ECLI:NL:GHSHE:2018:1833 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.194.773/01

arrest van 1 mei 2018

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. D. Vong te Veghel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] , Frankrijk,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. D.E.M.P.J. Reijnart te Weert,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 oktober 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond onder zaaknummer 3136322 \ CV EXPL 14-6570 gewezen vonnis van 24 februari 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 3 oktober 2017, waarbij het hof mondeling pleidooi heeft bepaald;
de bij H3-formulier op 6 maart 2018 toegezonden akte houdende producties, met producties 11HB tot en met 15HB, van [geïntimeerde] ;
de bij H3-formulier op 15 maart 2018 toegezonden akte houdende producties, tevens vermeerdering van eis, met producties 2HB en 16HB, van [geïntimeerde] ;

- de bij H12-formulier op 16 maart 2018 toegezonden productie 17HB van [geïntimeerde] ;

- het pleidooi gehouden op 21 maart 2018, waarbij beide partijen pleitnotities hebben voorgedragen en overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de in het tussenarrest vermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. [appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de, gezien artikel 4.2 in verbinding met artikel 2.15 van Procesreglement, te late indiening van de onder het derde en vierde gedachtestreepje vermelde stukken. Gelet op de aard en inhoud van deze stukken acht het hof het niet in strijd met de eisen van een goede procesorde om die in de beoordeling te betrekken. De toelaatbaarheid van de vermeerdering van eis zal het hof hierna, in rov. 6.4.3 en 6.4.4, behandelen.

6.De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant] huurt met ingang van 1 september 1992 van [geïntimeerde] de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , hierna: het gehuurde. [appellant] exploiteert hierin een pizzeria.

b. De aanvangshuur was fl. 2.400,00 per maand. Ten tijde van het vonnis waarvan beroep was de huur € 1.463,68 per maand. Na indexering bedroeg de huur met ingang van 1 september 2016 € 1.491,62 per maand en met ingang van 1 september 2017 € 1.509,53 per maand.

c. [appellant] betaalt sinds 1 september 2002 € 1.160,97 per maand. Hij heeft sindsdien het betalen van de huurverhogingen opgeschort.

d. Partijen hebben in de loop der jaren meerdere gerechtelijke procedures gevoerd. Deze procedures hadden betrekking op onder meer onderhoud van en gebreken aan het gehuurde, achterstallige huur en door [appellant] onbetaald gelaten verzekeringspremies.

e. In een van deze procedures heeft dit hof bij arrest van 18 december 2012 (zaaknummer [zaaknummer] ) beslist. Het hof heeft zowel [geïntimeerde] als [appellant] veroordeeld tot het doen uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Ook heeft het hof [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 3.298,31 met rente, ter zake van de verzekeringspremies. In rov. 6.13 van dat arrest heeft het hof overwogen dat [appellant] niet ten onrechte het betalingen van huurverhogingen heeft opgeschort totdat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zullen zijn uitgevoerd. Gelet daarop heeft het hof de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huur(verhogingen) afgewezen.

f. Na dit arrest zijn (gedeeltelijk nieuwe) geschillen tussen partijen ontstaan waarvoor zij elkaar opnieuw in rechte hebben betrokken, waaronder in de onderhavige procedure.

6.2.1.

In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie – beknopt weergegeven – huurprijsvermindering van 40% over de periode van 1 januari 2002 tot en met de datum van herstel van de gebreken en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 76.254,99 ter zake de gevorderde huurprijsvermindering. Voorts vorderde [appellant] ter zake rente over de waarborgsom € 2.495,00, met rente, alsmede buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

6.2.2.

In reconventie vorderde [geïntimeerde] – beknopt weergegeven – veroordeling van [appellant] tot betaling van bedragen ter zake van achterstallige huur(verhogingen) en verzekeringspremies over de jaren 2013 en 2014. Ook vorderde [geïntimeerde] dat [appellant] wordt veroordeeld tot het doen verrichten van bepaalde, in voormeld arrest van dit hof genoemde, werkzaamheden en tot het verrichten van werkzaamheden aan de elektrische installatie in het gehuurde, de afzuigunit plat dak en een muur van de garage. Voorts vorderde [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, tot het afstaan van alle sleutels van het gehuurde aan [geïntimeerde] en tot betaling van € 1.463,68 bij te late ontruiming voor iedere maand of gedeelte daarvan. Ten slotte vorderde [geïntimeerde] buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

6.2.3.

