Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.222.422/01
arrest van 4 juni 2019
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A.L. Stegeman te Heerlen,
tegen
[geïntimeerde] ,
weduwe van [overleden echtgenoot] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. P.J.C. Bolton te Heerlen,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 augustus 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 juni 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5048007 CV EXPL 16-4441)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het bestreden vonnis);
- de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met een productie;
- de memorie van antwoord met een productie;
- de akte van [appellant] ;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] .
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis enkele feiten vastgesteld. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten hieronder weergeven. Het hof heeft de overwegingen daarbij vernummerd tot 3.2.1 tot en met 3.2.10 en het hof heeft de partijen daarbij aangeduid met hun namen en niet, zoals de kantonrechter, als huurder en verhuurster.
3.2.1.
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [geïntimeerde] met ingang van 1 juli 2010 de gemeubileerde en gestoffeerde zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te [plaats] , zijnde een appartement, heeft verhuurd aan [appellant] tegen een basisprijs van € 595,-- per maand. Het gehuurde maakt deel uit van een gebouw, bestaande uit een kantoor-/winkelruimte ( [adres 2] ), een kamer ( [adres 3] ) en twee huurappartementen ( [adres 4] en [adres 1] ). Vanaf 2012 zijn enkel de appartementen verhuurd, de overige gedeelten staan leeg. Het gebouw heeft één gasmeter en één watermeter. Het appartement [adres 1] heeft een eigen elektriciteitsmeter.
3.2.2.
In artikel 2 van Pro de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden is bepaald dat de verhuurder verplicht is elk jaar en bij het einde van de huurovereenkomst een gespecificeerd overzicht te verstrekken van de geleverde water/energie en diensten, waarna een eventuele nabetaling dan wel terugbetaling door verhuurder wordt vastgesteld en verricht.
3.2.3.
In de appendix is tot uitdrukking gebracht dat de prijs van € 595,-- per maand als volgt is opgebouwd:
kale huurprijs inclusief meubilering/stoffering € 495,--
voorschot verwarming € 75,--
kosten water, boilerhuur en kabel-tv € 25,--
In de appendix is voorts een inventarislijst van de in het appartement aanwezige zaken opgenomen. In de appendix staat verder vermeld dat de verwarming in het weekend op spaarstand gaat.
3.2.4.
[appellant] verbleef in eerste instantie alleen in het gehuurde en alleen doordeweeks. Vanaf eind 2013 verbleef [appellant] er ook in het weekend en wel met zijn echtgenote.
3.2.5.
Bij emailbericht van 27 april 2014 heeft [geïntimeerde] huurder meegedeeld dat de kale huur met ingang van 1 juli 2014 zal worden verhoogd met € 25,-- volgens de geldende wettelijke huurprijsindexering van 6,5% (in plaats van het maximum van € 29,95) en met
€ 10,-- voor gestegen verwarmingskosten, in totaal € 630,--. Bij emailbericht van 8 mei 2014 heeft [appellant] ingestemd met deze verhoging. [appellant] heeft deze € 630,-- ook vanaf
1 juli 2014 betaald.
3.2.6.
Bij emailbericht van 15 december 2014 heeft [geïntimeerde] aangekondigd dat de kosten voor het waterverbruik met ingang van 1 januari 2015 met € 10,-- zullen worden verhoogd wegens een verdubbeling van het waterverbruik (in totaal aldus € 35,-- voor de servicekosten). [appellant] heeft deze verhoging met € 10,-- niet betaald.
3.2.7.
Bij emailbericht van 6 februari 2015 heeft [geïntimeerde] op verzoek van [appellant] de jaarafrekeningen gasverbruik (aldus van het hele pand) over de jaren 2012/2013 en 2013/2014 aan [appellant] ter beschikking gesteld. De jaarafrekening 2012/2013 vermeldt aan werkelijke kosten € 3.087,01 en de jaarafrekening 2013/2014 vermeldt € 2.347,59 aan werkelijke kosten. Tevens zijn de afrekeningen van het waterverbruik verstrekt.
