ECLI:NL:GHSHE:2019:1828

• Datum uitspraak: 14 mei 2019
• Publicatiedatum: 14 mei 2019
• Zaaknummer: 200.212.116_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J. Henzen; J.W. van Rijkom; J.F.M. Pols
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurovereenkomst en tussentijdse beëindiging

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant 1] en [appellante 2] tegen TenneT TSO B.V. en [geintimeerde 2] met betrekking tot een huurovereenkomst voor kantoorruimten in het kantoorgebouw Gemini II. De appellanten zijn eigenaren van het pand en hebben in eerste aanleg verloren, waarbij de rechtbank oordeelde dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig waren opgezegd door TenneT en [geintimeerde 2]. De appellanten betwisten de rechtsgeldigheid van deze opzeggingen en stellen dat er een voorwaarde was verbonden aan de bevoegdheid tot tussentijdse beëindiging, namelijk de afronding van een project in Zeeland. Het hof heeft de feiten opnieuw vastgesteld en geconcludeerd dat de opzeggingen rechtsgeldig zijn, en dat de appellanten onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun stelling dat de opzeggingen aan een voorwaarde waren verbonden. Het hof heeft de appellanten toegelaten tot bewijslevering over de gestelde voorwaarde en heeft een comparitie van partijen gelast. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.212.116/01

arrest van 14 mei 2019

in de zaak van

1. [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1] respectievelijk [appellante 2] en gezamenlijk als [appellanten] ,

advocaat: mr. R.M. Köhne te [vestigingsplaats 4] ,

tegen

1. TenneT TSO B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

2.
[de vennootschap] , gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als TenneT respectievelijk [geintimeerde 2] en gezamenlijk als TenneT en [geintimeerde 2] ,

advocaat: mr. A. Oldengarm te Zwolle,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 27 maart 2018 in het hoger beroep van de door de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen vonnissen van 29 juni 2016 en 16 november 2016 tussen [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie, en TenneT en [geintimeerde 2] als eisers in conventie en verweersters in reconventie met zaak-/rolnummer 5005551 CV EXPL 16-2375.

5. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 27 maart 2018 waarbij partijen gelegenheid werd geboden voor pleidooi;
• het audiëntieblad van het pleidooi, gehouden op 30 november 2018, waaraan gehecht

• de ter zitting overgelegde pleitnotities van mrs. Köhne en Oldengarm;

• de ter zitting genomen akte van [appellanten] houdende overlegging van één productie;

• de aan de overgelegde stukken ontbrekende bladzijde van de huurovereenkomst (prod. 3 bij dagvaarding in eerste aanleg) met de artikelen 3.2 t/m 4.5, overhandigd ter zitting door mr. Oldengarm.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

6.1.

Over de door de rechtbank in haar vonnis van 16 november 2016 onder 3.2 vermelde feiten hebben [appellanten] in grief I geklaagd dat deze weergave deels onjuist is en - blijkens de toelichting op de grief - (deels) onvolledig. Voor zover [appellanten] zich heeft gekeerd tegen die feitenvaststelling heeft het hof zulks in het onderstaande verwerkt. Voor zover nodig gaat het hof er bij de bespreking van de grieven nader op in. Het gaat in dit geding om het volgende.

6.2.1

[appellanten] zijn eigenaren van het kantoorgebouw Gemini II aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] (hierna: het kantoorgebouw).

6.2.2

TenneT en [geintimeerde 2] werken samen in het kader van de realisatie van een nieuw 380 kV hoogspanningstracé van TenneT in Zeeland.

6.2.3

TenneT en [geintimeerde 2] hebben afzonderlijk van elkaar kantoorruimten (respectievelijk 429m2 en 116m2 groot) gehuurd op de eerste verdieping van het kantoorgebouw. Die huurovereenkomsten liepen vanaf 1 augustus 2008 en kenden een looptijd van 5 jaar, derhalve tot 31 juli 2013. Krachtens artikel 3.2 van de betreffende huurovereenkomsten zouden deze overeenkomsten per 1 augustus 2013 worden voortgezet voor 5 jaar, behoudens opzegging door TenneT c.q. [geintimeerde 2] , met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.

6.2.4

Bij aanvang van de huurovereenkomsten hebben TenneT en [geintimeerde 2] een waarborgsom voldaan. In het geval van TenneT betrof dat een bedrag van € 21.875,35; in het geval van [geintimeerde 2] een bedrag van € 5.915,01.

6.2.5

Op 14 juni 2012 heeft [geintimeerde 2] de volgende brief gestuurd:

“AANGETEKEND

Beleggingscombinatie [appellanten]

t.a.v. de heer [appellant 1] en mevrouw [appellante 2]

[adres 2]

[postcode] [vestigingsplaats 3]

Datum: 14 juni 2012

Onderwerp: opzegging huurovereenkomst kantoorgebouw Gemini [vestigingsplaats 2] 1e verdieping

Geachte heer [appellant 1] en mevrouw [appellante 2] ,

Hierbij zeggen wij de huurovereenkomst kantoorgebouw Gemini [vestigingsplaats 2] 1e verdieping op. Met inachtneming van de opzegtermijn zal de overeenkomst dan per 1 augustus 2013 ontbonden zijn.

Graag ontvangen wij van u een bevestiging van deze opzegging.”

Deze brief is feitelijk ontvangen door [appellant 1] .

