Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01379 tot en met 15/01426
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 11 november 2015, nummers BRE 15/637 tot en met BRE 15/684, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in één geschrift vervatte beschikkingen gezonden waarbij de waarde van [adres 1] 1F, 1G, 1H, 1K, 1L, 1M, 1N, 1P, 1R, 1S, 1T, 1U, 1V, 1W, 1X, 1Y, 1Z, 3A, 3B, 3C, 3D, 3E, 3F, 3G, 3H, 3K, 3L, 3M, 3N, 3P, 3R, 3S, 3T, 3U, 3V, 3W, 3X, 3Y, 3Z, 5B, 5C, 5D, 5E, 5F, 5G, 5H, 5K en 5L, alle gelegen te [A] (hierna: de onroerende zaken) per de peildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 13.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikkingen). Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaken aanslagen in de onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslagen ozb) voor het jaar 2014 opgelegd.
1.2.
De WOZ-beschikkingen en aanslagen ozb zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar met dagtekening 30 januari 2015 gehandhaafd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De gemachtigde van belanghebbende, de heer [B] heeft voor de zitting een submachtiging aan het Hof gestuurd waarin hij de heer [C] , verbonden aan [D] , machtigt om namens belanghebbende deze procedure te voeren.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 13 oktober 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar de heer [E] en mevrouw [F] , taxateur.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen garageboxen, bouwjaar 1995, die zijn gelegen binnen het gebied betaald parkeren in de gemeente [A] . De meeste onroerende zaken hebben een oppervlakte van 18 m² en een inhoud van circa 40 m³. De onroerende zaken met de nummers 1H, 3C, 3R, 5H, 5K en 5L wijken qua inhoud en oppervlakte af. Deze onroerende zaken hebben allemaal een groter oppervlakte.
2.2.
Bij (vrijwel) alle onroerende zaken is er sprake van scheurvorming. Bij de onroerende zaak met nummer 3A is er sprake van ernstige scheurvorming; deze is op de waardepeildatum niet verhuurd.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken, verwezen naar het op 2 maart 2015 opgemaakte taxatierapport van [G] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per de waardepeildatum vastgesteld op € 13.000. De waarde van € 13.000 is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen [adres 2] 69E, [adres 3] 118E, [adres 4] 144D en vier parkeerplaatsen achter [adres 5] 10, alle gelegen te [A] . Het taxatierapport bevat een matrix waarin (de objectkenmerken van) de onroerende zaken met (die van) de referentieobjecten worden vergeleken.
2.4.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd, maar de verkoop van een garagebox aan de [adres 4] [Hof: huisnummer ontbreekt] en een garagebox aan [adres 6] 67C, beide gelegen te [A] , aangedragen ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarden.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende (gemachtigde):
- De garageboxen vormen samen één constructie. Dit neemt niet weg dat de garageboxen los van elkaar verkocht kunnen worden. Voor de waardering van de garageboxen in de zin van de Wet WOZ moet elke garagebox als een apart object worden gezien. De garageboxen worden aan diverse partijen verhuurd.
- Ik kan geen nadere toelichting geven over de referentieobjecten die zijn vermeld in het beroepschrift in hoger beroep. Ik had gehoopt dat de heer [B] , die het beroepschrift in hoger beroep heeft ingediend, hierover informatie had gestuurd naar het Hof. In de meeste gevallen worden er stamkaarten meegestuurd met informatie over de referentieobjecten.
- Het in het hoger beroepschrift vermelde verzoek dat het Hof, ongeacht de uitspraak van het Hof, bepaalt dat de door WOZ juristen als gemachtigde voorgeschoten griffierechten aan WOZ juristen moet worden terugbetaald, is bedoeld als verzoek om vergoeding van het griffierecht conform de wettelijke bepalingen.
