moesten worden. Die werkzaamheden zijn echter niet terug te vinden in de offerte van [betrokkene] d.d. 18 juli 2013 (productie 18 bij inleidende dagvaarding) met betrekking tot de (volgens [appellanten] ) uit te voeren werkzaamheden aan de elektrische installatie en evenmin in het eindrapport van [deskundige] . Het hof gaat er dan ook van uit dat die werkzaamheden in ieder geval zijn uitgevoerd.
3.21.2.
In de genoemde offerte van [betrokkene] staan veel meer werkzaamheden genoemd dan in de vorige rechtsoverweging vermeld. Volgens deze offerte zouden in de appartementen voor € 2.850,- exclusief btw aan werkzaamheden moeten worden verricht en in de zaal, de keuken en de kelders voor € 3.400,- exclusief btw. Verder is in de offerte een bedrag van € 2.500,- exclusief btw opgenomen voor onvoorziene werkzaamheden.
[appellanten] dienen voorafgaande aan het hierna te bepalen getuigenverhoor een factuur aan de raadsheer-commissaris te zenden waarin is gespecificeerd welke werkzaamheden door [betrokkene] zijn uitgevoerd.
Voor zover door [betrokkene] méér werkzaamheden zijn uitgevoerd dan hiervoor onder 3.21.1 is vermeld, dienen [appellanten] feiten of omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat het hierbij gaat om werkzaamheden die voor rekening van verhuurder komen.
3.22.
Algemene renovatiewerkzaamheden aannemer.
3.22.1.
Uit de offerte van aannemer L&L Bouw d.d. 6 augustus 2013 (productie 18) valt op te maken dat het bij de hier bedoelde werkzaamheden in het bijzonder gaat om herstel/vervanging van deuren, ramen, kozijnen en sloten. Met betrekking tot deze posten zijn in de verslagen van 25 januari 2010 de volgende voor rekening van Heuvelland komende gebreken geconstateerd:
- loszittende klink voordeur;
- in appartement Lan 1.2: klink en slot ontbreken;
- in appartement Lan 2.1: loszittende deurklink.
Omtrent de loszittende klinken en de ontbrekende klink in Lan 1.2 is in de offerte van L& L en in het eindrapport van [deskundige] niets terug te vinden, zodat het hof ervan uitgaat dat die gebreken waren verholpen.
Heuvelland dient te bewijzen dat zij in appartement 1.2 het ontbrekende slot (het hof gaat ervan uit dat het om een deurslot gaat) tijdens of bij gelegenheid van het einde van de huur heeft aangebracht, nu [appellanten] dit betwisten.
3.22.2.
In de offerte van L&L Bouw wordt een aanzienlijk aantal werkzaamheden genoemd waarvan verhuurder stelt dat deze noodzakelijk zijn geworden wegens door Heuvelland toegebrachte schade aan het gehuurde. Heuvelland betwist dit.
Blijkens de offerte gaat het om de volgende werkzaamheden:
- 7 stuks herstel binnendeur kozijnen;
- 2 stuks herstel koof;
- 17 stuks leveren en aanbrengen nieuwe binnendeuren;
- 14 stuks leveren en aanbrengen nieuwe binnendeursloten;
- 1 nieuw slot voordeur;
- 1 nieuwe buitendeur;
- herstel dubbele tussendeur zaal;
- herstel vouwwand zaal;
- herstel ramen zaal;
- nieuwe cilinders garagepoort.
[appellanten] zullen in de gelegenheid worden gesteld te bewijzen dat de kosten van de hiervoor vermelde werkzaamheden voor rekening van Heuvelland dienen te komen en dat zij die kosten heeft gemaakt.
3.23.
[appellanten] stellen ook nog schade te hebben geleden doordat de herstelwerkzaamheden twee maanden hebben geduurd. Volgens [appellanten] hebben zij als gevolg hiervan 2 maanden huuropbrengst gederfd.
Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat [appellanten] de schade op dit punt onvoldoende hebben onderbouwd. Met name is door hen niet gesteld dat er voor hen een concrete mogelijkheid was om het complex opnieuw te verhuren en dat die nieuwe verhuur pas 2 maanden later kon ingaan als gevolg van de nog uit te voeren werkzaamheden. Een dergelijke stelling zou ook niet erg geloofwaardig zijn, gelet op het feit dat meerdere door [appellanten] in het geding gebrachte offertes met betrekking tot uit te voeren werkzaamheden dateren van oktober 2013, dus ruim ná de periode van 2 maanden die door [appellanten] is genoemd.
Grief 2 van [appellanten] faalt in zoverre.
3.24.
Herstelwerkzaamheden tuin.
3.24.1.
[appellanten] vorderden in eerste aanleg van Heuvelland een bedrag van € 6.659,81 wegens herstelkosten van de tuin bij het gehuurde. Dat bedrag is gebaseerd op een offerte van Profiplan d.d. 8 april 2013 (productie 18 bij inleidende dagvaarding).
De kantonrechter heeft die vordering toegewezen omdat het verweer van Heuvelland op dit punt, gelet op de uitgebreide en concrete omschrijving in de offerte, die vergezeld is van onbetwist gebleven foto’s, ontoereikend werd geacht.
De eerste incidentele grief van Heuvelland is tegen dit oordeel gericht.
3.24.2.
De werkzaamheden die volgens [appellanten] voor rekening van Heuvelland komen zijn de volgende:
- verwijderen van onkruid op looppaden en terrassen;
- vrij graven en herstellen paal toegangspoort;
- vervangen oude gazon;
- herstel borders door aanvullen beplanting, onkruidbestrijding en vormsnoei;
- snoei bomen, hagen en coniferen;
- verzamelen en afvoeren van zwerfvuil.
3.24.3.
