ECLI:NL:GHSHE:2018:2760

• Datum uitspraak: 26 juni 2018
• Publicatiedatum: 27 juni 2018
• Zaaknummer: 200.195.527_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A. Wabeke; M. van Ham; M.W.M. Souren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vervolg op eerdere tussenarresten inzake vorderingen van parkbeheerder tegen bewoners over parklasten en onderhoudsverplichtingen

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, gaat het om een hoger beroep van Beheer B.V. en Vastgoed II B.V. tegen een eerdere uitspraak van de kantonrechter. De appellanten, hierna gezamenlijk aangeduid als [beheer], hebben vorderingen ingesteld tegen de geïntimeerde, [geïntimeerde], met betrekking tot parklasten en onderhoudsverplichtingen. Het hof heeft eerder tussenarresten gewezen, waarin het de parkbeheerder heeft opgedragen om inlichtingen te verstrekken over de kosten die in rekening worden gebracht aan de bewoners. Tijdens een comparitie op 29 mei 2018 heeft de parkbeheerder echter nagelaten om de gevraagde informatie te verstrekken, wat heeft geleid tot de afwijzing van de vorderingen van [beheer]. Het hof oordeelt dat de parkbewoners in beginsel hun verplichtingen tot betaling van parklasten mogen opschorten indien de beheerder tekortschiet in haar onderhoudsverplichtingen. Het hof heeft vastgesteld dat de vorderingen van [beheer] onvoldoende onderbouwd zijn en dat het beroep van [geïntimeerde] op verrekening slaagt. De vorderingen van [vastgoed II] en Land Equity worden eveneens afgewezen wegens gebrek aan een deugdelijke grondslag. Het hof vernietigt het vonnis waarvan beroep en wijst de vorderingen van [beheer] af, waarbij het de parkbeheerder in de proceskosten veroordeelt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.195.527/01

arrest van 26 juni 2018

in de zaak van

1. [beheer] Beheer B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[vastgoed II] Vastgoed II B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3.
Land Equity B.V. gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [beheer] en ieder afzonderlijk als [beheer] Beheer, [vastgoed II] en Land Equity,

advocaat: mr. N. de Bruijn te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 13 september 2016 en 9 januari 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 4248975 CV EXPL 15-4923 gewezen vonnis van 30 maart 2016.

8. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 9 januari 2018;
• een H2-formulier van 29 december 2017 waarbij mr. L.G.M. Delahaije zich voor [geïntimeerde] stelt in plaats van mr. I.E.F.M. Delahaije;
• een H-16 formulier ingekomen ter griffie op 7 mei 2018 waarbij namens [beheer] het procesdossier van de eerste aanleg (exclusief de conclusies van antwoord en dupliek; deze stukken bevinden zich wel bij de overige gedingstukken) en van het hoger beroep aan het hof is toegezonden;
• een H12-formulier ingekomen ter griffie op 9 mei 2018 waarbij namens [geïntimeerde] een akte houdende overlegging van stukken (1. uitspraak 9 september 2015 rechtbank Oost-Brabant zaak [zaaksnaam] , 2. USB-stick met opnamen rioolbuis, 3. foto’s en twee facturen en 4. drie e-mails) aan het hof is toegezonden;

- de op 29 mei 2018 gehouden meervoudige comparitie waarbij de hiervoor bij H-formulieren toegezonden stukken in het geding zijn gebracht. Op deze zitting hebben partijen met elkaar en met het hof gesproken over (pogingen om te komen tot) een minnelijke regeling dan wel afspraken om een mediation-traject in te gaan. Partijen zijn het niet eens geworden. Het hof heeft gelet op de inhoud van het verhandelde ter zitting geen proces-verbaal daarvan opgemaakt.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9. De verdere beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

Het tussenarrest van 9 januari 2018

9.1.1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof, samengevat, het volgende overwogen:

- de vorderingen van Land Equity en [vastgoed II] zullen worden afgewezen omdat een deugdelijke grondslag daarvoor ontbreekt (6.3.4);

- bij tussenarrest van 5 december 2017 in een zaak van [beheer] tegen andere parkbewoners (200.194.533/01) heeft het hof een aantal eindbeslissingen genomen, die ook in deze zaak relevant kunnen zijn, te weten (6.3.5):

* indien [beheer] Beheer in haar onderhoudsverplichtingen tekort schiet mogen parkbewoners in beginsel hun verplichtingen tot betaling van in rekening gebrachte parklasten (gedeeltelijk) opschorten, als prikkel tot nakoming door [beheer] Beheer van haar onderhoudsverplichtingen;

