Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00228
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te
[plaats],
[plaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg te Roermond (hierna: de Rechtbank) van 30 april 2018, nummer ROE 17/2024, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Roerdalen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 5 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 148.000 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: de beschikking). De beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet vermeld als de aanslag onroerende- zaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag ozb). Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij uitspraak op bezwaar, de waarde gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 17 april 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door (zijn dochter) [dochter] , en, namens de Heffingsambtenaar, [taxateur] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning uit 1974 met een inhoud van 412 m³. De woning heeft een garage met een inhoud van 45 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 231 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 oktober 2017 door [taxateur] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport (hierna: het taxatierapport) wordt aan de onroerende zaak per 1 januari 2016 een waarde toegekend van € 148.000. Deze waarde is gebaseerd op de opbrengst behaald bij de verkoop van een drietal met de onroerende zaak vergeleken objecten, te weten [adres 2] 31, [adres 3] 21 en [adres 4] 15, alle gelegen te [plaats] . In het taxatierapport worden deze objecten genoemd, onder vermelding van de objectgegevens en met bijsluiting van een foto van elk van deze objecten. Verder bevat het taxatierapport een matrix met betrekking tot de onroerende zaak en deze objecten (hierna: de referentieobjecten). In de matrix is een grondstaffel opgenomen en zijn de waarderingscijfers voor kwaliteit en onderhoud benoemd.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van ten hoogste € 125.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen, en vergoeding van de proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2016 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (referentieobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar het in de procedure ingebrachte taxatierapport.
4.4.
Belanghebbende voert in hoger beroep de volgende grieven aan:
- in het rekenmodel wordt geen of onvoldoende rekening gehouden met de waardeverminderende (omgevings)factoren, zoals de aanwezigheid van een speeltuin annex voetbalveld en verkeersoverlast;
- ondanks de overlast heeft mijn woning ten onrechte een hogere WOZ-waarde dan andere identieke woningen;
- naast de overlast moet ook rekening worden gehouden met de staat van onderhoud, de veroudering en de locatie van de woning;
- in het bezwaar heb ik duidelijk aangegeven dat ik gehoord wenste te worden, maar daaraan heeft de Heffingsambtenaar geen gehoor gegeven.
4.5.
Met betrekking tot de referentieobjecten en de omgevingsfactoren heeft de Rechtbank het volgende overwogen:
“8. In het taxatierapport van taxateur [taxateur] worden drie referentieobjecten genoemd, te weten [adres 2] 31, [adres 3] 21 en [adres 5] 15, alle gelegen te [plaats] . De rechtbank acht deze objecten, gelet op hun bouwjaar en de bij het taxatierapport overgelegde foto’s, voldoende geschikt als referentie voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. In het rapport zijn de kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak en van [adres 2] 31 (bouwjaar 1968) en [adres 3] 21 (bouwjaar 1967) gekwalificeerd als gemiddeld (factor 3). Kwaliteit en onderhoudstoestand van referentieobject [adres 4] 15 zijn beduidend hoger gekwalificeerd, namelijk met respectievelijk factor 4 en 5. Bij de onroerende zaak, [adres 2] 31 en [adres 3] 21 leidt dit tot een woningkuubprijs van € 250,- en bij [adres 4] 15 tot een woningkuubprijs van € 321,-. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat een woningkuubprijs van € 250,- bij de onroerende zaak niet in verhouding is met de kwaliteit en onderhoudstoestand van de referentieobjecten ten tijde van verkoop.
9. Eiser is het met name niet eens met de mate waarin taxateur [taxateur] de waarde van de onroerende zaak vanwege de ongunstige ligging en daarmee gepaard gaande overlast heeft verlaagd. Met name de waarde-invloed van de overlast door hangjongeren (muziek draaien, drank- en drugsgebruik, aanbrengen van vernielingen aan en gooien van afval in voortuinen, gooien van stenen tegen de voorruit, openbaar urineren et cetera) is volgens eiser volstrekt onderschat. Verweerder heeft deze overlast niet betwist. Taxateur [taxateur] heeft met de overlast rekening gehouden door de uit de grondstaffel voortvloeiende grondprijs van de onroerende zaak van € 200,-/m² met 20% te verlagen tot € 160,-/m². Bij de referentieobjecten heeft geen verlaging van de grondprijs zoals die uit de grondstaffel voortvloeit plaatsgevonden. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om te oordelen dat met voormelde verlaging van 20%, welk percentage de rechtbank ook in haar uitspraak over de woz-waarde voor belastingjaar 2015 voldoende achtte, de objectieve waarde-invloed van de door eiser genoemde overlast is onderschat. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser geen (tegen)rapport van een deskundige heeft overgelegd dat tot een ander oordeel zou kunnen leiden.”.
4.6.
Het Hof onderschrijft deze overwegingen van de Rechtbank en maakt die tot de zijne. Hierbij merkt het Hof nog op dat de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard niet te betwisten dat belanghebbende overlast ervaart. In zoverre heeft hij een nuancering aangebracht op wat de Rechtbank over de niet-betwisting van de overlast in rechtsoverweging 9 hierboven heeft vermeld.
4.7.
Belanghebbende heeft ter zitting verder betoogd dat de aanduiding van de ligging met de laagste factor 1 in orde is, maar dat meer rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende factoren. Het Hof acht deze factoren, gelet op de bij de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, voldoende verdisconteerd in de m³- en m²-prijzen die in de matrix worden genoemd en in de aftrek voor de ligging.
4.8.
Het Hof verwerpt het betoog van belanghebbende dat zijn woning ten onrechte een hogere WOZ-waarde heeft dan de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen of woningen in de straat. Gelet op het wettelijk waardebegrip, zoals weergegeven onder 4.1, bieden rond de waardebepaling gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten de basis voor de waardebepaling van de onroerende zaak, waarbij de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Aan de WOZ- waarden van woningen in dezelfde straat kan daarom geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de onroerende zaak op de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2016. Voor zover belanghebbende betoogt dat in het algemeen de stijging van WOZ-waarden niet is gebaseerd op een werkelijke waardestijging, faalt dat betoog ook. Het wettelijk waardebegrip dat door de Heffingsambtenaar is gehanteerd, houdt in dat juist rekening wordt gehouden met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen.
4.9.
De Heffingsambtenaar heeft de staat van onderhoud van de onroerende zaak op gemiddeld, factor 3 in de matrix, gewaardeerd. Daarbij vermeldt hij dat de taxateur de staat van onderhoud van de onroerende zaak niet inpandig heeft kunnen opnemen, omdat belanghebbende geen toestemming gaf voor een inpandige opname. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de staat van onderhoud en de scheurvorming van de onroerende zaak tot een lagere waarde moeten leiden niet onderbouwd met een taxatierapport of enige andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht. Het staat belanghebbende weliswaar vrij de taxateur niet toe te laten voor een inpandige opname, maar het gevolg daarvan moet wel voor rekening van belanghebbende blijven. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak.
4.10.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd. In de uitspraak is onder “Horen” vermeld dat belanghebbende heeft verzocht om een hoorzitting, maar dat hij per e-mailbericht van 31 mei 2017 heeft aangegeven dat hij afziet van het horen. Belanghebbende heeft ter zitting niet bestreden dat namens hem is afgezien van het recht om te worden gehoord. Belanghebbendes grief dat de Heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek om te worden gehoord faalt daarom.
4.11.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond moet worden verklaard. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld maakt dit oordeel niet anders. De uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 9 mei 2019 door J.M. van der Vegt, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.