Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00509
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2018, nummer SHE 17/3281 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 393.000 (hierna: de beschikking). Gelijktijdig zijn in dit geschrift de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (gebruikers- en eigenaarsdeel) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt (hierna ook: de aanslagen OZB).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen OZB bezwaar gemaakt en bij uitspraken op bezwaar van 19 oktober 2017 heeft de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en - kennelijk - de aanslagen OZB gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is van deze uitspraken van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De griffier heeft van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Van deze stukken heeft de Heffingsambtenaar een afschrift ontvangen.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 13 juni 2019 te ’s-Hertogenbosch. Daar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, en namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] (taxateur).
1.7.
Het Hof heeft daarna het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een melkveebedrijf met bedrijfswoning, gelegen in [woonplaats] . Het melkveebedrijf bestaat uit twee ligboxenstallen, twee sleufsilo’s, een melkstal, een jongveestal, twee mestkelders en een werktuigenberging. Tot het object behoort ook een perceel met een kadastrale oppervlakte van 6.750 m2, waarvan 5.900 m2 als grond bij de niet-woning en 850 m2 als grond bij de bedrijfswoning in de waardebepaling is betrokken. De bedrijfswoning heeft een inhoud van 749 m3 en beschikt over een dakkapel, voorraadkelder en aangebouwde garage.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport van 12 januari 2018 overgelegd dat is opgesteld door taxateur [C] . De waarde is daarbij bepaald op € 393.000.
2.3.
In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen in de tabel “Heffingsmaatstaf gebruik”:
2.4.
Op het aanslagbiljet gemeentebelastingen en waterschapsbelastingen van belanghebbende (jaar 2017) is voor de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) een “OZB-waarde” vermeld van € 108.000. Voor de aanslag OZB (eigenaar niet-woning) is daarop een OZB-waarde vermeld van € 393.000.
2.5.
De Verordening op de heffing en de invordering OZB 2017 van de gemeente Landerd vermeldt het volgende:
“Artikel 5 Belastingtarieven Pro
1. Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf
a. de gebruikersbelasting:
voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen: 0,20546%
b. bij de eigenarenbelasting:
1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,10315%
2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen 0,27197%”
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is (a) of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil (b) of de onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt en de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) terecht en de aanslag OZB (eigenaar niet-woning) tot het juiste bedrag is opgelegd.
3.2.
Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld, dat de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) ten onrechte en de aanslag OZB (eigenaar niet-woning) tot een te hoog bedrag is opgelegd omdat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.3.
Partijen baseren hun standpunten in hoger beroep op de gronden die zij in hun stukken hebben opgenomen.
3.4.
Belanghebbende concludeert, zoals het Hof dat begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en de aanslag OZB (gebruiker niet-woning), vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak, alsmede verlaging van de aanslag OZB (eigenaar niet-woning) en de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de verletkosten en wettelijke rente. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Samenvatting van het oordeel van het Hof
4.0.
Het Hof stelt de Heffingsambtenaar in het gelijk en is van oordeel dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met het gebruik van Taxatiewijzers in dit geval de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met zijn in het taxatierapport opgenomen specificatie (zie 2.3) voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak voor de heffing van de OZB als een niet-woning moet worden aangemerkt en dat de OZB-aanslagen terecht en tot de juiste bedragen zijn opgelegd. Het Hof zal hieronder zijn oordelen motiveren.
Ten aanzien van het geschil
(a) WOZ-waarde
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op grond van onderdeel b wordt de waarde voor niet-woningen, onder meer, bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3.
Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is omschreven (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). In de onderhavige zaak heeft de Heffingsambtenaar de waarde bepaald met behulp van de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ en de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’, beide per de peildatum (hierna: de Taxatiewijzers). In dit verband wordt opgemerkt dat voor een waardering volgens de Taxatiewijzers geldt, dat de Taxatiewijzers zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en dus geven de Taxatiewijzers een invulling aan de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economische verkeer. Daarbij zullen, indien nodig, de gegevens uit een Taxatiewijzer zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden. Uitgangspunt blijft dat de Taxatiewijzers slechts een hulpmiddel zijn voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.
4.4.
Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de in 4.1 bedoelde waarde van de onroerende zaak per de peildatum.
4.5.
De Heffingsambtenaar heeft met het in 2.2 vermelde taxatierapport de door hem vastgestelde waarde onderbouwd. In dit taxatierapport is voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers. Daarnaast zijn in bijlage 4 bij het taxatierapport, ter onderbouwing van de taxatiewijzer “Agrarische gebouwen”, gegevens opgenomen van verkopen van twee agrarische objecten in de regio, te weten van een veehouderij aan de [adres 2] te [plaats 1] (verkocht op [verkoopdatum 1] 2015) en een veehouderij aan de [adres 3] te [plaats 2] (verkocht op [verkoopdatum 2] 2015).
