ECLI:NL:GHSHE:2018:3219 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Aansprakelijkheid makelaar voor schade door onbetrouwbare...

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.196.789/01

arrest van 24 juli 2018

in de zaak van

1.[appellant] ,

handelend onder de naam [handelsnaam] ,

2. [appellante],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [appellant] ,

advocaat: mr. L.G.C.M. de Wit te Oosterhout,

tegen:

1.[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A. Smeekes te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 29 juni 2016 tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/310940 / HA ZA 16-73)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 6 april 2016.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 28 juli 2016;

- de memorie van grieven van [appellant] van 15 november 2016 met producties;

- de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het

incidenteel appel van [geïntimeerde] van 24 januari 2017 met producties en eiswijziging;

- de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant] van 4 april 2017;

- de akte van [geïntimeerde] van 16 mei 2017 met producties;

- de antwoordakte van [appellant] van 13 juni 2017 met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

3.1

De rechtbank heeft in het eindvonnis van 29 juni 2016 onder 3.1 tot en met 3.27 een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling luidt als volgt, met een door het hof aangebrachte letteraanduiding en met aanpassing van de werkwoordtijden en van de aanduiding van partijen:

[geïntimeerde] is de eigenaar van een woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] ; omdat hij de woning wilde verkopen heeft hij een verkoopopdracht overeenkomst gesloten met [appellant] . [appellant] dreef toen - in v.o.f. rechtsvorm - een onderneming die zich toelegde op bemiddeling bij handel, huur/verhuur van onroerend goed. Bij gebreke van voldoende belangstelling voor verkoop van de woning heeft [geïntimeerde] eind 2011 besloten om de woning tijdelijk te gaan verhuren.

In de loop van december 2011 vroeg [geïntimeerde] aan [appellant] om diensten te verrichten om te komen tot een huurovereenkomst met een derde. Partijen spraken af dat er een bedrag van € 2.500,= aan courtage werd betaald.

[appellant] heeft ten behoeve van [geïntimeerde] het pand op [internetsite] gezet als een te huren object; contactpersoon was [appellant] .

De heer [derde 1] , (mede) namens [de vennootschap 1] , diende zich aan bij [appellant] als belangstellende voor het pand; op 29 februari 2012 heeft de heer [appellant] tezamen met deze [derde 1] het pand bezichtigd.

Deze [derde 1] en/of [de vennootschap 1] hebben vervolgens op 5 maart 2012 aan [appellant] een huurvoorstel kenbaar gemaakt; dit voorstel heeft [appellant] doorgeleid aan [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] heeft hierop per mail op 6 maart 2012 gereageerd door aan [appellant] enkele aandachtspunten ten behoeve van het sluiten van de huurovereenkomst te zenden alsmede een voorbeeldcontract van [bureau 1] ( [bureau 1] ), een bureau dat zich toelegt op woningbemiddeling met expats. In deze mail komt onder meer de instructie aan [appellant] voor: “
kredietwaardigheid? Eventueel jaarcijfers 2 jaar?. Incasso’s op naam ? gerechtelijke uitspraken?”.

Op 10 maart 2012 stuurde [appellant] aan [geïntimeerde] een concept van de te sluiten huurovereenkomst; daags tevoren had [geïntimeerde] al persoonlijk kennisgemaakt met [derde 1] .

Op 13 maart 2012 stuurde [appellant] aan [derde 1] een factuur voor de waarborgsom van € 5000,=; het betaaladres was dat van [appellant] .

Op 14 maart 2012 vond een ontmoeting plaats tussen [geïntimeerde] en [derde 1] in de woning in [plaats] ; bij die gelegenheid confronteerde [geïntimeerde] [derde 1] met hetgeen hij via Google te weten waren gekomen, namelijk dat [derde 1] betrokken is geweest bij het faillissement van [de vennootschap 2] . [derde 1] erkende dat en hij voegde er aan toe dat het een faillissement betrof uit 2007; hij bood aan [geïntimeerde] aan om een bedrag van € 15.000,= - een halfjaar huur - vooruit te betalen. [geïntimeerde] ging daarmee akkoord. Betaling van die € 15.000,= heeft vervolgens niet plaatsgevonden.