TenneT heeft op 19 juni 2012 de volgende brief gestuurd:

“AANGETEKEND TE VERZENDEN

de heer [appellant 1]

[adres 2]

[postcode] [vestigingsplaats 3]

Mevrouw [appellante 2]

[adres 3]

[postcode] [vestigingsplaats 4]

Nederland

BETREFT Beëindiging huurovereenkomst [adres 1] te [vestigingsplaats 2]

Geachte heer [appellant 1] ,

Met referte aan de huurovereenkomst inzake het gehuurde aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] , delen wij mede dat TenneT TSO BV door middel van dit schrijven de overeenkomst per 31 juli 2013 beëindigt, met in acht name van de opzegtermijn van tenminste 12 maanden.

Het gehuurde betreft circa 429m2 kantoorruimte op de eerste verdieping van gebouw “Gemini II”, inclusief toedeling algemene ruimten gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] .

Graag ontvangen wij een schriftelijke bevestiging dat u deze brief heeft ontvangen per omgaande retour. U kunt deze bevestiging sturen t.a.v. ContractbeheerFM en weergegeven adres onderaan dit schrijven.

Heeft u naar aanleiding van deze brief nog vragen, dan kunt u contact opnemen met [medewerker van TenneT 1]

(…)”

Deze brief is feitelijk ontvangen door [appellant 1] .

6.2.6

Na ontvangst van deze brieven door [appellant 1] zijn partijen alsnog met elkaar in gesprek gegaan over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomsten eventueel zouden kunnen worden verlengd. In dat kader heeft [geintimeerde 2] , onder verwijzing naar een “telefoongesprek van gisteren” bij e-mail van 26 juni 2013 aan [appellant 1] op het e-mailadres [e-mailadres] , verzocht “(…) een concept overeenkomst conform de template van TenneT en met dezelfde condities zoals met TenneT reeds kortgesloten toe te sturen.”

6.2.7

Bij e-mail van 2 juli 2013 schreef de namens TenneT en [geintimeerde 2] optredende [medewerker van TenneT 2] (destijds werkzaam op de afdeling Facility Management van TenneT, nader te noemen: [medewerker van TenneT 2] ) aan [appellant 1] op het mailadres [e-mailadres] :

“De afgelopen periode hebben wij herhaaldelijk gesproken over het pand ‘Gemini II ’ aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] .

Naar aanleiding van uw huurvoorstel (zgn. ‘final offer’) welke wij mondeling met elkaar hebben besproken, mag ik u hierbij mededelen dat TenneT akkoord gaat met de volgende afspraken:

- Contract 5jaar, eenzijdig opzegbaar (door TenneT) na het 1e jaar (dwz: minimale huurtermijn 2jr).

- 25% korting op de huidige m2prijs in het 1e jaar, daarna 5% stijging p/jaar (dwz: 2e jaar 20% korting, 3e jaar 15% korting, etc.).

- Servicekosten gelijk aan huidige tarief, excl. jaarlijkse indexering (waarbij datum indexering gelijk huidige overeenkomst);

- Tevens van kracht op het huurdeel ‘ [geintimeerde 2] ’.

De uitgangspunten mogen worden vastgelegd in een zgn. ‘alonge’. TenneT maakt hiervoor gebruik van een vast format/template welke u op korte termijn van ons ontvangt met het verzoek om deze afspraken daarin te verwerken. (…)”

6.2.8

[medewerker van TenneT 2] mailde [appellant 1] op 30 juli 2013 voorts nog:

“Nav het telefoongesprek van zojuist, hierbij nogmaals de eerder verzonden mail met de

afspraken. Het spreekt verder voor zich dat de afspraken ingaan/gelden per 01/08/2013.

Eventuele wijzigingen, op- en aanmerkingen tav onderstaande afspraken ontvang ik graag,

zodat wij eea in een bevestigingsbrief kunnen vastleggen. Ik zal zsm een concept toezenden

per mail.”

6.2.9

Bij e-mail van 30 juli 2013 schreef [appellant 1] , vanaf [e-mailadres] , “namens de Beleggingscombinatie [appellanten] ” aan [medewerker van TenneT 2] :

“Hierbij sturen we je de bevestiging van onze kant dat wij akkoord zijn met de afspraken zoals ze gaan gelden vanaf 1 augustus 2013 op basis van de teksten van jouw e-mails van 2 juli2013 en vandaag. Alle bepalingen zoals zij luiden in de huidige huurcontracten blijven ongewijzigd met uitzondering van de bepalingen betreffende de looptijd en de korting (zie jouw e-mails (...).

Ik kijk met belangstelling uit naar de concept-bevestigingsbrief.”

6.2.10

[medewerker van TenneT 2] heeft op 12 augustus 2013 zowel aan [appellant 1] als aan [appellante 2] een bevestigingsbrief gezonden, met het verzoek deze ondertekend door [appellanten] te retourneren. In deze bevestigingsbrief staat onder meer dat TenneT de overeenkomst wenst te verlengen onder de voorwaarde dat de overeenkomst eenzijdig opzegbaar is door TenneT na het eerste jaar, waarbij de opzegtermijn gelijk blijft aan de opzegtermijn in de geldende overeenkomst. Er wordt vermeld dat dat neerkomt op een minimale huurtermijn van twee jaar. Op 13 augustus 2013 heeft [medewerker van TenneT 2] deze bevestigingsbrief ook per e-mail aan [appellant 1] verzonden.

