ECLI:NL:GHSHE:2019:1449

• Datum uitspraak: 16 april 2019
• Publicatiedatum: 16 april 2019
• Zaaknummer: 200.196.789_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; M.G.W.M. Stienissen; G.J.S. Bouwens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid makelaar voor schade door huurder aan gehuurde woning

In deze civiele zaak staat de aansprakelijkheid van een makelaar centraal die een huurder heeft aangebracht die schade heeft toegebracht aan het gehuurde pand. Het geschil betreft met name de omvang van de schade en de vraag of de schade al is afgewikkeld tussen de verhuurder en de oud-huurder.

Het hof heeft in eerdere tussenarresten de overige geschilpunten, zoals de bemiddelingsovereenkomst en het causaal verband, reeds afgedaan. In dit arrest wordt het verweer van de makelaar dat de schade reeds is afgehandeld met de oud-huurder als een bevrijdend verweer aangemerkt, waarvoor bewijs geleverd moet worden. Het hof staat toe dat de makelaar bewijs levert, onder meer door getuigen te horen.

De procedure wordt aangehouden totdat dit bewijs is geleverd. Het hof bepaalt de procedurele stappen voor het horen van getuigen onder leiding van een raadsheer-commissaris en verwijst de zaak naar een rolzitting voor verdere planning. Het arrest is gewezen door drie rechters en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.

Uitkomst: Het hof staat bewijslevering toe over de afwikkeling van de schade met de oud-huurder en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.196.789/01

arrest van 16 april 2019

in de zaak van

1. [appellant] ,

handelend onder de naam [onroerend goed] O.G. ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [appellant] ,

advocaat: mr. L.G.C.M. de Wit te Oosterhout,

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. A. Smeekes te Tilburg,

als vervolg op de tussenarresten van dit hof van 24 juli 2018 en 6 november 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer/rolnummer C/02/310940 / HA ZA 16-73 tussen partijen gewezen vonnis van 29 juni 2016.

8. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 6 november 2018;

- de akte van [geïntimeerde 1] van 4 december 2018 met producties;

- de antwoordakte van [appellant] van 15 januari 2019.

Partijen hebben arrest gevraagd.

9. De verdere beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

9.1

Bij tussenarrest van 6 november 2018 heeft het hof [geïntimeerde 1] in de gelegenheid gesteld om alsnog inzicht geven in de afspraken die hij met [oud huurder] heeft gemaakt over de beëindiging van de huurovereenkomst, waarbij [geïntimeerde 1] tevens kort zou kunnen ingaan op het betoog van [appellant] dat uit het stuk van 24 maart 2014 blijkt dat post 1 niet hoger kan zijn dan € 33.824,36 en dat de posten 11, 13, 14 en 15 afgewezen moeten worden, en dat de doorhaling van de derde overweging in het stuk meebrengt dat alle schadeposten afgewezen moeten worden.

9.2

[geïntimeerde 1] heeft in zijn akte de gang van zaken rond het vertrek van [oud huurder] uit de woning eind maart 2014 toegelicht. Daarbij heeft hij onder meer vermeld dat hij naar aanleiding van het terugsturen van de (vaststellings)overeenkomst met door [oud huurder] aangebrachte wijzigingen telefonisch en mondeling aan [oud huurder] heeft laten weten dat hij het niet eens was met de gewijzigde (vaststellings)overeenkomst. Verder heeft hij [oud huurder] telefonisch gesommeerd zijn spullen uiterlijk 28 maart 2014 om 12.00 uur op te halen, aan welke sommatie [oud huurder] gevolg heeft gegeven. Over de (vaststellings)overeenkomst is niet meer gesproken, aldus [geïntimeerde 1] . In zijn antwoordakte handhaaft [appellant] zijn standpunt dat tussen [geïntimeerde 1] en [oud huurder] een (vaststellings)overeenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig het door [oud huurder] ondertekende exemplaar en dat de vorderingen van [geïntimeerde 1] daarop afstuiten.

