ECLI:NL:GHSHE:2018:1832 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Geen vergoeding voor door huurder gebouwde garage bij soc...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.199.393/01

arrest van 1 mei 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg,

tegen

Stichting [stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. Y.J.M.L. Dijk te Roermond,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 november 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaaknummer 4751933 \ CV EXPL 16-819 gewezen vonnis van 11 mei 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 22 november 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie niet heeft plaatsgevonden;

de memorie van grieven van 21 maart 2017;
de memorie van antwoord van 30 mei 2017 met één productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep is geen grief gericht tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof gaat daarom uit van de volgende feiten.

[appellant] heeft met de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten, waarbij [appellant] met ingang van 1 augustus 1991 de woning heeft gehuurd aan de [adres] te [plaats] . Dit betreft een sociale huurwoning.

Door de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] is op een door [appellant] bij brief van 9 juli 1997 gedaan verzoek aan hem per brief van 25 februari 1998 toestemming verleend voor de bouw van een garage bij het gehuurde. Aan die toestemming zijn onder meer de navolgende voorwaarden verbonden:

“(…)

"Woningstichting [woningstichting] behoudt zich alle rechten voor bij het beëindigen van de huurovereenkomst van de vertrekkende huurder te vorderen, dat het door hem aangebrachte wordt verwijderd en dat eventuele beschadigingen aan het gehuurde op zijn kosten worden hersteld.

(…)

Indien na het beëindigen van de huurovereenkomst de woningstichting akkoord gaat met het niet hoeven terugbrengen van de wijziging of een deel van de wijziging aan het gehuurde in de oorspronkelijke staat, dan geeft dit nog geen recht op een vergoeding.

Verder delen wij u mede dat:

(…)


u niet in aanmerking komt voor een vergoeding, omdat naar ons oordeel geen uitbreiding of wijziging hoeft plaats te vinden."

Door de gemeente [plaats] is aan [appellant] bij besluit van 14 oktober 1997 een vergunning verleend voor de bouw van de onderhavige garage. In dat besluit zijn als bouwkosten vermeld een bedrag van ƒ 16.000,00 (€ 7.260,48). De bouw van de garage is vervolgens door of namens [appellant] gerealiseerd in 1998.

Na realisatie van de bouw van de garage heeft (de rechtsvoorgangster van ) [geïntimeerde] de door [appellant] te betalen huur niet verhoogd vanwege de aanwezigheid van een garage.

[appellant] heeft de huurovereenkomst per 30 mei 2015 beëindigd.

In het kader van die beëindiging zijn tussen partijen een aantal contacten geweest, waarbij [appellant] een vergoeding heeft gevraagd voor de door hem gebouwde garage bij het gehuurde.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] , zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en naar het hof begrijpt, dat [geïntimeerde] aan [appellant] een vergoeding moet betalen voor de gerealiseerde garage, primair op grond van de gevorderde verklaring voor recht dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de garage zal overnemen tegen een in onderling overleg vast te stellen overnamesom, subsidiair op grond van de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] op grond van het bepaalde in artikel 7:216, lid 3 BW ongerechtvaardigd is verrijkt. Zowel primair als subsidiair vordert [appellant] een bedrag van € 10.000,=, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 mei 2015, althans vanaf de dag der dagvaarding en de veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat voorafgaand aan de opzegging van de huurovereenkomst contact heeft plaatsgevonden tussen hem en [geïntimeerde] (in de persoon van de heer [medewerker van geïntimeerde] ), waarbij de laatste namens [geïntimeerde] heeft toegezegd dat [geïntimeerde] de garage zou overnemen tegen een nader overeen te komen prijs. Deze toezegging is later in een gesprek tussen de vertegenwoordiger van [appellant] (de heer [vertegenwoordiger van appellant] ) en [geïntimeerde] herhaald. In een vervolggesprek heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] € 1.000,= aangeboden als vergoeding voor de garage. Voor zover het bestaan van een afspraak hierover niet komt vast te staan, is [geïntimeerde] volgens [appellant] in elk geval door de bouw van de garage ten koste van hem verrijkt.

6.2.2.

[geïntimeerde] heeft het bestaan van de door [appellant] gestelde afspraak betwist. Voorts voert zij tot verweer aan dat zij bij brief van 25 februari 1998, hiervoor geciteerd, haar aansprakelijkheid voor een vergoeding heeft uitgesloten. Ten slotte betwist [geïntimeerde] dat zij door de bouw van de garage is verrijkt en voert zij aan dat [appellant] niet is “verarmd”, doordat hij ruim 17 jaar meer (woon)ruimte ter beschikking heeft gehad zonder daarvoor meer huur te hoeven betalen. Hierdoor heeft [appellant] , aldus [geïntimeerde] , zijn investering ruimschoots terugverdiend.