TenneT heeft [appellant 1] op 16 september 2013 opnieuw een brief toegestuurd, waarvan de inhoud overeenkomt met die van bovengenoemde brief van 12 augustus 2013. Een kopie daarvan is aan [appellante 2] verzonden.

6.2.11

Op 8 juli 2014 heeft [geintimeerde 2] de volgende brief gestuurd:

“AANGETEKEND

Beleggingscombinatie [appellanten]

t.a.v. de heer [appellant 1] en mevrouw [appellante 2]

[adres 2]

[postcode] [vestigingsplaats 3]

Datum: 8 juli 2014

Onderwerp: opzegging huurovereenkomst kantoorgebouw Gemini [vestigingsplaats 2] 1e verdieping

Geachte heer [appellant 1] en mevrouw [appellante 2] ,

Hierbij zeggen wij de huurovereenkomst kantoorgebouw Gemini [vestigingsplaats 2] 1e verdieping op. Met inachtneming van de opzegtermijn zal de overeenkomst dan per 1 augustus 2015 ontbonden zijn.

Graag ontvangen wij van u een bevestiging van deze opzegging.”

Deze brief is feitelijk ontvangen door [appellant 1] .

TenneT heeft op 28 juli 2014 de volgende brief gestuurd:

“AANGETEKEND TE VERZENDEN

T.a.v. de heer [appellant 1]

[adres 2]

[postcode] [vestigingsplaats 3]

Nederland

BETREFT Verlenging huurovereenkomst [adres 1] te [vestigingsplaats 2]

Geachte heer [appellant 1] ,

Met referte aan de Overeenkomst inzake het gehuurde aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2]

d.d. 4 november 2008 (…) en de correspondentie inzake verlenging overeenkomst

d.d. 16 september 2013 (…), bevestigen wij dat TenneT de Overeenkomst, met

inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 12 (twaalf) maanden, wenst te beëindigen

per 31 juli 2015.

Het gehuurde betreft circa 429m2 kantoorruimte op de eerste verdieping van gebouw "Gemini II",

inclusief toedeling algemene ruimten gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] .

Graag ontvangen wij één ondertekend exemplaar retour naar onderstaand adres tav Contractbeheer FM.

Heeft u naar aanleiding van de brief vragen en/of opmerkingen, dan kunt u contact opnemen met

mevrouw [medewerker van TenneT 1] (…)” .

TenneT heeft deze brief op 29 juli 2014 ook per mail aan [appellant 1] verzonden. Hij heeft deze ontvangen.

6.2.12

Bij e-mail van 28 juli 2015 13:43 heeft [appellant 1] aan TenneT en [geintimeerde 2] medegedeeld:

“Voor de goede orde bevestig ik hetgeen ik ook telefonisch al heb medegedeeld.

De huurovereenkomst loopt momenteel tot 1 augustus 2018.

Met [medewerker van TenneT 2] namens Tennet ben ik overeengekomen dat tussentijdse opzegging door Tennet uitsluitend mogelijk zou zijn als het project in Zeeland zou zijn afgerond. Het zag er destijds niet naar uit dat dat vóór 1 augustus 2018 het geval zou zijn. Het is mij inderdaad gebleken dat dat nog niet het geval is. Derhalve is tussentijdse opzegging door Tennet onterecht en in strijd met de destijds door [medewerker van TenneT 2] namens Tennet met mij gemaakte afspraken. Een oplevering is derhalve niet aan de orde .”

6.2.13

TenneT heeft bij e-mail van dezelfde datum de juistheid van de lezing van [appellant 1] betwist. [geintimeerde 2] heeft datzelfde gedaan bij e-mail van 29 juli 2015.

6.2.14

De kantoorruimten zijn door TenneT en [geintimeerde 2] verlaten. Daarbij hebben zij een deurwaarder laten vastleggen hoe de gehuurde ruimten eind juli 2015 zijn achtergelaten.

6.2.15

[appellanten] hebben niet gereageerd op verzoeken en sommaties van de zijde van

TenneT en [geintimeerde 2] (onder meer bij brief van 30 juli 2015) tot terugbetaling van de door hen gestorte waarborgsommen.

7.1.1

In eerste aanleg hebben TenneT en [geintimeerde 2] in conventie gevorderd [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling:

a. a) aan TenneT van een bedrag van € 21.875,35, te vermeerderen met primair de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW en subsidiair met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 augustus 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met een bedrag van € 2.203,35 aan buitengerechtelijke incassokosten, en

b) aan [geintimeerde 2] van een bedrag van € 5.915,01, te vermeerderen met primair de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW en subsidiair met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 15 augustus 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met een bedrag van € 1.291,05 aan buitengerechtelijke incassokosten,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten en nakosten.

7.1.2

In reconventie hebben [appellanten] gevorderd:

a. a) TenneT te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2016 ad € 78.288,20 en tot doorbetaling van de contractueel verschuldigde huur vanaf 1 juli 2016 tot aan de dag waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, vermeerderd met de contractuele boeterente van (het hof leest:) 2% per huurtermijn per kalenderjaar, waarbij elke ingetreden maand voor een volle geldt, met een minimum van € 300,00 per maand;

b) [geintimeerde 2] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2016 ad € 21.169,40 en tot doorbetaling van de contractueel verschuldigde huur vanaf 1 juli 2016 tot aan de dag waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, vermeerderd met de contractuele boeterente van 2% per huurtermijn per kalenderjaar, waarbij elke ingetreden maand voor een volle geldt met een minimum van € 300,00 per maand,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van TenneT en [geintimeerde 2] in de kosten.