9.3

Alvorens op de inhoud van de aktes zelf in te gaan overweegt het hof het volgende. In zijn akte heeft [geïntimeerde 1] verwezen naar een dagboek van mevrouw [geïntimeerde 2] , geïntimeerde sub 2. Echter, een partij kan er niet mee volstaan in de processtukken te verwijzen naar een door de procespartij zelf opgesteld commentaar. Hierdoor wordt het onderscheid tussen het processtuk zelf en de daarbij gevoegde producties geweld aangedaan. Dit is niet in overeenstemming met een ordelijke wijze van procederen en een handhaving van het beginsel van hoor en wederhoor. Een partij dient een duidelijk en kenbaar beroep op rechtsfeiten te doen; de rechter behoeft niet een eigen onderzoek te doen naar hetgeen in overgelegde producties is neergelegd dan voor zover daarnaar in de processtukken duidelijk wordt verwezen. Het hof zal dan ook alleen acht slaan op de stellingen van [geïntimeerde 1] voor zover deze in de akte zelf tot uitdrukking zijn gebracht (met uitzondering van de verwijzing in voetnoot 8 naar een bepaalde passage in het dagboek).

9.4

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde 1] zijn standpunt over eventuele afspraken met [oud huurder] bij het einde van de huurovereenkomst nu in zoverre verduidelijkt dat dit inhoudt dat voor de onderhavige zaak aan de (vaststellings)overeenkomst geen enkele betekenis kan worden toegekend en dat de afspraken die hij toen met [oud huurder] heeft gemaakt alleen betrekking hadden op het ophalen van zijn spullen door [oud huurder] . Dit impliceert dat in de visie van [geïntimeerde 1] over de afwikkeling van de schade geen afspraken met [oud huurder] zijn gemaakt, zodat wat dat betreft niet gesproken kan worden van finale kwijting. Het standpunt van [appellant] komt erop neer dat volgens hem [geïntimeerde 1] de beëindiging van de huurovereenkomst met inbegrip van de daarbij ontstane schade volledig met [oud huurder] heeft afgewikkeld zodat voor het - daarnaast - verhalen van die schade op [appellant] geen grond bestaat. Dit verweer dient te worden aangemerkt als een bevrijdend verweer zodat het op de weg van [appellant] ligt bewijs te leveren. Dat bewijs heeft hij tot dusver niet geleverd. De verklaring van [oud huurder] van 9 november 2016 (memorie van grieven productie 40) is daarvoor onvoldoende. [appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen, onder meer door het doen horen van [oud huurder] . Het hof zal hem dienovereenkomstig toelaten van het bewijs van dit verweer van [appellant] .

9.5

[appellant] heeft uit de vermelding van het bedrag van € 33.824,36 in de (vaststellings)overeenkomst afgeleid dat [geïntimeerde 1] zelf van dat bedrag uitging als schade aan het gebouw. [geïntimeerde 1] heeft er terecht op gewezen dat dit bedrag betrekking heeft op de schade als gevolg van de eerste hennepkwekerij in 2012 en niet op de schade aan het einde van de huurovereenkomst. Bij brief van 3 december 2012 heeft [geïntimeerde 1] [oud huurder] aangeschreven over de schade daardoor ten bedrage van € 27.954,02 exclusief btw, hetgeen overeenkomt met het bedrag van € 33.824,36 inclusief btw. Het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde 1] van dat bedrag is uitgegaan als schade aan het einde van de huurovereenkomst in maart 2014 mist daarom iedere grond.

9.6

Het hof brengt in herinnering dat in het tussenarrest van 24 juli 2018 is vastgesteld dat alleen de verschillende schadeposten nog aan de orde zijn (r.o. 3.13). De overige kwesties, betreffende de bemiddelingsovereenkomst, de tekortkoming en het causaal verband, zijn in dat arrest al afgehandeld. De discussie daarover wordt door het hof niet heropend, aangezien daarvoor geen grond bestaat. Het gaat in deze procedure verder uitsluitend over (de omvang van) de schade, maar voordat eventueel kan worden toegekomen aan een bespreking van de afzonderlijke schadeposten, zoals deze in dit hoger beroep aan de orde zijn, dient eerst uitsluitsel verkregen te zijn over de geldigheid van het meest verstrekkende verweer van [appellant] dat er in feite op neerkomt dat de door [geïntimeerde 1] geleden schade al door hem is afgewikkeld.

9.7

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

10. De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

laat [appellant] toe te bewijzen dat [geïntimeerde 1] de beëindiging van de huurovereenkomst met inbegrip van de daarbij ontstane schade volledig met [oud huurder] heeft afgewikkeld;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M.G.W.M. Stienissen als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 30 april 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van juni tot en met september 2019;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 april 2019.

griffier rolraadsheer