Op hetgeen partijen over en weer aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd alsmede op de door hen gevoerde verweren, zal het hof in het navolgende – voor zover van belang in hoger beroep – ingaan.

6.2.4.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter in conventie de huurprijs ter zake het gehuurde over het tijdvak 1 januari 2002 tot 13 januari 2016 bepaald op € 1.160,97 maand. Daartoe heeft de kantonrechter – samengevat – overwogen dat de huurprijs niet zal worden verminderd met de door [appellant] gevorderde 40% vanaf 1 januari 2002. Dit percentage staat in geen verhouding met de kosten die zijn gemoeid geweest met de herstelwerkzaamheden, aldus de kantonrechter. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt het door [geïntimeerde] gevoerde verjaringsverweer, voor zover het betrekking had op de vordering uitgaande boven de huurverhogingen. Nu niet in geschil is dat de gebreken vanaf 1 januari 2002 hebben geleid tot derving van het huurgenot, heeft de kantonrechter de vordering aldus toegewezen dat de huurprijs vanaf 1 januari 2002 tot 13 januari 2016 wordt verminderd tot het bedrag van € 1.160,97. Voorts heeft de kantonrechter in conventie het door [appellant] gevorderde bedrag ter zake rente over de waarborgsom van € 2.495,00, met rente, toegewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.569,23, met rente, ter zake van de verzekeringspremies over 2013 en 2014. Voorts heeft de kantonrechter [appellant] in reconventie veroordeeld tot het (laten) verrichten van – kort gezegd – schilderwerk, tot het herstel van gebreken aan de elektrische installatie en tot het laten uitvoeren van reparaties aan de afzuigunit.

Ten slotte heeft de kantonrechter beslist over de proceskosten. Het hof verwijst hiervoor naar het vonnis waarvan beroep alsmede naar het herstelvonnis van 10 augustus 2016 in deze zaak. Het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde heeft de kantonrechter afgewezen.

6.3.

[appellant] is onder het voordragen van één grief in (principaal) hoger beroep gekomen. Blijkens het petitum van de memorie van grieven strekt zijn hoger beroep ertoe dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor wat betreft de overwegingen en beslissingen van de kantonrechter ten aanzien van de door hem gevorderde huurprijsvermindering. Hij heeft geconcludeerd dat het hof, opnieuw recht doende, zal bepalen dat de door hem aan [geïntimeerde] verschuldigde huurprijs over de periode van 1 januari 2002 tot en met de datum van herstel van de gebreken, althans een in goede justitie te bepalen ingangsdatum, althans een in goede justitie te bepalen periode, wordt verminderd met 40%, althans een in goede justitie te bepalen percentage van de huurprijs. Dit met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

6.4.1.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Bij zijn memorie heeft hij voorts zijn eis gewijzigd c.q. vermeerderd, in de zin dat hij vordert – beknopt weergegeven:

1. veroordeling van [appellant] om het bedrag van € 2.621,40 dat [geïntimeerde] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [appellant] heeft voldaan, aan [geïntimeerde] terug te betalen, met rente;

2. veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen het bedrag van € 31.373,58 ter zake de achterstallige huur(verhogingen) tot en met november 2016, te vermeerderen met de achterstallige huur(verhogingen) vanaf 1 december 2016, met rente;

3. veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen het bedrag van € 851,43 ter zake de verzekeringspremie 2016, met rente;

4. veroordeling van [appellant] om bepaalde, in voormeld arrest van dit hof genoemde, werkzaamheden te laten verrichten;

5. veroordeling van [appellant] om werkzaamheden te laten verrichten aan de elektrische installatie in het gehuurde;

6. veroordeling van [appellant] om werkzaamheden te verrichten aan de afzuigunit plat dak;

7. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde;

8. veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

9. veroordeling van [appellant] om alle sleutels van het gehuurde aan [geïntimeerde] af te staan;

10. veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.493,11 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [appellant] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in zijn bezit blijft houden;

11. veroordeling van [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

6.4.2.

[geïntimeerde] woont in Frankrijk. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat eerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis ervan te nemen.

