Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00683 en 17/00684
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 2 augustus 2017, nummers AWB 16/3054 en AWB 16/3055, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikkingen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 januari 2016 (hierna: de WOZ-beschikkingen) krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] alsmede de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak, danwel de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 2.224.000 ( [adres 1] ) en € 538.000 ( [adres 2] ) voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2016 (hierna: de aanslagen ozb) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 20 september 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien, op 13 augustus 2018, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend, waarna de Heffingsambtenaar op 24 augustus 2018 hierop met een conclusie van dupliek heeft gereageerd.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 6 september 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] , alsmede namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] , taxateur.
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst, met als enig doel om de Heffingsambtenaar in staat te stellen de relevante taxatieverslagen aan het Hof te zenden. Na ontvangst van de taxatieverslagen en verzending van een kopie daarvan aan belanghebbende, heeft het Hof, overeenkomstig hetgeen ter zitting is besproken, het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. Beide onroerende zaken zijn winkelpanden, gelegen in het centrum van [plaats] , en stammen uit het bouwjaar 2009.
2.2.
De onroerende zaken zijn op 31 december 2013 tezamen verkocht voor € 3.500.000,=. De onroerende zaak [adres 2] is verhuurd aan en in gebruik door [D]
B.V.. De onroerende zaak [adres 1] is verhuurd aan en in
gebruik door [E] BV.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaken toegekende waarden, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport, opgesteld door voornoemde heer [C] op 12 januari 2017. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [adres 2] per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 552.000 en die van [adres 1] op € 2.342.000. De gehanteerde taxatiemethoden zijn de zogenaamde discounted-cash-flow methode en de huurwaardekapitalisatiemethode. Met betrekking tot de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur voor de onroerende zaak [adres 2] de huurwaarde van € 49.764 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 11,1, terwijl hij voor de onroerende zaak [adres 1] de huurwaarde van € 227.417 heeft vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,3. Beide getaxeerde waarden zijn hoger dan de waarden van de WOZ-beschikking.
2.3.1.
In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaken en van het referentieobject [adres 3] te [plaats] opgenomen. Voorts heeft de taxateur de in onderdeel 2.2 bedoelde verkooptransactie bij zijn taxatie betrokken.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarden van respectievelijk € 2.224.000 ( [adres 1] ) en € 538.000 ( [adres 2] ) te hoog zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarden en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.1.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zich erover beklaagd dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden. Zij heeft daarbij aangegeven te doelen op de ontbrekende taxatieverslagen. Ter zitting is afgesproken dat de Heffingsambtenaar deze verslagen, door tussenkomst van het Hof, alsnog aan belanghebbende zou doen toekomen, hetgeen is gebeurd.
4.2.
Met het alsnog overleggen van de taxatieverslagen heeft de Heffingsambtenaar, in aanvulling op de stukken die zich reeds in het dossier bevonden, voldaan aan zijn in artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) neergelegde verplichting alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen.
4.3.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangegeven dat, in afwijking van haar hoger beroepschrift, slechts haar stellingen die zij bij de Rechtbank heeft ingenomen en de stellingen die ter zitting van het Hof door haar overigens zijn aangevoerd, in geschil zijn.
Ten aanzien van het geschil
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.5.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2015.
4.6.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a. van vorenbedoeld artikel, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarden volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.7.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken onderbouwd met het in onderdeel 2.3 genoemde taxatierapport
.
.
4.8.
Belanghebbende stelt, alhoewel de onroerende zaken (ook volgens haar) afzonderlijke WOZ-objecten zijn, dat de kapitalisatiefactor voor beide onroerende zaken dezelfde dient te zijn. Ook heeft zij aangevoerd dat de taxateur van de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de kapitalisatiefactoren onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en dat de WOZ-beschikkingen met betrekking tot eerdere tijdvakken van invloed zijn op de waardebepaling voor het onderhavige belastingjaar. Ter zitting van het Hof heeft zij aan het voorgaande toegevoegd dat de taxateur van de gemeente [plaats] niet onpartijdig zou zijn.
