ECLI:NL:GHSHE:2019:2375

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.212.670/01

arrest van 9 juli 2019

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna samen in enkelvoud aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. W.P.G. Verstappen te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. K.P. Meegdes te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 mei 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 4854555 CV EXPL 16-2105 gewezen vonnis van 28 september 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 16 mei 2017 waarbij het hof een comparitie van partijen heeft gelast;
het proces-verbaal van de comparitie van 4 december 2017;

de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

[appellant] als huurder en [geïntimeerde] als verhuurder hebben op 28 januari 2012 een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde).

6.1.2.

In de huurovereenkomst is bepaald dat deze is ingegaan op 1 maart 2012 en dat de huurprijs bij vooruitbetaling is verschuldigd, steeds te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, door overmaking op een rekeningnummer van verhuurder. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 710,- per maand.

6.1.3.

[appellant] heeft op 15 december 2014 een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie en verzocht om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. De huurcommissie heeft in een uitspraak van 18 mei 2015 geoordeeld dat het gehuurde ernstige gebreken heeft en de huurprijs van het gehuurde verlaagd tot € 284,- per maand (40% van de huurprijs van € 710,-), vanaf 1 december 2014 totdat alle gebreken zouden zijn hersteld.

6.1.4.

[geïntimeerde] heeft in een brief van 9 juli 2015 aan [appellant] geschreven:
“
U heeft over de afgelopen periode tot en met juli 2015 als maandhuur € 710,- betaald.

Wij stellen het volgende voor:

Wij storten u terug het teveel betaalde, te weten: 8 maanden x(€ 710,- minus € 284,-) ofwel in totaal € 3.408,-

U betaalt vanaf 1 augustus 2015 de maandelijkse huursom van € 284,- tot het moment van onze hernieuwde aanzegging van de huurprijs, zoals die na het volledige herstel van de door de huurcommissie vastgestelde gebreken zal gelden.

Als u hiermee kunt instemmen verzoeken wij de kopie van dit schrijven voor akkoord getekend te retourneren.(…)”.

6.1.5.

[appellant] heeft voornoemde brief op 14 juli 2015 voor akkoord ondertekend.

6.1.6.

[geïntimeerde] heeft het bedrag van € 3.408,- medio juli 2015 aan [appellant] terugbetaald.

6.1.7.

De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft in een brief van 22 november 2015 aan [appellant] geschreven dat de gebreken aan het gehuurde inmiddels volgens de aanbevelingen van de huurcommissie waren hersteld en dat vanaf 1 december 2015 weer de volledige huur van € 710,- per maand verschuldigd was. In de brief is geschreven dat sinds augustus 2012 een huurachterstand bestond en dat [appellant] vanaf augustus 2012 tot en met december 2014 nog een bedrag van € 19.021,- aan huur verschuldigd was. [appellant] is verzocht en gesommeerd om tot betaling van dit bedrag over te gaan.

6.1.8.

De gemachtigde van [appellant] heeft in een brief van 21 januari 2016 aan de gemachtigde van [geïntimeerde] geschreven dat de huur vanaf augustus 2012 tot en met december 2014 steeds op verzoek van [geïntimeerde] contant is betaald en dat [geïntimeerde] in zijn e-mail van 18 december 2014 aan [appellant] heeft gevraagd om de huur per 1 januari 2015 weer via de bank te betalen, hetgeen [appellant] vervolgens ook heeft gedaan.

6.1.9.

[geïntimeerde] heeft [appellant] daarop in rechte betrokken.

6.2.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [appellant] tot betaling van:

- de achterstallige huur van € 19.021,- te vermeerderen met de wettelijke rente en
- € 710,- per maand voor iedere maand dat [appellant] na de dag van ontbinding in het bezit van het (voormalige) gehuurde blijft;

- de buitengerechtelijke incassokosten van € 965,21 en de proceskosten.

6.2.2.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] geen bewijs heeft overgelegd waaruit de gestelde contante betalingen blijkt, zodat dit verweer is gepasseerd en de verschuldigdheid van € 19.021,- is vastgesteld (rov. 4.2.3). De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te verlaten en te ontruimen. [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 19.021,- te vermeerderen met wettelijke rente, € 710,- voor iedere maand vanaf de ontbinding tot de datum van ontruiming, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

6.4.

