Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.069.971/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 915048 / CV EXPL 08-3322
arrest d.d. 23 augustus 2011
inzake
Stichting Maasdelta Groep,
gevestigd te Spijkenisse,
appellante in het principaal appel,
tevens geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: MDG,
advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli te 's-Gravenhage,
tegen
1. [Naam],
2. [Naam],
beiden wonende te [Woonplaats],
geïntimeerden in het principaal appel,
tevens appellanten in het incidenteel appel,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerde (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar te Zoetermeer.
Het geding
Bij exploot van 18 juni 2010 is MDG in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 juli 2009 en het vonnis van 25 mei 2010, welke vonnissen de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle (hierna: de kantonrechter) tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft MDG dertien grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord (met productie) bestreden en heeft daarbij tevens zijn eis vermeerderd. Bij daaropvolgende akte heeft MDG bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering, daarbij verwijzend naar een tweetal bij de akte gevoegde producties.
Tot slot heeft [geïntimeerde] arrest gevraagd en de stukken overgelegd.
De in het dossier aangetroffen stukken die kennelijk door MDG zijn toegestuurd ten behoeve van een aanvankelijk gepland pleidooi dat uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden, maken geen deel uit van het procesdossier.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1. [geïntimeerde] huurt van MDG de zelfstandige woning aan de […] te […] (hierna ook wel: het gehuurde). Het gehuurde is onderdeel van een complex woningen ([…]). De woning van [geïntimeerde] bevindt zich op de tweede verdieping van het gebouw. Op dezelfde galerij bevindt zich de woning met nummer […]. Deze woning wordt door MDG verhuurd aan de heer […] (hierna:
[X]) en zijn echtgenote (hierna gezamenlijk aan te duiden als [X] c.s.). Hun zoon […] (hierna: [Y]), geboren 12 januari 1968, woont bij hen in.
1.2. In 2005 en 2006 heeft [geïntimeerde] meermalen aangifte gedaan bij de politie tegen [Y] ter zake van bedreiging, intimidatie of belediging. Een door MDG tegen [Y] aanhangig gemaakt kort geding bij de rechtbank Rotterdam heeft geresulteerd in een vonnis van 18 juli 2006, waarbij de voorlopige voorzieningenrechter [Y] een gebiedsverbod heeft opgelegd. Daarnaast is [Y] bij vonnis van de politierechter van de rechtbank te Rotterdam van 25 september 2006 veroordeeld tot een (deels voorwaardelijke) gevangenisstraf, onder meer wegens bedreiging en belediging van [geïntimeerde].
1.3. Na aanhoudende klachten van [geïntimeerde] heeft MDG in juni 2007 [X] c.s. gedagvaard in kort geding en gevorderd dat het [X] c.s. verboden zou worden hun zoon in hun woning te ontvangen. Voorts heeft MDG in 2007 in een kort geding tegen [Y] weer om een gebiedsverbod gevraagd. Beide procedures zijn niet doorgezet, volgens MDG vanwege negatieve uitlatingen van de rechter omtrent haar procespositie, en uiteindelijk geroyeerd.
2.1. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg bij inleidende dagvaarding van 1 augustus 2008 gevorderd dat de kantonrechter, kort samengevat en zakelijk weergegeven, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. MDG veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van het te wijzen vonnis een gerechtelijke procedure te starten tegen [X] c.s. tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
2. de huurprijs van het gehuurde met ingang van zes maanden voor het uitbrengen van de onderhavige dagvaarding, tot de datum waarop de overlast is beëindigd, vaststelt op een bedrag van € 237,93 per maand, zijnde 60% van de huidige huurprijs;
3. MDG veroordeelt tot terugbetaling van het te veel betaalde aan huur over de periode dat de huurprijs is verlaagd, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding;
4. MDG veroordeelt tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag aan immateriële schadevergoeding ad € 2.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding;
5. MDG veroordeelt in de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft hiertoe aangevoerd al enige jaren ernstige overlast te ondervinden van [Y] Volgens [geïntimeerde] treedt MDG daartegen onvoldoende op, hetgeen leidt tot een sterk verminderd huurgenot. MDG heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
2.2. Bij vonnis van 7 juli 2009 heeft de kantonrechter de vordering sub 1 toegewezen, met dien verstande dat MDG is veroordeeld om, kort samengevat, binnen 30 dagen na het vonnis hetzij een bodemprocedure tegen [X] c.s. aan te spannen en daarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen, hetzij een verzoekschrift in te dienen tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor (in welk verzoekschrift [X] c.s. als verweerder zou moeten worden aangemerkt), zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom. Deze veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De beslissing op de vorderingen sub 2 tot en met 5 is aangehouden.
