Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00596
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 5 juli 2017, nummer SHE 16/3489, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft hij beschikking van 29 februari 2016 (hierna: de beschikking) krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 24 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2015, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 373.000. Bij hetzelfde geschrift is aan [A] (hierna: de echtgenote van belanghebbende) ter zake van het jaar 2016 een aanslag onroerende zaakbelasting ter hoogte van € 633,47 (hierna: de aanslag) opgelegd. Na tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar deze gehandhaafd bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraken heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 12 juni 2018 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
De onroerende zaak is in eigendom van belanghebbende en zijn echtgenote. De onroerende zaak is gebouwd in het jaar 1995 en betreft een twee-onder-één-kapwoning met dakopbouw, garage en tuin.
2.2.
Belanghebbende en zijn echtgenote hebben de onroerende zaak bij (voorlopige) overeenkomst van 7 maart 2014 (hierna: de koopovereenkomst) gekocht voor een bedrag van € 360.000 (hierna: het verkoopcijfer van de onroerende zaak). De onroerende zaak is op 17 april 2014 aan belanghebbende en zijn echtgenote geleverd.
2.3.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 367.000 naar het verkoopcijfer van de onroerende zaak, welke verkoopcijfer de Heffingsambtenaar geïndexeerd heeft met een percentage van 2,1.
2.4.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar een door [C] (hierna: de taxateur) opgesteld taxatierapport met dagtekening 27 januari 2017 (hierna: het taxatierapport) overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op een bedrag van € 373.000. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde wordt in het taxatierapport verwezen naar de (geïndexeerde) transactieprijzen van de onroerende zaak en van [adres] 4, [adres] 12 en [adres] 18 te [woonplaats] (hierna samen: de referentiepanden).
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 367.000 niet te hoog is.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot ontkennende beantwoording van deze vraag. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
Ter zitting heeft belanghebbende daar, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- De onderhandelingen met betrekking tot de aankoop van de onroerende zaak zijn aangevangen omstreeks de jaarwisseling van 2013/2014. Tijdens de onderhandelingen heb ik de prijs welke ik voor de onroerende zaak wilde betalen bepaald.
- Ik was op het moment van de aankoop van de onroerende zaak op de hoogte van het feit dat de verkoopmakelaar mij onjuist geïnformeerd heeft over het woonoppervlakte van deze woning. Ik was op dat moment echter nog niet op de hoogte van het feit dat de dakopbouw problemen oplevert bij de afvoer van hemelwater. Ik had wellicht op de hoogte kunnen zijn van deze constructiefout indien ik, voorafgaande aan de aankoop, een bouwkundig advies had opgevraagd. Dat heb ik echter niet gedaan.
3.5.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar daar, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
Mijns inziens vertegenwoordigt het verkoopcijfer van de onroerende zaak de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ het beste, met dien verstande dat dit verkoopcijfer geïndexeerd dient te worden. Ik verwijs naar de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden om aannemelijk te maken dat het verkoopcijfer van de onroerende zaak in de pas loopt met de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.
3.6.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 op € 330.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Inspecteur concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, met dien verstande dat, zijns inziens, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld dient te worden op € 367.000.
4.Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.1.
Het Hof stelt voorop dat de beschikking en de aanslag aan de echtgenote van belanghebbende zijn opgelegd. Op grond van artikel 27h, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR), artikel 26a, lid 2, van de AWR juncto artikel 30, lid 1, van de Wet WOZ is belanghebbende, als mede-eigenaar van de onroerende zaak, bevoegd om hoger beroep in te stellen tegen de uitspraak van de Rechtbank.
Ten aanzien van het geschil
4.2.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Met dien verstande dat in de onderhavige procedure, ter zake van het jaar 2016, de waardepeildatum 1 januari 2015 bedraagt.
4.3.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, verdedigt in hoger beroep een waarde van € 367.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het verkoopcijfer van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar betoogt dat dit verkoopcijfer in de pas loopt met de verkoopcijfers van omstreeks deze datum verkochte, met de onroerende zaak vergelijkbare, woningen. Ter onderbouwing van laatstgenoemde stelling verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport.
