Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.183.619/01
arrest van 14 februari 2017
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg aan de Geul,
tegen
Woningstichting Heemwonen,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Heemwonen,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
op het bij exploot van dagvaarding van 5 januari 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 oktober 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en Heemwonen als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4222887 CV EXPL 15-5754)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met een productie;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
i. Sinds 5 maart 2010 huurt [appellant] van Heemwonen de woning aan het adres [straatnaam] [huisnummer 1] te [woonplaats]. De woning bestaat uit een appartement in een appartementencomplex.
ii. Direct naast en tegen het door [appellant] gehuurde appartement, bevindt zich het eveneens door Heemwonen verhuurde appartement met het adres [straatnaam] [huisnummer 2]. Die woning wordt gehuurd en bewoond door mevrouw [buurvrouw] (hierna: [buurvrouw]).
iii. [appellant] heeft in de periode van begin 2012 tot medio 2015 42 keer door middel van een “Formulier overlastmelding” bij Heemwonen geklaagd over geluidsoverlast die volgens hem werd veroorzaakt door [buurvrouw] of door bezoekers die zich met instemming van [buurvrouw] in de woning van [buurvrouw] bevonden.
iv. [appellant] heeft een schriftelijke verklaring van 14 april 2015 van de heer [getuige] overgelegd. In deze verklaring staat onder meer het volgende:
“Ondergetekende (…) verklaart hierbij dat hij op 09-03-2012 als bezoeker aanwezig was in de woning van Dhr. [appellant] (…) en heeft gehoord dat de buren van [straatnaam] [huisnummer 2] (…) geluidsoverlast/burenoverlast veroorzaakten.
Ik herinner mij dat nog goed, omdat ik de geluidsoverlast extreem vond, de muziek beurtelings zacht, dan wel heel hard werd gezet, met luidruchtig praten.
[appellant] vertelde mij dat dit wel vaker voor kwam, en dat hij ook nu weer een overlastmelding zou indienen bij de woningcorporatie. (…)”
v. Van andere bewoners van het appartementencomplex heeft Heemwonen geen klachten ontvangen over vanuit de woning van [buurvrouw] veroorzaakte geluidsoverlast. Een medewerkster van Heemwonen heeft meerdere omwonenden bezocht en navraag gedaan naar door [buurvrouw] veroorzaakte overlast. Geen van die omwonenden heeft tijdens deze bezoeken aangegeven overlast te ondervinden.
vi. [appellant] heeft ook bij de politie geklaagd over de geluidsoverlast die volgens hem werd veroorzaakt door [buurvrouw] of door bezoekers die zich met instemming van [buurvrouw] in de woning van [buurvrouw] bevonden. De politie heeft deze overlast zelf nimmer geconstateerd.
vii. Heemwonen heeft contact opgenomen met [buurvrouw]. Zij heeft tegenover Heemwonen ontkend geluidsoverlast te veroorzaken.
viii. Heemwonen heeft [appellant] meermalen, onder meer bij brieven van 20 augustus 2013, 3 september 2014, 18 november 2014, 27 maart 2015 en 29 april 2015, verzocht om mee te werken aan het inschakelen van buurtbemiddeling. In deze brieven heeft Heemwonen uiteengezet dat buurtbemiddeling bedoeld is voor conflicten tussen buurtbewoners die klachten ondervinden over bijvoorbeeld geluidsoverlast, en dat de medewerkers van buurtbemiddeling getraind zijn in conflictbemiddeling, een onpartijdige houding hebben, beide partijen hun verhaal laten vertellen, en zoeken naar een gezamenlijke oplossing. [appellant] heeft geweigerd om mee te werken aan buurtbemiddeling.
ix. Begin 2015 heeft [appellant] bij brief van zijn toenmalig advocaat Heemwonen gesommeerd om concrete stappen te ondernemen om de door [buurvrouw] veroorzaakte geluidsoverlast te beëindigen. Als reactie op die brief heeft Heemwonen ook de toenmalig advocaat van [appellant] gewezen op de mogelijkheid van buurbemiddeling.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [appellant] primair:
veroordeling van Heemwonen om binnen vier weken na de datum van het te wijzen vonnis zodanige maatregelen te nemen tegen [buurvrouw] dat daardoor de (geluids-)overlast jegens [appellant] wordt beëindigd, op straffe van een dwangsom;
veroordeling van Heemwonen om [appellant] in kennis te stellen van alle jegens [buurvrouw] in het kader van het bestrijden van de overlast te ondernemen en genomen maatregelen.