* het [beheer] is een recreatiepark. De positie van de bewoners is niet te vergelijken met die van de gewone consument in een woonwijk. Wel mogen zij er op grond van de parklastenovereenkomst vanuit gaan dat de in artikel 3.5 genoemde kosten (gas, water, elektra, rioolrechten, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten, omroepbijdrage en kosten CAI) afzonderlijk door de beheerder dan wel door de betrokken overheidsinstanties aan de eigenaar/bewoner worden doorberekend en dat de beheerder jaarlijks een verrekening zal uitvoeren op basis van de werkelijke kosten. Daaruit mogen de bewoners/eigenaren opmaken dat de beheerder deze kosten niet verhoogt met een winstopslag. [beheer] Beheer is gehouden op deugdelijke wijze inzichtelijk te maken wat die werkelijke kosten zijn en hoe ze zijn opgebouwd;

* parkbewoners mogen er van uitgaan dat kosten verband houdende met het onderhoud van de algemene terreinen en de instandhouding van de infrastructuur uit de parklasten betaald worden. Het staat [beheer] Beheer niet vrij dergelijke kosten zonder instemming van 75% van de eigenaren van de kavels (bovenop de overeengekomen indexering) te verhogen of apart als verbruikskosten in rekening te brengen. Dat is bij [geïntimeerde] in zoverre anders dat bij een verhoging van de parklasten tot maximaal 5% die instemming niet nodig is. Het staat [beheer] Beheer niet vrij om dergelijke kosten zonder de vereiste instemming als verbruikskosten apart in rekening te brengen;

* het is aan [beheer] Beheer om inzichtelijk te maken dat en waarom in rekening gebracht vast recht water, gas en elektra onder de in 3.5 van de parklastenovereenkomst genoemde kosten valt en niet onder het onderhoud en de infrastructuur waarvoor via de parklasten betaald wordt;

* ook wenst het hof nadere informatie omtrent de rioolheffing, de kosten afvalverwerking en de kosten van water;

* de parkbewoner draagt de bewijslast van zijn stelling dat hij geen CAI signaal afneemt;

* [beheer] Beheer dient inzichtelijk te maken dat en op welke wijze zij belast wordt met Videma kosten en te onderbouwen dat zij die kosten terecht in rekening brengt aan eigenaren/bewoners die hun bungalow of chalet niet verhuren.

9.1.2. Het hof heeft vervolgens een meervoudige comparitie gelast om inlichtingen in te winnen en de mogelijkheden voor een andere afdoening (minnelijke regeling, mediation) te onderzoeken. Daartoe diende [beheer] Beheer uiterlijk twee weken voorafgaande aan de comparitie het hof en de advocaat van [geïntimeerde] te voorzien van heldere en deugdelijk onderbouwde informatie op de in rov. 9.1.1 genoemde punten.

De meervoudige comparitie op 29 mei 2018

9.2.1. [beheer] Beheer heeft op geen enkele wijze aan die opdracht voldaan en evenmin op voorhand aan het hof en aan de advocaat van [geïntimeerde] laten weten dat zij de gevraagde informatie niet zou verstrekken en waarom niet.

9.2.2. [beheer] Beheer heeft sinds het tussenarrest bijna vijf maanden de tijd gehad om aan de opdracht van het hof te voldoen en/of gemotiveerd aan te geven op welke onderdelen de verzochte onderbouwing niet kon worden gegeven.

[beheer] Beheer heeft niet, althans niet op bevredigende wijze kunnen uitleggen waarom dat niet is gebeurd.

Gevolg

9.3.1. Bij deze stand van zaken kan het hof niet vast stellen dat of in hoeverre de door [beheer] Beheer gevorderde bedragen op het gebied van elektra, water, CAI, afvalverwerking en Videma, die gemotiveerd door [geïntimeerde] zijn betwist, door [geïntimeerde] verschuldigd zijn. Dat komt voor rekening en risico van [beheer] Beheer, die immers de stelplicht en bewijslast ter zake van de verschuldigdheid van de gevorderde bedragen heeft.

9.3.2. Voor zover de door [beheer] Beheer gevorderde bedragen betrekking hebben op in rekening gebrachte parklasten overweegt het hof het volgende.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de parklasten over 2015 dubbel in rekening zijn gebracht. Hij verwijst daarvoor naar de facturen 14501355 en 14501354, beide van 4 november 2014, die beide in de aanhef vermelden ‘Inzake perceel: [perceel 1] ’ (prod. 3 inl. dv.). [beheer] Beheer heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] inderdaad dubbele parklasten moet betalen, omdat hij twee percelen op het [beheer] heeft, nummers [perceel 2] ( [perceel 2] ) en [perceel 3] ( [perceel 3] ). Abusievelijk vermelden beide facturen het nummer [gelijke perceel 1 en perceel 3] , maar [geïntimeerde] heeft niet daarnaast nog een factuur voor nummer [perceel 2] gehad, aldus [beheer] Beheer. [geïntimeerde] heeft dat laatste tijdens de comparitie erkend, alsmede het feit dat op de aan hem gezonden ‘laatste aanmaning’ (prod. 3 inl. dv.) achter genoemde twee factuurnummers wel de nummers [gelijke perceel 1 en perceel 3] en [perceel 2] stonden vermeld. Het hof concludeert dan ook dat de parklasten over 2015 niet dubbel voor één perceel aan [geïntimeerde] in rekening zijn gebracht, maar voor twee percelen van [geïntimeerde] . Die kosten is [geïntimeerde] dus in beginsel verschuldigd.