2.3. MDG heeft gekozen voor een voorlopig getuigenverhoor. Op verzoek van MDG is in november 2009 en in februari 2010 een aantal getuigen gehoord. [X] c.s. heeft geen getuigen voorgebracht. De verklaringen zijn in de onderhavige procedure ingebracht en partijen hebben zich er schriftelijk over uitgelaten.
2.4. Bij eindvonnis van 25 mei 2010 heeft de kantonrechter bij uitvoerbaar verklaard vonnis (i) de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 augustus 2008 (datum inleidende dagvaarding) met 50% verminderd tot een bedrag van € 198,28 per maand (te verhogen met de gebruikelijke indexeringen), en wel tot de datum waarop [geïntimeerde] geen overlast meer ondervindt van [Y] (ii) MDG veroordeeld tot terugbetaling van de aldus te veel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente en (iii) MDG veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat [Y] overlast veroorzaakt voor [geïntimeerde], voorts dat dit een gebrek oplevert dat leidt tot een verminderd woongenot en tot slot dat MDG hiertegen dient op te treden, althans dat het gebrek in het woongenot in haar risicosfeer valt. De vordering tot vergoeding van smartengeld heeft de kantonrechter afgewezen.
3. Grief 1 van MDG klaagt dat de kantonrechter ten onrechte, buiten de vorderingen van [geïntimeerde] om, bij tussenvonnis een voorlopig getuigenverhoor heeft bevolen. Deze grief faalt. Voor zover de kantonrechter MDG bij vonnis van 7 juli 2009 heeft veroordeeld om ofwel een ontbindingsprocedure aanhangig te maken jegens [X] c.s., ofwel een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in te dienen, was sprake van een eindvonnis, omdat aan een deel van het geschil een eind is gemaakt in een uitdrukkelijk dictum. De appeltermijn tegen die beslissing was ten tijde van het onderhavige appelexploot reeds verstreken. In dit hoger beroep kan dan ook niet meer aan de orde worden gesteld de vraag of de kantonrechter MDG terecht heeft veroordeeld tot het maken van een keuze als voormeld; het appel is in zoverre niet-ontvankelijk.
4. In het verlengde van het voorgaande is van belang dat [geïntimeerde] in appel bij memorie van antwoord zijn eis heeft gewijzigd. Hij vordert dat het hof MDG alsnog veroordeelt tot, kort samengevat, het starten van een bodemprocedure tegen [X] c.s. strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming. MDG heeft bij akte bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Zij acht de eisvermeerdering in strijd met de goede procesorde, omdat van haar een prestatie wordt gevorderd die reeds is verricht. Aangezien [geïntimeerde] ook in eerste aanleg had gevorderd dat MDG zou worden veroordeeld tot het starten van een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, vat het hof deze eisvermeerdering op als een incidentele grief tegen het tussenvonnis van 7 juli 2009 en gaat het ervan uit dat [geïntimeerde] bedoelt te betogen dat de kantonrechter MDG geen keuze had mogen laten, doch direct had moeten overgaan tot veroordeling van MDG tot het aanhangig maken van een procedure. Deze grief deelt het lot van grief 1 van MDG, zodat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn incidentele appel. MDG heeft aldus geen belang meer bij een behandeling van haar bezwaar tegen de eisvermeerdering, zodat deze behandeling achterwege kan blijven.