7.2

De vorderingen van TenneT en [geintimeerde 2] in conventie strekten ertoe [appellanten] de door zowel TenneT als [geintimeerde 2] uit hoofde van de huurovereenkomsten betaalde waarborgsommen terug te laten betalen. Volgens TenneT en [geintimeerde 2] hebben zij de huurovereenkomsten rechtsgeldig en met inachtneming van de opzegtermijn opgezegd tegen 31 juli 2015.

Volgens [appellanten] waren TenneT en [geintimeerde 2] niet bevoegd de huurovereenkomsten op te zeggen. De overeenkomsten duren daarom ook na 31 juli 2015 voort. In aansluiting op dit verweer vorderden [appellanten] in reconventie achterstallige huurpenningen van TenneT en [geintimeerde 2] tot de datum waarop de huurovereenkomsten wel rechtsgeldig zullen zijn geëindigd. Subsidiair beroepen [appellanten] zich op verrekening.

7.3

Na daartoe over en weer gevoerd verweer heeft de rechtbank de vorderingen van TenneT en [geintimeerde 2] (grotendeels) toegewezen en de vorderingen van [appellanten] afgewezen. De rechtbank overwoog, kort samengevat, dat de huurovereenkomsten zijn voorgezet (verlengd) onder de voorwaarden zoals die door [medewerker van TenneT 2] , die daartoe bevoegd was, per mail aan [appellant 1] zijn weergegeven en waarop door [appellant 1] een (onvoorwaardelijk) akkoord is gegeven. Dat aan de opzeggingsmogelijk een voorwaarde was verbonden, namelijk de afronding van het project van TenneT en [geintimeerde 2] in Zeeland, is door [appellanten] onvoldoende onderbouwd. De opzeggingen hebben rechtsgeldig plaatsgevonden, [appellant 1] was aanspreekpunt voor TenneT en [geintimeerde 2] en de minimale duur van de verlengde overeenkomsten zou twee jaar zijn (en geen drie jaar volgens de uitleg van [appellanten] ), aldus de rechtbank.

8. [appellanten] hebben in hoger beroep negen grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep, tot niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vorderingen van TenneT en [geintimeerde 2] en tot toewijzing van hun eigen vorderingen als hiervoor weergegeven in 7.2.2.

TenneT en [geintimeerde 2] hebben de grieven weersproken en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] in het hoger beroep, althans het hoger beroep ongegrond te verklaren, met hun veroordeling in de kosten, inclusief nakosten.

De grieven zullen hierna worden behandeld. Voorafgaand daaraan zij aangetekend

a. dat aan de opmerking van [appellanten] dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wensen voor te leggen geen zelfstandige betekenis toekomt nu dat een onvoldoende gepreciseerde klacht inhoudt;

b. dat [appellanten] niet-ontvankelijk verklaard zullen worden in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis van 29 juni 2016 nu tegen dat vonnis geen grieven zijn geformuleerd.

8.1

Grief I klaagt over de weergave van de feiten door de rechtbank.

Het hof heeft de feiten opnieuw, zelfstandig, vastgesteld. Uit de toelichting op de grieven leidt het hof af dat het [appellanten] met name gaat om de impliciete waardering die uit de woordkeuze van de rechtbank volgt. Het hof heeft (daarom) deels gekozen voor een strikt feitelijke weergave, waaronder citaten. Dat op de mail van 13 augustus 2013 door [appellanten] ( [appellant 1] ) telefonisch zou zijn gereageerd, zoals [appellant 1] stelt, staat niet vast omdat TenneT en [geintimeerde 2] dat betwisten. Indien nodig komt dat in het vervolg van de procedure nog aan de orde. Voor zover de grief betrekking heeft op rov. 3.3 en 3.4 van het vonnis mist de grief betekenis nu in die overwegingen geen beslissingen liggen.

Een verderstrekkend belang heeft grief I niet.

8.2.1

Met grief II keren [appellanten] zich (samengevat) tegen het oordeel van de rechtbank, rov. 3.6, dat [appellant 1] bevoegd was [appellante 2] te vertegenwoordigen. Zij voeren in dit verband het volgende aan. [appellant 1] was geen aanspreekpunt voor TenneT en [geintimeerde 2] , hij deed het technisch beheer niet en evenmin het financiële beheer. De enige reden dat [appellant 1] de gesprekken met [medewerker van TenneT 2] heeft gevoerd was dat hij door [medewerker van TenneT 2] was benaderd over de verlenging. Van enig handelen of nalaten van [appellante 2] waarmee de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid zijdens [appellant 1] is gewekt, noch dat het handelen of nalaten van [appellant 1] aan [appellante 2] zou kunnen/mogen worden toegerekend (pleitnota sub 26 van [appellanten] ) is geen sprake.

8.2.2

Niet in geschil is het uitgangspunt van [appellanten] dat aan haar zijde twee verhuurders, [appellant 1] en [appellante 2] optreden. En voor gebondenheid aan (deel)afspraken in het kader van een (te sluiten) overeenkomst gelden de gebruikelijk regels van aanbod en aanvaarding volgens artikel 6:217 e.v. BW in het licht van de artikelen 3:33 e.v. BW.

8.2.3

Artikel 3:61 lid 2 BW luidt:

“Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan.”