4.4.
Belanghebbende heeft gemotiveerd betoogd dat de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde te hoog is. Belanghebbende heeft in dit kader aangevoerd dat de ter zake van de aankoop van de onroerende zaak overeengekomen koopsom van € 360.000, ook na indexatie, niet gelijkgesteld kan worden met de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Belanghebbende staat toepassing van het “gestandaardiseerde systeem van waardering en de beoordeling van de daaruit voortvloeiende resultaten” voor, met dien verstande dat hierbij rekening gehouden dient te worden met de juiste objectkenmerken van de onroerende zaak.
4.5.
Het Hof stelt voorop dat uit het arrest Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 volgt dat bij onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht in de regel ervan uitgegaan dient te worden dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
4.6.
In de onderhavige zaak rust de bewijslast ter zake, derhalve, op belanghebbende.
4.7.
Belanghebbende heeft in dit kader aangevoerd dat voor het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ niet aangesloten kan worden bij het eigen verkoopcijfer indien deze prijs zonder tussenkomst van een professionele bijstandsverlener op het gebied van vastgoedtransacties – waarvan in het onderhavige geval sprake is – tot stand is gekomen. Voorts heeft belanghebbende betoogd dat de prijsbepaling geruime tijd voor de ondertekening van het voorlopige koopcontract respectievelijk de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en dat hij bij deze prijsbepaling – als gevolg van onjuiste informatie in de verkoopbrochure – is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak en voorts geen rekening heeft gehouden met de slechte afwatering van de dakopbouw.
4.8.
Het Hof stelt voorop dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ naar de bedoeling van de wetgever is "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De wetgever heeft derhalve voor de invulling van het waardebegrip als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ aansluiting gezocht bij de prijsbepaling op de vrije markt door de meestbiedende koper. De wetgever heeft hierbij niet het voorbehoud gemaakt dat er uitsluitend gesproken kan worden van een “meestbiedende koper” in voornoemde zin indien een consument wordt bijgestaan door een professionele bijstandsverlener op het gebied van vastgoedtransacties. Aangezien ook uit de jurisprudentie niet een dergelijke concretisering van dit begrip valt af te leiden, faalt derhalve belanghebbendes stelling dat het verkoopcijfer van de onroerende zaak niet gebruikt mag voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ omdat deze prijs niet is bepaald door een professionele partij.
4.9.
Voor zover belanghebbende bedoeld heeft de redelijkheid en billijkheid van de wet ter discussie te stellen, merkt het Hof op zich hier niet over uit te kunnen laten, nu het Hof ingevolge het bepaalde in artikel 11 van Pro de Wet houdende algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk (Stb. 1822, 10 en Stb. 1829, 28) volgens de wet recht moet spreken en in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid van de wet mag beoordelen.
4.10.
Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat het eigen verkoopcijfer de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak overstijgt – aangezien hij deze prijs heeft bepaald voordat hij op de hoogte was van het feit dat de onroerende zaak een kleiner woonoppervlakte had dan de verkoopmakelaar hem had voorgehouden en van het feit dat de dakopbouw een slechte afwatering heeft – overweegt het Hof als volgt.
4.11.
Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof – evenals ter zitting bij de Rechtbank – verklaard dat hij, voorafgaande aan het sluiten van de verkoopovereenkomst, wist dat de objectkenmerken zoals de verkoopmakelaar deze hem had voorgehouden onjuist waren, doch dat deze omstandigheid niet tot een aanpassing van het bedrag dat hij op de onroerende zaak wilde bieden, heeft geleid. Gelet op deze verklaring acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende tot de conclusie is gekomen dat hij, ondanks een kleiner woonoppervlakte, de onroerende zaak € 360.000 – het bedrag waarvoor belanghebbende de onroerende zaak heeft gekocht – waard vond. Belanghebbendes stelling dat deze omstandigheid aangemerkt dient te worden als een bijzondere omstandigheid op grond waarvan het eigen verkoopcijfer niet gebruikt mag worden, faalt derhalve.