[appellant] vordert subsidiair, voor het geval Heemwonen er niet in slaagt om de geluidsoverlast jegens [appellant] weg te nemen binnen een termijn van vier weken, veroordeling van Heemwonen om mee te werken aan een verhuizing van [appellant] naar een andere gelijkwaardige woning van Heemwonen, met veroordeling van Heemwonen om aan [appellant] alle redelijke verhuis- en herinrichtingskosten, althans een bedrag van € 7.500,--, te vergoeden.
Voorts vordert [appellant] (primair en subsidiair) veroordeling van Heemwonen tot betaling van € 1.000,-- ter zake gederfd woongenot.
3.2.2.
Heemwonen heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.3.
In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
3.4.
[appellant] heeft in hoger beroep een grief aangevoerd tegen het vonnis. Op basis van die grief heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. Door de grief wordt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal daarom beoordelen in hoeverre de vorderingen van [appellant] toewijsbaar zijn.
3.5.
[appellant] heeft aan zijn vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[buurvrouw] veroorzaakt al gedurende meerdere jaren structureel ernstige geluidsoverlast. [appellant] heeft Heemwonen daar herhaaldelijk op gewezen. Omdat Heemwonen aan [appellant] ongestoord huurgenot moet verschaffen, is Heemwonen verplicht om stappen te ondernemen om de door [buurvrouw] veroorzaakte geluidsoverlast te beëindigen. Heemwonen schiet in de nakoming van die verplichting tekort.
3.6.
Heemwonen heeft als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd.
Omdat [appellant] de enige is die klaagt over door [buurvrouw] veroorzaakte geluidsoverlast, [buurvrouw] ontkent overlast te veroorzaken, andere omwonenden hebben aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie nimmer de door [appellant] gestelde overlast heeft geconstateerd, heeft Heemwonen onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens [buurvrouw]. In de gegeven omstandigheden is de inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap. [appellant] weigert ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken is geen sprake van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro en schiet Heemwonen niet tekort in de nakoming van haar verbintenissen jegens [appellant]. Er is daarom geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen van [appellant].
3.7.1.
Het hof overweegt dat volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro sprake is van een gebrek aan een gehuurde woning als sprake is van een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:204 lid 3 BW Pro zijn een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW Pro en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
3.7.2.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder Pro a BW (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 6-9). Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is (in dezelfde zin Hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712).
3.7.3.
Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de vordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat in die procedure zal kunnen blijken dat de vordering terecht is ingesteld ook niet toereikend is (zie in dezelfde zin Hof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257).
3.7.4.
In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan. Wel is het zo dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben om onderzoek te kunnen verrichten en om vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen (in dezelfde zin Hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712).
3.8.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van Heemwonen mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens [buurvrouw]. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van [buurvrouw] zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen zijn uitsluitend afkomstig van [appellant] zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door [buurvrouw] veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en [buurvrouw] betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht Heemwonen naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van [appellant] vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling. Voor verdergaande maatregelen van Heemwonen jegens [buurvrouw] waren en zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende aanknopingspunten aanwezig.
3.9.