Tegen de achtergrond van deze bepaling wordt in HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142 als volgt overwogen:

“3.4.2 In zijn arrest van 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (…) (ING/Bera; zie nadien voorts: HR 2 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT4790 (…) en HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909 (…) heeft de Hoge Raad onder meer als volgt overwogen:

“(…) uitgangspunt [moet] zijn dat voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde ook plaats kan zijn ingeval [de wederpartij] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan [de in werkelijkheid onbevoegde tussenpersoon] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [de onbevoegd vertegenwoordigde] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid.”

3.4.3

Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt.”

8.2.4

In het licht van het hiervoor vermelde stelt het hof vast dat TenneT en [geintimeerde 2] onweersproken hebben gesteld dat zij nimmer contact hebben gehad - het hof begrijpt: persoonlijk contact, met inbegrip van telefoongesprekken - met [appellante 2] maar steeds met [appellant 1] . Wat er zij van het standpunt van [appellanten] dat [appellant 1] geen ”aanspreekpunt” was, het voorliggende procesdossier laat zien dat er wel contacten waren tussen [appellant 1] en TenneT en [geintimeerde 2] en niet tussen [appellante 2] en huurders. Voorts is onweersproken dat [appellant 1] werkzaam is bij [het accountantskantoor] ( [het accountantskantoor] ), het accountantskantoor waarvan hij ook (indirect) enig aandeelhouder is. [het accountantskantoor] deed, aldus ook de eigen stellingen van [appellanten] (pleitnota sub 21) het financiële beheer en, zo werd tijdens de pleidooizitting toegevoegd, het “administratieve beheer” van het verhuurde. Daarmee liggen deze taken veel meer in de sfeer van [appellant 1] dan van [appellante 2] . Over wat precies tot “financieel beheer” of “administratief beheer” behoort valt wellicht te twisten, maar vast staat dat er op naam van “Beleggingscombinatie [appellanten] ” , [adres 2] te [vestigingsplaats 3] , facturen werden gestuurd aan TenneT en [geintimeerde 2] (bijv. prod. 14 inl. dagv.) derhalve vanaf het adres van [het accountantskantoor] en in de huurovereenkomsten als woonadres van [appellant 1] vermeld; het genoemde telefoonnummer behoort volgens de overgelegde uittreksels uit het handelsregister aan [het accountantskantoor] . Ook de prod. 2. en 3. van [appellanten] bij CvA/CvE dragen vermelde NAW- en contactgegevens. Terecht ook, blijkens overgelegde producties (bijv. inl. dagv. 12 en 13), hebben TenneT en [geintimeerde 2] erop gewezen dat door hen brieven werd gestuurd naar het adres [adres 2] te [vestigingsplaats 3] en mailverkeer met [appellanten] , althans [appellant 1] , liep via het mailadres [e-mailadres] , kennelijk het mailadres van [appellant 1] bij [het accountantskantoor] . Betaling diende volgens de huurovereenkomsten en hiervoor bedoelde facturen verricht te worden op een rekening t.n.v. [appellant 1] en niet, zo voegt het hof toe, deels op een rekening van [appellant 1] en deels op een rekening t.n.v. van [appellante 2] . Kennelijk was [appellante 2] het daarmee eens, in ieder geval is gesteld noch gebleken dat [appellante 2] jegens huurders aanspraak heeft gemaakt op maandelijkse betaling van (een deel van) de huurpenningen rechtstreeks aan haar. Na verlenging van de huurovereenkomsten heeft, naar niet in geschil is en door [appellanten] ook met zoveel woorden aangegeven (MvG nr. 3.24),
[appellant 1] de overeengekomen huurkorting (rov. 6.2.7 t/m 6.2.9) verwerkt. Het hof cursiveert hier de naam van [appellant 1] nu [appellanten] enerzijds ontkent dat [appellant 1] het financiële beheer deed (“dat deed accountantskantoor [het accountantskantoor] ”) maar anderzijds wel erkent dat [appellant 1] de huurkortingen verwerkte. Die stellingen van [appellanten] laten zich slecht met elkaar verenigen. Gesteld noch gebleken is dat de toegezegde huurkorting en de verwerking ervan zonder instemming van [appellante 2] geschiedde; dat het [appellante 2] niet zou zijn opgevallen dat door TenneT en [geintimeerde 2] minder huur werd betaald doet daaraan niet af. Dat dat zou zijn omdat de rekening werd beheerd door [appellant 1] is een interne aangelegenheid van [appellanten] die niet kenbaar is voor TenneT en [geintimeerde 2] ; zij voldeden aan hun verplichtingen jegens zowel [appellant 1] als [appellante 2] door betaling op de door [appellanten] aangegeven rekening. [appellanten] stellen dat [appellant 1] “de gesprekken met [medewerker van TenneT 2] ” (vgl. rov. 6.2.7 waarin de e-mail van 2 juli 2013 is geciteerd die [medewerker van TenneT 2] namens TenneT en [geintimeerde 2] stuurde) voerde omdat híj door [medewerker van TenneT 2] was benaderd over de verlenging. Dat geeft inderdaad een feitelijke duiding van de gang van zaken, maar gesteld noch gebleken is dat [appellant 1] heeft gezegd “Je moet niet (alleen) bij mij zijn, maar (ook) bij mw. [appellante 2] ” of “Ik praat met je onder voorbehoud van instemming van mw. [appellante 2] .” Laat staan dat [appellante 2] , bij die gelegenheid of op enig ander moment, een zodanige boodschap aan de huurders ( [medewerker van TenneT 2] ) heeft afgegeven. [medewerker van TenneT 2] is “naar [vestigingsplaats 3] gekomen”, aldus de mededeling van [appellant 1] ter gelegenheid van het pleidooi, waaronder het hof het kantoor van [het accountantskantoor] verstaat en in welke bespreking - waaraan niet werd deelgenomen door [appellante 2] - [appellant 1] een “final offer” heeft neergelegd. Dat [appellant 1] bij zijn uitnodiging aan [medewerker van TenneT 2] naar zijn, [appellant 1] , kantoor te komen (vgl. prod. 11 akte bij pleidooi) of bij gelegenheid van die bespreking aan [medewerker van TenneT 2] een vergelijkbare boodschap als hiervoor bedoeld heeft afgegeven is evenmin gesteld of gebleken. [appellant 1] heeft, ten slotte, voor wat betreft de instemming van [appellante 2] geheel ongeclausuleerd, na nadere mailwisseling met [medewerker van TenneT 2] bij e-mail van 30 juli 2013 (rov. 6.2.9) “namens de Beleggingscombinatie [appellanten] ” meegedeeld: “Hierbij sturen we je de bevestiging van onze kant dat wij akkoord zijn met de afspraken zoals ze gaan gelden vanaf 1 augustus 2013 op basis van de teksten van jouw e-mails van 2 juli 2013 en vandaag (…).” Het hof realiseert zich dat de door [appellant 1] gebruikte naam “Beleggingscombinatie [appellanten] ” niet in de huurovereenkomsten wordt gebruikt als gezamenlijke (handels)naam van de verhuurders. Maar de boodschap is duidelijk, [appellant 1] zegt hier mede namens [appellante 2] te spreken. [appellante 2] heeft zelf nooit met TenneT en [geintimeerde 2] gecommuniceerd. Dat heeft zij altijd aan [appellant 1] overgelaten. Op de bevestigingsbrief van 12 augustus 2013, die naar [appellanten] zelf onder MvG 3.49 stellen ook aan [appellante 2] is verstuurd (en, naar het hof uit genoemde alinea in de mvg begrijpt, haar ook daadwerkelijk heeft bereikt) heeft zij op geen enkele wijze gereageerd. Evenmin heeft zij gereageerd op de aan haar in kopie toegestuurde brief van 16 september 2013. Als zij het met verlenging van de huurovereenkomst en de in die brieven genoemde voorwaarde(n) niet eens was geweest, had het op haar weg gelegen te reageren.