Op 16 maart 2012 is de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [derde 1] tot stand gekomen; voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [derde 1] per e-mail nog een aantal condities aan [appellant] voorgehouden; deze e-mail bevindt zich als productie 30 bij de processtukken. Aan de huurovereenkomst was een lijst gehecht, door beide partijen ondertekend, met inventarisgoederen die onder het bereik van de huurovereenkomst vielen.

Deze huurovereenkomst is nagenoeg identiek aan het concept dat [appellant] heeft aangereikt; [appellant] werd aangewezen als het adres waar diverse sleutels kunnen worden opgehaald.

Op 20 maart 2012 vond in de woning de sleuteloverdracht aan de huurder plaats. Zowel [derde 1] , [geïntimeerde] als de heer [appellant] waren daarbij aanwezig. Bij die gelegenheid ontving de heer [appellant] een zekere “ [derde 2] ”, die zich presenteerde als medewerker van [derde 1] , een enveloppe met 20 biljetten van € 50,=. De heer [appellant] heeft dat geldbedrag bestemd als beloning voor zichzelf.

Op 22 maart 2012 stuurde [appellant] aan [geïntimeerde] een “
courtage-nota voor de verhuur van jullie woonhuis met bedrijfsruimte” ter hoogte van € 2.500,= inclusief btw.

Op 1 april 2012 stuurde [geïntimeerde] aan [appellant] een mailbericht met onder meer de navolgende inhoud: “
Waar het nu naar laat uit zien is de borg niet gestort en heeft de sleuteloverdracht plaats gevonden. Hiermee hebben we geen waarborg dat de heer [derde 1] aan zijn financiële verplichtingen zal voldoen. Wij moeten en mogen er van uitgaan dat jij deze zaken gecontroleerd hebt alvorens je ons het contract hebt laten tekenen. (…) Ook hebben wij onze zorg geuit over de betrouwbaarheid van [derde 1] en gevraagd verschillende zaken na te trekken. Wij mogen ervan uitgaan dat je dat ook gedaan hebt? Je hebt ook uitgesproken dat je het contract en de handel en wandel van de Heer [derde 1] nog eens extra hebt laten controleren door NVM deskundigen. (…)
Je hebt ons verklaard vertrouwen te hebben in meneer [derde 1] en je vond het een goede huurder voor dit object ook gestoeld op eerdere ervaringen. Na de signalen die wij ontvangen trek ik verschillende zaken in twijfel en vraag ik je ons correct te informeren over de stand van zaken”.

Op 2 april 2012 stuurde [geïntimeerde] aan [appellant] een mail met de boodschap dat nu [appellant] had medegedeeld dat de borg van € 5.000,= niet gestort was, hij aan [appellant] verzocht om de mogelijkheid te onderzoeken om het contract per direct te ontbinden. Telefonisch heeft de heer [appellant] kenbaar gemaakt dat dit laatste niet mogelijk was.

Op 5 april 2012 mailde [geïntimeerde] aan [appellant] , dat hij vernomen had van de heer [appellant] dat hij een onderzoek had gedaan naar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van [derde 1] en dat hij graag een kopie van het onderzoek wilde hebben.

Op 9 april 2012 herhaalde [geïntimeerde] zijn verzoek aan [appellant] om de onderzoeksresultaten ten aanzien van de betrouwbaarheid en solvabiliteit van [derde 1] met hem te delen.

Op 12 april 2012 antwoordde [appellant] op de diverse mails: volgens [appellant] was de helft van de borg rechtstreeks naar [geïntimeerde] overgemaakt en de andere helft naar de girorekening van [appellant] . Verder meldde de mail dat [derde 1] beweerde dat hij € 15.000,= extra borg zou stellen, welke bewering volgens [appellant] contractueel nog moest worden vastgelegd. Bovendien kwam in deze mail de passage voor:
“ik heb mijn huiswerk gedaan betreffende de huurder, deze privacy info kan ik niet verspreiden, verder heb ik op basis van mijn jarenlange ervaring als makelaar jullie positief geadviseerd, hier sta ik nog steeds achter.”