Naar het oordeel van het hof is het aan [appellant] zelf te wijten dat de door Heemwonen voorgestelde buurtbemiddeling vervolgens niet van de grond is gekomen en dus niet tot een voor hem bevredigende oplossing heeft kunnen leiden. [appellant] heeft immers geweigerd zijn medewerking aan buurtbemiddeling te geven. De door [appellant] daarvoor gegeven reden – dat buurtbemiddeling geen zin zou hebben omdat [buurvrouw] tegenover [appellant] zou hebben ontkend overlast te veroorzaken – miskent dat de medewerkers van buurtbemiddeling getraind zijn in conflictbemiddeling, een onpartijdige houding hebben, beide partijen hun verhaal laten vertellen, en zoeken naar een gezamenlijke oplossing. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof niet op voorhand mogen aannemen dat het met hulp van buurtbemiddeling op gang brengen van communicatie tussen hem en [buurvrouw] niet zou kunnen leiden tot het ontstaan van wederzijds begrip en tot een afname van gedragingen van [buurvrouw] die [appellant] als hinderlijk ervaart.
3.10.
Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat Heemwonen door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap heeft gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat [appellant] vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met [buurvrouw], waren van Heemwonen geen verdere acties te vergen. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Heemwonen in de nakoming van haar verbintenissen jegens [appellant] tekortgeschoten is. Van een gebrek aan het gehuurde waarvoor Heemwonen aansprakelijk is, is bij deze stand van zaken geen sprake.
3.11.1.
[appellant] heeft in hoger beroep aangeboden te bewijzen dat hij daadwerkelijk al geruime tijd structureel overlast ondervindt. Het hof overweegt naar aanleiding van dat bewijsaanbod het volgende.
3.11.2.
[appellant] is partijgetuige. Dat betekent dat zijn getuigenverklaring op grond van artikel 164 lid 2 Rv Pro alleen tot het bewijs kan bijdragen als de verklaring strekt ter aanvulling van ander bewijs. Volgens vaste rechtspraak moet dat andere bewijs dan wel zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat het de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maakt. Dat dergelijk voldoende sterk bewijs ontleend zou kunnen worden aan de verklaring van de door [appellant] als getuige voorgedragen wijkagent, is uit de stellingen van [appellant] en uit zijn bewijsaanbod niet af te leiden. [appellant] heeft immers zelf erkend dat de wijkagent de door [appellant] gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd. Daarom valt zonder nadere toelichting, die door [appellant] niet is gegeven, niet in te zien hoe uit een getuigenverklaring van de wijkagent voldoende sterk en overtuigend bewijs zou zijn te ontlenen.
3.11.3.
Daarnaast heeft [appellant] aangeboden de heer [getuige] als getuige te laten horen. [appellant] heeft echter niet gesteld dat [getuige] meer of anders kan verklaren dan neergelegd in diens schriftelijke verklaring van 14 april 2015, te weten dat hij op 9 maart 2012 heeft geconstateerd dat er overlast werd veroorzaakt vanuit de woning van [buurvrouw]. Ook als het hof uitgaat van de juistheid van die verklaring, staat daarmee slechts vast dat éénmalig, te weten op 9 maart 2012, overlast is veroorzaakt. Dat kan niet de conclusie rechtvaardigen dat [buurvrouw] al geruime tijd structureel overlast veroorzaakt en dat Heemwonen om die reden niet met het aanbieden van buurtbemiddeling had mogen volstaan.
3.11.4.
[appellant] heeft niet aangeboden andere personen als getuige te laten horen en evenmin gesteld wat andere personen voor relevants zouden kunnen verklaren. Dit alles voert tot de conclusie dat het bewijsaanbod van [appellant] onvoldoende gespecificeerd is. Het hof zal dat bewijsaanbod daarom passeren.
3.12.
Uit het voorgaande volgt dat er geen grondslag is komen vast te staan voor toewijzing van de vorderingen van [appellant]. Het hof zal het beroepen vonnis, waarin de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen en [appellant] in de proceskosten is veroordeeld, daarom bekrachtigen.
3.13.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep en deze kostenveroordeling, zoals door Heemwonen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 4222887 CV EXPL 15-5754 tussen partijen gewezen vonnis van 7 oktober 2015;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Heemwonen tot op heden op € 718,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 februari 2017.
griffier rolraadsheer