ECLI:NL:GHSHE:2017:3

• Datum uitspraak: 3 januari 2017
• Publicatiedatum: 3 januari 2017
• Zaaknummer: 200.125.606_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; Y.L.L.A.M. Delfos-Roy; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverhogingen en procedurele gebreken bij woonruimtehuur

Deze zaak betreft een geschil over huurprijsverhogingen van woonruimte tussen een huurder en Stichting Weller Wonen. De huurder betaalde de huurverhogingen van 2008, 2009 en 2010 niet en stelde dat deze niet rechtsgeldig waren omdat de verhuurder niet de juiste procedure via aangetekende brieven en de Huurcommissie had gevolgd.

Het hof stelde vast dat Weller Wonen wel schriftelijke voorstellen had gedaan, maar niet had voldaan aan de vereisten van aangetekende kennisgeving binnen de wettelijke termijnen. Hierdoor konden de huurverhogingen van 2008 tot en met 2010 niet als overeengekomen worden beschouwd. Voor de huurverhoging van 2011 was de Huurcommissie wel ingeschakeld en deze had de redelijkheid van het voorstel bevestigd, waardoor deze verhoging wel geldt.

De kantonrechter had een huurachterstand vastgesteld, maar het hof oordeelde dat deze grotendeels berustte op de niet-verschuldigde huurverhogingen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming werd afgewezen vanwege de geringe en bijzondere aard van de achterstand. Weller Wonen werd veroordeeld in de proceskosten. Het arrest vernietigt het vonnis van de rechtbank en doet in zoverre opnieuw recht.

Uitkomst: De huurverhogingen van 2008-2010 zijn niet overeengekomen, de huurverhoging van 2011 geldt, ontbinding en ontruiming worden afgewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.125.606/01

arrest van 3 januari 2017

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te Heerlen,

appellante,

verder te noemen [appellante] ,

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg aan de Geul,

tegen

Stichting Weller Wonen, Stichting,

gevestigd te Brunssum,

geïntimeerde,

verder te noemen Weller Wonen,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 13 augustus 2013 en 20 oktober 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen onder zaaknummer 464893 CV EXPL 12-1869 gewezen vonnis van 6 maart 2013.

8. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 20 oktober 2015;
• de akte van Weller Wonen van 17 november 2015 met producties;
• de antwoordakte van [appellante] van 15 december 2015.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9. De verdere beoordeling

9.1

De huurverhogingen per juli 2008, 2009, 2010 en 2011,
grief 2

9.1.1.

Bij laatstgenoemd tussenarrest heeft het hof alvorens tot behandeling van de grieven over te gaan de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van aktes teneinde het hof nader te informeren over de huurverhogingen in de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011 in het licht van het bepaalde in de artikelen 7:252 en 7:253 BW.

Grief 2 keert zich tegen rechtsoverweging 2.10 van het bestreden vonnis waarin de kanton-rechter overweegt dat [appellante] erkent bekend te zijn met de huurverhogingsaanzeggingen vanaf april 2008, zodat zij die huurverhogingen verschuldigd is.

Partijen hebben aktes genomen.

9.1.2.

Weller Wonen heeft bij haar laatste akte overgelegd de schriftelijke voorstellen voor een huurverhoging van 18 april 2008, 15 april 2009, 22 april 2010 en 4 mei 2011. Zij stelt daarmee te hebben voldaan aan het bepaalde in artikel 7:252 BW (waarmee nog niet is gezegd dat de huurverhoging is overeengekomen). [appellante] ontkent de ontvangst van die voorstellen niet. Dit leidt het hof af uit het gestelde in de eerste alinea van pagina 2 van de antwoordakte, waarin [appellante] opmerkt dat dit aspect niet in discussie was en is. Zij stelt ook niet dat de voorstellen inhoudelijk niet zouden voldoen aan de gestelde vereisten.

Echter, Weller Wonen heeft niet gesteld noch anderszins kenbaar gemaakt dat zij deze huurverhogingsvoorstellen reeds op genoemde data bij aangetekend schrijven heeft verzonden noch dat zij binnen zes weken (artikel 7:253 lid 1 (oud) BW) na 1 juli van het desbetreffende jaar [appellante] nogmaals van de voorstellen bij aangetekend schrijven in kennis heeft gesteld (artikel 7:253 lid 2 onder b BW).

Vaststaat, zoals in rov. 6.5 en 6.8 van het tussenarrest van 20 oktober 2015 is overwogen, dat [appellante] de huurverhogingen per 1 juli 2008 tot en met 2011 niet heeft voldaan, totdat zij dit naar aanleiding van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis op 12 april 2013 alsnog heeft gedaan.

[appellante] heeft zich erop beroepen deze verhogingen niet verschuldigd te zijn omdat Weller Wonen ook de gang naar de Huurcommissie had moeten maken. Daaromtrent overweegt het hof als volgt.