Ter comparitie van partijen heeft de zittingsrechter aan de heer [appellant] gevraagd waar dat huiswerk uit bestond; hierop deelde deze mede dat hij geen bijzonder huiswerk over [derde 1] had gedaan; wèl had hij geconcludeerd dat [derde 1] als huurder de huur wel kon betalen gelet op het verdienmodel van [de vennootschap 3] , dat hij, [appellant] , had onderzocht.

Op 24 april 2012 schreef [appellant] aan [geïntimeerde] dat hij een tweetal waarborg betalingen van de huurder had ontvangen ter hoogte van in totaal € 5.000,=; kennelijk met goedvinden van [geïntimeerde] werd dit bedrag verrekend met voormelde, openstaande courtage-nota van € 2.500,= inclusief btw en het surplus werd aan [geïntimeerde] uitbetaald.

Vanaf medio 2012 constateerde [geïntimeerde] dat het studiogedeelte van het gehuurde was dichtgemaakt, dat hij diverse malen het pand wilde bezichtigen maar dat hij herhaaldelijk niet tot een afspraak met [derde 1] kon komen en dat door hem een wietplantage is geconstateerd in het gehuurde. Uiteindelijk, na diverse gesprekken met [derde 1] , hebben partijen in onderling overleg een overeenkomst gesloten waarbij [derde 1] akkoord ging met vertrek uit het pand. In de tussenliggende periode heeft [geïntimeerde] kredietwaardigheid onderzoeken laten doen door een tweetal bureaus, te weten [bureau 2] en [bureau 3] ; beide bureaus rapporteerden uitgesproken negatief over [derde 1] waar het gaat om kredietwaardigheid.

Ondanks de toezegging van [derde 1] om het pand te verlaten heeft hij dit niet gedaan; wèl heeft hij bedrag aan achterstallige huur overgemaakt. [geïntimeerde] heeft de hulp van een advocaat ingeschakeld om te bereiken dat [derde 1] het gehuurde zou gaan verlaten; [geïntimeerde] durfde zelf zonder begeleiding van de politie niet van zijn inspectierecht gebruik te maken, omdat hij meermalen door [derde 1] bedreigd was; onder meer doordat deze dreigde om het gehuurde te vernielen.

Eerst tijdens de looptijd van de huurperiode is [geïntimeerde] te weten gekomen dat zowel [derde 1] als de vennootschap [de vennootschap 1] reeds vóór het sluiten van de huurovereenkomst in staat van faillissement verkeerden

[derde 1] en het gehuurde pand zijn meermalen onderwerp van politieonderzoek geweest; op 23 maart 2014 is een wietplantage geruimd in het pand. Uiteindelijk, eind maart 2014 is, [derde 1] definitief uit het pand vertrokken.

Op 31 maart 2014 heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Dit gebeurde in aanwezigheid van [geïntimeerde] en de heer [appellant] . Van deze inspectie is door de heer [appellant] een eindinspectie rapport opgesteld waarin hij zijn bevindingen heeft gerapporteerd. Naar aanleiding van de inspectie waarbij onder meer schade aan het gehuurde is aangetroffen is gevraagd aan Bouwbedrijf [bouwbedrijf] om een offerte voor herstel uit te brengen.

Circa één jaar nadien, te weten op 5 maart 2015, stuurde [makelaardij] Makelaardij aan [geïntimeerde] een factuur ter hoogte van € 2.308,08 ter zake de eindinspectie van 31 maart 2014; deze factuur is onbetaald gebleven.

Met verlof van de voorzieningenrechter heeft [geïntimeerde] op 21 januari 2016 beslag laten leggen op de woning aan de [adres 2] te [plaats] , eigendom van mevrouw [appellante] .

