ECLI:NL:GHSHE:2020:1424

• Datum uitspraak: 28 april 2020
• Publicatiedatum: 28 april 2020
• Zaaknummer: 200.248.779_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; R.J.M. Cremers; J.M.H. Schoenmakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens gebreken aan gehuurde woning afgewezen

Appellante huurde een woning tegen een maandelijkse huurprijs van €753,75 en klaagde over diverse gebreken, waaronder schimmelvorming en een verstoorde vochtbalans, die het huurgenot zouden verminderen. Zij verlaagde de huur vanaf juli 2016 en vorderde in hoger beroep een huurprijsvermindering van €301,50 per maand.

Diverse deskundigen voerden onderzoeken uit, waarbij onder meer schimmelvorming in de keuken werd vastgesteld, maar de ernst en omvang onvoldoende concreet werden aangetoond. Andere klachten, zoals schimmel op zolder en lekkages, waren niet of onvoldoende aan verhuurder gemeld. De deskundigen verschilden van mening over de vochtbalans en luchtvochtigheid, waarbij geen eenduidige normering werd gegeven.

Het hof oordeelde dat niet is gebleken dat de gebreken zodanig ernstig zijn dat zij een substantiële aantasting van het huurgenot veroorzaken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Tevens wees het hof het bewijsaanbod van appellante af en bekrachtigde het het vonnis van de kantonrechter, waarbij appellante werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken aan de woning wordt afgewezen en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.248.779/01

arrest van 28 april 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen in enkelvoud aan te duiden als [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. R.A. Knopper te Helmond,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 december 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 6029835 \ CV EXPL 17-5186 gewezen vonnis van 9 augustus 2018.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 18 december 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van comparitie van 14 januari 2019;

• de memorie van grieven met één productie;
• de memorie van antwoord;
• de akte van [appellante] van 4 juni 2019;
• de antwoordakte van [geïntimeerde 1] van 2 juli 2019.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Het hof merkt hierbij op dat in het bestreden vonnis en in het proces-verbaal van de in eerste aanleg gehouden comparitie een brief van [appellante] van 7 februari 2018 met productie wordt genoemd. [appellante] heeft die brief met productie niet aan het hof overgelegd en ook niet genoemd op het overzicht van processtukken, zodat het hof op die brief en productie geen acht heeft kunnen slaan. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] alsnog in de gelegenheid te stellen de brief met productie over te leggen, mede omdat [appellante] zich in de memorie van grieven niet op de brief met productie beroept.

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante] heeft van [geïntimeerde 1] de woning aan het [adres] te [woonplaats] gehuurd tegen een huurprijs van € 753,75 per maand ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg.

Bij brief van haar gemachtigde van 16 juni 2016 heeft [appellante] [geïntimeerde 1] aangeschreven over gebreken aan het gehuurde in de vorm van onvoldoende onderhoud aan de buitenzijde van de woning. Hierdoor was, aldus [appellante] , sprake van een ernstige mate van schimmelvorming in de woning. Gelet op de schimmelvorming heeft [appellante] voorgesteld de huur voor de woning met ingang van 1 juli 2016 te verlagen tot € 290,= en de servicekosten vast te stellen op € 50,= tot het moment waarop de gebreken die tot de schimmelvorming hebben geleid zullen zijn verholpen.

[geïntimeerde 1] heeft betwist dat sprake zou zijn van gebreken aan het gehuurde en heeft niet ingestemd met een huurverlaging.

Gedagtekend op 29 juni 2016 is een rapport opgemaakt door ir. [expert] van [Vastgoed] Vastgoed naar aanleiding van een onderzoek naar vochtproblemen in de gehuurde woning.

Met ingang van 1 juli 2016 is [appellante] daadwerkelijk minder huur gaan betalen: gedurende 13 maanden heeft zij € 360,= per maand minder betaald dan overeengekomen.

Op 24 januari 2018 heeft in de woning een onderzoek plaatsgevonden door bouwkundig expert [bouwkundig expert] die naar aanleiding hiervan bij brief van 22 februari 2018 zijn bevindingen heeft gerapporteerd.

Op 26 maart 2018 heeft ir. [expert] de kruipruimte onder de woning visueel geïnspecteerd. Zijn bevindingen heeft hij neergelegd in een rapport van 30 maart 2018.

Bij brief van 13 april 2018 heeft [de vof] V.O.F., handelend onder de naam Vochtwering Totaal, een offerte aan [appellante] doen toekomen met betrekking tot een voorgestelde oplossing voor een probleem van optrekkend vocht.

Op 17 oktober 2018 is in opdracht van [appellante] een onderzoek in de woning verricht door [deskundige aan de zijde van appellante] van [Keuring & Advies] Keuring & Advies B.V., waarvan het resultaat is neergelegd in een op 31 oktober 2018 gedateerd rapport.

De huurovereenkomst is met wederzijdse instemming beëindigd per 31 december 2018 en [appellante] heeft de woning ontruimd en opgeleverd.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] – zakelijk weergegeven – een vermindering van de huurprijs met een bedrag van € 301,50 vanaf 1 juli 2016 en veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De gehuurde woning vertoont gebreken die [geïntimeerde 1] , als verhuurder, op grond van het bepaalde in artikel 7:206 BW moet herstellen. Meer in het bijzonder bestaan de gebreken volgens [appellante] uit:

schimmelvorming op zolder;

schimmelvorming in de keuken;

schimmelvorming bij de tuindeuren;

verzakking van de vloer in de woonkamer op de begane grond;

lekkage van het voorraam van de woonkamer op de begane grond;

een verstoorde vochtbalans in de gehele woning.

