ECLI:NL:GHSHE:2017:5305 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepkwekerij in schu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.199.370/01

arrest van 28 november 2017

in de zaak van

[bewindvoerder] ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [betrokkene],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als de bewindvoerder,

advocaat: mr. T. Kemper te Oss,

tegen

Stichting [Stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. G.J. Hofman te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 september 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 augustus 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen de bewindvoerder als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4786689/243, rolnummer 16-1137)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 26 mei 2016.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met twee producties;
de memorie van antwoord met een productie;
de akte van de bewindvoerder;
de antwoordakte van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[geïntimeerde] verhuurt sinds 1 april 1985 aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) de woning aan de [adres] te [plaats] , gemeente [gemeente] .
In artikel 9 lid 1 sub a van Pro het op de huurovereenkomst toepasselijke huurreglement staat dat de huurder verplicht is om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. De bestemming van het gehuurde is woonruimte.
Bij beschikking van de kantonrechter van de toenmalige rechtbank ’s-Hertogenbosch van 9 augustus 2011 is een bewind ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [betrokkene] en is appellante tot bewindvoerder benoemd. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van [betrokkene] op als formele procespartij in deze procedure (HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525).
[geïntimeerde] heeft haar huurders door middel van diverse publicaties en brieven ervan op de hoogte gebracht dat het kweken van hennep in huurwoningen niet is toegestaan en dat daartegen streng wordt opgetreden.
Op 16 december 2015 heeft de politie een inval gedaan in de huurwoning. De politie heeft daarbij in een aan de woning gebouwde schuur een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 71 hennepplanten. De hennepkwekerij was onder meer voorzien van acht assimilatielampen met spiegelkappen die door middel van verstelbare kettingen waren bevestigd aan het plafond, acht transformatoren, twee tijdschakelaars, een schakelbord, een koolstoffilter, een slakkenhuis, een kachel en een hydro-ph-meter. De wanden van de kwekerij waren bekleed met piepschuimplaten. Het plafond was bekleed met een zilveren folie. De politie heeft voorts sporen van eerdere oogst aangetroffen.
In een vrijstaande schuur bij de woning heeft de politie op de genoemde datum diverse zaken ten behoeve van een hennepkwekerij aangetroffen, alsmede een ruimte waarin een hennepkwekerij had gezeten. In die ruimte stonden 121 kweekpotten met daarin resten aarde. De politie stelde vast dat de potten naar hennep roken.
Op de genoemde datum heeft een medewerker van Enexis vastgesteld dat de elektriciteitsmeter van het perceel gemanipuleerd was: de verzegeling was verbroken. Bij e-mail van 11 juli 2016 heeft Enexis daarover het volgende meegedeeld aan [geïntimeerde] :

‘Er is geen sprake van gevaarzetting, wel is er illegaal stroom afgenomen en wij hebben inderdaad een factuur gestuurd ad 2053,79 euro. Deze is tot op heden niet voldaan. Er zaten valse ijkzegels op de beschermkap vd meter en er is tevens een hennepkwekerij aangetroffen.’

Bij brief van 21 december 2015 heeft [geïntimeerde] aan [betrokkene] meegedeeld dat [geïntimeerde] tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen en, kort gezegd, dat [betrokkene] ter voorkoming van proceskosten de huurovereenkomst zelf kan opzeggen.
Bij brief van 28 december 2015 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [betrokkene] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huur zelf op te zeggen.
De bewindvoerder heeft in januari 2016 laten weten dat niet tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst wordt overgegaan.
[betrokkene] en haar zoon [zoon] zijn door de politie gehoord als verdachte van het voorhanden hebben en telen van softdrugs. [betrokkene] heeft verklaard, kort samengevat, dat zij niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte was. [zoon] (32 jaar oud ten tijde van de ontdekking van de hennepkwekerij) heeft verklaard, kort samengevat, dat hij de hennepkwekerij al geruime tijd voor de politie-inval heeft opgebouwd en ingericht bij de woning van zijn moeder, terwijl hij zelf elders woonde, en dat niemand anders dan hijzelf van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte was.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] , voor zover in hoger beroep van belang:

ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van de woning;
veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van € 501,58 voor elke maand of gedeelte van een maand dat dat [betrokkene] het gehuurde vanaf 1 februari 2016 niet heeft ontruimd en verlaten;

met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[betrokkene] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door op het gehuurde hennepkwekerijen te exploiteren althans door niet te voorkomen dat haar zoon op het gehuurde hennepkwekerijen heeft geëxploiteerd. Gelet op die tekortkoming is van [geïntimeerde] niet te vergen de huurovereenkomst nog te laten voortduren.