6.2.3.

In het bestreden vonnis van 11 mei 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Hij heeft daartoe overwogen dat [appellant] zijn stellingname ten aanzien van het bestaan van een afspraak over de vergoeding niet voldoende heeft onderbouwd, zodat het bestaan daarvan niet is gebleken en bewijsvoering op dit punt niet aan de orde is, te minder omdat (de rechtsvoorgangster van) [geïntimeerde] in 1998 al had laten weten dat zij bij beëindiging van de huur geen vergoeding voor de garage zou betalen. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag heeft de kantonrechter overwogen dat van een verarming van [appellant] niet was gebleken, omdat hij 17 jaar lang het genot heeft gehad van de garage zonder dat [geïntimeerde] daar meer huur voor is gaan rekenen en [appellant] daardoor zijn investering heeft terugverdiend. Het hof begrijpt de redenering van de kantonrechter aldus, dat daarmee is bedoeld dat [appellant] geen schade heeft geleden als bedoeld in artikel 6:212 BW Pro.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. Het hof zal eerst de grieven 1 en 3 gezamenlijk behandelen. De grieven zijn gericht tegen de afwijzing van het primair gevorderde (grief 1) en tegen de weigering van de kantonrechter om [appellant] toe te laten tot het leveren van bewijs met betrekking tot de door hem gestelde afspraak (grief 3).

6.4.

Grief 3 wordt terecht voorgedragen. [appellant] vordert in rechte primair de vaststelling van het bestaan van een afspraak en de nakoming daarvan door [geïntimeerde] . In dat geval dient [appellant] te stellen dat een afspraak bestaat en wat de inhoud van die afspraak is. [appellant] heeft dat in voldoende mate gedaan door te wijzen op een toezegging die namens [geïntimeerde] is gedaan om de garage over te nemen tegen een nader door partijen vast te stellen prijs. [geïntimeerde] heeft op verschillende gronden het bestaan van een (rechtsgeldige) afspraak betwist. In dat geval is het aan [appellant] om zijn standpunt nader te onderbouwen met feiten en/of omstandigheden waaruit het bestaan van die afspraak kan volgen. [appellant] heeft dat ook gedaan door aan te voeren in welke periode de afspraak zou zijn gemaakt en wie daar namens hem en [geïntimeerde] bij betrokken zijn geweest. [appellant] heeft vervolgens ook expliciet bewijs aangeboden van de door hem gesteld afspraak. Dat bewijsaanbod is voldoende specifiek en relevant, want het ziet direct op het bestaan van de door [appellant] aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegde overeenkomst.

6.5.

Op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv Pro. had [appellant] in beginsel toegelaten moeten worden tot het leveren van het aangeboden bewijs. De omstandigheid dat hij geen schriftelijke verklaring van een betrokkene in het geding had gebracht levert geen grond op voor een oordeel dat de vordering onvoldoende onderbouwd is. Aldus oordelend, ziet de kantonrechter voorbij aan het feit dat het in beginsel aan de partij die bewijs moet leveren is om te bepalen hoe hij of zij dat bewijs wil leveren.

6.6.

[appellant] heeft zijn bewijsaanbod in hoger beroep herhaald. Het hof kan daar in beginsel niet aan voorbijgaan en zou daarom [appellant] moeten toelaten tot bewijs van het feit dat [geïntimeerde] in gesprekken voorafgaand aan de opzegging van de huurovereenkomst aan [appellant] heeft toegezegd dat zij een in onderling overleg met [appellant] vast te stellen vergoeding voor de garage zou betalen. Dat is immers het feit dat [appellant] aan zijn primaire vordering ten grondslag legt.

Het hof merkt hierbij echter op dat, mocht dit bewijs geleverd worden, daarmee niet meer vaststaat dan dat partijen gehouden zijn om in onderling overleg een vergoeding vast te stellen. Uit de gedingstukken blijkt afdoende dat partijen daar tot op heden niet toe in staat zijn gebleken en dat ook geen vooruitzicht bestaat op overeenstemming over een vergoeding. Blijkens r.o. 4.3 van het bestreden vonnis hebben partijen bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie na antwoord overleg gevoerd over de omvang van een vergoeding, maar heeft dat niet tot overeenstemming geleid. In hoger beroep is niet gebleken van enige bereidheid aan de zijde van [geïntimeerde] om met [appellant] in gesprek te gaan over een vast te stellen vergoeding. [geïntimeerde] heeft in elk geval bij gelegenheid van de rolzitting van 8 november 2016 bij formulier H16 aan het hof laten weten dat partijen bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie niet tot overeenstemming konden komen over de omvang van een vergoeding en dat [geïntimeerde] om die reden geen aanleiding meer zag om bij gelegenheid van een comparitie na aanbrengen een regeling te beproeven. Nadat het hof desondanks toch een comparitie na aanbrengen had gelast, heeft [appellant] – op grond van zijn persoonlijke omstandigheden – laten weten een comparitie niet zinvol te achten.