Het geschil betreft een burgerlijke en handelszaak als bedoeld in artikel 1 lid 1 van Pro de EEX-Verordening (Brussel I), die hier van toepassing is gelet op het tijdstip waarop het geschil aanhangig is gemaakt. Op grond van artikel 22 Brussel Pro I is voor huur en verhuur bij uitsluiting bevoegd het gerecht waar het onroerend goed is gelegen, in dit geval Nederland.
Partijen hebben zich niet uitgelaten over het door de kantonrechter toegepaste Nederlands recht, waarnaar de huurovereenkomst verwijst. Ook het hof zal hiervan uitgaan.

6.4.3.

Ter gelegenheid van pleidooi in hoger beroep heeft [geïntimeerde] een akte met een vermeerdering van eis ingediend. [appellant] heeft tegen de vermeerdering van eis bezwaar gemaakt op grond van de twee-conclusieregel. Het hof acht dit bezwaar gegrond voor zover de eisvermeerdering de vordering van buitengerechtelijke incassokosten betreft. Geen van de in de rechtspraak aanvaarde uitzonderingen op de twee-conclusieregel doet zich daarbij voor. [geïntimeerde] had deze vordering immers ook bij zijn memorie kunnen instellen. Hetzelfde geldt voor de (vermeerdering van de vorderingen van de bedragen ter zake van achterstallige huur(verhogingen) en verzekeringspremies met de) wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW. Dit geldt echter niet voor het gevorderde bedrag aan onbetaald gelaten verzekeringspremie over 2017. Evenmin is in strijd met de twee-conclusieregel naar het oordeel van het hof de uitsplitsing van de vordering ter zake van achterstallige huur(verhogingen) over de periode tot en met 13 januari 2016, de periode vanaf 14 januari 2016 tot en met 31 maart 2018 en de periode vanaf 1 april 2018. Dat is te beschouwen als een precisering van de door [geïntimeerde] bij de memorie ingestelde vordering (zie hiervoor rov. 6.4.1, onder 2).

6.4.4.

Met inachtneming van het voorgaande zal het hof hierna bij de beoordeling van de gewijzigde c.q. vermeerderde eis van [geïntimeerde] in hoger beroep uitgaan. Mede gelet op het verhandelde tijdens het pleidooi in hoger beroep is door deze gang van zaken de goede procesorde niet geschonden. [appellant] is hierdoor niet in zijn belangen geschaad.

6.5.

Het hof zal eerst de grief van [appellant] behandelen. Volgens deze grief is de conclusie van de kantonrechter om de gevorderde 40% huurprijsvermindering af te wijzen, om de reden van dat het percentage in geen verhouding staat met de kosten die zijn gemoeid geweest met de herstelwerkzaamheden, niet juist.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Juist is het standpunt in de toelichting bij de grief dat bij een vordering tot huurprijsvermindering de kosten van de herstelwerkzaamheden niet als uitgangspunt moeten worden genomen, maar dat de huurprijsvermindering met name is gekoppeld aan het verlies aan huurgenot dat [appellant] heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het gehuurde.

Dit leidt evenwel niet tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en een ander oordeel dan dat van de kantonrechter over het toewijsbare bedrag aan huurprijsvermindering. [appellant] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat de gebreken aan het gehuurde, ook niet in onderling verband en samenhang bezien met het feit dat het lang geduurd heeft voordat [geïntimeerde] deze gebreken heeft hersteld, een zo vergaande huurprijsvermindering als 40% van de huurprijs rechtvaardigen. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat een en ander er niet aan de weg heeft gestaan dat [appellant] in het gehuurde al die tijd een pizzeria heeft geëxploiteerd.

Voorts ziet het hof in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om de huurprijs verder te verminderen dan de kantonrechter al heeft gedaan. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de stellingen van [appellant] over de aantasting van zijn huurgenot. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. [appellant] heeft in dit verband geen concrete feiten en omstandigheden ten bewijze aangeboden die indien bewezen tot een andere beslissing zouden leiden.

Het principaal hoger beroep faalt derhalve.

6.6.

Het hof zal vervolgens grief 1 in incidenteel hoger beroep bespreken. Deze grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het verjaringsverweer alsook het beroep op rechtsverwerking van [geïntimeerde] slechts slaagt voor zover het betrekking had op de vordering uitgaande boven de huurverhogingen en dat artikel 3.1 van de huurovereenkomst recht op huurprijsvermindering niet uitsluit.