3.2.8.
[appellant] heeft vervolgens bij emailbericht van 3 maart 2015 erop gewezen dat de onderliggende berekening ontbreekt. [geïntimeerde] heeft diezelfde dag bij emailbericht gereageerd en aangegeven dat beide huurders tezamen meer hebben gebruikt dan in rekening is gebracht, waarbij tevens is aangekondigd dat het voorschot verwarming vanaf 1 april 2015 zal worden verhoogd met € 15,-- (aldus in totaal € 100,--). [appellant] betwist bij emailbericht de verhoging, waarop [geïntimeerde] reageert bij emailbericht van 25 maart 2015. [geïntimeerde] geeft hierin aan dat op basis van het woonoppervlak een verdeelsleutel van 23% wordt toegepast. Tevens geeft [geïntimeerde] aan dat de verhogingen overeind blijven en dat [appellant] een betalingsachterstand heeft. Bij emailbericht van 27 april 2015 deelt [appellant] onder meer mee dat hij op basis van de verdeelsleutel recht heeft op een teruggave.
3.2.9.
Per 30 juni 2015 is de huurovereenkomst beëindigd. [appellant] heeft de huur over de maand juni 2015 niet betaald.
3.2.10.
De eindinspectie heeft plaatsgevonden op 30 juni 2015. [geïntimeerde] heeft hierbij te kennen gegeven dat er zaken ontbreken. Bij emailbericht van 1 juli 2015 heeft [geïntimeerde] [appellant] nogmaals hierop gewezen, alsmede op het feit dat de laatste maand huur niet is betaald.
3.3.1.
In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
- een hoofdsom van € 4.565,-- ter zake onverschuldigd betaalde gasvoorschotten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 1 juli 2015;
- € 728,84 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 11 april 2016;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
3.3.2.
Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
De voorschotten voor gas over de periode van 1 juli 2010 tot 1 juli 2015 zijn onverschuldigd betaald omdat het daadwerkelijk verbruik niet is aangetoond althans omdat [appellant] geen inzichtelijke afrekeningen heeft ontvangen. Aan [appellant] moet ter zake te veel betaalde gasvoorschotten dus € 4.565,-- worden terugbetaald.
3.3.3.
[geïntimeerde] vordert in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [appellant] tot betaling van:
- € 640,-- vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juni 2015;
- € 50,-- vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van opeisbaarheid van de onderliggende termijnen;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.3.4.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] de huur over de maand juni 2015 ten bedrage van € 640,-- alsnog moet voldoen en dat [appellant] ter zake waterverbruik over de maanden januari tot en met mei 2015 ten onrechte een bedrag van in totaal € 50,-- (€ 10,-- per maand) onbetaald heeft gelaten.
3.3.5.
In bestreden vonnis van 14 juni 2017 heeft de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld.
- De vordering van [appellant] in conventie ter zake terugbetaling van voorschotten voor gasverbruik is niet toewijsbaar (rov. 4.2 tot en met 4.2.2).
- De vordering van [geïntimeerde] in reconventie ter zake de huur van € 640,-- over de maand juni 2015 is toewijsbaar (rov. 4.4 en 4.4.1).
- De vordering van [geïntimeerde] in reconventie ten bedrage van € 50,-- ter zake het onbetaalde deel van de in rekening gebrachte voorschotten voor waterverbruik is toewijsbaar (rov. 4.5 en 4.5.1).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:
- de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen;
- [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld;
- [appellant] in reconventie veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 690,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over € 640,-- vanaf 1 juni 2015 en over € 50,-- vanaf de datum van opeisbaarheid van de onderliggende termijnen;
- de proceskosten van het geding in reconventie gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen proceskosten dient te dragen.
3.4.1.