6.7.

Het hof komt daarom tot de slotsom dat het opdragen van bewijs in dit geval tot niets leidt. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat [appellant] slaagt in het op te dragen bewijs, en dat het verweer van [geïntimeerde] met betrekking tot de bevoegdheid van haar medewerkers tot het maken van de afspraak zou falen, dan is daarmee niet meer gebleken dan dat partijen in onderling overleg een vergoeding zouden vaststellen. Voldoende is gebleken dat zij daartoe niet in staat zijn geweest en ook in de toekomst niet in staat of bereid zullen zijn, omdat –zoals [geïntimeerde] in het H16-formulier opmerkt – de standpunten van partijen dienaangaande te ver uit elkaar liggen. In dat geval is de door [appellant] gevorderde vergoeding na bewijslevering niet op de primair daaraan ten grondslag gelegde overeenkomst toewijsbaar. Hoewel grief 3 dus terecht is voorgedragen, kan deze – zij het op andere gronden - niet leiden tot een ander oordeel dan de kantonrechter ten aanzien van het primair gevorderde heeft gegeven. Ook grief 1 kan om deze reden niet slagen.

6.8.

Grief 2 is gericht tegen de beslissing om het op de subsidiaire grondslag gevorderde af te wijzen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. De subsidiair aangevoerde grondslag voor de vaststelling van een vergoeding is gelegen in het bepaalde in artikel 7:216, lid 3 BW. Deze bepaling luidt aldus:

“De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Pro Boek 6 dat toestaat.”

Artikel 6:212, lid 1 BW luidt als volgt:

“Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.”

6.9.

Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag volgens de Hoge Raad in zijn arrest van 26 juni 2004 (Dupomex/Haas-Duivelaar) slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Het enkele feit dat een verandering is aangebracht met toestemming van de verhuurder geeft dus op zich geen recht op een vergoeding, zelfs niet indien de verandering niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden verwijderd.

Daarbij kan, aldus de Hoge Raad, onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.

Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt dat de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] [appellant] toestemming heeft gegeven om aan het gehuurde een verandering aan te brengen, dat hij op grond van het bepaalde in artikel 7:216, lid 1 en lid 2 BW gerechtigd maar niet verplicht was deze veranderingen — mits zonder beschadiging — weg te nemen dan wel deze achter te laten, alsmede dat hij de aangebrachte veranderingen niet heeft weggenomen. De brief waarin aan [appellant] toestemming is verleend voor het plaatsen van de garage bevat niet een bepaling die [appellant] een vergoeding toekent voor niet weggenomen veranderingen, maar, integendeel, juist een bepaling die de verschuldigdheid van zo’n vergoeding uitsluit.

6.10.

Het hof stelt vast dat sprake is van een geoorloofde toevoeging aan het gehuurde. Onweersproken is dat [geïntimeerde] bij beëindiging van de huur niet heeft bedongen dat [appellant] de garage weer zou afbreken. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden op grond waarvan [appellant] een vergoeding kan vorderen.

De inhoud van de brief van 25 februari 1998 doet hier niet aan af. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:242, lid 2 BW kan in het geval van huur van woonruimte van het bepaalde in artikel 7:216, lid 3 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het uitsluiten van aansprakelijkheid voor een vergoeding, als gedaan in de brief van 25 februari 1998 komt er in de praktijk op neer dat [appellant] geen vergoeding meer zou kunnen vorderen en is dus in strijd met het bepaalde in artikel 7:242, lid 2 BW. Voor zover [appellant] al geen beroep op de nietigheid ervan heeft gedaan, kan [geïntimeerde] in elk geval in redelijkheid geen beroep doen – zoals zij heeft gedaan – op dit beding als rechtvaardiging voor de verrijking. Hoewel de huurovereenkomst vóór inwerkingtreding van het actuele huurrecht tot stand is gekomen, zijn deze bepalingen op grond van het overgangsrecht niettemin van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst.

6.11.