Het hof oordeelt hierover als volgt. Tussen partijen is in geschil of [appellant] de verjaring van zijn vordering tot huurprijsvermindering heeft gestuit. Voorop wordt gesteld dat bij de beoordeling of de mededeling aan de in artikel 3:317 lid 1 BW Pro gestelde eisen voldoet, niet alleen dient te worden gelet op de formulering daarvan, maar ook op de context waarin de mededeling wordt gedaan en op de overige omstandigheden van het geval (zie ECLI:NL:HR:2018:111, rov. 3.4.1). [appellant] heeft bij brieven van 12 maart 2004, 26 september 2007 en 21 augustus 2011 (productie 3, inleidende dagvaarding) duidelijk aangegeven dat hij niet akkoord gaat met de huurverhogingen gelet op de slechte staat van het gehuurde. Voorts heeft hij de betaling van de huurverhogingen opgeschort, hetgeen in de praktijk in veel gevallen de opmaat is tot een vordering tot huurprijsvermindering. In deze context en gezien het feit dat partijen in een langslepend conflict verkeren, had [geïntimeerde] er naar het oordeel van het hof redelijkerwijs rekening mee moeten houden dat [appellant] (ook) een vordering tot huurprijsvermindering zou instellen, in elk geval met betrekking tot het bedrag aan huurverhogingen.

Bijgevolg kan ook het beroep van [geïntimeerde] op rechtsverwerking niet slagen. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [geïntimeerde] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellant] zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [geïntimeerde] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt, zijn in elk geval gesteld noch gebleken. Voor het aannemen van rechtsverwerking is het enkel tijdsverloop naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad niet voldoende.

Ten aanzien van de vraag of partijen het recht op huurprijsvermindering met artikel 3.1 van de huurovereenkomst contractueel hebben uitgesloten, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellant] gemotiveerd betwist, moet de Haviltex-maatstaf worden toegepast. Artikel 3.1 bepaalt, voor zover thans relevant, dat de huur moet worden betaald ‘zonder enige korting of beroep op compensatie’. In de tekst van de huurovereenkomst ziet het hof geen steun voor de uitleg van [geïntimeerde] . Deze bepaling ziet immers op de wijze van betaling van de huurprijs, zoals [appellant] terecht naar voren heeft gebracht. Verder ontbreekt een adequate toelichting van de zijde van [geïntimeerde] waarom [appellant] niettemin redelijkerwijs uit artikel 3.1 had behoren te begrijpen dat hij geen vordering tot huurprijsvermindering kon instellen.

De grief in kwestie treft dus geen doel.

6.7.

Met grief 2 in incidenteel hoger beroep komt [geïntimeerde] op tegen de datum waarop [appellant] de volledige huurprijs wederom dient te voldoen volgens de kantonrechter. De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] deze met ingang van 14 januari 2016 dient te voldoen (zie rov. 2.5 van het vonnis waarvan beroep). [geïntimeerde] bepleit dat een eerdere ingangsdatum dient te worden gehanteerd, te weten 7 april 2014, althans 13 oktober 2014.

Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. In deze zaak heeft in eerste aanleg op 13 januari 2016 een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming heeft de kantonrechter geconstateerd dat [geïntimeerde] een groot aantal van de gebreken die dit hof had vastgesteld, heeft gerepareerd en de overgebleven te verrichten werkzaamheden gering van aard zijn. Voorts heeft hij heeft overwogen dat niet geheel duidelijk was wanneer welke gebreken (volledig) zijn hersteld. Hij heeft het er daarom voor gehouden dat met ingang van 13 januari 2016 het overgrote deel van de werkzaamheden was afgerond.

Naar het oordeel van het hof is nog immer niet geheel duidelijk wanneer welke gebreken (volledig) zijn hersteld. [geïntimeerde] heeft gesteld dat dit was op 7 april 2014, althans 13 oktober 2014 onder verwijzing naar verschillende verklaringen van bedrijven die werkzaamheden in het gehuurde hebben uitgevoerd (productie 4HB), naar het rapport (inclusief aanvulling) van de heer [derde] (productie 6HB) en naar facturen (producties 7HB en 8HB). [appellant] heeft de juistheid van de overgelegde verklaringen betwist en erop gewezen dat [derde] ook heeft geconstateerd dat bepaalde werkzaamheden niet waren verricht door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft opgemerkt dat niet uit het oog dient te worden verloren dat hij in Frankrijk woont, waardoor de communicatie met de ingeschakelde bedrijven moeizamer loopt dan normaal. Dit behoort evenwel voor zijn rekening en risico te komen. [geïntimeerde] heeft geen bewijs ten aanzien van de respectievelijke data van herstel aangeboden. Er is ook geen reden om hem dit ambtshalve op te dragen.