[appellant] heeft in de memorie van grieven zijn eis in conventie ten dele vermeerderd en te dele verminderd. [appellant] vordert nu in conventie veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
- € 4.565,-- ter zake onverschuldigd betaalde gasvoorschotten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 1 september 2017;
- € 595,-- ter zake de door [geïntimeerde] terug te betalen waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 september 2017;
- € 228,47 aan wettelijke rente die over de periode van 1 juli 2015 tot 1 september 2017 is verschuldigd over de bedragen van € 4.565,-- en € 595,--;
- € 633,-- aan buitengerechtelijke kosten.
Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis in conventie toewijsbaar is.
3.4.2.
[appellant] heeft negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het besteden vonnis (naar het hof begrijpt: in conventie en in reconventie) en tot:
- toewijzing van de gewijzigde eis van [appellant] in conventie;
- naar het hof begrijpt: afwijzing van de eis van [geïntimeerde] in reconventie;
- veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en van het hoger beroep.
3.4.3.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het hoger beroep
3.5.1.
[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord sub 4 tot en met 6 aangevoerd dat geen hoger beroep openstaat van het vonnis omdat de vordering van [appellant] onder de in artikel 332 lid 1 Rv Pro neergelegde appelgrens van € 1.750,-- blijft.
3.5.2.
Het hof verwerpt dit betoog omdat de vordering waarover de kantonrechter had te beslissen de appelgrens van € 1.750,-- ruimschoots te boven gaat. Dat geldt overigens ook voor het in hoger beroep door [appellant] gevorderde bedrag. Uit het bepaalde in artikel 332 lid 3 Rv Pro volgt voorts dat het hoger beroep ook ontvankelijk is voor zover gericht tegen het in reconventie gewezen vonnis.
Met betrekking tot grief 1: de ‘basishuurprijs’ en de kale huurprijs
3.6.1.
In rov. 2.1 van het vonnis heeft de kantonrechter als feit onder meer vastgesteld dat [geïntimeerde] het appartement aan de [adres 1] te [plaats] heeft verhuurd aan [appellant] tegen een basisprijs van € 595,-- per maand.
3.6.2.
Grief 1 is tegen deze vaststelling gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter met het woord ‘basishuurprijs’ ten onrechte suggereert dat [appellant] dit bedrag als minimale huur verschuldigd is. Die suggestie is volgens [appellant] onjuist, aangezien het bedrag van € 595,-- per maand is opgebouwd uit:
- € 495,-- aan kale huur (voor het appartement inclusief meubilering/stoffering);
- € 75,-- als voorschot voor verwarmingskosten;
- € 25,-- als vergoeding voor kosten van water, boilerhuur en kabel-tv.
3.6.3.
Deze grief kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. De kantonrechter heeft immers in rov. 2.3 van het vonnis expliciet vermeld dat de kale huurprijs voor het appartement inclusief meubilering/stoffering bij aanvang van de huur € 495,-- per maand bedroeg. Dit staat tussen partijen ook als onbestreden vast. Dat de kantonrechter in rov. 2.1 het woord ‘basishuurprijs’ heeft gebruikt, houdt kennelijk verband met het feit dat de huurovereenkomst is opgesteld overeenkomstig een model van het huisvestingsbureau van de NAVO-basis in [vestigingsplaats] , en dat in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst het bedrag van € 595,-- is aangeduid als ‘basisprijs / basic rent’.
3.6.4.
Dat de kantonrechter in rov. 2.1 het woord ‘basishuurprijs’ heeft gebruikt, brengt op zichzelf voorts niet mee dat de kantonrechter tot onjuiste beslissingen is gekomen. Het hof verwerpt daarom grief 1.
Met betrekking tot grief 2: de verhoging van de kale huur
3.7.1.
Grief 2 is gericht tegen onderdeel 2.5 van de feitenvaststelling in het vonnis, welk onderdeel hiervoor als rov. 3.2.5 is weergegeven.
3.7.2.
In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat het in onderdeel 2.5 genoemde bedrag van € 10,-- niet als een verhoging van de kale huur kan worden gekwalificeerd aangezien het een verhoging van het voorschot voor verwarmingskosten betreft.
3.7.3.
Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de formulering van rov. 2.5 van het vonnis onzuiver is, waardoor de indruk wordt gewekt dat de kale huurprijs onder meer wordt verhoogd met € 10,-- voor gestegen verwarmingskosten. Uit de context blijkt echter duidelijk dat de kantonrechter in rov. 2.5 heeft bedoeld dat de in de huurovereenkomst genoemde ‘basishuur’, waar het voorschot voor verwarmingskosten onderdeel van uitmaakt, met het genoemde bedrag werd verhoogd. Dat de kantonrechter rov. 2.5 van het vonnis enigszins onzuiver heeft geformuleerd, brengt op zichzelf voorts niet mee dat de kantonrechter tot onjuiste beslissingen is gekomen. Het hof verwerpt daarom grief 2.
Met betrekking tot de grief 3: de over de tijdvakken 2010/2011 en 2011/2012 betaalde voorschotten voor gasverbruik
3.8.1.
[appellant] vordert in conventie terugbetaling van de door hem betaalde voorschotten voor gasverbruik over de periode van 1 juli 2010 tot 1 juli 2015. [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat het daadwerkelijk verbruik niet is aangetoond althans dat hij geen inzichtelijke afrekeningen heeft ontvangen. De kantonrechter heeft in rov. 4.2 van het vonnis geoordeeld dat deze vordering ten aanzien van de tijdvakken 2010/2011 en 2011/2012 moet worden afgewezen op grond van artikel 7:260 BW Pro in verband met artikel 51 van Pro de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (hierna: UHW).
3.8.2.
Grief 3 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de in artikel 7:260 lid 2 BW Pro genoemde termijn in dit geval niet van toepassing is en dat de gewone verjaringsregels gelden. Volgens [appellant] is zijn vordering ter zake de tijdvakken 2010/2011 en 2011/2012 nog niet verjaard.
3.8.3.
Het hof stelt met betrekking tot deze grief het volgende voorop. Ingevolge artikel 7:259 lid 2 BW Pro moet de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een uitgesplitst overzicht verstrekken van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, kan de huurder of verhuurder op grond van artikel 7:260 lid 1 BW Pro de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen. Volgens artikel 7:260 lid 2 BW Pro kan een dergelijk verzoek worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde Pro termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken. Artikel 51 UHW Pro bepaalt in aansluiting daarop het volgende:
‘In elke na het verstrijken van de termijn, bedoeld in artikel 7:260, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ingestelde rechtsvordering ter zake van de vergoedingen, bedoeld in het eerste lid van dat artikel, wordt een uitspraak van de huurcommissie dan wel beschikking van de rechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot deze vergoedingen overgelegd.’
3.8.4.
[appellant] heeft niet een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 lid 1 BW Pro gedaan bij de huurcommissie. Toen [appellant] in het onderhavige geding de inleidende dagvaarding van 11 april 2016 liet uitbrengen, was de in artikel 7:260 lid 2 genoemde Pro vervaltermijn al verstreken ten aanzien van de tijdvakken 1 juli 2010 / 1 juli 2011 en 1 juli 2011 / 1 juli 2012. Tussen partijen is in geschil of het [appellant] daarna nog vrij stond om bij de rechter een vordering in te stellen met betrekking tot de over die tijdvakken voor gasverbruik betaalde voorschotten.
3.8.5.
Het hof is van oordeel dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen door het gerechtshof Den Haag is overwogen in de rechtsoverwegingen 9 tot en met 12 van het arrest van 7 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, WR 2018/57. Het hof kan zich geheel verenigen met die overwegingen, die erop neerkomen dat na het ongebruikt verstrijken van de in artikel 7:260 lid 2 BW Pro genoemde termijn geen restitutie van betaalde voorschotten meer kan worden gevorderd bij de rechter. Het hof verwerpt daarom grief 3.
Met betrekking tot de grieven 4 en 5: de over de tijdvakken 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015 betaalde voorschotten voor gasverbruik
3.9.1.