3.2.3.

De bewindvoerder heeft als verweer, kort samengevat, het volgende aangevoerd.

[betrokkene] was niet op de hoogte van het feit dat haar zoon in de schuren een of meer hennepkwekerijen heeft opgezet. [betrokkene] kwam nooit in de schuren. Er is niet gebleken dat er schade is ontstaan aan het gehuurde. [betrokkene] kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor het handelen van haar zoon, waarvan zij niet op de hoogte was. [betrokkene] is dus niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, althans ontbinding van de huurovereenkomst is onder de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 26 mei 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 18 augustus 2016 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt overwogen.

[betrokkene] is op grond van artikel 7:219 BW Pro verantwoordelijk voor de handelingen van haar zoon. Zij heeft haar zoon op het gehuurde toegelaten en niet voorkomen dat hij de hennepkwekerij heeft aangelegd en onderhouden. [betrokkene] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 3.2.1.).
[betrokkene] had kunnen weten en had moeten vermoeden dat haar zoon zich in het gehuurde met hennepteelt bezig hield (rov. 3.2.3.).
Er is niet gebleken van een bijzonder belang aan de zijde van [betrokkene] dat aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staat (rov. 3.2.4.).
De ontbinding van de huurovereenkomst is dus gerechtvaardigd (rov. 3.2.5.).

Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter:

de huurovereenkomst ontbonden;
de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van de woning;
de bewindvoerder veroordeeld tot betaling van € 501,58 voor elke maand of gedeelte van een maand dat dat [betrokkene] het gehuurde vanaf 1 februari 2016 niet heeft ontruimd en verlaten.

Ook heeft de kantonrechter de bewindvoerder in de proceskosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

De bewindvoerder heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. De bewindvoerder heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en – naar het hof begrijpt – tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] . De bewindvoerder heeft in de conclusie van de memorie van grieven andere partijnamen genoemd maar dat berust kennelijk op een verschrijving.

Naar aanleiding van de grieven I en II: is [betrokkene] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst?

3.5.1.

Het hof zal de grieven I en II gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt de bewindvoerder dat [betrokkene] niet op de voet van artikel 7:219 BW Pro verantwoordelijk te houden is voor het feit dat haar zoon in het gehuurde een hennepkwekerij heeft opgezet, en dat [betrokkene] geen aanleiding had om te vermoeden dat haar zoon in het gehuurde een hennepkwekerij had opgezet.

3.5.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Op grond van artikel 7:219 BW Pro is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.

Volgens vaste rechtspraak (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 en HR 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952) brengt dit artikel niet mee dat een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

3.5.3.

Bij toetsing aan deze maatstaven is het hof van oordeel dat de grieven I en II geen doel kunnen treffen. Het hof stelt daarbij voorop dat in het door [betrokkene] gehuurde ten behoeve van de hennepkwekerij de verzegeling van de elektriciteitsmeter van het perceel is verbroken waarna de meter is gemanipuleerd en illegaal stroom is afgenomen. Om ontdekking daarvan te bemoeilijken zijn valse ijkzegels op de beschermkap geplaatst. Onder verwijzing naar bovengenoemd arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, merkt het hof dit aan als schade in de zin van art. 7:219 BW Pro. Dit brengt mee dat [betrokkene] voor deze gedragingen van haar zoon risico-aansprakelijk is op de voet van artikel 7:219 BW Pro.

3.5.4.