3.2

Partijen hebben bij deze vaststelling de volgende opmerkingen gemaakt.

ad b)

Volgens [geïntimeerde] staat ook vast dat het pand in de verkoop stond via [appellant] en dat hij [geïntimeerde] heeft geadviseerd tot tijdelijke verhuur. Het eerste staat onder a); het tweede wordt door [appellant] betwist zodat het niet vaststaat. Volgens [appellant] is aan hem niet gevraagd om ‘diensten te verrichten om te komen tot een huurovereenkomst met een derde’, maar alleen om een advertentie op [internetsite] te plaatsen. Dit laatste valt echter ook onder de omschrijving van de rechtbank.

ad d)

Volgens [geïntimeerde] heeft de rechtbank ten onrechte vastgesteld dat er slechts één bezichtiging is geweest. [appellant] stelt dat hij van slechts één bezichtiging op de hoogte is. Wat daar ook van zij: vermeld is één bezichtiging, niet
slechtséén bezichtiging.

ad e)

Als de rechtbank bedoelt dat [appellant] de e-mail van 6 maart 2012 naar [geïntimeerde] heeft doorgestuurd en hem over de (inhoud van de) e-mail van 5 maart 2012 heeft ingelicht is dat volgens [appellant] onjuist. Volgens [appellant] is de inhoud van de e-mail van 5 maart 2012 wel meegedeeld, maar wat daar ook van zij: de vaststelling van de rechtbank houdt niet meer in dan er staat.

ad f)

Volgens [geïntimeerde] was bij de e-mail van 6 maart 2012 niet een contract gevoegd maar de bemiddelingsvoorwaarden van [bureau 1] . Dit is door [appellant] niet betwist.

ad j)

Volgens [appellant] bevatte de e-mail van [derde 1] waarnaar wordt verwezen diens eerste bod. Volgens [geïntimeerde] betrof de e-mail condities nadat [derde 1] al aan [appellant] een voorstel had gedaan.

Conclusie

Voor zover nodig zal het hof in het hierna volgende rekening houden met de gemaakte opmerkingen en voor het overige de vaststelling van de feiten ook in hoger beroep tot uitgangspunt nemen. Tot een andere beslissing leidt een en ander intussen op zich niet.

3.3

Bij dagvaarding van 28 januari 2016 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelde [geïntimeerde] in eerste aanleg dat hij met [appellant] mondeling een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten voor de tijdelijk verhuur van de woning en dat [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst toerekenbaar tekortgeschoten is. Volgens [geïntimeerde] heeft hij [appellant] uitdrukkelijk verzocht de antecedenten en de kredietwaardigheid van de mogelijke huurder [derde 1] na te gaan maar heeft [appellant] dit nagelaten. Ook heeft hij er niet voor gezorgd dat de waarborgsom van € 5.000,= en de vooruit te betalen huur van € 15.000,= werden voldaan. Daarnaast ontving [appellant] van beide partijen courtage. [geïntimeerde] verwijt [appellant] dat hij door het handelen van [appellant] een huurovereenkomst heeft gesloten met een onbetrouwbare huurder en dat hij daardoor schade heeft geleden. Voor die schade houdt hij [appellant] aansprakelijk. Op grond hiervan vorderde [geïntimeerde] , kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van in totaal € 99.016,78 met rente en kosten. [appellant] heeft deze vordering gemotiveerd betwist.

3.4

Bij tussenvonnis van 6 april 2016 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald, die op 14 juni 2016 heeft plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 29 juni 2016 heeft de rechtbank de vordering van [geïntimeerde] toegewezen tot een bedrag van € 83.536,78, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2016 tot aan de voldoening, met hoofdelijke veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

3.5

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] zijn eis gewijzigd. Naast toewijzing van het bedrag dat in eerste aanleg is afgewezen, vordert hij vier nieuwe schadeposten. Daarnaast heeft [geïntimeerde] de grondslag van zijn vordering subsidiair aangevuld met, kort gezegd, onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW Pro en groepsaansprakelijkheid ex artikel 6:166 BW Pro. Tegen de vermeerdering van (de grondslag van) de eis heeft [appellant] geen processueel bezwaar aangevoerd. Het hof acht deze niet ontoelaatbaar zodat in hoger van de aldus gewijzigde eis wordt uitgegaan.

[appellant] wenst algehele afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] . Volgens hem ontberen deze iedere grondslag.

3.6

In het principaal appel betreffen de grieven 1 tot en met 5 van [appellant] het oordeel van de rechtbank dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst voor de verhuur van de woning is gesloten. De grieven 6 tot en met 8 betreffen het oordeel dat [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit die overeenkomst en grief 9 het causaal verband met de gestelde schade. Op de (omvang van de) schade hebben de overige grieven, 10 tot en met 14, betrekking. Het hof zal deze vier kwesties achtereenvolgens bespreken. Bij de bespreking van de schade komen het incidenteel appel van [geïntimeerde] en diens eiswijziging aan de orde.