De kantonrechter heeft in rov. 4.2 van het vonnis geoordeeld dat de vordering van [appellant] in conventie tot terugbetaling van de door hem betaalde voorschotten voor gasverbruik voorts moet worden afgewezen ten aanzien van de tijdvakken 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015. Volgens de kantonrechter heeft [geïntimeerde] aangetoond dat de in rekening gebrachte voorschotten voor verwarming de daadwerkelijke kosten niet hebben gedekt, en heeft [appellant] nagelaten om te onderbouwen waarom het door middel van voorschotten in rekening gebrachte bedrag onredelijk zou zijn.
3.9.2.
De grieven 4 en 5 zijn tegen dit oordeel gericht. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Het hof stelt daarbij voorop dat het maandelijkse voorschot waar het bij dit geschilpunt om gaat, over de periode van 1 juli 2010 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) tot 1 juli 2014 € 75,-- per maand heeft bedragen. Dat betreft dus, voor zover in het kader van de grieven 4 en 5 van belang, de tijdvakken van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 en van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014. Over deze tijdvakken heeft [appellant] een voorschot van 12 x € 75,-- is € 900,-- per jaar voldaan. Met ingang van 1 juli 2014 is het voorschot met € 10,-- verhoogd tot € 85,-- per maand. [appellant] heeft daarmee ingestemd bij e-mail van 8 mei 2014. [geïntimeerde] heeft het voorschot met ingang van 1 april 2015 verder willen verhogen met € 15,-- tot € 100,-- per maand, maar [appellant] heeft die verhoging niet voldaan en [geïntimeerde] heeft daar verder ook geen aanspraak op gemaakt. Tot uitgangspunt kan dus worden genomen dat in het tijdvak van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 een voorschot van € 85,-- per maand heeft gegolden. Dit corresponeert met 12 x € 85,-- = € 1.020,-- aan voorschotten voor het hele tijdvak van een jaar. [appellant] heeft dat voorschot voldaan over de periode tot en met mei 2015 terwijl hierna bij de beoordeling van grief 6 over de maand juni 2015 zal worden geoordeeld.
3.9.3.
Tussen partijen is in geschil waar het voorschot exact betrekking op heeft. Volgens [appellant] ziet het voorschot alleen op het gas dat hij ten behoeve van zijn eigen appartement heeft verbruikt en is hij alleen voor dat gas een vergoeding verschuldigd. Volgens [geïntimeerde] mogen aan [appellant] ook de elektriciteitskosten worden doorberekend die verband houden met de cv-installatie en de daarbij behorende waterpomp. Het hof constateert dat het voorschot volgens de appendix bij de huurovereenkomst betrekking heeft op ‘central heating’. Tot deze kosten van centrale verwarming behoren naar het oordeel van het hof ook de door [geïntimeerde] bedoelde stroomkosten. [geïntimeerde] heeft de omvang daarvan overigens niet gedetailleerd begroot.
3.9.4.
Tussen partijen staat vast dat het pand is gesplitst in verschillende appartementen die door [geïntimeerde] separaat aan verschillende huurders worden verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor gasverbruik zijn (en terwijl de in rov. 3.9.3 bedoelde stroomkosten voor de cv-installatie en pomp niet afzonderlijk worden geregistreerd). In een dergelijke situatie geldt dat er in beginsel een verdeling van de kosten van centrale verwarming moet plaatsvinden op basis van het werkelijke verbruik van ieder appartement. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, zoals in dit geval, dan dient dit te worden geschat. Dat is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid (zie in dezelfde zin hof ’s-Hertogenbosch 3 juli 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0425).
3.9.5.