Bij deze stand van zaken is er geen goede grond om een eerdere ingangsdatum voor het betalen van de volledige huur te hanteren dan 14 januari 2016. De onderhavige grief kan dan ook niet slagen.

6.8.

Het hof ziet thans aanleiding de grieven 4 en 6 in incidenteel hoger beroep gezamenlijk te bespreken. Grief 6 strekt ertoe dat het hof de huurovereenkomst alsnog zal ontbinden. Aan het betoog van [geïntimeerde] dat van hem niet kan worden verlangd dat hij de huurrelatie met [appellant] continueert, ligt mede de stelling ten grondslag dat [appellant] achterstallige huur(verhogingen) aan [geïntimeerde] verschuldigd is. De vraag of [appellant] aan [geïntimeerde] achterstallige huur(verhogingen) verschuldigd is, en zo ja tot welk bedrag, is het onderwerp van grief 4.

Met betrekking tot die vraag staat tussen partijen niet ter discussie dat [appellant] ook na 14 januari 2016 de huur(verhogingen) niet heeft betaald. Hij blijft dus € 1.160,97 per maand betalen, terwijl de huur ten tijde van het vonnis waarvan beroep € 1.463,68 per maand was, en na indexering met ingang van 1 september 2016 € 1.491,62 per maand en met ingang van 1 september 2017 € 1.509,53 per maand bedroeg (zie hiervoor rov. 6.1.b). Het betreft vanaf 14 januari 2016 tot en met 31 maart 2018 in totaal een bedrag van € 8.338,01 aan niet betaalde huur(verhogingen). Dit volgens de berekening van [geïntimeerde] , welke [appellant] niet heeft betwist, zodat het hof daar ook van uitgaat.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat hij ook na 14 januari 2016 betaling van de huur(verhogingen) mocht opschorten. Het hof deelt dit standpunt niet. Dit hof heeft in voormeld arrest, in rov. 16.3, [appellant] reeds voorgehouden dat na oplevering van de voor rekening van [geïntimeerde] komende herstelwerkzaamheden geen grond meer bestaat voor opschorting van de huurverhogingen. Zoals hiervoor is overwogen, heeft de kantonrechter tijdens de gerechtelijke plaatsopneming geconstateerd dat het herstel inmiddels in relevante mate heeft plaatsgevonden. [appellant] had dan ook vanaf 14 januari 2016 de volledige huurprijs dienen te voldoen. [appellant] heeft ten verwere verwezen naar een rapportage van Vereniging [vereniging] (productie 3 bij de memorie van antwoord in incidenteel appel). Aan deze rapportage kan naar het oordeel van het hof niet zodanig gewicht worden toegekend dat die de bevindingen van de kantonrechter opzij kan zetten. Daarbij heeft het hof ook de kritische kanttekeningen bij de rapportage van [geïntimeerde] tijdens het pleidooi in hoger beroep in aanmerking genomen (randnummer 6 van de pleitnota). Het hof acht het niet nodig dat hierover (nadere) bewijslevering plaatsvindt. [appellant] heeft in dit verband ook geen voldoende concreet en gespecificeerd bewijsaanbod gedaan.

Het vorenstaande brengt mee dat [appellant] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst voor wat betreft de betaling van de huurprijs. De vordering van [geïntimeerde] , gepreciseerd ter gelegenheid van hoger beroep, om [appellant] te veroordelen aan hem te betalen het bedrag van € 8.338,01 wegens achterstallige huur(verhogingen) vanaf 14 januari 2016 tot en met 31 maart 2018, te vermeerderen met de achterstallige huur(verhogingen) vanaf 1 april 2018, ligt aldus voor toewijzing gereed.

