Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00731
uitspraakdatum:
30 juni 2015
30 juni 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 juni 2014, nummer AWB 13/7041, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Ede(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215 C (betreft C en D) te [A], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013, vastgesteld op € 1.139.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (gebruiker) vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 juni 2014 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is gebruiker van de vierde en vijfde verdieping van het in 2010 gebouwde kantoorpand aan de [a-straat] 215C te [A] (hierna: de onroerende zaak). Het vloeroppervlak van de verdiepingen tezamen, alsmede de entree en de garderobe bemeet 1.062 m². Belanghebbende is tevens gebruiker van een dertigtal tot de onroerende zaak behorende parkeerplaatsen.
2.2
De onroerende zaak is nabij de snelweg A12 en winkels gelegen.
2.3
Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank door Ir. [D] (WOZ-taxateur) een taxatierapport laten opstellen. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaardekapitalisatiemethode op € 1.150.000 bepaald. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,1 heeft de taxateur verkoopgegevens van het kantoorpand aan de [b-straat] 19 te [A] opgenomen. Dit betreft een in 1994 gebouwd, eveneens in [A] gelegen, kantoorpand dat in december 2011 is geleverd voor een bedrag van € 1.256.000. In matrixvorm heeft de taxateur het volgende in zijn taxatierapport opgenomen:
Adres
Bouw-
jaar
Omschrijving
Opp. in m²
Aantal
Prijs per eenheid in €
Huur-waarde
Kap.
Factor
Waarde in €
[a-straat] 215 C
2010
Kantoor
396
105
41580
10,1
419958
2010
Kantoor
410
105
43050
10,1
434805
2010
Entree/
garderobe
128
105
13440
10,1
135744
2010
Entree/
Garderobe
128
105
13440
10,1
135744
Parkeerplaats
30
54
24300
Taxatiewaarde
1150000
[b-straat] 19
1994
Kantoor bg
337
112
37744
10,5
396312
1994
Kantoor 1e
337
112
37744
10,5
396312
1994
Kantoor 2e
337
112
37744
10,5
396312
Extra grond
403
140
56420
Waarde Wpd
1-1-12
1245000
Toelichting: kantoor met 3 bouwlagen, op goede locatie aan invalsweg vanaf de A12 op ca. 1,5 km van het te taxeren object [a-straat] 215 C.
2.4
Het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 1.150.000) van de onroerende zaak en de waarde die op de WOZ-beschikking (€ 1.139.000) is vermeld, wordt veroorzaakt doordat de taxateur bij zijn berekening uitgegaan is van een huurwaarde van € 105 per m², terwijl bij de berekening van waarde die op de WOZ-beschikking is vermeld € 104 per m² in aanmerking is genomen.
2.5
De taxateur heeft in zijn taxatierapport de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor tevens berekend met de bruto aanvangsrendement methode, ook wel de bottum-up methode genoemd. Hij heeft deze als volgt berekend:
Exploitatiekosten
Onderhoudskosten 2% van de huur
Vaste Lasten 2,5% van de huur
Beheerskosten 2% van de huur
Leegstandsrisico 10% van de huur
Totaal 16,5% van de huur
Nettohuur als % van de brutohuur 83,5%
Basisrendement 2,20%
Opslagrisico
5,56%
5,56%
Netto yield 7,8%
Netto huur % * Netto factor (83,5 : 7,8) = 10,8
Correctie kosten koper 7%
Kapitalisatiefactor (Brutofactor, afgerond op 1 decimaal) 10,1
2.6
Belanghebbende heeft op basis van de bottum-up methode een kapitalisatiefactor berekend van 7,45.
2.7
Ter nadere onderbouwing van de door hem berekende kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep het volgende vermeld:
“De taxateur heeft naast het bovengenoemde verkoopcijfer en de in het in beroep overlegde taxatierapport genoemde huurcijfers nog twee verkoopcijfers toegevoegd welke aantonen dat de waarde van het onderhavige kantoorpand niet te hoog is vastgesteld:
Het betreft de volgende verkoopcijfers:
-[c-straat] 40, op 17 februari 2011 verkocht voor € 2.575.000. Dit pand is na aankoop voor € 500.000 à € 600.000 verbouwd. Het betreft een pand met een oppervlakte van 2.224 m² en 1.500 m² verharding, derhalve aanzienlijk groter dan het onderhavige object. De huurprijs bedraagt € 298.680. De kapitalisatiefactor is berekend op 10,2. Aangezien [c-straat] een groter pand is, is het leegstandsrisico groter. Echter, door de verbouwing/renovatie is de kapitalisatiefactor hoger.