Bij de te verrichten schatting neemt het hof tot uitgangspunt dat het gebouw bestaat uit een kantoor-/winkelruimte op de begane grond ( [adres 2] ), een kamer ( [adres 3] ) en een appartement ( [adres 4] ) op de eerste verdieping en het aan [appellant] verhuurde appartement op de tweede verdieping ( [adres 1] ), een en ander zoals afgebeeld op prod. 2 bij de akte van [geïntimeerde] van 9 november 2016 en zoals onbestreden vastgesteld in rov. 2.1 van het vonnis. De kantonrechter heeft tot uitgangspunt genomen dat in de relevante periode alleen de appartementen [adres 4] en [adres 1] verhuurd waren en dat de ruimtes [adres 3] en [adres 2] leeg stonden. [appellant] heeft in hoger beroep niet betwist dat ruimte [adres 3] leegstond; dat staat in hoger beroep tussen partijen vast. [appellant] heeft in de memorie van grieven wel gesteld dat de zoon van [geïntimeerde] de ruimte ( [adres 2] ) op de benedenverdieping in gebruik had zodat ook hij gas heeft verbruikt en zijn bijdrage moet leveren in de verwarmingskosten. [geïntimeerde] heeft dat gemotiveerd betwist en onder overlegging van een uittreksel van de Kamer van Koophandel gesteld dat het advocatenkantoor van haar zoon pas vanaf maart 2016 gevestigd is in de ruimte ( [adres 2] ) op de benedenverdieping van het pand. [appellant] heeft in zijn in hoger beroep genomen akte nog op dit betoog van [geïntimeerde] gereageerd maar naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist dat de ruimte [adres 2] nog niet in gebruik was toen [appellant] nog huurder van appartement [adres 1] was. [geïntimeerde] heeft er reeds in het geding in eerste aanleg op gewezen dat dit ook af te leiden is uit het lage elektriciteitsverbruik en het leegstandstarief dat in die periode door Essent ten aanzien van ruimte [adres 2] is geregistreerd en gehanteerd.
3.9.6.
[geïntimeerde] heeft in het geding in eerste aanleg de jaarafrekeningen van Essent over 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015 overgelegd. Bovenaan de derde bladzijde van elke afrekening staan de over het betreffende jaar verschuldigde kosten vermeld. Die kosten bedragen:
- € 3.087,01 inclusief btw voor het tijdvak van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013;
- € 2.347,59 inclusief btw voor het tijdvak van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014;
- € 2.610,91 inclusief btw voor het tijdvak van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015.
Mede in aanmerking genomen dat alleen de appartementen [adres 4] en [adres 1] gebruikt werden, kan gelet op deze bedragen niet worden aangenomen dat [appellant] recht heeft op terugbetaling van een deel van de door hem betaalde voorschotten. Dat geldt ook indien wordt aangenomen dat een deel van het gas is verbruikt voor het niet te ver laten afkoelen van de ongebruikte ruimtes in het pand en indien in aanmerking wordt genomen dat een beperkt deel van de genoemde bedragen ziet op de levering van elektriciteit.
3.9.7.
[appellant] heeft in de memorie van grieven sub 31 andere, lagere bedragen tot uitgangspunt genomen. [appellant] miskent daarbij echter dat hij niet alleen moet bijdragen in de kosten van het gas, maar ook in de met de gaslevering verband houdende netwerkkosten en energiebelasting, die blijken uit de door [geïntimeerde] overgelegde specificaties. Het hof acht voorts het door [appellant] gehanteerde uitgangspunt dat hij slechts 26% van de gaskosten hoeft te voldoen, onvoldoende onderbouwd, gelet op de omvang van zijn appartement (zoals blijkens uit de door [geïntimeerde] overgelegde tekeningen van het pand) en gelet op het feit dat alleen de ruimtes [adres 2] en [adres 3] gebruikt werden.
3.9.8.
[geïntimeerde] heeft voorts in de conclusie van antwoord in conventie sub 39 aan de hand van normen van de Huurcommissie (prod. 6 bij die conclusie) uiteengezet dat [appellant] niet te veel voor de kosten van centrale verwarming heeft betaald. [appellant] heeft die uiteenzetting onvoldoende betwist.
3.9.9.
Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat de door hem voor centrale verwarming betaalde voorschotten over tijdvakken 2012/2013, 2013/2014 en 2014/2015 de kosten van zijn werkelijk verbruik in die periode te boven gaan, rust op hem de plicht die stelling voldoende te onderbouwen. Het hof is om de hierboven gegeven redenen van oordeel dat, mede in aanmerking genomen het door [geïntimeerde] gevoerde verweer, [appellant] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof verwerpt daarom de grieven 4 en 5.
Met betrekking tot grief 7: de vordering in reconventie ter zake voorschotten water
3.10.1.
[geïntimeerde] heeft bij e-mail van 15 december 2014 aangekondigd dat de kosten voor het waterverbruik met ingang van 1 januari 2015 met € 10,-- zullen worden verhoogd wegens een verdubbeling van het waterverbruik. [appellant] heeft deze verhoging met € 10,-- niet betaald. [geïntimeerde] heeft in verband daarmee in reconventie veroordeling van [appellant] tot betaling van € 50,-- gevorderd (€ 10,-- per maand over de maanden januari tot en met mei 2015), terwijl zij ook in haar vordering ter zake de huur over de maand juni 2015 deze post van € 10,-- heeft opgenomen. De kantonrechter heeft de vordering van € 50,-- ter zake extra waterverbruik over de maanden januari tot en met mei 2015 toegewezen.
3.10.2.
Grief 7 is tegen die toewijzing gericht. In de toelichting op de grief heeft [appellant] aangevoerd dat de in de huurovereenkomst genoemde vergoeding van € 25,-- per maand voor kosten water, boilerhuur en kabel-tv een vaste vergoeding is die niet verhoogd kan worden. Ook heeft [appellant] in de toelichting op de grief aangevoerd dat zijn echtgenote weliswaar vanaf enig moment af en toe in weekenden bij [appellant] in het appartement heeft verbleven, maar dat dit niet tot een relevante toename van het waterverbruik heeft geleid.
3.10.3.
De grief is terecht voorgedragen. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] tegenover het verweer van [appellant] onvoldoende onderbouwd dat het waterverbruik van [appellant] op enig moment zodanig is gestegen dat het bedrag van € 25,-- voor de kosten water, boilerhuur en kabel-tv niet meer toereikend zou zijn. Het hof zal het vonnis in reconventie daarom vernietigen voor zover daarbij dit onderdeel van de vordering is toegewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, dit onderdeel van de vordering in reconventie alsnog afwijzen.
Met betrekking tot grief 8: satelliet-decoder en draaiplateau voor een tv
3.11.1.
[geïntimeerde] heeft in het geding in eerste aanleg in reconventie veroordeling van [appellant] gevorderd tot betaling van € 221,85 ter zake enkele bij de eindoplevering van het gehuurde ontbrekende zaken. De kantonrechter heeft deze vordering geheel afgewezen. Voor wat betreft de door [geïntimeerde] gestelde satelliet-decoder en draaiplateau voor een tv heeft de kantonrechter geoordeeld, kort samengevat, dat deze zaken weliswaar zijn verdwenen maar dat [geïntimeerde] ter zake deze zaken geen aanspraak heeft op enige schadevergoeding.
3.11.2.
[geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. [geïntimeerde] heeft dan ook geen, althans geen voldoende duidelijke grief gericht tegen de afwijzing van dit onderdeel van haar vordering in reconventie. Daarom staat ook in hoger beroep vast dat [geïntimeerde] ter zake de gestelde ontbrekende zaken geen recht heeft op enige vergoeding.
3.11.3.
Grief 8 van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de satelliet-decoder en het draaiplateau voor een tv bij de oplevering ten onrechte niet aanwezig waren. Bij een beoordeling van die grief heeft [appellant] geen belang nu in rechte vast staat dat hij voor die zaken geen vergoeding aan [geïntimeerde] verschuldigd is.
Met betrekking tot grief 6: de vordering in reconventie ter zake huur juni 2015, en met betrekking tot de voorwaardelijk vermeerderde eis in conventie ter zake de terugbetaling van de waarborgsom
3.12.1.