Grief I richt zich tegen de opsomming van de feiten in het bestreden vonnis, die volgens [appellant] onvolledig is. Volgens [appellant] had de kantonrechter ook moeten vaststellen dat de huurcommissie de verlaagde huurprijs van € 284,- per maand nimmer heeft verhoogd tot 710,- per maand omdat de gebreken (onder meer ten tijde van het [geïntimeerde] van het vonnis) nog altijd niet volledig waren verholpen.
Het overweegt als volgt. Het hof heeft aanleiding gezien om de voor de beslissing relevante feiten opnieuw vast te stellen zoals hiervoor in rov. 6.1 vermeld. Daarbij komt dat het geschil binnen de grenzen van het hoger beroep opnieuw ter behandeling en beslissing aan het hof is voorgelegd. [appellant] heeft daarom geen belang bij grief I. Het betoog van [appellant] dat de verlaagde huurprijs van € 284,- nog te gelden heeft, komt bij de bespreking van grief VI aan de orde (zie hierna rov. 6.10).

6.5.

De grieven II tot en met V lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Partijen hebben tijdens het pleidooi verklaard dat [appellant] het gehuurde per 31 oktober 2016 heeft verlaten en dat de huurovereenkomst in elk geval per die datum is geëindigd. Dat betekent dat dit geding zich toespitst op de vraag of sprake is van een huurachterstand tot 1 november 2016.

6.6.

[geïntimeerde] stelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat [appellant] vanaf augustus 2012 geen huur meer heeft betaald. Daartoe heeft hij onder meer het volgende aangevoerd. [appellant] maakte de huur over naar een specifiek daarvoor bedoelde bankrekening van [geïntimeerde] , die niet zijn ‘lopende bankrekening’ was. Hoewel [geïntimeerde] aanvankelijk de administratie van het gehuurde deed, controleerde hij de bankafschriften niet meer sinds deze digitaal werden aangeleverd. [geïntimeerde] , nu 85 jaar, is niet handig met computers. Daarbij komt dat hij een pensioenuitkering ontvangt en de huurinkomsten niet nodig heeft om te voorzien in zijn levensonderhoud. Op enig moment is de verhouding tussen [geïntimeerde] en [appellant] op scherp komen te staan. Dit was voor de echtgenote van [geïntimeerde] aanleiding om de administratie van het gehuurde te controleren. Zij kwam er toen achter dat vanaf augustus 2012 tot en met december 2014 geen huur was betaald door overmaking naar de bankrekening van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] wist dit niet. Zijn echtgenote heeft in een e-mail van 18 december 2014 aan [appellant] verzocht: “
om de huur met ingang van 01-01-2015 via de bank over te maken op rekeningnr. (…)”. Tot op heden is de huurachterstand niet betaald, aldus [geïntimeerde] .

6.7.

[appellant] heeft de stelling van [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. [appellant] heeft, samengevat, het volgende betoogd. Hij betaalde de huur aanvankelijk via een digitale overboeking per bank. Omstreeks augustus 2012 heeft [geïntimeerde] verzocht om de huur contant te voldoen. [appellant] heeft daarmee ingestemd. Hij heeft de huur vanaf dat moment telkens contant betaald door het bedrag, in een enveloppe, in de brievenbus van het woonadres van [geïntimeerde] te deponeren of dit in zijn bijzijn door een derde te laten doen.

[appellant] had gaandeweg toenemende bedenkingen over de onderhoudstoestand van het gehuurde. Hij heeft hierover gecorrespondeerd met [geïntimeerde] en zich op 15 december 2014 tot de huurcommissie gewend, die de huur heeft verlaagd totdat de gebreken zouden zijn hersteld. [geïntimeerde] heeft na de uitspraak van de huurcommissie het door [appellant] teveel betaalde bedrag aan huur van € 3.408,- in juli 2015 terugbetaald. [geïntimeerde] heeft in een brief van 22 november 2015 aan de huurcommissie geschreven dat de gebreken waren hersteld en verzocht om de huurprijs op het oorspronkelijke niveau te stellen. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft [appellant] in een brief van diezelfde dag voor het eerst verweten dat hij vanaf augustus 2012 tot en met december 2014 geen huur zou hebben betaald, terwijl er geen huurachterstand was en [geïntimeerde] hier in al zijn correspondentie met [appellant] en de huurcommissie ook nooit eerder over had gesproken. [appellant] heeft de contante betalingen veelal in de avonduren gedaan, waarbij diverse getuigen hem één of meerdere keren hebben vergezeld. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] verwezen naar een overzicht van zijn bankafschriften waaruit blijkt dat hij in 26 van de 29 maanden waarin volgens [geïntimeerde] geen huur zou zijn betaald contante bedragen, veelal nagenoeg gelijk aan de huur, heeft opgenomen (cvd prod. 2). Uit de schriftelijke verklaringen van mw. [getuige 1] , dhr. [getuige 2] en dhr. [getuige 3] volgt dat [appellant] de huur voor de maanden oktober en november 2012, januari en juli 2013 en januari en juni 2014 contant heeft voldaan (mvg prod. 25). Van een huurachterstand is geen sprake, aldus [appellant] .