5. Dit betekent dat in appel uitsluitend nog relevant is de vraag of en in hoeverre [geïntimeerde] uit hoofde van artikel 7:207 jo Pro. artikel 7:204 BW Pro recht heeft op huurvermindering. De grieven 2 tot en met 13 richten zich alle tegen het oordeel van de kantonrechter daaromtrent en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6. Om de onder 5. bedoelde vraag te kunnen beantwoorden moet allereerst worden nagegaan of sprake is van een gebrek zoals omschreven in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Het hof stelt daarbij het volgende voorop. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW Pro levert een zuiver feitelijke stoornis in het huurgenot door derden geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Als de derde huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan de derde in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 213 BW Pro). Als vast komt te staan dat de verhuurder in zo'n geval zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door geen of onvoldoende gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegenover de derde, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op.
7. Of van een dergelijk gebrek sprake is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Onjuist is de veronderstelling van MDG dat de klager eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan. Wel is het zo dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben om onderzoek te kunnen verrichten en vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen.
8. In dit geval is nog van belang dat de gestelde overlast niet wordt veroorzaakt door een huurder van MDG zelf, maar door de zoon van huurders. Bij tussenvonnis van 7 juli 2009 heeft de kantonrechter reeds - onbestreden - overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat [Y] inwoont bij zijn ouders en dat [X] c.s. op grond van artikel 7:219 BW Pro door MDG kan worden aangesproken op de gedragingen van [Y] Of in alle, door [geïntimeerde] gemelde gevallen van overlast aan de voorwaarden van dat artikel is voldaan, behoeft in deze procedure niet te worden vastgesteld. Zoals hierboven reeds is overwogen gaat het er slechts om dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben teneinde onderzoek te kunnen verrichten om op basis daarvan, indien nodig, actie te kunnen ondernemen.
9. Een huurder heeft pas recht op huurprijsvermindering vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan, dus in casu vanaf het moment dat MDG, met inachtneming van het voorgaande, geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de klachten. [geïntimeerde] vordert vermindering van de huurprijs met ingang van zes maanden voor de dag der dagvaarding, hetgeen betekent dat de in deze zaak te beoordelen periode een aanvang neemt in februari 2008. Dat neemt niet weg dat de gebeurtenissen in 2006 en 2007 meewegen bij de beantwoording van de vraag of MDG vanaf februari 2008 adequaat heeft gehandeld naar aanleiding van ontvangen signalen.
10. Over die ontvangen signalen en de reactie van MDG daarop blijkt uit de stukken het volgende.
Niet in geschil is dat op 18 maart 2008 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van MDG enerzijds en [geïntimeerde sub 2] en haar gemachtigde anderzijds en dat [geïntimeerde sub 2] tijdens dat gesprek haar ongenoegen heeft geuit over de wijze waarop MDG met de klachten van [geïntimeerde] omging. Bij brief van 29 mei 2008 (productie 1 bij inleidende dagvaarding) heeft MDG laten weten geen actie te zullen ondernemen nu navraag bij de wijkagent had geleerd dat er bij de politie geen klachten waren binnengekomen over [Y], ook niet anoniem. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft vervolgens bij brief van 14 juli 2008 (productie 2 inleidende dagvaarding) namens [geïntimeerde] maatregelen geëist en bij gebreke daarvan rechtsmaatregelen aangekondigd. In deze brief en in de bij de brief gevoegde bijlage wordt melding gemaakt van een aantal incidenten in 2008, te weten onder meer, kort samengevat: (i) spugen door [Y] op het raam van [geïntimeerde] op 9 maart 2008, (ii) regelmatig door de ramen naar binnen turen door [Y] (volgens [geïntimeerde] waargenomen door één van hun overburen), (iii) bewust tegen [geïntimeerde sub 2] aanlopen door [X] op 5 juni 2008 en (iv) schelden tegen [geïntimeerde], hem de doorgang belemmeren en opsteken van middelvinger door [Y] op 5 juli 2008. Bij brief van 17 juli 2008 (productie 3 inleidende dagvaarding) heeft MDG laten weten bij haar eerdere standpunt te blijven.