[geïntimeerde] heeft in reconventie veroordeling van [appellant] tot betaling van de huur (inclusief voorschot verwarming en bijdrage voor kosten water, boilerhuur en kabel-tv) ten bedrage van € 640,-- gevorderd. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen.
3.12.2.
Grief 6 is tegen die toewijzing gericht. [appellant] heeft in de toelichting op de grief aangevoerd dat de maandhuur over juni 2015 geen € 640,-- maar slechts € 630,-- bedraagt, omdat [geïntimeerde] ten onrechte een eenzijdige verhoging van de kosten van waterverbruik van € 10,-- per maand heeft doorgevoerd. Dit onderdeel van de grief is terecht voorgedragen. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor met betrekking tot grief 7 is overwogen. Ter zake huur over de maand juni 2015 is dus hooguit een bedrag van € 630,-- toewijsbaar.
3.12.3.
In de toelichting op de grief heeft [appellant] voorts betoogd dat de kantonrechter zijn beroep op verrekening van zijn verplichting tot betaling van die huur met een tegenvordering op [geïntimeerde] tot terugbetaling van de waarborgsom heeft verworpen. Naar het hof mede uit de voorwaardelijk vermeerderde eis in conventie van [appellant] begrijpt, wenst [appellant] dat zijn verbintenis om € 630,-- aan [geïntimeerde] te betalen, wordt verrekend met zijn aanspraak op terugbetaling van de borgsom van € 595,--.
3.12.4.
Het hof zal dit beroep op verrekening honoreren omdat in hoger beroep vast staat dat [geïntimeerde] ter zake de oplevering van het gehuurde niets meer van [appellant] te vorderen heeft. [geïntimeerde] heeft niets aangevoerd dat zich bij deze stand van zaken tegen deze verrekening verzet. Dat brengt mee dat de vordering van [appellant] tot terugbetaling van de waarborgsom door verrekening teniet is gegaan en dat [appellant] ter zake de huur over de maand juni 2015 nog het na deze verrekening resterende bedrag van (€ 630,-- min € 595,-- is) € 35,-- dient te voldoen.
3.12.5.
Grief 6 heeft in zoverre doel getroffen. Dat brengt mee dat de voorwaardelijk vermeerderde eis in conventie ter zake terugbetaling van de waarborgsom niet nader besproken hoeft te worden.
Met betrekking tot grief 9: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter
3.13.1.
Grief 9 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie te veroordelen en om de proceskosten van het geding in reconventie tussen de partijen te compenseren.
3.13.2.
Het hof acht de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie juist omdat [appellant] ook na de behandeling van de grieven heeft te gelden als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij.
3.13.3.
De grief is echter terecht voorgedragen voor zover gericht tegen de compensatie van de proceskosten in reconventie. Aangezien de vorderingen in reconventie grotendeels worden afgewezen zal het hof [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in reconventie veroordelen.
Conclusie
3.14.1.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd voor zover gewezen in conventie en moet worden vernietigd voor zover gewezen in reconventie. Het hof zal [appellant] in reconventie veroordelen om aan [geïntimeerde] € 35,-- te betalen (het restant van de huur over juni 2015, na de verrekening met de waarborgsom) en [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in reconventie veroordelen.
3.14.2.
[appellant] heeft in hoger beroep veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente. Die vordering is ten dele toewijsbaar, en wel zoals hierna onder “De uitspraak” wordt vermeld.
3.14.3.
Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Het hof zal de proceskosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van 14 juni 2017 voor zover gewezen in conventie;
vernietigt het bestreden vonnis van 14 juni 2017 voor zover gewezen in reconventie;
opnieuw rechtdoende in reconventie:
- veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] € 35,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juni 2015;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in reconventie, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] op € 120,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] datgene terug te betalen dat [appellant] gelet op deze uitspraak na het wijzen van het bestreden vonnis te veel aan [geïntimeerde] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over het teveel betaalde bedrag vanaf de dag van de betaling tot aan de dag van de terugbetaling;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en A.J. Henzen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juni 2019.
griffier rolraadsheer