Bovendien blijft [appellant] de verschuldigde verzekeringspremies niet betalen zoals hij behoort te doen op grond van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] moet steeds rechtsvorderingen instellen om die betaald te krijgen. Zoals hiervoor is vermeld, was dit reeds onderdeel van de procedure die heeft geleid tot voormeld vonnis van het hof. Ook in eerste aanleg in deze zaak is [appellant] veroordeeld tot het betalen van verzekeringspremies, waartegen hij niet heeft gegriefd. Niet ter discussie tussen partijen staat dat [appellant] ook de daarna verschuldigd geworden verzekeringspremies over 2016 en 2017 niet heeft betaald, welke [geïntimeerde] thans in hoger beroep vordert. Dit levert eveneens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Dat, naar hij stelt, de hoogte van de premie niet in redelijke verhouding staat tot de waarde van het pand, heeft hij onvoldoende onderbouwd. Zoals [geïntimeerde] naar voren heeft gebracht, ontbreekt een actueel taxatierapport. De vordering ter zake de verzekeringspremies over 2016 en 2017, na eisvermeerdering ter gelegenheid van hoger beroep: ten bedrage van € 1.781,22, kan daarmee worden toegewezen.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt het zo-even beschreven betalingsgedrag van [appellant] ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van de datum van dit arrest alsmede de vorderingen tot ontruiming van het gehuurde en tot afgifte van de sleutels van het gehuurde, waartegen [appellant] geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, zijn dientengevolge toewijsbaar. Het hof heeft daarbij onder ogen gezien dat dit ingrijpende consequenties heeft voor [appellant] gelet op het feit dat hij een pizzeria in het gehuurde exploiteert en daarvoor investeringen heeft gedaan. Het hof acht de desbetreffende vorderingen toewijsbaar als hierna in het dictum is vermeld. Het hof zal [appellant] een ruimere termijn dan door [geïntimeerde] gevorderd geven voor ontruiming en afgifte van de sleutels. Het hof ziet vooralsnog geen aanleiding om een dwangsom op te leggen bij de vorderingen tot ontruiming en afgifte van de sleutels. Ook de voor de ontruiming door [geïntimeerde] gevorderde machtiging zal gezien het bepaalde in artikel 556 Rv Pro achterwege blijven. Op grond van artikel 7:225 BW Pro is de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.493,11 door [appellant] voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [appellant] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in zijn bezit blijft houden eveneens toewijsbaar. Hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft aangevoerd voor ontbinding van de huurovereenkomst, behoeft bij gebrek aan belang geen bespreking.

De slotsom is dat de grieven 4 en 6 van [geïntimeerde] slagen.

6.9.

Vervolgens komt het hof toe aan grief 3 in het incidenteel hoger beroep, die naar het hof de desbetreffende bepaling – artikel 20 van Pro de huurovereenkomst – uitlegt, ziet op het einde van de huurovereenkomst.
In confessois dat [appellant] de waarborgsom van fl. 10.000,00 heeft betaald. In artikel 20 is Pro, voor zover thans relevant, bepaald dat de waarborgsom zal worden verrekend bij het eindigen van de huur en nadat het gehuurde in behoorlijke staat aan verhuurder zal zijn opgeleverd, en voorts dat over het bedrag van de waarborgsom een jaarlijkse rente zal worden vergoed van 5% ‘betaalbaar op eind jaar’.

Partijen verschillen van mening over de betekenis van deze laatste zinsnede. Volgens [appellant] kan hij op het einde van ieder jaar aanspraak maken op 5% rente over de gestorte waarborgsom. De kantonrechter heeft [appellant] in zijn uitleg van artikel 20 gevolgd Pro en heeft de daarop betrekking hebbende vordering van [appellant] daarom toegewezen. Hiertegen komt [geïntimeerde] op bij de onderhavige grief. Volgens [geïntimeerde] dient de rente door hem te worden vergoed op het moment dat de huurovereenkomst eindigt.

Ook over dit verschil van mening moet met de toepassing van de Haviltex-maatstaf worden beslist. Het hof stelt vast dat de bewoordingen van artikel 20 zowel Pro de uitleg van [appellant] als die van [geïntimeerde] op zichzelf niet uitsluiten. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen over deze bepaling hebben onderhandeld in de fase van de totstandkoming van de huurovereenkomst. Wel heeft [geïntimeerde] onbestreden naar voren gebracht dat [appellant] hem in het verleden nimmer heeft aangesproken op betaling van de rente. Deze gedraging (het nalaten) van [appellant] duidt erop dat ook [appellant] ervan uitging dat de rente niet jaarlijks zou worden betaald. Tegen deze achtergrond heeft [appellant] onvoldoende gesteld om zijn uitleg van artikel 20 te Pro kunnen aanvaarden. Zijn vordering terzake moet daarom alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] dient de rente derhalve te vergoeden op het moment dat de huurovereenkomst eindigt.