-[d-straat] 31, op 21 november 2011 verkocht voor € 480.000. De huursom van dit pand bedraagt € 42.600. Dit pand is beduidend kleiner dan het in het geding zijnde pand, het heeft immers een oppervlakte van 320 m². Omdat het leegstandsrisico bij dit kleinere object lager is, is een hogere kapitalisatiefactor gehanteerd.”
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
3.2
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de bottum-up methode moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 7,45.
3.3
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de kapitalisatiefactor 10,1 bedraagt. Primair baseert hij dat op de in het taxatierapport opgenomen transactiegegevens van het kantoorpand aan de [b-straat] te [A].
3.4
Tussen partijen is de bij de waarde van de WOZ beschikking in aanmerking genomen huurwaarde van € 104 niet in geschil.
3.5
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.6
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 846.824.
3.7
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat de gezochte waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, in dit geval wordt bepaald door middel van de in 4.2 vermelde huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof zal partijen hierin volgen.
4.4
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.5
De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde en in 2.3 vermelde taxatierapport. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 1.150.000. Nu tussen partijen de huurwaarde van € 104 per m² niet in geschil is, neemt de heffingsambtenaar, in afwijking van het taxatierapport, het standpunt in dat de beschikte waarde tevens de gezochte waarde van de Wet WOZ is. Uitgaande van een totale huurwaarde van € 110.448 per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,1 bedraagt de waarde van de onroerende zaak exclusief de waarde van de parkeerplaatsen dan € 1.115.524.
4.6
Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin naast concrete gegevens voor de onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde, die tussen partijen niet in geschil is, verkoopgegevens opgenomen van het kantoorpand aan de [b-straat] in [A]. Aan de verkoopgegevens van de door de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep genoemde panden (2.7) zal het Hof voorbij gaan nu niets in het geding is gebracht waaruit de vergelijkbaarheid van die panden met de onroerende zaak blijkt.
4.7
Het Hof is van oordeel dat voornoemd kantoorpand aan de [b-straat] 19 zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Beide zijn, op 1,5 km van elkaar, in [A] gelegen en hebben een nagenoeg even groot vloeroppervlakte. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het Hof geloofwaardig verklaard dat de huurwaarden van deze panden verschillen omdat aan kantoorpanden op de begane grond en eerste en tweede verdieping (de [b-straat] 19) een hogere huurwaarde wordt toegekend dan aan hoger gelegen verdiepingen (de onroerende zaak).
4.8
Gelet op hetgeen in 4.7 is overwogen acht het Hof de berekende huurwaarde van de [b-straat] 19 van (3 * € 37.744 =) € 113.232, in het licht van de tussen partijen niet in geschil zijnde huurwaarde van de onroerende zaak van € 110.448 niet te hoog. Nu de in het taxatierapport opgenomen waarde van de [b-straat] 19, exclusief de waarde van de extra grond, € 1.188.936 bedraagt, is de kapitalisatiefactor voor dat pand te berekenen op 10,5 (€ 1.188.936: € 113.232 ).
4.9
De heffingsambtenaar is bij de berekening van de voor de onroerende zaak gezochte waarde uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,1. Deze is naar het oordeel van het Hof gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet te hoog vastgesteld.
4.1
Belanghebbende stelt echter dat één verkoopcijfer onvoldoende is om de gezochte kapitalisatiefactor en daarmee de gezochte waarde te kunnen onderbouwen. Anders dan belanghebbende is het Hof van oordeel dat in het onderhavige geval dat wél voldoende is. Het kantoorpand aan de [b-straat] is weliswaar niet identiek maar is wel, zoals hiervoor overwogen, zeer vergelijkbaar. In dat geval, indien geen andere goed vergelijkbare objecten binnen de gemeente zijn te vinden, kan met in achtneming van de onderlinge verschillen, zoals hiervoor in 4.7 is overwogen, de waarde bepaald worden aan de hand van één verkoopcijfer.
4.11
Het Hof deelt belanghebbendes mening derhalve niet dat in dit geval de waarde dient te worden bepaald aan de hand van de zogenoemde bottum-up methode; zijn berekening is overigens in dit specifieke geval met meer onzekerheden omgeven dan de in 2.3 vermelde berekening op basis van één marktgegeven. Het Hof wil in dit verband bijvoorbeeld wijzen op de berekening van het rendement (de netto yield), waarbij met name de inschatting van het opslagrisico arbitrair is.
4.12
Geconcludeerd wordt derhalve dat de heffingsambtenaar de gezochte waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
30 juni 2015in het openbaar uitgesproken.
30 juni 2015in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake)
(A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 30 juni 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.