Bemiddelingsovereenkomst

3.7

[appellant] stelt zich op het standpunt dat met betrekking tot de tijdelijke verhuur van de woning tussen partijen geen bemiddelingsovereenkomst is gesloten. [bureau 1] was daarvoor door [geïntimeerde] ingeschakeld, maar die had geen toegang tot [internetsite] . Voor het aanbieden van de woning op [internetsite] heeft [appellant] daarom gezorgd. Wanneer daaruit een huurovereenkomst zou voortkomen, kon [appellant] een courtage van € 2.500,= in rekening brengen. Omdat [appellant] in de advertentie op [internetsite] als contactpersoon was vermeld, verliep het contact met [derde 1] als potentiële huurder via hem, aldus [appellant] . De overige activiteiten deed [appellant] vanwege de bestaande relatie met [geïntimeerde] in verband met de opdracht tot verkoopbemiddeling die bleef bestaan. Volgens [appellant] behoorde het overigens niet tot de taak van een makelaar om de persoon en de kredietwaardigheid van de huurder te onderzoeken.

3.8

Evenals de rechtbank kan het hof [appellant] in dit verweer niet volgen. De bemoeienis van [appellant] bij de tijdelijke verhuur van de woning is niet beperkt gebleven tot het enkele zorgdragen voor een advertentie op [internetsite] . Bij het daardoor tot stand komen van een huurovereenkomst kreeg [appellant] aanspraak op een courtage van € 2.500,=. Dit bedrag heeft [appellant] ook in rekening gebracht en betaald gekregen. Dat de afspraak tussen partijen daartoe beperkt was, is door [appellant] niet aannemelijk gemaakt en valt niet te rijmen met zijn feitelijke handelen in deze aangelegenheid. Het verder onderhouden van contacten met zowel de verhuurder als de potentiële huurder, het uitvoeren van een bezichtiging met de potentiële huurder en de bemoeienis met de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst tussen de verhuurder en die huurder zijn niet anders aan te merken dan als de gebruikelijke werkzaamheden die behoren bij een bemiddelingsovereenkomst. Uit het handelen van [geïntimeerde] en met name de vraagstelling in zijn e-mail van 6 maart 2012 - hiervoor in 3.1 onder f) aangehaald - blijkt dat [geïntimeerde] ervan uitging dat de opdracht aan [appellant] bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst inhield en niet alleen het plaatsen van de advertentie op [internetsite] . Wanneer dit niet in overeenstemming zou zijn geweest met de gemaakte afspraken (en verdere werkzaamheden op zich ook buiten het afgesproken courtagebedrag vielen), had het op de weg van [appellant] gelegen om [geïntimeerde] daar opmerkzaam op te maken. Daarvan is evenwel niets gebleken, zodat het er alles bij elkaar voor gehouden dient te worden dat [appellant] feitelijk heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [derde 1] . De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 5 worden verworpen.

Tekortkoming

3.9

Het hof stelt vast dat [derde 1] een ongeschikte huurder is gebleken en dat dit bij enig onderzoek naar voren zou zijn gekomen. Wanneer [derde 1] een bekende van [appellant] was in een dubieus circuit, zoals [geïntimeerde] suggereert, was hem dat vanaf de aanvang bekend. Wanneer [derde 1] voor hem geen bekende was, zoals [appellant] stelt, was er aanleiding om zich in ieder geval in enige mate te verdiepen in de achtergrond van degene die zich bij hem aandiende als huurder. Daarbij behoeft niet onmiddellijk gedacht te worden aan risicoanalyses zoals [geïntimeerde] naderhand heeft laten uitvoeren, maar inzicht in de achtergrond en de beweegredenen van de aspirant huurder dient een makelaar zich wel te verwerven. Dat geldt overigens steeds voor de dienstverlening van een makelaar die tot een overeenkomst met die huurder kunnen leiden. In dit geval dient daarbij nog in aanmerking genomen te worden dat [geïntimeerde] als opdrachtgever de makelaar expliciet op dit onderwerp heeft gewezen en dat [appellant] uitsluitend met een ongefundeerde geruststelling heeft gereageerd. [appellant] heeft met dat al aan [geïntimeerde] niet de informatie over diens mogelijke contractspartner verschaft waar [geïntimeerde] op grond van de door hem aan [appellant] verstrekte opdracht op mocht rekenen. Aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst met [geïntimeerde] heeft [appellant] hiermee op een wezenlijk onderdeel niet voldaan. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank hierover en sluit zich daarbij aan. Dat geldt ook voor het oordeel dat deze contractuele tekortkoming aan [appellant] kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW Pro, nu feiten of omstandigheden die duiden op het tegendeel gesteld noch gebleken zijn. Dit betekent dat [appellant] aan [geïntimeerde] de schade dient te vergoeden die hierdoor is ontstaan. De grieven 6 tot en met 8 worden verworpen.