Onder de hiervoor uitvoerig aan de orde gekomen feiten en omstandigheden heeft [appellante 2] (eventuele) onbevoegde vertegenwoordiging van [appellant 1] tegen zich te laten gelden als bedoeld in het hiervoor genoemde HR-arrest van 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142. Grief II faalt. Het hof merkt hierbij nog op dat [appellanten] enerzijds lijken te willen betogen dat als er al met [appellant 1] is overeengekomen dat de huurder de verlengde huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen , [appellante 2] daaraan niet is gebonden, omdat er bij totstandkoming van die verlenging sprake zou zijn van onbevoegde vertegenwoordiging. Dat laat zich moeilijk rijmen met de vordering van [appellanten] tot nakoming van diezelfde verlengde huurovereenkomst.

8.3.1

De grieven III en IV lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven klagen resp. over rov. 3.7 en 3.9 van het vonnis van 16 november 2016. Samengevat strekt grief III ertoe dat de afspraken rond de voortzetting van de huurovereenkomsten medio 2013 niet vastliggen, althans niet volledig zijn vastgelegd, in de gewisselde e-mails van 2 en 30 juli 2013. [appellant 1] heeft in zijn e-mail van 30 juli 2013 geen onvoorwaardelijk akkoord gegeven, er zou (immers) nog een allonge in een vast format/template volgen, (ook) voor te leggen aan [appellante 2] . De allonge is nimmer opgemaakt en getekend, waarmee die afspraken uiteindelijk nooit daadwerkelijk tot stand zijn gekomen. [appellant 1] heeft telefonisch gereageerd op de brief van 12 augustus 2013 (rov 6.2.10) en medegedeeld dat de voorwaarde voor huuropzegging - dat het Project Zeeland diende te zijn afgerond/beëindigd alvorens er kon worden opgezegd, aldus MvG 3.27 - daarin niet was opgenomen. Grief IV sluit hierop aan met de klacht dat de kantonrechter [appellanten] ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld getuigenbewijs te leveren. Partijen zijn, aldus [appellanten] , overeengekomen dat aan de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid de beperking was verbonden dat TenneT en [geintimeerde 2] daar alleen gebruik van zouden kunnen maken als het project tussentijds zou worden afgerond/beëindigd, aldus [appellanten] .