Grief 3 van [geïntimeerde] slaagt dus eveneens. Hieruit volgt ook dat de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] om het bedrag van € 2.621,40 dat [geïntimeerde] , onbetwist, ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [appellant] heeft voldaan, aan [geïntimeerde] terug te betalen, toegewezen moet worden.

6.10.

Dan grief 5 in het incidenteel hoger beroep. Daarmee klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter geen dwangsom heeft opgelegd bij de veroordeling van [appellant] tot het (laten) verrichten van schilderwerk. In het kader van deze grief zal het hof ook de vorderingen van [geïntimeerde] beoordelen met betrekking tot andere werkzaamheden, waaronder die aan de elektrische installatie en de afzuigunit plat dak (hiervoor weergegeven in rov. 6.4.1, onder 4, 5 en 6).

Mede gelet op de uitkomst van deze procedure (ontbinding van de huurovereenkomst), zal het hof geen dwangsom opleggen aan [appellant] om het schilderwerk te verrichten. Dit ook ter voorkoming van (verdere) executieproblemen. Overigens heeft [appellant] betwist dat hij het schilderwerk niet heeft verricht, zodat dit niet vast staat. Dit zo zijnde, gaat het hof aan grief 5 van [geïntimeerde] voorbij.

Voor wat betreft de hiervoor genoemde andere vorderingen van [geïntimeerde] met betrekking tot het verrichten van werkzaamheden door [appellant] geldt dat deze al zijn toegewezen, bij voormeld arrest van het hof dan wel bij het vonnis waarvan beroep. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [geïntimeerde] er belang bij heeft dat die vorderingen bij dit arrest opnieuw worden toegewezen. [appellant] heeft zijnerzijds geen rechtsmiddel ingesteld tegen de eerdere toewijzing van deze vorderingen. In zoverre is het vonnis waarvan beroep ook niet aan orde in hoger beroep. Zoals hiervoor is overwogen, ziet het hof aanleiding geen dwangsommen op te leggen.

6.11.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep, dient te worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen worden toegewezen als na te melden, waarbij de rentevorderingen op de wet (artikel 6:119 BW Pro) en door [appellant] niet weersproken toewijsbaar zijn.

6.12.

Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep en de nakosten compenseren. Daarmee is ook beslist op grief 7 in het incidenteel hoger beroep, de laatste grief van [geïntimeerde] .

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover de huurprijs terzake het gehuurde over het tijdvak 1 januari 2002 tot 13 januari 2016 op € 1.160,97 per maand is bepaald;

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

en in zoverre opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellant] om binnen twee dagen na betekening van dit arrest het bedrag van € 2.621,40 dat [geïntimeerde] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [appellant] heeft voldaan, aan [geïntimeerde] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 april 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen binnen twee dagen na betekening van dit arrest het bedrag van € 8.338,01 wegens achterstallige huur(verhogingen) vanaf 14 januari 2016 tot en met 31 maart 2018, te vermeerderen met de achterstallige huur(verhogingen) vanaf 1 april 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen binnen twee dagen na betekening van dit arrest het bedrag van € 1.781,22 ter zake de verzekeringspremie 2016 en 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de onderscheidenlijke vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening;

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] met ingang van de datum van dit arrest;

veroordeelt [appellant] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken aan [geïntimeerde] toebehoren, en ter vrije beschikking aan [geïntimeerde] te stellen, en in goede staat en bezemschoon op te leveren;

veroordeelt [appellant] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest alle sleutels van het gehuurde aan [geïntimeerde] af te staan;

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 1.493,11 voor iedere maand of gedeelte van een maand, dat [appellant] na het verstrijken van de datum van dit arrest het gehuurde in zijn bezit blijft houden, waarbij een ingegane maand voor een volle maand wordt gerekend;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, M.E. Smorenburg en T.J. Mellema-Kranenburg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 mei 2018.

griffier rolraadsheer