Indien ten aanzien van de aanleg van de hennepkwekerij zelf tot uitgangspunt wordt genomen dat dit niet tot schade aan het gehuurde heeft geleid, is artikel 7:219 BW Pro in zoverre niet van toepassing en is beslissend of geoordeeld moet worden dat [betrokkene] zich, in het licht van het handelen van haar zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Het hof is van oordeel dat ook die vraag bevestigend moet worden beantwoord. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het in dit geval gaat om een betrekkelijk grote en tamelijk professioneel opgebouwde hennepkwekerij en dat de hennepkwekerij volgens de verklaring die de zoon bij de politie heeft afgelegd, al een jaar voor de politie-inval is opgebouwd (proces-verbaal van verhoor van 16 maart 2016, bladzijde 5, bovenste helft). Indien [betrokkene] daadwerkelijk niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte is geweest, dan heeft te gelden dat zij onvoldoende zorg heeft betracht voor het aan haar verhuurde, terwijl zij wist dat haar zoon door middel van een eigen sleutel vrij toegang had tot de beide schuren en daar met grote regelmaat (meerdere keren per week) in vertoefde. Het had bij deze stand van zaken op de weg van [betrokkene] gelegen om met enige regelmaat de schuren te betreden om in elk geval globaal te controleren of zich daarin geen ongeoorloofde activiteiten afspeelden. Aangezien haar zoon ongeveer een jaar lang een vrij grote en professioneel opgezette hennepkwekerij in de ene schuur heeft gehad, en daarnaast een groot aantal aan een hennepkwekerij gerelateerde zaken in de andere schuur, moet worden geconcludeerd dat [betrokkene] , door dat niet bij enige controle te constateren en door er geen maatregelen tegen te nemen, tekortgeschoten is in de nakoming van haar zorgverplichtingen voor het door [geïntimeerde] aan haar toevertrouwde gehuurde.

3.5.5.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven I en II.

Met betrekking tot grief III: is de tekortkoming van zodanig bijzondere aard of geringe ernst dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is?

3.6.1.

Door middel van grief III betoogt de bewindvoerder naar de kern genomen dat de tekortkoming van [betrokkene] in de nakoming van de huurovereenkomst wegens haar bijzondere aard of geringe ernst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

3.6.2.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Daarbij kan in dit geval meewegen dat [betrokkene] , zoals zij zelf stelt, niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte was. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter bovendien het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, NJ 1985, 232).

3.6.3

Het hof is van oordeel dat in dit geval, ook als het woonbelang van [betrokkene] en van het bij haar inwonende pleegkind in aanmerking wordt genomen, niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig geringe ernst is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in of bij een huurwoning als de onderhavige, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Het hof merkt in dit verband nog op dat in diverse media de laatste jaren ruime aandacht is besteed aan de hiervoor geschetste gevaren en nadelen die kleven aan de illegale bedrijfsmatige hennepteelt in particuliere huurwoningen zoals de onderhavige en aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet (kunnen) tolereren. [geïntimeerde] heeft daarom een serieus belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, mede om aan andere huurders duidelijk te maken dat streng wordt opgetreden tegen hennepkweek in huurwoningen.

3.6.3.

Vanzelfsprekend is de ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpend voor [betrokkene] en voor het bij haar inwonende pleegkind. Het ligt echter in de eerste plaats op de weg van [betrokkene] zelf om, zo nodig met behulp van hulpverlenende instanties, maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming zoveel mogelijk te beperken. Uit de memorie van grieven is niet gebleken dat de ontruiming van de woning, die ten tijde van het nemen van de memorie van grieven al had plaatsgevonden, [betrokkene] en haar pleegkind voor onoverkomelijke problemen heeft geplaatst.

3.6.4.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief III. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig geringe ernst is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Evenmin kan worden gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst om andere redenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven althans onaanvaardbaar is.

Met betrekking tot grief IV: de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter

3.7.1.

Grief IV is gericht tegen de veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter. In de toelichting op de grief voert de bewindvoerder aan dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] had moeten afwijzen en dat de kantonrechter daarom [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten had moeten veroordelen.

3.7.2.

Het hof verwerpt deze grief. Uit hetgeen naar aanleiding van de grieven I tot en met III is overwogen, volgt dat de vorderingen van [geïntimeerde] terecht zijn toegewezen. De bewindvoerder is daarom terecht in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter veroordeeld. Het hof verwerpt grief IV.

Conclusie

3.8.1.

Omdat geen van de grieven doel treft, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.

3.8.2.

Het hof zal de bewindvoerder als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente zoals door [geïntimeerde] gevorderd.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's‑Hertogenbosch, onder zaaknummer 4786689/243 en rolnummer 16-1137 tussen partijen gewezen vonnis van 18 augustus 2016;

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 718,-- aan griffierecht en op € 1.341,--aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 november 2017.

griffier rolraadsheer