9.1.3.1. Ingevolge artikel 7:253 lid 1 BW kan de verhuurder zich tot de huurcommissie wenden wanneer de huurder schriftelijk verklaart niet met het voorstel in te stemmen. Dat [appellante] dergelijke verklaringen met betrekking tot de huurverhogingen uit de jaren 2008, 2009 en 2010 heeft gegeven wordt niet gesteld en is ook niet gebleken. [appellante] heeft echter, zoals sub rov. 9.1.2 is overwogen, de huurverhogingen uit de jaren 2008, 2009 en 2010 ook niet betaald en daarmee te kennen gegeven de verhogingen niet te accepteren, noch daargelaten dat [appellante] stelt dat zij tegen diverse jaarlijkse huurverhogingen heeft geprotesteerd.

Het had, onder deze omstandigheden, op de weg van Weller Wonen gelegen [appellante] van de respectievelijke huurverhogingsvoorstellen bij aangetekend schrijven nogmaals in kennis te stellen teneinde [appellante] drie maanden de tijd te geven de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel, hetgeen Weller Wonen kennelijk heeft nagelaten. Weller Wonen heeft derhalve weliswaar aan het bepaalde in artikel 7:252 BW voldaan, maar heeft vervolgens niet voldaan aan het bepaalde in lid 5 van artikel 7:253 BW dan wel lid 2 sub b van artikel 7:253 BW.

[appellante] kan derhalve niet geacht worden de voorgestelde verhogingen van de huurprijs te zijn overeengekomen nu zij de voorstellen tot verhoging van de huur uit de jaren 2008 tot en met 2010 niet heeft betaald en deze haar niet bij aangetekend schrijven zijn gedaan.

9.1.3.2. Ten aanzien van de verhoging voor het jaar 2011 heeft [appellante] zowel schriftelijk bezwaar gemaakt als de voorgestelde huurverhoging niet betaald. Weller Wonen heeft toen de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2011. Weller Wonen is in haar verzoek aan de huurcommissie uitgegaan van een overeengekomen huurprijs zoals deze gold op 30 juni 2008 vermeerderd met de huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2008 tot en met 2010. De huurcommissie heeft in september 2011 geoordeeld dat het voorstel van wijziging van de huurprijs van € 490,82 met € 6,38 (1,3% procent) tot € 497,20 per maand met ingang van 1 juli 2011 redelijk is.

9.1.3.3. Tegen deze beslissing is niet opgekomen bij de kantonrechter. Daarmee wordt tussen Weller Wonen en [appellante] (alleen) de huurverhoging per 1 juli 2011 van 1,3% over de tussen hen overeengekomen huurprijs geacht te zijn overeengekomen (artikel 7:262 lid 1 BW).

Weliswaar gaat het overgelegde huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2011 uit van een per 30 juni 2010 geldende huurprijs van € 490,82, zijnde een bedrag gelijk aan de per 30 juni 2008 geldende huurprijs vermeerderd met de voorgestelde huurverhogingen per juli 2008, 2009 en 2010, maar – zoals onder 9.1.3.1 is overwogen - nu Weller Wonen [appellante] van geen van deze huurverhogingsvoorstellen bij aangetekend schrijven in kennis heeft gesteld en [appellante] deze eerdere huurverhogingen ook niet heeft betaald, waren deze huurverhogingen niet tussen partijen overeengekomen, ook niet bij wijze van fictieve wilsovereenstemming, en was de tussen partijen overeengekomen huurprijs per 30 juni 2011 nog steeds gelijk aan de huurprijs per 30 juni 2008, zijnde blijkens het huurverhogingsvoorstel van 18 april 2008 € 454,87. Partijen worden geacht over dat bedrag per 1 juli 2011 de huurverhoging van 1,3% over € 454,87 te zijn overeengekomen nu de huurcommissie die huurverhoging redelijk heeft beoordeeld en geen van beide partijen over dat punt waarover aan de huurcommissie een uitspraak was verzocht (tijdig) een beslissing van de rechter heeft gevorderd. De uitspraak van de huurcommissie heeft immers geen bindende kracht voor zover is uitgegaan van een onjuiste feitelijke grondslag, in dit geval van een onjuiste geldende huurprijs. Aan de Huurcommissie was ook niet gevraagd de onderliggende huurprijs te bepalen, zodat de Huurcommissie daaromtrent ook niet kon beslissen en de volgens Weller Wonen geldende huurprijs van € 490,82 ook niet als bindend vaststaand tussen partijen kan gelden.

9.1.4.