In de inleidende dagvaarding wordt voorts vermeld (onder 9) dat een medebewoonster medio juli 2008 [Y] heeft horen vertellen dat hij van plan was om een op 23 augustus 2008 gepland bewonersfeest te verstoren met een knokploeg en dat één van de organisatoren dit heeft gemeld bij MDG. Dit laatste is door MDG niet betwist.
Uit door [geïntimeerde] ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg ingebrachte stukken (productie 6) blijkt verder dat medebewoonster […] in oktober 2008 schriftelijk bij MDG heeft geklaagd over [Y], wegens bedreiging/intimidatie bij de lift van het complex, en dat zij bij dezelfde brief melding heeft gemaakt van het "brutaal naar binnen kijken" bij [geïntimeerde] door [Y] Tijdens de voorlopige getuigenverhoren in februari 2010 (zie onder 2.3.) heeft A. Polder, medewerkster van MDG, voorts verklaard over een tweetal klachten van […] over [Y] in 2009, waarvan één over een voorval buiten het complex en één over een voorval binnen het complex. Tijdens die voorlopige getuigenverhoren heeft [geïntimeerde sub 2] bovendien verklaard over een klacht bij MDG over [Y] van medebewoner […] en heeft medebewoonster mevrouw […] als getuige verklaard over door haar zelf ondervonden nachtelijke geluidsoverlast, sinds 1,5 à 2 jaar, veroorzaakt door de bewoners recht of schuin boven haar. Volgens [geïntimeerde] woont [X] c.s. schuin boven mevrouw […]. MDG heeft niet gesteld dat zij naar aanleiding van voormelde meldingen van […] en afgelegde getuigenverklaringen over klachten van […] en […] enige actie heeft ondernomen, zelfs niet dat zij contact heeft opgenomen met deze personen om nadere informatie te verkrijgen.
11. Dat de door [geïntimeerde] bij brief van 14 juli 2008 gemelde incidenten zich hebben voorgedaan is onvoldoende gemotiveerd betwist. De in de brief door [geïntimeerde] gemelde overlast was substantieel. MDG kon naar het oordeel van het hof dan ook niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen om bij een ontkennend antwoord vervolgens achterover te leunen. MDG heeft niet gesteld dat zij zelf ook maar énig onderzoek heeft verricht ter bevestiging (of ontkrachting) van de gestelde overlast. Zo heeft zij niet gesteld dat zij de andere bewoners heeft gevraagd (schriftelijk, dan wel rechtstreeks, door langs te gaan) of deze overlast hadden ondervonden van [Y], en zo ja, of zij dit formeel, al dan niet anoniem, wilden melden (MDG heeft weliswaar een alle bewoners gericht briefje overgelegd, maar dit dateert uit 2007 en heeft bovendien betrekking op specifieke vernielingen en niet op overlast in het algemeen). Ook heeft MDG niet gesteld dat zij bij de overburen van [geïntimeerde] heeft nagevraagd of juist is dat zij [Y] bij [geïntimeerde] naar binnen hadden zien turen (zie de hierboven onder 10 genoemde brief van 14 juli 2008). Tot slot heeft MDG niets gesteld over enige actie richting [Y] of [X] c.s. naar aanleiding van de hierboven genoemde, door haar onbetwiste melding uit juli of augustus 2008 dat [Y] had aangekondigd het bewonersfeest te zullen verstoren. Zoals onder 10 overwogen zijn er voorts ook in de periode na augustus 2008 signalen van overlast door [Y] binnengekomen - en bovendien niet alleen afkomstig van [geïntimeerde] -, terwijl niet is gebleken dat MDG naar aanleiding daarvan zelfs maar enig onderzoek heeft verricht.