8.3.2

Voor zover van belang stelt het hof vast, in aansluiting op hetgeen met betrekking tot de grieven I en II is overwogen, dat TenneT en [geintimeerde 2] in juni 2012 de huurovereenkomsten hebben opgezegd; [appellant 1] heeft de in rov. 6.2.5 geciteerde opzeggingsbrieven ontvangen. Blijkens MvG 3.21 (“TenneT en [geintimeerde 2] hadden in 2012 opgezegd”) aanvaarden kennelijk [appellanten] dat die brieven als opzegging hebben te gelden. Terecht hebben TenneT en [geintimeerde 2] er op gewezen dat die opzeggingen niet zijn ingetrokken, [appellanten] hebben niet voldoende onderbouwd dat dat anders zou zijn. Wèl hebben partijen zich daarna verstaan over voortzetting van de huurrelatie, in het kader waarvan onder meer gesprekken hebben plaatsgevonden en mailverkeer is geweest tussen [medewerker van TenneT 2] en [appellant 1] . In het licht van de Haviltexformule dringt zich vervolgens de vraag op wat partijen ter zake zijn overeengekomen. Het hof volgt niet de opvatting van [appellanten] dat die afspraken uiteindelijk nooit daadwerkelijk tot stand zijn gekomen. Immers, volgens afspraak hebben TenneT en [geintimeerde 2] ook ná 1 augustus 2013 kantoorruimte van [appellanten] in het kantoorgebouw gehuurd en hebben zij vanaf die datum de nader overeengekomen huursom betaald. Dat de in de e-mail 2 juli 2013 van [medewerker van TenneT 2] namens TenneT en [geintimeerde 2] genoemde “format/template” als allonge of nieuwe huurovereenkomst niet is opgemaakt, maakt dat niet anders nu gesteld noch gebleken is dat (één van) partijen dat tijdig als constitutief vereiste of (opschortende) voorwaarde heeft gesteld, als een soort subject to contract of subject to signature-clausule. Vast staat dat [appellant 1] bij e-mail van 30 juli 2013 (rov. 6.2.9) heeft medegedeeld: “Hierbij sturen we je de bevestiging van onze kant dat wij akkoord zijn met de afspraken zoals ze gaan gelden vanaf 1 augustus 2013 op basis van de teksten van jouw e-mails van 2 juli 2013 en vandaag (…).” Voor zover [appellant 1] onbevoegd zou zijn geweest [appellante 2] ter zake te vertegenwoordigen, is hiervoor aanvaard dat [appellante 2] zulks tegen zich heeft te laten gelden (zie het slot van rov. 8.2.4.). Dat door [appellant 1] in deze e-mail “geen onvoorwaardelijk akkoord gegeven (is)” (MvG nr. 3.23) mist in zoverre betekenis dat [appellanten] door middel van deze e-mail het in de e-mails van [medewerker van TenneT 2] gelegen aanbod tot het sluiten van nieuwe (verlengde) huurovereenkomsten aanvaarden (artikel 3:33 jo. 6:217 BW). De essentialia, zoals looptijd, minimale duur en huurprijs, stonden in de e-mail van [medewerker van TenneT 2] van 2 juli 2013, waaraan door [appellanten] ( [appellant 1] ) werd toegevoegd dat “Alle bepalingen zoals zij luiden in de huidige huurcontracten blijven ongewijzigd met uitzondering van de bepalingen betreffende de looptijd en de korting.” Dat, zoals in deze procedure wordt verdedigd door [appellanten] , tot de afspraken ook behoorde dat het “Project Zeeland” diende te zijn afgerond of beëindigd voordat er kon worden opgezegd, is door TenneT en [geintimeerde 2] betwist. [appellanten] zullen overeenkomstig hun bewijsaanbod worden toegelaten dit te bewijzen, waarvoor het hof tevens verwijst naar hetgeen hierna wordt overwogen ten aanzien van grieven VII en VIII.

8.4.1

Grief V houdt in de kern in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht dat [appellanten] nu nog een beroep doen op de door hen gestelde voorwaarde voor opzegging, omdat zij niet op de opzeggingsbrieven hebben gereageerd. [appellante 2] heeft niet op de opzeggingsbrief gereageerd nu deze niet aan haar is geadresseerd en de opzegging van TenneT is niet eens aan haar gericht. [appellant 1] heeft de opzeggingsbrief van TenneT van 28 juli 2014 nooit ontvangen, aldus steeds [appellanten] . De grief houdt voorts in dat het (daarom) ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn dat [appellanten] zich beroepen op het niet-vervuld zijn van de voorwaarde. Met grief VI betogen [appellanten] dat de rechtbank heeft miskend dat de huuropzeggingen werking missen omdat deze niet mede aan [appellante 2] zijn gericht, respectievelijk [appellante 2] en [appellant 1] niet hebben bereikt.

8.4.2

Nu (de toelichting op) deze grieven deels voortbouwen op de grieven III en IV volstaat het hof er met betrekking tot deze grieven in dit stadium mee te constateren dat [appellant 1] ter zitting van het hof is teruggekomen op hetgeen in 3.35, 3.42 en 3.46 van de MvG is gesteld omtrent het niet-ontvangen zijn van de opzeggingsbrief van TenneT. [appellant 1] heeft verklaard de e-mail van [medewerker van TenneT 1] van TenneT van 29 juli 2014 met in de bijlage de opzeggingsbrief van TenneT van de 28e (zie rov. 6.2.11) te hebben ontvangen. Het hof stelt voorts vast dat de brief van [geintimeerde 2] van 8 juli 2014 (zie ook rov. 6.2.11) - waarvan [appellanten] de ontvangst door [appellant 1] niet hebben betwist - is gericht aan “Beleggingscombinatie [appellanten] , t.a.v. de heer [appellant 1] en mevrouw [appellante 2] ” aan het adres [adres 2] [vestigingsplaats 3] .” Gelet op hetgeen hiervoor ten aanzien van grief II is overwogen moet (ook) [appellante 2] geacht worden deze brieven te hebben ontvangen, m.a.w. dat de wilsverklaringen van TenneT en [geintimeerde 2] haar hebben bereikt, vgl. artikel 3:37 lid 3 BW.