Causaal verband

3.1

Uit het rapport van de eindinspectie na het vertrek van [derde 1] uit de woning

- hiervoor in 3.1 onder y vermeld - blijkt dat daaraan in de periode dat hij het huurde grote schade is toegebracht. Die schade zou niet zijn ontstaan wanneer een betrouwbare huurder door [appellant] zou zijn aangebracht, zoals [geïntimeerde] op grond van de door hem aan [appellant] verstrekte opdracht ook mocht verwachten. Als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [appellant] is [derde 1] door [geïntimeerde] als huurder geaccepteerd en is vervolgens door het optreden van [derde 1] schade aan het gehuurde ontstaan. Door [appellant] is niet aannemelijk gemaakt dat die schade ook zou zijn opgetreden wanneer hij geen beroepsfout zou hebben gemaakt. Naar het oordeel van het hof is de rechtbank terecht uitgegaan van het bestaan van causaal verband tussen de tekortkoming van [appellant] en de gestelde schade. Grief 9 wordt daarom verworpen.

Schade

3.11

Voor de duidelijkheid zal het hof eerst een overzicht geven van de onderdelen van de vordering van [geïntimeerde] die in deze procedure aan de orde zijn, met een nummering van de verschillende posten.

1. schade aan het gebouw (offerte [bouwbedrijf] ) € 49.395,78

2. Beosound 9000 € 1.600,=

3. Beolab zuiltjes 2x € 1.000,=

4. Kapotte Luxaflex € 85,=

5. 5 x rolgordijn € 300,=

6. Honda motormaaier € 1.004,=

7. 4 x sleutels + slot € 110,=

8. 1 x doka sleutel + slot € 25,=

9. Hek sleutel + slot
€ 50,=€ 4.174,=

10) ingehouden huur april 2013 € 785,=

10) Nuts 12 maanden 2014/2015 € 924,=

10) Enexis heraansluiting € 58,=

10) 12 maanden huur april 2014/2015 € 30.000,=

10) Huurderving verbouwingstijd 6 maanden € 15.000,=

10) Nuts 6 maanden april tot oktober 2015 € 480,=

10) video en camera’s installeren
€ 3.200,= € 50.447,=

€ 104.016,78

Borg 2 maanden
€ 5.000,=./.

Totaal vordering eerste aanleg € 99.016,78

Hiervan zijn de posten 14 en 15 afgewezen:
€ 15.480,=

Toegewezen in eerste aanleg: € 83.536,78

Eiswijziging in hoger beroep:

17) Courtagenota [appellant] € 2.500,=

17) Advocaatkosten mr. [advocaat] € 3.065,33

17) Vastrecht tuchtprocedure € 100,=

17) Kosten inzake verweer [naam]
€ 1.671,66€ 7.336,99

Afgewezen posten 14 en 15
€ 15.480,=

Totaal (naast het reeds toegewezen bedrag) € 22.816,99

3.12

De rechtbank heeft met betrekking tot post 1., de schade aan het gebouw, vastgesteld dat de uitgebrachte offerte is gebaseerd op het rapport van de eindinspectie dat door [appellant] zelf is opgesteld. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze post door [appellant] onvoldoende is betwist zodat deze toewijsbaar is. Dat geldt ook voor de posten 2) tot en met 7), door de rechtbank samengevat als verdwenen of kapotgemaakte inboedelgoederen en enkele andere voorwerpen die alle onderdeel uitmaakten van de huurovereenkomst. Bij de derde groep posten, 10) tot en met 16), heeft de rechtbank het verweer van [appellant] ten aanzien van de posten 14) en 15) gehonoreerd en voor het overige als onvoldoende gemotiveerd verworpen.