De conclusie is aldus dat de door Weller Wonen gedane voorstellen tot huurverhoging met uitzondering van de huurverhoging per 1 juli 2011 ad 1,3% niet tussen partijen zijn overeengekomen en de door Weller Wonen gestelde huurprijzen niet tussen partijen zijn overeengekomen en van de door gestelde huurachterstand geen sprake is geweest, althans niet in die mate die door de kantonrechter is vastgesteld. Grief 2 slaagt voor wat betreft de huurverhogingen per 1 juli 2008, 2009 en 2010.

9.1.5.

[appellante] heeft een beroep gedaan op een huurprijsverlaging in verband met door haar gestelde onderhoudsgebreken. Zij beroept zich op verrekening van hetgeen zij aldus teveel heeft betaald met de huurachterstand. Dit verweer wordt verworpen.

[appellante] heeft geen eis in reconventie ingesteld tot huurprijsverlaging als bedoeld in artikel 7:207 en 7:257 BW. Zoal op een daartoe strekkend verweer in conventie zou kunnen worden beslist, is het hof van oordeel dat artikel 6:136 BW daaraan in de weg staat, nu de gegrondheid (en dus ook de omvang van de verlaging) niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.

Zoals hierna zal worden overwogen bestond er ten tijde van de inleidende dagvaarding geen huurachterstand, zodat [appellante] ook geen belang heeft bij deze grief.

9.2.

Grief 1 keert zich tegen hetgeen de kantonrechter heeft overwogen in rov. 2.7 van het bestreden vonnis, namelijk dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, zodat het beroep op gedeeltelijke opschorting niet opgaat. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen en beslist (namelijk dat de ontbindingsvordering wordt afgewezen) heeft [appellante] geen belang meer bij een beoordeling van haar beroep op het opschortingsrecht op deze grond.

Het beroep op het opschortingsrecht voor zover dat betrekking heeft op de huurverhogingen per 1 juli 2008, 2009 en 2010 is wel gegrond. Het in eerste aanleg door Weller Wonen in de inleidende dagvaarding gevorderde bedrag aan huurachterstand bedroeg € 1.339,67. Uit het overzicht van Weller Wonen van de huurachterstanden van 5 november 2012 (prod. 16 eerste aanleg) blijkt dat de achterstand per 1 juli 2011 € 1.533,36 bedroeg en geheel was opgebouwd uit onbetaald gelaten huurverhogingen. Ten tijde van de inleidende dagvaarding was [appellante] derhalve niets verschuldigd.

9.3.

Grief 3 luidt:

Ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen, dat ten aanzien van de huurachterstand geen sprake zou zijn van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis, ook niet zou zijn gebleken uit bijzondere privéomstandigheden, die met zich brengen, dat er niet moet worden ontruimd en dat er ook geen sprake zou zijn geweest van misbruik van bevoegdheid ex artikel 3:13 BW aan de zijde van Weller.

Het hof is van oordeel dat – zo er al enige achterstand bestond - de bijzondere aard en de geringe hoogte van die huurachterstand (uitsluitend de huurverhoging van 1,3% per 1 juli 2011 en wellicht die per 1 juli 2012) aan ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming in de weg staan. Deze bijzondere aard bestaat hierin dat [appellante] de huurverhogingen over de jaren 2008, 2009 en 2010 niet verschuldigd is, want niet overeengekomen, en haar beroep op opschorting opgaat.

9.4.

De conclusie

9.4.1.

De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om aan huurachterstand tot en met november 2012 een bedrag van € 2.392,83 te betalen. Dit bedrag, dat verder niet is betwist, moet worden verminderd met de niet-verschuldigde maar wel in rekening gebrachte huurverhogingen per 1 juli 2008, 2009 en 2010 (alsmede voor zover die verhogingen hebben doorgewerkt per 1 juli 2011, 1 juli 2012 en nadien). Daaraan doet niet af dat [appellante] het meerdere inmiddels heeft betaald. Zij voldeed immers onder druk van de procedure en het vonnis. Het is aan partijen een berekening te maken van het teveel betaalde bedrag. Een vordering tot ongedaanmaking van hetgeen uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg ten onrechte is voldaan heeft [appellante] overigens niet ingesteld.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten.

9.4.2.

Weller Wonen wordt in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep veroordeeld nu zij als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, mede gelet op hetgeen in de slotalinea rov. 9.2 is overwogen.

10. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en in zoverre opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellante] aan Weller Wonen te betalen € 2.392,83 verminderd met de door Weller Wonen in rekening gebrachte huurverhogingen per 1 juli 2008, 2009 en 2010, ook voor zover die verhogingen in de huurprijs per 1 juli 2011 en nadien hebben doorgewerkt;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

veroordeelt Weller Wonen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op

€ 375,- salaris gemachtigde in eerste aanleg

€ 92,82 dagvaardingskosten

€ 299,- griffierecht

€ 2.682,- salaris advocaat hoger beroep

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en J.K. Six-Hummel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 januari 2017.

griffier rolraadsheer