9.3.3. Niettemin is de vordering van [beheer] Beheer evenmin op het punt van de parklasten toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft onderbouwd aangevoerd dat hij de afgelopen jaren te veel aan [beheer] Beheer heeft betaald. Volgens hem betreft dat in ieder geval een bedrag van

€ 7.150,71. Dat bedrag bestaat volgens [geïntimeerde] uit teveel betaalde bedragen aan gas, elektra, water, Videma, CAI en ‘afkoop bezoek’. [beheer] Beheer is daar niet specifiek op in gegaan. Zij heeft geen memorie van antwoord in incidenteel appel genomen en zij heeft, zoals hiervoor is overwogen, voorafgaand aan de op 29 mei 2018 gehouden comparitie niet de door het hof verzochte informatie verschaft. Evenmin is zij tijdens de comparitie op dit beroep van [geïntimeerde] op verrekening concreet ingegaan.

In het verlengde van het hiervoor gegeven oordeel dat het hof bij gebreke van de aan [beheer] Beheer verzochte informatie niet kan vast stellen dat, of in hoeverre, de door [beheer] Beheer gevorderde bedragen op het gebied van elektra, water, CAI, (afvalverwerking) en Videma door [geïntimeerde] verschuldigd zijn, kan het hof evenmin oordelen dat [geïntimeerde] geen voor verrekening vatbare vordering heeft ten belope van in ieder geval het door [beheer] Beheer gevorderde bedrag van € 2.154,25. Weliswaar is het aan [geïntimeerde] om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat hij zo’n voor verrekening vatbare tegenvordering heeft, maar [geïntimeerde] heeft dat onderbouwd aangevoerd en [beheer] Beheer heeft dat niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Hierbij neemt het hof ook in aanmerking dat het uit het niet verschaffen door [beheer] Beheer van de door het hof verzochte informatie de gevolgtrekking kan maken die het geraden acht (artikel 22 lid 4 Rv).

9.3.4. Het beroep van [geïntimeerde] op verrekening slaagt dus. Zijn beroep op opschorting wegens gestelde tekortkoming door [beheer] Beheer van haar onderhoudsverplichtingen behoeft dan ook geen bespreking meer. Daarom zal [beheer] Beheer niet meer in de gelegenheid worden gesteld om, zoals zij aan het slot van de op 29 mei 2018 gehouden comparitie verzocht, nog bij akte stukken in het geding te brengen waaruit volgens haar zou kunnen blijken dat zij haar onderhoudsverplichtingen nakomt.

Slotsom

9.4.1. De grieven behoeven geen nadere bespreking omdat de vorderingen van [beheer] Beheer hoe dan ook niet toewijsbaar zijn.

9.4.2. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [beheer] Beheer worden afgewezen omdat die onvoldoende onderbouwd zijn en omdat het beroep van [geïntimeerde] op verrekening slaagt. De vorderingen van [vastgoed II] en Land Equity worden afgewezen omdat daarvoor een deugdelijke grondslag ontbreekt (rov. 6.3.4 en 9.1.1). Deze drie partijen zijn gezamenlijk aangeduid als [beheer] . In het hierna te volgen dictum zullen dan ook kortheidshalve de vorderingen van [beheer] worden afgewezen.

[beheer] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van beide instanties worden veroordeeld. De proceskosten van [geïntimeerde] in eerste aanleg begroot het hof op nihil. [geïntimeerde] heeft in de procedure bij de kantonrechter immers geen dagvaardingskosten gehad, hij is geen griffierecht verschuldigd geweest en hij heeft zonder gemachtigde geprocedeerd.

10. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en doet opnieuw recht als volgt:

wijst de vorderingen van [beheer] af;

veroordeelt [beheer] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil in eerste aanleg en op € 314,-- aan griffierecht en op € 2.277,-- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

veroordeelt [beheer] tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van al hetgeen [geïntimeerde] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [beheer] heeft betaald;

verklaart bovengenoemde veroordelingen van [beheer] tot (terug)betaling aan [geïntimeerde] uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, M. van Ham en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juni 2018.

griffier rolraadsheer