3.13

De resterende grieven van [appellant] in het principaal appel, 10 tot en met 14, en grief 2 van [geïntimeerde] in het incidenteel appel en diens eiswijziging in hoger beroep betreffen alle de hiervoor weergegeven posten. De overige grieven van [appellant] in het principaal appel zijn in het voorgaande verworpen, terwijl grief 1 van [geïntimeerde] in het incidenteel appel de vaststelling van de feiten betreft en hiervoor in 3.2 is afgehandeld. De subsidiaire aanvulling van de grondslag voor de vorderingen van [geïntimeerde] die hij bij eiswijzing in hoger beroep heeft opgevoerd, behoeft geen bespreking aangezien in het voorgaande op grond van de primaire grondslag de aansprakelijkheid van [appellant] voor de schade reeds is komen vast te staan. Alleen de verschillende schadeposten zijn nu nog aan de orde.

3.14

Met grief 10 in het principaal appel heeft [appellant] aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte niet voor recht heeft verklaard dat aan [derde 1] bij zijn vertrek uit de woning finale kwijting is verleend. Hij onderbouwt dit met een verklaring van [derde 1] van 9 november 2016 (productie 40 bij memorie van grieven). [geïntimeerde] merkt hierover op dat door [appellant] ook geen verklaring voor recht is gevorderd, zodat de grief grond mist. Op zich is het juist dat [appellant] geen (reconventionele) vordering met die strekking heeft ingesteld, maar de bedoeling van [appellant] met deze grief is kennelijk om opnieuw de beëindigingsafspraken tussen [geïntimeerde] en [derde 1] aan de orde te stellen. In eerste aanleg heeft [appellant] in zijn conclusie van antwoord (punt 16) aangevoerd dat [geïntimeerde] vanwege die afspraken geen aanspraak kan maken op de huurtermijnen na april 2014 (post 13) en hierbij verwezen naar de vermelding door [geïntimeerde] in zijn dagvaarding in eerste aanleg (punt 36) van een door [derde 1] op 24 maart 2014 bij de beëindiging van de huur ondertekende verklaring die in de procedure niet is overgelegd. In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] meer in het algemeen aan dat vanwege de finale kwijting die [geïntimeerde] aan [derde 1] heeft verleend, geen van de gevorderde schadeposten voor toewijzing in aanmerking kan komen. [geïntimeerde] betwist dat. Volgens hem staat de aansprakelijkheid van [derde 1] los van die van [appellant] .

3.15

Het hof overweegt hierover het volgende. Het verweer zoals [appellant] dit in hoger beroep aanvoert, duidt hij aan als zijn meest verstrekkende verweer tegen de schadeposten. Het hof dient hier allereerst op in te gaan. Op zich heeft [geïntimeerde] gelijk dat zijn vorderingen op [appellant] en op [derde 1] zelfstandige vorderingen zijn, maar dat laat onverlet dat deze wel met elkaar samenhangen aangezien zij beide voortvloeien uit de wijze waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [derde 1] tot stand is gekomen en uitgevoerd. Met het oog daarop acht het hof het wenselijk dat inzicht wordt gegeven in de afspraken die tussen hen over de beëindiging van de huurovereenkomst zijn gemaakt en dat daartoe in ieder geval de door [geïntimeerde] vermelde verklaring van 24 maart 2014 wordt overgelegd. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen hier bij akte (geen memorie) toe over te gaan. [appellant] zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren. Voor enig ander doel is deze aktewisseling niet bestemd.

3.16

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4.De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 augustus 2018 voor akte aan de zijde van partij [geïntimeerde] met het hiervoor onder 3.15 vermelde doel (waarna antwoordakte partij [appellant] );

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S.Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 juli 2018.

griffier rolraadsheer