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank terecht en op de juiste gronden heeft overwogen dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de methode van de vaststelling van de WOZ-waarde niet betwist en het Hof ziet in de geanalyseerde regionale verkopen in bijlage 4 van het taxatierapport geen aanleiding om te twijfelen aan de in de Taxatiewijzers gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast heeft belanghebbende geen taxatierapport overgelegd of onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde van € 350.000. De door belanghebbende ingezonden nadere stukken leiden niet tot een andere conclusie.
(b) OZB
4.7.
Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet, kan voor binnen een gemeente gelegen onroerende zaken een belasting worden geheven van degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt.
4.8.
Vervolgens is in artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, indien de waarde die op grond van Hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan (onzelfstandige) delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
4.9.
Voor de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, komt het er, gelet op artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan
,dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerende-zaakbelasting ten aanzien van het gebruik (vergelijk Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125).
,dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerende-zaakbelasting ten aanzien van het gebruik (vergelijk Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125).
4.10.
Belanghebbende stelt dat uit het aanslagbiljet volgt dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient omdat daarin is vermeld dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) € 108.000 bedraagt. Het gevolg hiervan is, volgens belanghebbende, dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient omdat de waarde van de woningdelen (na toepassing van de woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet) meer dan 70% (€ 285.000 (€ 393.000 - € 108.000) : € 393.000 x 100= 72,6%) van de waarde van de onroerende zaak uitmaakt.
4.11.
De Heffingsambtenaar heeft, onder verwijzing naar de in 2.3 opgenomen specificatie, gesteld dat de waarde van de niet-woningdelen niet € 108.000, maar € 128.686 bedraagt. Door automatiseringsproblemen is per abuis als heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) het eerst genoemde bedrag op het aanslagbiljet vermeld. Naar zijn mening is de aanslag OZB (gebruiker niet-woning) terecht opgelegd omdat de waarde van de woningdelen minder dan 70% van de waarde van de onroerende zaak uitmaakt, namelijk 67,4% (€ 265.000 (€ 393.000 - € 128.000) : € 393.000 x 100).
4.12.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met zijn in het taxatierapport opgenomen specificatie (zie 2.3) voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningdelen van de onroerende zaak minder dan 70% van de waarde van de onroerende zaak als geheel uitmaakt. Het Hof vindt de door de Rechtbank gebruikte overwegingen juist en neemt deze over. In vergelijking met de rechtbankfase heeft belanghebbende in hoger beroep geen nieuwe stellingen ingenomen.
4.13.
Tijdens de zitting van het Hof is besproken of de Heffingsambtenaar zou zijn gebonden aan de vermelding op het aanslagbiljet dat de waarde van de niet-woningdelen € 108.000 bedraagt omdat artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet (zie 4.8) verwijst naar de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ op de WOZ-beschikking staat.
4.14.
Het Hof is van oordeel dat de in 4.13 bedoelde verwijzing op de (totale) waarde van de onroerende zaak ziet en niet op de waarde van onderdelen van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar is dus niet gebonden aan de vermelding op het aanslagbiljet dat de waarde van de niet-woningdelen € 108.000 bedraagt. Voor zover belanghebbende met zijn stelling een beroep op het vertrouwensbeginsel heeft willen doen wordt dat verworpen. Doordat op het aanslagbiljet ook de OZB-aanslag (gebruiker niet-woning) is opgenomen had belanghebbende in redelijkheid niet kunnen menen dat de Heffingsambtenaar vond dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning diende. Terecht is belanghebbende dus een aanslag OZB (gebruiker niet-woning) met toepassing van het juiste tarief (zie 2.5) opgelegd. Omdat de Heffingsambtenaar voor de onroerende zaak niet een te hoge waarde heeft vastgesteld en het tarief niet ter discussie staat, volgt daaruit dat aan belanghebbende ook niet een te hoge aanslag OZB (eigenaar niet-woning) is opgelegd. Het gelijk is aan de Heffingsambtenaar.
4.15.
Het Hof is van oordeel dat - voor zover belanghebbende heeft bedoeld ook deze stellingen in hoger beroep aan te voeren - in belanghebbendes overigens ongemotiveerde beroep op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM en op de goede trouw, redelijkheid en billijkheid en misbruik van bevoegdheid geen grond tot vernietiging van de aanslagen OZB wordt gezien. Ook in zoverre zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
Slotsom
4.16.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.17.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.18.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 18 juli 2019 door A.J. Kromhout, voorzitter, M.J.C. Pieterse en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.