In de toelichting op de grief wijst Heuvelland allereerst op het ontbreken van een beschrijving van de staat van onderhoud van de tuin bij de aanvang van de huur zodat – behoudens tegenbewijs – de tuin aan het eind van de huur in vergelijkbare staat was als bij aanvang.
Subsidiair bestrijdt Heuvelland dat het noodzakelijk was het gazon te vervangen. Ook overigens bestrijdt zij de hoogte van de opgevoerde kosten.
3.24.4.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Niet gesteld of gebleken is dat partijen in 2008 hebben afgesproken dat [appellanten] , om het gehuurde geschikt te maken voor verhuur aan Heuvelland, (ook) werkzaamheden aan de tuin zou verrichten. Dit betekent dat ten aanzien van de tuin het hiervoor onder 3.12 tot en met 3.14 overwogene niet van toepassing is en dat het bewijsvermoeden van 7:224 lid 2 BW onverkort geldt. Er dient dan ook van uit te worden gegaan dat de tuin door Heuvelland in dezelfde staat is opgeleverd als die bij het begin van de huur, behoudens door [appellanten] te leveren tegenbewijs. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen dat tegenbewijs te leveren op de wijze zoals hierna te bepalen.
3.25.
De beslissing op de tweede incidentele grief van Heuvelland, betrekking hebbend op de proceskosten in eerste aanleg, wordt door het hof aangehouden tot het eindarrest in deze zaak.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
laat Heuvelland toe te bewijzen dat zij de volgende gebreken aan het gehuurde tijdens of bij gelegenheid van het einde van de huurovereenkomst heeft verholpen:
- appartement Lan 1.0: lichtschakelaar defect;
- appartement 1.2: deurslot ontbreekt;
- appartement Lan 1.5: toiletpot zit los;
- appartement Lan 2.1: toiletbril ontbreekt, de deur van de badkamer was (tijdelijk)
vervangen en er liggen blote elektrakabels;
- appartement Lan 2.6: mengkraan keuken druppelt;
- het schilderwerk in de appartementen Lan 1.2 en 2.4 moet verricht;
- het verwijderen van schimmel en verf in appartement Lan 2.2;
- het dichten van boorgaten in het appartement Lan 2.4 en in het kantoor;
- in zaal: schakelaar ventilator defect;
- beschadigde vensterbanken buiten;
laat Heuvelland toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands aangenomen stelling dat tussen partijen de afspraak gold dat de laminaatvloer in de feestzaal bij het einde van de huur zou blijven liggen.
laat [appellanten] toe te bewijzen dat bij het einde van de huurovereenkomst de volgende voor rekening van huurder komende werkzaamheden noodzakelijk waren (en dat zij de kosten daarvan heeft gedragen):
- het leveren en aanbrengen van 19 spiegels;
- het leveren en aanbrengen van 13 douchegordijnen;
- het leveren en aanbrengen van 6 glijstangsets;
- het leveren en aanbrengen van 6 dubbele closetpot zittingen;
- het vervangen van 8 plugbeker sifons van de wastafels;
- het leveren en aanbrengen van 10 perlators op de kranen;
- het leveren en aanbrengen van 7 wastafel mengkranen;
- het aansluiten van 3 keukenblokken op het riool;
- het aanleggen van 4 meter koperen gasleiding, inclusief B-klep;
- het controleren en gangbaar maken van de resterende kranen;
- het controleren en afstellen van de laaghangende reservoirs;
- het vastzetten van 3 Wc-potten.
- het herstellen van schade aan de ondervloer van de feestzaal;
- het herstellen van tegels op badkamers;
- het herstellen van 2 deurposten;
- het herstellen van enkele plafonds;
- het afstellen en terughangen van een of meer deuren;
- het afstellen van draaikiepramen.
- 7 stuks herstel binnendeur kozijnen;
- 2 stuks herstel koof;
- 17 stuks leveren en aanbrengen nieuwe binnendeuren;
- 14 stuks leveren en aanbrengen nieuwe binnendeursloten;
- 1 nieuw slot voordeur;
- 1 nieuwe buitendeur;
- herstel dubbele tussendeur zaal;
- herstel vouwwand zaal;
- herstel ramen zaal;
- nieuwe cilinders garagepoort;
laat [appellanten] voorts toe feiten of omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat:
a. a) voor zover door [Schilderwerken] Schilderwerken méér werkzaamheden zijn uitgevoerd dan
- het schilderwerk in de appartementen Lan 1.2 en 2.4;
- het verwijderen van schimmel en verf in appartement Lan 2.2;
- het dichten van boorgaten in het appartement Lan 2.4 en in het kantoor,
het hierbij gaat om werkzaamheden die voor rekening van Heuvelland komen;
b) voor zover door [betrokkene] méér werkzaamheden zijn uitgevoerd dan het
herstel van de volgende gebreken
- in appartement Lan 1.0: lichtschakelaar defect;
- in appartement Lan 2.1: blote elektrakabels;
- in zaal: schakelaar ventilator defect,
het hierbij gaat om werkzaamheden die voor rekening van Heuvelland komen,
c) de tuin bij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst, anders dan bij het begin van die overeenkomst, gebreken vertoonde die de volgende werkzaamheden noodzakelijk maakten (welke vervolgens zijn uitgevoerd en de kosten daarvan):
- verwijderen van onkruid op looppaden en terrassen;
- vrij graven en herstellen paal toegangspoort;
- vervangen oude gazon;
- herstel borders door aanvullen beplanting, onkruidbestrijding en vormsnoei;
- snoei bomen, hagen en coniferen;
- verzamelen en afvoeren van zwerfvuil;
bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.H.B. den Hartog Jager als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 11 april 2017 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht;
bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 maart 2017.
griffier rolraadsheer