6.8.1.

Het hof overweegt als volgt. De bewijslast voor het bevrijdende verweer dat de huur vanaf augustus 2012 tot en met december 2014 contant is betaald, rust op [appellant] . Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] dat [appellant] de huur vanaf augustus 2012 contant heeft betaald, is het hof van oordeel dat [appellant] met het voorgaande nog niet het bewijs daarvan heeft geleverd.

6.8.2.

Van de hoofdregel van de bewijslastverdeling kan worden afgeweken als uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Naar het oordeel van het hof is hiervan geen sprake. [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een grond voor afwijking kunnen opleveren. Evenmin kan worden vastgesteld dat op [geïntimeerde] een verdergaande verplichting tot het stellen van feiten ter motivering van zijn betwisting rust, zodat geen grond bestaat om hem te verplichten tot inzage in zijn relevante bankgegevens, zoals [appellant] betoogt.

6.8.3.

[appellant] zal overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijslevering worden toegelaten, zoals hierna te melden in het dictum.

6.9.1.

Het hof zal in dit arrest ook het subsidiaire verweer van [appellant] behandelen.

6.9.2.

[appellant] voert subsidiair, voor het geval zou worden geoordeeld dat sprake is van een huurachterstand, aan dat [geïntimeerde] zijn rechten om betaling te vorderen heeft verwerkt. Dit beroep van [appellant] op rechtsverwerking slaagt niet.

Voor het aannemen van rechtsverwerking is het enkel tijdsverloop naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad niet voldoende. Het betoog dat [geïntimeerde] gedurende 39 maanden geen gewag heeft gemaakt van de huurachterstand, baat [appellant] derhalve niet.

Bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [appellant] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [geïntimeerde] zijn aanspraak op de gestelde huurachterstand niet meer geldend zou maken, of waardoor de positie van [appellant] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt, zijn niet gebleken. [appellant] heeft aangevoerd dat de echtgenote van [geïntimeerde] in de e-mail van 18 december 2014 slechts heeft verzocht om de huur met ingang van 1 januari 2015 per bank over te maken terwijl zij toen al wist van de huurachterstand, maar dit sluit niet uit dat alsnog om betaling van een huurachterstand kon worden verzocht.
heeft in de brief van 9 juli 2015 aan [appellant] geschreven: “
U heeft over de afgelopen periode tot en met juli 2015 als maandhuur € 710,- betaald”, maar hier staat tegenover dat deze brief volgens [geïntimeerde] moet worden geplaatst in het kader van de uitspraak van de huurcommissie van 2 juli 2015 die hij niet naast zich neer wilde leggen en hij er niet op de hoogte van was dat hij de huurverlaging kon verrekenen.

Hoewel uit de verklaring van [geïntimeerde] tijdens het pleidooi is gebleken dat hij de administratie van het gehuurde niet nauwkeurig heeft bijgehouden en vast staat dat [appellant] pas op 22 november 2015 is gewezen op een huurachterstand over de periode van augustus 2012 tot en met december 2014, is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] alsnog aanspraak maakt op betaling van die huur. Overige feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel leiden zijn niet gebleken.

6.10.1.

Met grief VI komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van € 710,- per maand voor iedere maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van het gehuurde (van 28 september 2016 tot en met 31 oktober 2016). Volgens [appellant] geldt de door de huurcommissie opgelegde verlaging tot € 284,- per maand, omdat [geïntimeerde] de gebreken gedurende de huurperiode nooit volledig heeft hersteld.

6.10.2.

Deze grief slaagt. Uit de uitspraak van de huurcommissie van 10 november 2016 blijkt dat de huurcommissie niet (meer) is toegekomen aan een hernieuwd oordeel over de vraag of de gebreken waren verholpen. Dat de gebreken toen al volledig waren verholpen is niet gebleken. Dat betekent dat de door de huurcommissie tijdelijk verlaagde huur van
€ 284,- per maand, die was ingegaan op 1 december 2014 en gold totdat alle gebreken waren hersteld, tot de datum van ontruiming van toepassing was.

6.11.

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

7.De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] toe te bewijzen dat de huur van augustus 2012 tot en met december 2014 contant aan [geïntimeerde] is betaald;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M.E. Smorenburg als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 23 juli 2019 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, M.E. Smorenburg en G. van der Wal en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juli 2019.

griffier rolraadsheer