8.5.1

Met grief VII keren [appellanten] zich tegen rov. 3.13 waarin de rechtbank in aansluiting op haar rov. 3.12 het betoog van [appellanten] dat eerst opgezegd kon worden ná 1 jaar met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar (waardoor de verlenging ten minste 3 jaar zou zijn) verwerpt.

Volgens [appellanten] is echter tussen partijen in confesso dat dit overeengekomen is en is de eenzijdige conclusie van [medewerker van TenneT 2] dat de huurtermijn minimaal 2 jaar zou bedragen feitelijk onjuist.

8.5.2

Het hof stelt vast dat [appellanten] in de toelichting op de grief niet ingaan op de e-mails van 2 juli en 30 juli 2013 van [medewerker van TenneT 2] (resp. rov. 6.2.7 en 6.2.8) waarin hij de afspraken met [appellanten] ( [appellant 1] ) weergeeft, met de opmerking “Eventuele wijzigingen, op- en aanmerkingen tav onderstaande afspraken ontvang ik graag, zodat wij eea in een bevestigingsbrief kunnen vastleggen.” Dát was (uiterlijk) het moment geweest voor [appellanten] om de thans verdedigde onjuiste conclusie van [medewerker van TenneT 2] over de minimale looptijd van de (verlenging van de) huurovereenkomsten overeenkomstig artikel 6:225 lid 1. en 2. BW aan de orde te stellen. [appellanten] hebben evenwel bij e-mail van [appellant 1] van 30 juli 2013 (rov. 6.2.9) verklaard als hiervoor in rov. 8.3.2 reeds weergegeven, daarmee de uitleg van TenneT ( [medewerker van TenneT 2] ) over de minimale looptijd van de (verlenging van de) huurovereenkomsten aanvaardend. Het hof acht hetgeen de rechtbank in rov. 3.13 overweegt juist en neemt deze overweging als zijn eigen overweging over. Met het voorgaande mist de opvatting van [appellanten] dat de opzeggingen “te vroeg” hebben plaatsgevonden betekenis; TenneT en [geintimeerde 2] konden immers - behoudens door [appellanten] te leveren bewijs als bedoeld in rov. 8.3.2 en 8.6.2 - overeenkomstig de strekking van de opzeggingsbepalingen tegen 1 augustus 2015 opzeggen nu de termijn van twee jaar was verstreken.

8.6.1

Grief VIII voegt aan het betoog van [appellanten] over het bestaan van “de voorwaarde” toe dat de rechtbank ten onrechte (impliciet) lijkt te hebben geoordeeld dat de bewijslast daarvan op [appellanten] rust. Er is, aldus [appellanten] , geen sprake van een akte en de bewijslast dat een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid zou zijn overeengekomen rust op TenneT en [geintimeerde 2] .

8.6.2

De grief faalt. Nu [appellanten] zich beroepen op het overeengekomen zijn van de (opschortende) voorwaarde dat opzegging van de verlengde huurovereenkomsten eerst mogelijk zou zijn als het “Project Zeeland” zou zijn afgerond/beëindigd (en TenneT en [geintimeerde 2] ontkennen dat deze voorwaarde is overeengekomen) ligt het overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv op de weg van [appellanten] zulks te bewijzen.

8.7

Met het oog op een efficiënte procesvoering geeft het hof partijen in overweging in overleg te treden zodat de getuigenverhoren en eventuele tegenverhoren voor zover mogelijk op dezelfde dag kunnen plaatsvinden. Het hof wenst dat partijen overeenkomstig het bepaalde in artikel 167 Rv de getuigenverhoren bijwonen, mede omdat het zich in aansluiting op de getuigenverhoren in een comparitie van partijen met hen wenst te verstaan over de mogelijkheid van een minnelijke regeling. Deze comparitie vindt in beginsel plaats ten overstaan van de raadsheer-commissaris. Mochten partijen prijs stellen op behandeling ten overstaan van de meervoudige kamer, dan wordt verzocht dit bij de opgave van de verhinderdata mede te delen.

Indien geen van partijen bewijs door getuigen wenst te leveren, wordt de advocaten in overweging gegeven dit tijdig aan de raadsheer-commissaris te berichten; de comparitie vindt plaats op het voor het getuigenverhoor te bepalen tijdstip.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

9. De beslissing

laat [appellanten] toe te bewijzen dat partijen overeengekomen zijn dat opzegging van de verlengde huurovereenkomsten eerst mogelijk zou zijn als het “Project Zeeland” zou zijn afgerond/beëindigd;

bepaalt, voor het geval [appellanten] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. J.W. van Rijkom als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze nader te bepalen datum;

gelast een comparitie van partijen op de voet van artikel 87 Rv in aansluiting op de getuigenverhoren, in beginsel eveneens ten overstaan van de raadsheer-commissaris;

verwijst de zaak naar de rol van 28 mei 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

verstaat dat overlegging van het procesdossier niet nodig is;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor en de comparitie van partijen zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie van het hof;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Henzen, J.W. van Rijkom en J.F.M. Pols en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 mei 2019.

griffier rolraadsheer