12. Al met al is sprake van voldoende aanwijzingen voor substantiële en structurele overlast, waarop MDG niet concreet heeft gereageerd. Naar het oordeel van het hof kan MDG vanaf medio juli 2008, gemakshalve afgerond naar 1 augustus 2008, worden verweten onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de overlast door [Y] en moet dit worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft aldus recht op een vermindering van de huurprijs. De grieven falen derhalve in zoverre. Wel is het hof met MDG van oordeel dat - nog afgezien van het feit dat [geïntimeerde] in eerste aanleg slechts een vermindering met 40% heeft gevorderd - voor een huurprijsvermindering van 50% geen plaats is, zodat de twaalfde grief in zoverre slaagt. Het hof acht een huurprijsvermindering van 30% per 1 augustus 2008 evenredig aan de vermindering van het huurgenot per die datum als gevolg van voormeld gebrek. Daarbij neemt het in aanmerking de aard en ernst van de gemelde overlast en het toenemende aantal aanwijzingen voor het bestaan daarvan, met in het verlengde daarvan de mate van verwijtbaarheid van het nalaten actie te ondernemen.
13. Het hof merkt nog op dat de grond voor een huurprijsvermindering als de onderhavige vervalt indien het eraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld, hetgeen niet zonder meer eerst het geval hoeft te zijn als de overlast is beëindigd, maar zich ook reeds kan voordoen als door de verhuurder voldoende actie is ondernomen in reactie op de overlast (zie het onder 6 overwogene), bijvoorbeeld door een ontbindings- en ontruimingsprocedure in te stellen. MDG heeft bij akte in appel gesteld dat zij inmiddels zo'n procedure aanhangig heeft gemaakt en heeft ter onderbouwing een productie overgelegd. Nu [geïntimeerde] niet op deze productie heeft gereageerd en het hof er dus geen acht op zal slaan, kan de juistheid van de stelling van MDG echter niet worden geverifieerd. Het hof laat daarom in het midden of en zo ja, per wanneer het gebrek en daarmee de grond voor huurprijsvermindering reeds zijn vervallen.
14. Het voorgaande betekent dat het incidenteel beroep tegen het vonnis van 7 juli 2009 niet-ontvankelijk is en dat dit ook geldt voor het principaal appel tegen dat vonnis, voor zover MDG bij dat vonnis werd veroordeeld tot het aanhangig maken van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [X] c.s., dan wel tot het indienen van een verzoekschrift tot het houden van een voorlopige getuigenverhoor. Voor het overige zal dit vonnis worden bekrachtigd. Het eindvonnis van 25 mei 2010 zal, omwille van de leesbaarheid, geheel worden vernietigd en het hof zal de huurprijs voor de door [geïntimeerde] van MDG gehuurde woning verminderen op de wijze als hierboven overwogen, met veroordeling van MDG tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van de in verband met die huurprijsvermindering te veel betaalde huur. Bij deze uitkomst, waarbij MDG voor het grootste gedeelte in het ongelijk is gesteld, past dat MDG in de proceskosten in beide instanties wordt veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- verklaart het incidenteel beroep van [geïntimeerde] niet-ontvankelijk;
- verklaart het principaal hoger beroep van MDG tegen het (deel)vonnis van 7 juli 2009 niet-ontvankelijk, voor zover MDG bij dat vonnis werd veroordeeld tot het aanhangig maken van een ontbindings- en ontruimingsprocedure, dan wel tot het indienen van een verzoekschrift tot het houden van een voorlopige getuigenverhoor;
- bekrachtigt het (deel)vonnis van 7 juli 2009 voor het overige;
- vernietigt het eindvonnis van 25 mei 2010,
en, opnieuw rechtdoende in het principaal appel:
- vermindert de huurprijs voor de door [geïntimeerde] van MDG gehuurde woning met ingang van 1 augustus 2008 met 30% tot € 277,58, te verhogen met de gebruikelijke indexeringen;
- veroordeelt MDG om aan [geïntimeerde] terug te betalen de aldus te veel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling;
- veroordeelt MDG in de proceskosten in eerste aanleg, tot aan 25 mei 2010 aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 286,44 aan verschotten en € 1.500,- aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt MDG in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 263,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, E.M. Dousma-Valk en H.J.H. van Meegen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.