4.12.
Voorts leidt ook de omstandigheid dat belanghebbende geen bouwkundig onderzoek heeft uitgevoerd en derhalve op het moment van aankoop van de onroerende zaak nog niet op de hoogte was van de slechte afwatering van de dakopbouw niet tot verwerping van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof leidt deze omstandigheid niet tot de conclusie dat het eigen verkoopcijfer buiten beschouwing gelaten dient te worden bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, aangezien voor gebruik van dit verkoopcijfer niet vereist is dat er een bouwkundig onderzoek is uitgevoerd. Voorts dient deze omstandigheid voor rekening en risico van belanghebbende te blijven.
4.13.
Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat de prijsbepaling geruime tijd voor ondertekening van het (voorlopige) koopcontract respectievelijk levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden en derhalve niet de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ op het moment van levering kan vertegenwoordigen, stelt het Hof voorop dat het het vaststellen van de prijs waarvoor een onroerende zaak overgedragen zal worden normaliter plaatsvindt voordat het voorlopige koopcontract wordt getekend. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld om aannemelijk te maken dat in zijn situatie sprake is van een dermate groot tijdsverloop tussen het moment waarop de prijsbepaling heeft plaatsgevonden en het moment waarop het (voorlopige) koopcontract is getekend dat er sprake is van een omstandigheid in de zin van het arrest Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 (zie onderdeel 4.5) waaruit volgt dat de overeengekomen koopsom niet de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ weergeeft.
4.14.
Aangezien het Hof ook overigens niet is gebleken dat het eigen verkoopcijfer niet met inachtneming van de ficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ tot stand is gekomen, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar het verkoopcijfer mocht gebruiken voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak en dit cijfer maatgevend mocht achten voor de waardevaststelling. Vervolgens komt de vraag aan de orde of, en zo ja, in welke mate, deze verkoopprijs geïndexeerd dient te worden naar de waardepeildatum 1 januari 2015.
4.15.
Uit het arrest Hoge Raad 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113 volgt dat het eigen verkoopcijfer geïndexeerd dient te worden aangezien meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de datum waarop de (voorlopige) koopovereenkomst is gesloten (7 maart 2014) en de waardepeildatum 1 januari 2015.
4.16.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van het door hem gehanteerde indexatiepercentage van 2,1 naar hetgeen op de site www.woningindexcalculator.nl omtrent de prijsontwikkeling van, in de regio Noord-Brabant gelegen, woningen is opgenomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, mede gelet op het feit dat belanghebbende dit percentage zonder nadere onderbouwing heeft betwist, met verwijzing naar voornoemde site aannemelijk gemaakt dat de waarde van met de onroerende zaak vergelijkbare woningen in de periode tussen 7 maart 2014 en 1 januari 2015 met voornoemd percentage is gestegen.
4.17.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar derhalve door verwijzing naar het geïndexeerde verkoopcijfer aannemelijk gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 367.000 niet te hoog is. Het Hof komt, gelet op het voorgaande, niet toe aan toetsing van de vraag of de in het taxatierapport opgenomen referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en of bij de taxatie van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden.
4.18.
Aangezien de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde zal het Hof het hoger beroep gegrond verklaren.
Slotsom
4.19.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vaststellen op € 367.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderen.
Ten aanzien van het griffierecht
4.20.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 respectievelijk € 124 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.21.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.22.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op een bedrag aan reiskosten openbaar vervoer van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank respectievelijk het Hof van telkens € 17,44 retour, is, in totaal, € 34,88.
4.23.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep gegrond;
- vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;
- verklaarthet tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigtde uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- steltde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, vast op € 367.000;
- vermindertde aanslag dienovereenkomstig;
- gelastdat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 170 vergoedt; en
- veroordeeltde Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 34,88.
Aldus gedaan op 21 juni 2018 door L.B.M. Klein Tank, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.