Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00828 en 17/00829
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland‑West‑Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 november 2017, nummers BRE 17/548 en AWB 17/549 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden aanslagen en daarbij gegeven beschikkingen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet WOZ beschikkingen gegeven (hierna: de WOZ‑beschikkingen), waarbij de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna ook: de onroerende zaken) naar de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is bepaald op respectievelijk € 800.000 en € 440.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting eigenaar bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 december 2016 heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft vóór de zitting bij geschrift van 2 november 2018, bij het Hof ingekomen op 9 november 2018, een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 15 november 2018 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Op de [adres 1] is een afhaalpunt van [een supermarkt] gevestigd en op [adres 2] [een showroom] .
2.2.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen overgelegd van de onroerende zaken. Daarnaast heeft hij een zogenoemde ‘Waardebeoordeling’ (hierna: de waardebeoordeling) overgelegd van 5 april 2017, opgemaakt door [ambtenaar 2] (registertaxateur). [ambtenaar 2] heeft de onroerende zaken inpandig opgenomen op 16 september 2016. In de waardebeoordeling is uitgegaan van de in de bezwaarfase getaxeerde huurwaarde voor [adres 1] en [adres 2] van respectievelijk € 75.000 en € 44.720 per jaar, die ook door belanghebbende in de bezwaarfase als reëel waren aangemerkt. Voor [adres 1] is een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,7 en voor [adres 2] een kapitalisatiefactor van 9,9. In de waardebeoordeling heeft de taxateur geconcludeerd dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. Die conclusie heeft hij onderbouwd met de volgende transacties:
- [adres 3] in [plaats] , een winkel met magazijn, 810 m2 winkel/showroom met 36 m2 magazijn, gelegen aan de rand van het winkelcentrum van [plaats] , op [verkoopdatum 1] 2015 verkocht voor € 800.000 en verhuurd per februari 2016 voor € 57.600 per jaar, kapitalisatiefactor 13,88;
- [adres 4] in [plaats] , een hal met kantoorgedeelte, 543 m2 bedrijfshal, 93 m2 kantoor begane grond, 96 m2 kantoor op etage en een entresol van 75 m2, op [verkoopdatum 2] 2015 verkocht voor € 475.000 en verhuurd per 19 mei 2015 voor € 44.000 per jaar, kapitalisatiefactor 10,79; en
- [adres 5] , een hal met kantoorgedeelte, 1.126 m2 opslag, 61 m2 kantoor begane grond en 61 m2 kantoor op verdieping, op [verkoopdatum 3] 2015 verkocht voor € 713.750 en gelijktijdig verhuurd voor € 65.828, kapitalisatiefactor 10,84.
2.3.
Namens belanghebbende is in eerste aanleg een concept taxatierapport overgelegd van 21 april 2016, opgemaakt door [A] , naar een waardepeildatum van 15 april 2016. Het doel van deze taxatie is ‘financiering’. Op pagina 10 van dit taxatierapport is de waarde van [adres 1] bepaald op € 1.250.000 en de markthuurwaarde op € 70.000. Op pagina zestien van het taxatierapport is te lezen dat [A] de staat van onderhoud, voor zover zichtbaar, redelijk tot goed inschat, op pagina zeventien dat het object een zichtlocatie heeft aan de recent vernieuwde Provinciale weg N261 met een hoog aantal passanten, vanwege het feit dat deze weg een van de belangrijkste toegangswegen is naar onder meer [een park] , dat de bereikbaarheid van de locatie goed is en dat met name aan de [adres 6] sprake is van enige parkeerdruk. Op pagina achttien zijn als opgegeven huurcijfers € 45.000 vermeld voor de m2 die zijn verhuurd aan [een showroom] en € 70.000 voor de m2 die zijn verhuurd aan [een supermarkt] .
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken niet te hoog zijn.
Ter zitting heeft belanghebbende als volgt verklaard:
Hij is van mening dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. In hoger beroep wordt door hem uitsluitend gesteld wat door hem is verwoord in het nadere stuk van 2 november 2018. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de waarde van [adres 1] op € 399.000, subsidiair € 679.000, en [adres 2] op € 219.000 en dienovereenkomstige verminderingen van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.1.
De Heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het nader stuk van belanghebbende tardief moet worden verklaard, aangezien het niet binnen de in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) genoemde termijn bij het Hof is ingediend. Op grond van artikel 8:58, eerste lid, van de Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Ter zitting heeft het Hof als zijn oordeel gegeven dat het stuk te laat is ingekomen en dat een goede procesorde in dit geval meebrengt dat het stuk buiten beschouwing wordt gelaten. Dat neemt echter niet weg dat de in dat nader stuk vervatte stellingen ter zake van de huurwaarde, kapitalisatiefactor en objectafbakening hierna zullen worden beoordeeld aangezien deze stellingen reeds ter zitting aan de orde zijn geweest en de Heffingsambtenaar hierop heeft kunnen reageren, voordat hij zich op het standpunt heeft gesteld dat het nader stuk buiten beschouwing moet worden gelaten wegens het late tijdstip van indiening ervan.
Ten aanzien van het geschil
4.2.
Het Hof zal eerst de stelling van belanghebbende behandelen dat de objectafbakening niet juist is en stelt daarbij voorop dat het in beginsel aan de Heffingsambtenaar is om aannemelijk te maken dat de objectafbakening juist is. Daaraan gaat echter vooraf dat belanghebbende de juistheid voldoende gemotiveerd betwist. In deze zaak staat vast dat er sprake is van verhuur aan twee verschillende gebruikers, waarbij de indeling van de aan deze gebruikers verhuurde delen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof zal dan ook uitgaan van de objectafbakening zoals door de Heffingsambtenaar is gehanteerd.
