Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00543
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 6 augustus 2019, nummer SHE 18/2803, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch,
hierna: de Heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 395.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2018. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft op 26 maart 2018 bezwaar gemaakt.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2018 uitspraak op bezwaar gedaan.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning uit 1955. De onroerende zaak werd in 1970 vergroot/verbouwd. De onroerende zaak, gelegen in de buurt “ [A] ” te [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 386 m³ met dakkapel, een aanbouw van 32 m³, een garage van 150 m³ en een zwembad van circa 23 m². Het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen heeft een oppervlakte van ongeveer 2.585 m².
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 395.000.
2.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
2.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 395.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 15 mei 2019 door taxateur [taxateur 1] opgemaakte taxatierapport. De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 408.000. Het taxatierapport bevat een waardematrix en beeldmateriaal van onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
2.5.
Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 19 september 2018 door taxateur [taxateur 2] . De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 349.000. Het taxatierapport bevat een waardematrix.
2.6.
Zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende hebben de door hen voorgestane waarde onderbouwd met drie, in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
- [adres 2] , verkocht op [datum 1] 2017 voor € 380.000;
- [adres 3] , verkocht op [datum 2] 2016 voor € 350.000; en
- [adres 4] , verkocht op [datum 3] 2015 voor € 375.000.
2.7.
Belanghebbende heeft luchtfoto’s overgelegd ter onderbouwing van de ligging van de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [adres 3] .
3.Geschil, alsmede conclusies van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
Heeft de Heffingsambtenaar gehandeld in strijd met artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) door kort voor de zitting bij de Rechtbank een verweerschrift in te dienen?
Heeft de Rechtbank belanghebbendes ter zitting ingenomen stelling ten onrechte niet bij de beoordeling van het beroep betrokken?
Is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog vastgesteld?
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar € 366.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag (a)
4.1.
Belanghebbende heeft betoogd dat het door de Heffingsambtenaar ingediende verweerschrift door de Rechtbank buiten beschouwing had moeten worden gelaten, omdat dit stuk in strijd met het bepaalde in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb niet binnen vier weken na de dag van verzending van het beroepschrift is ingediend bij de Rechtbank. Belanghebbende acht deze werkwijze van de Heffingsambtenaar in strijd met de goede procesorde.
4.2.
Het betoog van belanghebbende faalt. Het Hof stelt vast dat het beroepschrift van belanghebbende bij de Rechtbank is ingekomen op 13 november 2018. Bij brief van 29 november 2018 heeft de griffier van de Rechtbank de Heffingsambtenaar verzocht om binnen vier weken na de datum van verzending van genoemde brief alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen. Tevens deelt de griffier in deze brief mede dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om, met inachtneming van het bepaalde in artikel 8:58, eerste lid, van de Awb, tot tien dagen voor de zitting een verweerschrift in te dienen, tenzij de Rechtbank dit anders bepaalt. Niet gesteld of gebleken is dat de Rechtbank anders heeft bepaald. Het verweerschrift van de Heffingsambtenaar is eerst op 24 mei 2019 door de Rechtbank ontvangen. Dit is buiten de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb genoemde termijn van vier weken na verzending van het beroepschrift, maar binnen de in artikel 8:58, eerste lid, van de Awb genoemde termijn van tien dagen vóór de zitting. De Rechtbank heeft het verweerschrift terstond - op dezelfde dag - aan belanghebbende toegezonden. Anders dan in de door belanghebbende genoemde uitspraak van het Hof van 17 maart 2017 [1] heeft de Rechtbank de Heffingsambtenaar niet verzocht, noch aangemaand, om binnen een gestelde termijn een verweerschrift in te dienen. Ook zijn door belanghebbende, anders dan in voornoemde uitspraak, geen feiten of omstandigheden genoemd waaruit volgt dat het kort voor zitting indienen van verweerschriften een structurele werkwijze is van de Heffingsambtenaar. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de overschrijding van de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb genoemde termijn er niet toe kan leiden dat het verweerschrift niet bij de beoordeling van het beroep kan worden betrokken. [2]
4.3.
Voorts is het Hof van oordeel dat de goede procesorde niet is geschonden, aangezien belanghebbende tijdig kennis heeft kunnen nemen van het verweerschrift. Blijkens het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank heeft belanghebbende niet geklaagd over het tijdstip van indiening van het verweerschrift. Hij heeft aldaar de mogelijkheid gehad om op het verweerschrift te reageren en dat ook daadwerkelijk gedaan. Anders dan Rechtbank Overijssel in de door belanghebbende genoemde uitspraak van 20 december 2019, [3] ziet het Hof dus geen aanleiding om te concluderen dat de goede procesorde is geschonden. Ook de stelling van belanghebbende dat het verweerschrift een omvangrijk stuk was, kan hem niet baten, aangezien vast is komen te staan dat het verweerschrift bestond uit slechts 7 pagina’s inhoudelijk verweer en een vijftal bijlagen.
4.4.
Vraag (a) dient ontkennend te worden beantwoord.
Vraag (b)
4.5.
Belanghebbende is verder van mening dat de Rechtbank de door belanghebbende ter zitting bij de Rechtbank overgelegde luchtfoto’s en de ter zitting ingenomen stelling omtrent het geluidsoverlast van de spoorwegovergang ten onrechte niet voor vol heeft meegenomen in haar oordeelsvorming. Belanghebbende acht dit een onjuiste gang van zaken, met name omdat het door de Heffingsambtenaar ingediende verweerschrift wél ten volle is meegenomen.