4.9.
Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de taxateur van de gemeente [plaats] niet onjuist heeft gehandeld door ten aanzien van de onroerende zaken verschillende kapitalisatiefactoren in aanmerking te nemen. Het Hof acht aannemelijk de verklaring van de taxateur dat het verschil in kapitalisatiefactoren, zoals in het taxatierapport vermeld (10,3 voor de onroerende zaak [adres 1] en 11,1 voor de onroerende zaak [adres 2] ), wordt veroorzaakt doordat de bruto verhuurbare oppervlakte (hierna: BVO) van het pand [adres 1] (1.504 m²) minder makkelijk verhuurbaar is dan de veel kleinere BVO van het pand aan het [adres 2] (246 m²). Dat - aldus de taxateur - het verschil in locatie tot uitdrukking is gekomen in het verschil in huurprijs per m², acht het Hof ook aannemelijk. De in het taxatierapport opgenomen huurwaarden (per m2) van de twee onroerende zaken staan vast en verschillen van elkaar, zodat in het geschil over het onderlinge locatieverschil het gelijk aan de zijde van de Heffingsambtenaar is.
4.10.
De stelling van belanghebbende dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden wordt verworpen. Uit het taxatierapport blijkt namelijk dat een mutatieleegstandrisico van 10% in aanmerking is genomen. De Rechtbank heeft hierover het volgende geoordeeld (waarbij eiseres als belanghebbende en verweerder als de Heffingsambtenaar dient te worden gelezen):
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport
- met name bijlage 4 dat een overzicht bevat van de leegstand in dit winkelgebied - en de
gegeven nadere toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende
rekening is gehouden met het leegstandsrisico van beide objecten, zodat de door hem
bepaalde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. De gemachtigde van eiseres is er niet in
geslaagd om de door hem ter zitting bepleite kapitalisatiefactoren voor de onroerende zaken
aannemelijk te maken nu enige inzichtelijke onderbouwing hiervan ontbreekt
Het Hof acht dit oordeel juist. Ook in hoger beroep heeft belanghebbende onvoldoende aangedragen voor het oordeel dat de Heffingsambtenaar met een te laag leegstandsrisico rekening heeft gehouden.
4.11.
Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de WOZ-beschikkingen met betrekking tot eerdere tijdvakken niet relevant zijn voor de waardebepalingen met betrekking tot het onderhavige belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald en niet op basis van de WOZ-waarde voor een eerder jaar. De ten opzichte van het vorige jaar dan wel vorige jaren gestegen WOZ-waarden van belanghebbendes onroerende zaken vormen daarom dan ook geen aanleiding om de voor dit belastingjaar vastgestelde WOZ-waarden, die overigens beduidend lager zijn dan de in het taxatierapport vermelde waarden, onjuist te achten.
4.12.
Ook het oordeel van de Rechtbank dat de gemiddelde prijsontwikkeling van onroerende zaken rond de onderhavige waardepeildatum niets zegt over de waarde van een specifieke onroerende zaak, acht het Hof juist.
4.13.
De conclusie is dat de Heffingsambtenaar de in geschil zijnde waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
4.14.
Belanghebbende heeft nog gesteld dat de taxateur, alhoewel hij hem deskundig acht, niet onpartijdig is. Voor zover belanghebbende hiermee bedoelt te stellen dat de getaxeerde waarden en de (lagere) waarden van de WOZ-beschikkingen daardoor te hoog zijn vastgesteld, wordt deze stelling verworpen. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd - namelijk dat de taxateur door de gemeente [plaats] voor zijn diensten wordt betaald en daardoor beïnvloedbaar is - ziet het Hof geen aanleiding om aan de onafhankelijkheid of de objectiviteit van de door de Heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur te twijfelen.
Slotsom
4.15.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank zal worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.16.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 11 januari 2019 door A.J. Kromhout, voorzitter, P.C. van der Vegt en W.P.J. Schramade, leden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.