Uitspraak
22 juni 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/051HR
RM/MK
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
WONINGSTICHTING LAND VAN RODE,
gevestigd te Kerkrade,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
[Verweerster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Land van Rode - heeft bij exploot van 14 mei 2002 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, en vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst (met betrekking tot de door Land van Rode aan [verweerster] gehuurde etagewoning te [plaats]) zal eindigen, alsmede ontruiming van het gehuurde.
[Verweerster] heeft de vordering bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 19 juni 2002 een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 22 januari 2003 Land van Rode tot bewijslevering toegelaten. Na getuigenverhoren heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 7 januari 2004 de vorderingen afgewezen.
Tegen de vonnissen van 22 januari 2003 en 7 januari 2004 heeft Land van Rode hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Bij arrest van 18 oktober 2005 heeft het hof de bestreden vonnissen bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Land van Rode beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen [verweerster] is verstek verleend.
De zaak is voor Land van Rode toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van Land van Rode heeft bij brief van 28 februari 2007 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Sinds maart 2001 verhuurt Land van Rode aan [verweerster] een etagewoning in [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte van 1 januari 1995. Ingevolge art. 6.1 daarvan moet de huurder de woning gebruiken als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte.
(ii) Op 2 oktober 2001 heeft een meerderjarige zoon van [verweerster], [de zoon] (hierna: de zoon), de huismeester van het woningencomplex waarvan de woning van [verweerster] deel uitmaakt op de parkeerplaats van het woningencomplex mishandeld. [Verweerster] had met deze mishandeling niets van doen en was hier ook niet van op de hoogte. Als gevolg van de mishandeling heeft de huismeester letsel opgelopen en is hij meer dan zeven maanden arbeidsongeschikt geweest. [De zoon] is wegens deze mishandeling door de politierechter veroordeeld tot een werkstraf, een leerstraf en een voorwaardelijke gevangenisstraf.
(iii) In januari 2002 heeft Land van Rode de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd per 1 mei 2002 wegens het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. [Verweerster] heeft niet met de huurbeëindiging ingestemd.
3.2 In deze zaak, waarop, ingevolge art. 205 Ow Pro NBW, de tot 1 augustus 2003 geldende bepalingen inzake het huurrecht van toepassing zijn, heeft Land van Rode op de voet van art. 7A:1623c (oud) BW vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter heeft voor toewijzing van de vordering beslissend geoordeeld of de zoon bij [verweerster] inwoonde en de vordering, na bewijslevering, afgewezen omdat hij dit bewijs niet geleverd achtte. Het hof heeft de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigd. Het overwoog dat, ingevolge art. 7A:1602 (oud) BW, de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden, dat die bepaling een uitwerking inhoudt van de op de huurder rustende algemene verplichting zich als een goed huurder te gedragen en dat die verplichting ook ziet op zorg voor de woonomgeving, zodat de kantonrechter ten onrechte beslissend heeft geacht of de zoon bij [verweerster] inwoonde (rov. 4.2.2). Het hof heeft vervolgens overwogen (rov. 4.3) dat voor beoordeling van de vorderingen van Land van Rode onderzocht diende te worden of de mishandeling van de huismeester door de zoon aan [verweerster] kan worden toegerekend (naar analogie van art. 6:75 BW Pro). Het is tot het oordeel gekomen (rov. 4.3.1) dat dit niet het geval is, nu [verweerster] met de mishandeling niets van doen had en daarvan geheel onwetend was en zich geen eerdere incidenten tussen de zoon en de huismeester hebben voorgedaan en evenmin is gebleken dat bij Land van Rode vóór de mishandeling klachten over gedragingen van de zoon waren binnengekomen. Het hof heeft daarbij de in rov. 4.3.2 genoemde, Land van Rode ten dienste staande andere mogelijkheden in aanmerking genomen, die naar het oordeel van het hof, het gevorderde disproportioneel deden zijn.
3.3.1 De onderdelen 1 en 3 klagen dat het hof in rov. 4.3 - 4.3.2 heeft miskend dat de gedragingen van de zoon ingevolge art. 7A:1602 BW - thans: art. 7:219 BW Pro - voor rekening van [verweerster] komen, zodat de vordering van Land van Rode niet, althans niet zonder nadere motivering, kon worden afgewezen, en dat de bestreden overwegingen ook onverenigbaar zijn met hetgeen het hof in rov. 4.22 heeft overwogen, althans dat het verband tussen die overwegingen niet duidelijk is. Onderdeel 2 behelst de klacht dat het hof ten onrechte niet heeft onderzocht of de zoon zich anders dan met goedvinden van [verweerster] in of rondom het gehuurde bevond, onderscheidenlijk of de aanwezigheid van de zoon in of rondom het gehuurde al dan niet in verband stond met de huurovereenkomst.
3.3.2 Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden vooropgesteld. Gelet op de bewoordingen van art. 1602 BW Pro, zoals die luidden tot 1 januari 1992 en de totstandkomingsgeschiedenis van de tekst zoals deze vanaf die datum geldt, een en ander als weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 7, moet worden aangenomen dat art. 7A:1602 (oud) BW - thans 7:219 BW - aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan in in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
3.3.3 Kennelijk heeft het hof in de rov. 4.2.2 - 4.3.2 bedoeld tot uitdrukking te brengen dat het onvoldoende verband heeft gezien tussen de gedragingen van de zoon en het gebruik door [verweerster] van het gehuurde om op grond daarvan te oordelen dat [verweerster] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waarbij het heeft laten meewegen dat Land van Rode andere middelen ten dienste stonden dan opzegging van de huurovereenkomst. Aldus verstaan, geeft het oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel behoefde voorts geen nadere motivering. De onderdelen missen doel.
3.4 Gelet op hetgeen hiervoor in 3.3.3 is overwogen, moet worden aangenomen dat het gebruik in rov. 4.3.2 van de term ontbinding op een misslag berust, zodat onderdeel 4 bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.
3.5 Onderdeel 5 bouwt voort op de onderdelen 1-3 en moet het lot daarvan delen.
3.6 De in onderdeel 6 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 RO Pro, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Land van Rode in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 22 juni 2007.