Heffingsambtenaar:
- Belanghebbende stelt dat de scheurvorming wordt veroorzaakt door de ligging van de garageboxen nabij het spoor. In de nabijheid van de garageboxen liggen woningen die vóór de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd. Mij is niet bekend dat er bij die woningen ook sprake is van scheurvorming. Ik vermoed dat bij de onroerende zaken de funderingsplaat in het midden is gescheurd. De onroerende zaak met nummer 3A ligt precies in het midden. Wat de oorzaak van de scheurvorming is, kan met het blote oog niet worden vastgesteld. Ik heb bij de waardering echter rekening gehouden met de scheurvorming.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot wijziging van de WOZ-beschikkingen en vermindering van de WOZ-waarde naar € 4.000 voor de onroerende zaak met nummer 3A, vermindering van de WOZ-waarde naar € 5.000 voor de onroerende zaken met de nummers 1H tot en met 1W en vermindering van de WOZ-waarde naar € 9.000 voor de overige onroerende zaken. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.2
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Belanghebbende is, onder verwijzing naar Gerechtshof Arnhem 30 januari 2001, nr. 98/01207, ECLI:NL:GHARN:2001:AA9934, van mening dat de Heffingsambtenaar bij de waardering had moeten uitgaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende stelt in dit verband dat het vanwege een constructiefout aannemelijk is dat de onroerende zaken niet afzonderlijk van elkaar worden verkocht. Het Hof stelt voorop dat de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde kan worden bepaald door middel van een van de artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ genoemde methoden, maar dat deze waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gelet op artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door de huurwaardekapitalisatiemethode, een methode van systematische vergelijking of de discounted-cash-flow-methode. Er bestaat geen rangorde tussen deze verschillende methoden, al kan een van de methoden onder omstandigheden geschikter zijn dan de andere methoden van waardebepaling. Hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd acht het Hof onvoldoende om de methode van systematische vergelijking niet geschikt te achten voor de waardebepaling als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem beschikte waarde onderbouwd met het taxatierapport. De vier parkeerplaatsen achter [adres 5] 10 zijn naar het oordeel van het Hof niet geschikt als referentieobject, omdat deze qua type niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. De overige referentieobjecten acht het Hof wel bruikbaar, omdat deze qua type, ligging (binnen het gebied betaald parkeren), inhoud en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. De referentieobjecten hebben elk een oppervlakte die gelijk is aan, of in sommige gevallen kleiner dan, de oppervlakte van elk van de onroerende zaken. In het taxatierapport wordt voor de onroerende zaken en de referentieobjecten dezelfde grondprijs gehanteerd. Gelet op de ligging in het betaald parkeren gebied acht het Hof dit juist. Belanghebbende vindt dit niet terecht, omdat volgens haar de scheurvorming wordt veroorzaakt dan wel beïnvloed door de ligging van de onroerende zaken nabij de spoorbaan. De Heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat scheurvorming bij andere objecten in de nabijheid van het spoor hem niet bekend is en dat het daarom goed mogelijk is dat de scheurvorming een andere oorzaak heeft, bijvoorbeeld een slechte fundering. Gelet op de weerspreking door de Heffingsambtenaar, acht het Hof niet aannemelijk dat de scheurvorming is veroorzaakt door de ligging van de onroerende zaken nabij de spoorbaan. Overigens is het Hof van oordeel dat met de ernstige scheurvorming en overige gebreken ten aanzien van de onroerende zaken in voldoende mate rekening is gehouden in de waardering van de Heffingsambtenaar. Zo wordt in het taxatierapport voor de waardebepaling van de opstal uitgegaan van een waarde van € 75 per m³ voor de onroerende zaken en € 250 respectievelijk € 375 per m³ voor de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van het Hof terecht en voldoende rekening gehouden met de ernstige scheurvorming en overige gebreken. Dat de onroerende zaak met nummer 3A niet is verhuurd, betekent niet zonder meer dat de waarde van € 13.000 te hoog is vastgesteld. Het Hof acht namelijk, mede gelet op de door belanghebbende verstrekte foto’s, niet aannemelijk dat de scheurvorming de verhuurbaarheid van de onroerende zaak met nummer 3A zodanig aantast dat een nadere waardecorrectie op haar plaats is. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de overige onroerende zaken in een betere staat verkeren dan de onroerende zaak met nummer 3A heeft de Heffingsambtenaar, in het licht bezien van wat belanghebbende daar tegenover heeft gesteld, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat de Heffingsambtenaar noch diens taxateur de onroerende zaken inpandig heeft opgenomen, wat voor rekening en risico van de Heffingsambtenaar komt, doet hieraan niet af.
4.5.
Belanghebbende heeft de verkoop van een garagebox aan de [adres 4] en een garagebox aan [adres 6] 67C, beide gelegen te [A] , aangedragen ter onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarden. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep opgemerkt dat er geen WOZ-object met de aanduiding [adres 6] 67C te [A] bestaat, dit adres evenmin voorkomt in de Basisregistraties Adresssen en Gebouwen en ook bij de andere door belanghebbende aangehaalde verkoop onduidelijk is om welk object het gaat nu een huisnummer ontbreekt. Belanghebbende heeft nadien, ook na hiertoe ter zitting in de gelegenheid te zijn gesteld, geen nadere gegevens aangedragen over de door haar aangevoerde referentieobjecten. Belanghebbende heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, de door haar verdedigde waarden dan ook niet aannemelijk gemaakt.
Slotsom
4.6.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.7.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.8.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 12 januari 2017 door A.J. Kromhout, voorzitter, P.C. van der Vegt en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.