Het gehuurde betreft een sociale huurwoning. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] opgemerkt dat zij na vertrek van [appellant] de huurprijs van de woning mede heeft verhoogd als gevolg van het verhoogde puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel wordt voor de vaststelling van de huurprijs voor elke m2 oppervlak van een garage 0,75 punt toegekend. [geïntimeerde] merkt zelf op dat het puntenaantal voor de woning met 17,06 is toegenomen, waardoor de huurprijs met € 58,16 per maand kan worden verhoogd. [geïntimeerde] wijst erop dat zij met dat bedrag moet voorzien in haar onderhoudsverplichtingen ten aanzien van de garage, maar de extra huur bedraagt om en nabij € 700,= per jaar en het hof kan zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemen dat de onderhoudsverplichtingen over een periode van 20 jaar (een redelijke termijn voor het vervangen van dakbedekking en vier schilderbeurten, wat het hof als feit van algemene bekendheid aanneemt) neer zouden komen op een bedrag van € 14.000,=. Het hof is daarom van oordeel dat voldoende is gebleken dat [geïntimeerde] door de plaatsing van de garage blijvend is verrijkt. De omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurverhoging niet bij [appellant] in rekening heeft gebracht doet hieraan niet af.

6.12.

Deze verrijking is ontstaan door toevoeging van een garage aan het gehuurde door [appellant] . [appellant] was daartoe op grond van de huurovereenkomst niet verplicht. Enige andere reden waarom [appellant] jegens [geïntimeerde] gehouden was om bij het gehuurde een garage aan te brengen is niet gesteld of gebleken. Het hof is daarom van oordeel dat ook voldoende vaststaat dat de verrijking ongerechtvaardigd heeft plaatsgevonden. Hiervoor is al overwogen dat de inhoud van de brief van 25 februari 1998, meer in het bijzonder het beding dat [geïntimeerde] bij beëindiging van de huur geen vergoeding zou betalen, niet als rechtvaardiging voor de verrijking kan gelden.

6.13.

Vervolgens doet zich de vraag voor of de verrijking heeft plaatsgevonden ten koste van een ander, of [appellant] ook is verarmd. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dat niet is gebleken. De bouwvergunning vermeldt een bedrag van ƒ 16.000,= als bouwkosten (thans € 7.260,48) en [appellant] voert in zijn memorie van grieven aan dat de bouwkosten ƒ 15.000,= (€ 6.807,70) hebben bedragen. In rechte is niet gebleken dat de feitelijk gemaakte kosten meer of minder zijn geweest dan dit laatste bedrag. Ten aanzien van onderhoudskosten voor de garage heeft [appellant] niets aangevoerd. Daarom moet worden aangenomen dat [appellant] voor de bouw van de garage een bedrag van € 6.807,70 heeft betaald. Bij de beoordeling van de vraag of [appellant] vermogensrechtelijk nadeel heeft ondervonden dienen echter niet alleen de uitgaven betrokken te worden, maar ook het voordeel dat [appellant] door de oprichting van de garage is gaan genieten.

6.14.

Tussen partijen staat vast dat de bouw van de garage is gerealiseerd in 1998 en dat [appellant] de huur heeft opgezegd per 30 mei 2015. In dat geval heeft daarop een afschrijving van zeventien jaar kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat [appellant] reeds geruime tijd van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Dit profijt betrof de gehele investering aangezien deze niet tot een verhoging van de huurprijs heeft geleid. In ieder geval is in zoverre geen sprake van verarming aan de zijde van [appellant] . Het genoten profijt kan ook op geld worden gewaardeerd. Onweersproken staat vast dat het gehuurde een sociale huurwoning betrof. In dat geval wordt de huurprijs bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel. In dat stelsel worden extra punten toegekend bij aanwezigheid van een garage, 0,75 punt per m2. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord aangevoerd dat zij vanwege de aanwezigheid van de garage de huur kan verhogen met € 58,16. [appellant] heeft daar weliswaar niet op kunnen reageren. Maar veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van dit bedrag, kan niet worden geoordeeld dat de waarde die de kantonrechter aan het genot heeft gehecht, € 35,= per maand, onredelijk hoog is. In elk geval heeft [appellant] in zijn toelichting op grief 2 niet gesteld dat dit bedrag onjuist en (veel) te hoog zou zijn. Uitgaande van een gebruiksperiode van 17 jaar, 204 maanden, en het door de kantonrechter aangehouden voordeel overtreft dat voordeel de gestelde bouwkosten. In dat geval heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat per saldo van een verarming van [appellant] niet is gebleken. Ook grief 2 kan daarom niet slagen.

6.15.

Nu geen van de grieven kan leiden tot een ander oordeel dan in eerste aanleg gegeven, zal het hof het bestreden vonnis – onder verbetering van gronden – bekrachtigen. [appellant] heeft ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal op die grond worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt, onder verbetering van gronden, het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 718,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 mei 2018.

griffier rolraadsheer