4.3.
Ter zitting heeft belanghebbende betwist dat de huurwaarde van elk van de beide onroerende zaken niet langer in geschil zou zijn. In het tot de gedingstukken behorende verslag van het horen in bezwaar is weliswaar opgenomen dat belanghebbende heeft aangegeven dat de huurwaarden reëel zijn, maar volgens belanghebbende is dit standpunt slechts ingenomen met het oog op een mogelijk ter gelegenheid van die hoorzitting te bereiken compromis. Aangezien dat compromis niet tot stand is gekomen, dient te worden uitgegaan van een huurwaarde € 70.000, aldus belanghebbende.
4.4.
Het Hof begrijpt de stelling van belanghebbende zo – gelet op de verwijzing naar een huurwaarde, enkelvoud, van € 70.000 – dat hij de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde voor [adres 1] , € 75.050, betwist. Daarmee is niet langer in geschil de door de Heffingsambtenaar gebruikte huurwaarde van € 44.720 voor [adres 2] . Deze huurwaarde is ook in lijn met de huurwaarde van € 45.000 zoals vermeld in het door belanghebbende overgelegde concept taxatierapport als genoemd in 2.3 hiervoor.
4.5.
Door in hoger beroep ter zitting deze stelling in te nemen heeft belanghebbende de Heffingsambtenaar in een moeilijk parket gebracht. De Heffingsambtenaar heeft daarover wel geklaagd, maar pas nadat hij over die stelling een standpunt heeft ingenomen, zie onder 4.1 hiervoor. Het is de Heffingsambtenaar die aannemelijk dient te maken dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. Hij is bij zijn waardevaststelling uitgegaan van de opmerking van belanghebbende dat de door hem, de Heffingsambtenaar, gehanteerde huurwaarde reëel is.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof mocht hij in het onderhavige geval echter niet afzien van het onderbouwen van de door hem gehanteerde huurwaarden op de grond dat belanghebbende deze huurwaarden als reëel had aangemerkt. Van een situatie waarin belanghebbende een door hem ingenomen standpunt uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft prijsgegeven is geen sprake met de vastlegging door de Heffingsambtenaar van het op de hoorzitting besprokene in een verslag en de ter zitting in hoger beroep ingenomen stelling door belanghebbende. Dat betekent echter nog niet dat belanghebbende ook kan worden gevolgd in zijn stelling over de hoogte van de huurwaarde.
4.7.
Het Hof sluit bij de beoordeling van die stelling aan bij de door belanghebbende overgelegde stukken. Tot de gedingstukken behoort een concept taxatierapport van [B] als genoemd in 2.3 hiervoor. Daarin wordt uitgegaan van een huurwaarde van [adres 1] van € 70.000. Daarnaast behoort tot de gedingstukken een e‑mail van 30 maart 2016 van [C] aan de gemachtigde waarin is te lezen:
“(…)
Hierbij de gegevens van het plan te Waalwijk , zoals telefonisch besproken.
Mis nog wel gegevens het gebouw met [een supermarkt] en [een showroom] (Huur € 125k, wordt mogelijk € 150k)”
Aangezien de huur van [adres 2] afgerond € 45.000 bedraagt, resteert voor [adres 1] een bedrag van € 80.000. Het Hof heeft bij zijn oordeelsvorming betrokken dat het taxatierapport een concept betreft, ten behoeve van financiering en is opgemaakt naar de waardepeildatum 30 maart 2016 en dat de hiervoor genoemde e‑mail van [C] dateert van 30 maart 2016. Het voorgaande in ogenschouw genomen is het Hof van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag gebruikte huurwaarde van € 75.050, gelegen tussen de hiervoor genoemde € 70.000 en € 80.000, niet te hoog is.
4.8.
Datzelfde heeft te gelden voor de door de Heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactoren van 10,7 en 9,9. Belanghebbende heeft daartegen met name aangevoerd dat één gebouw, maar één kapitalisatiefactor kan hebben. Wat daar ook van zij, in dit geval is sprake van twee objecten voor de Wet WOZ, die beide een andere gebruiksfunctie hebben en daarmee ook andere risico’s met zich brengen. Het had op de weg van belanghebbende gelegen zijn stelling nader, met bewijsstukken, te onderbouwen. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van vijf eveneens niet nader met bewijsstukken onderbouwd. Belanghebbende heeft daarnaast hooguit gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, maar heeft deze stelling niet nader onderbouwd. Het Hof zal dan ook uitgaan van de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de omgeving van de onroerende zaken is verloederd, is het Hof van oordeel dat daarvan geen sprake is. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de door belanghebbende overgelegde foto’s zijn genomen van een punt op behoorlijke afstand van de onroerende zaken en daarom niet een realistisch beeld van de omgeving van de onroerende zaken geven. Het Hof heeft gelet hierop meer gewicht toegekend aan de door [ambtenaar 2] overgelegde foto’s en het daaruit volgende beeld dat geen sprake is van een verloederde omgeving, dan aan de door belanghebbende overgelegde foto’s. Het voorgaande betekent dat de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactoren niet te hoog heeft vastgesteld.
4.9.
Aangezien noch de huurwaarden, noch de kapitalisatiefactoren te hoog zijn vastgesteld, heeft datzelfde te gelden voor de beschikte waarden.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 11 januari 2019 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, A.J. Kromhout en W.P.J. Schramade, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.