4.6.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat sprake zou zijn van het niet ‘voor vol’ meenemen van de ter zitting overgelegde bewijsstukken. Uit overweging 11 van de Rechtbank blijkt namelijk dat zij de luchtfoto’s heeft gebruikt ter onderbouwing van haar oordeel dat niet evident aannemelijk is dat sprake is van zodanige overlast van de spoorwegovergang dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Gelet op het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank was de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de spoorwegovergang een punt van uitvoerig debat. Het Hof neemt aan dat de Rechtbank met de zinssnede ‘dat deze stelling eerst op de zitting is betrokken’ slechts heeft willen constateren dat belanghebbende deze stelling niet eerder in de procedure in eerste aanleg heeft aangevoerd en niet dat zij deze stelling van belanghebbende tardief verklaart. Dat de Rechtbank deze stelling niet of niet volledig heeft meegenomen in haar oordeel, is het Hof overigens ook niet gebleken, nu juist in overweging 11 nadrukkelijk op dit punt wordt ingegaan.
4.7.
Vraag (b) dient ontkennend te worden beantwoord.
Vraag (c)
4.8.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [4] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.9.
De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [5] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.
4.10.
Ter onderbouwing van de waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix. De Heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de beschikte waarde van € 395.000 niet te hoog is.
4.11.
Belanghebbende betwist het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld en voert hiertoe diverse argumenten aan. Allereerst stelt belanghebbende dat de woningen [adres 2] en [adres 4] niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten, omdat zij onvoldoende vergelijkbaar zijn. Alhoewel deze woningen zijn gelegen in dezelfde buurt “ [A] ”, verschillen zij volgens belanghebbende teveel qua bouwjaar, ligging, inhoud, (onderhouds)toestand en kwaliteit. Volgens belanghebbende is alleen de woning aan de [adres 3] bruikbaar als vergelijkingsobject.
4.12.
Het Hof acht, anders dan belanghebbende, de woningen [adres 2] en [adres 4] wel geschikt als vergelijkingsobjecten. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat desbetreffende woningen qua type (vrijstaande) woning, bouwjaar, inhoud en ligging in de wijk “ [A] ” voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, zodat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten gebruikt kunnen worden om - rekening houdend met de onderlinge verschillen - de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Overigens verplicht de Wet WOZ niet dat ten minste drie vergelijkingsobjecten worden gehanteerd. In bepaalde gevallen – bijvoorbeeld indien weinig of geen vergelijkbare objecten voorhanden zijn – kan de waarde worden bepaald aan de hand van één vergelijkingsobject. [6] Een dergelijk geval doet zich hier echter niet voor.
4.13.
Belanghebbende heeft in hoger beroep verder zijn standpunt herhaald dat de Heffingsambtenaar de negatieve correctie in verband met de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de spoorlijn onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens belanghebbende is het onverklaarbaar dat voor [adres 3] een negatieve correctie van (afgerond) € 131.000 wordt toegepast en voor de onroerende zaak een negatieve correctie van (afgerond) € 45.000. Volgens belanghebbende ondervinden de bewoners van de onroerende zaak meer hinder van de passerende treinen dan de bewoners van [adres 3] , omdat het merendeel van het perceel aan de spoorlijnkant is gelegen. Bovendien is volgens belanghebbende ten onrechte geen rekening gehouden met de nabij de onroerende zaak gelegen spoorwegovergang en de drukke(re) verkeerswegen rondom het industrieterrein “ [A] ”.
4.14.
De Heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat doorgaans aan de achterzijde van een woning wordt geleefd en op basis van deze ervaringsregel kan worden geconcludeerd dat de bewoners van [adres 3] meer hinder ondervinden van de passerende treinen, omdat dit perceel aan de achterzijde direct grenst aan de spoorlijn. Ter zitting bij het Hof heeft de Heffingsambtenaar hieraan toegevoegd dat de woning aan de [adres 3] is gelegen tegenover een agrarisch bedrijf en een kassencomplex en deze woning dus, los van de ligging aan de spoorlijn, rondom minder vrij is gelegen dan de onroerende zaak. Volgens de Heffingsambtenaar wordt de hinder veroorzaakt door de drukke(re) verkeersweg en de spoorwegovergang gecompenseerd doordat de onroerende zaak volledig vrij is gelegen en aan de achterzijde een vrij uitzicht heeft.
4.15.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de ligging nabij de spoorlijn en in welke mate dit verschilt van de ligging van het vergelijkingsobject [adres 3] . Het perceel van de [adres 3] grenst direct aan de spoorlijn. Tussen belanghebbendes perceel en de spoorlijn is een verkeersarme weg en een groenstrook gelegen. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met een negatieve correctie van (afgerond) € 45.000 voldoende rekening heeft gehouden met de ligging ten opzichte van het spoor en de spoorwegovergang. De ligging aan de drukke(re) verkeersweg rondom het industrieterrein “ [A] ” acht het Hof voldoende verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de andere twee vergelijkingsobjecten, zodat de Heffingsambtenaar ook wat betreft dit aspect aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
4.16.
Vraag (c) dient ontkennend te worden beantwoord.
Slotsom
4.17.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.18.
Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.19.
Het Hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond; en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.