Door deze gebreken wordt het huurgenot verminderd. Om die reden maakt [appellante] aanspraak op een evenredige vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW.

6.2.3.

[geïntimeerde 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In een tussenvonnis van 24 augustus 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018. Een daarvan opgemaakt proces-verbaal bevindt zich bij de processtukken.

6.2.5.

Nadat nog een aktewisseling had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 9 augustus 2018 de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – overwogen dat geen feiten of omstandigheden waren gesteld of gebleken op grond waarvan kon worden aangenomen dat het gehuurde gebreken vertoonde op grond waarvan sprake is van dusdanig verminderd huurgenot dat er recht bestaat op een evenredige verlaging van de huur en die voor rekening van [geïntimeerde 1] hersteld moesten worden. Om die reden was de kantonrechter van oordeel dat ook geen grond was gebleken voor de verlangde huurvermindering.

6.3.

[appellante] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vordering. Door middel van deze grieven betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de gehuurde woning geen gebreken vertoont die leiden tot een dusdanig verminderd huurgenot dat recht bestaat op vermindering van de huurprijs (grief 1), dat de kantonrechter haar ten onrechte niet heeft toegelaten tot het leveren van bewijs door het horen van getuigen (grief 2) en het benoemen van een onafhankelijk deskundige (grief 3).

6.4.

Het gaat in deze zaak om het navolgende. [appellante] stelt dat de door haar gehuurde woning gebreken heeft vertoond die de verhuurder, [geïntimeerde 1] , had behoren te herstellen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In het geval van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek of gebreken kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een evenredige vermindering van de huursom vorderen vanaf de dag waarop aan de huurder kennis is gegeven van het bestaan van het gebrek. De onderhavige zaak betreft een dergelijke vordering.

6.5.

Ter onderbouwing van de gevorderde vermindering van de huursom heeft [appellante] gesteld dat als gevolg van de door haar aangevoerde gebreken haar huurgenot was beperkt. In hoger beroep heeft zij de door haar aangevoerde gebreken aangevuld met een klacht over een gebrekkige ventilatie (die het hof beschouwt als onderdeel van de eerder aangevoerde klacht over een verstoorde vochtbalans, r.o. 6.2.2. onder 6) en een klacht over vochtschade bij een raamkozijn aan de achterzijde van de woonkamer (7.) en een lekkage bij de dakkapel (8.). Het hof zal bij de verdere beoordeling de nummering van de klachten als hiervoor en in r.o. 6.2.2 gegeven aanhouden.

6.6.

Het hof stelt voorop dat in de toelichting op grief 1 niet wordt geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat over de verzakking van de vloer en de lekkage van het voorraam (punten 4 en 5) bij brief van 16 juni 2016 niet is geklaagd, noch dat [geïntimeerde 1] op andere wijze van deze gebreken in kennis is gesteld. In hoger beroep moet dan hiervan worden uitgegaan. Ook voor de klachten met betrekking tot vochtschade bij een raam en een lekkage op zolder (7 en 8) geldt dat niet is gebleken dat [geïntimeerde 1] daarvan in juni 2016 of op enig ander tijdstip behoorlijk in kennis is gesteld dan wel anderszins voldoende wetenschap heeft gekregen om tot maatregelen over te gaan. Dit betekent dat deze klachten geen grond voor een huurprijsvermindering opleveren.

6.7.

Ten aanzien van de resterende klachten stelt het hof vast dat verschillende experts onderzoek hebben verricht en hebben gerapporteerd. Ir. [expert] vermeldt in zijn rapport van 29 juni 2016 als zijn bevindingen:

“Het binnenklimaat in de woning is vochtig, er lijkt sprake van een verstoorde vochtbalans.

Begane grond

Aan de binnenzijde van de houten kozijnen is plaatselijk zwarte schimmel waargenomen. Ook is er sprake van afbladderend schilderwerk aan de binnenzijde van de kozijnen. Daarnaast is op het plafond boven de keukendeur schimmel waargenomen.

De muren aan de binnenzijde van de woning zijn over het algemeen droog. Hoe lager op de muur, hoe dichter bij de begane grond vloer, hoe vochtiger de muren zijn. Zowel de binnen- als buitenmuren verkeren in goede staat; er zijn geen vochtplekken of afschilveringen van stenen waargenomen.

Tijdens de inspectie werd de begane grond niet geventileerd. Er zijn in de kozijnen geen ventilatieroosters waargenomen. Tijdens de inspectie waren ramen en deuren gesloten.

Eerste verdieping

Lichte vorm van schimmel aan de binnenkant van de kozijnen. De eerste verdieping werd goed geventileerd, verschillende ramen stonden open. Er zijn hier verder geen vochtproblemen waargenomen.

Zolder

Op het houten dakbeschot, ter plaatse van de dakkapellen, zijn op verschillende plaatsen vocht- en schimmelplekken waargenomen. Mogelijk is er ook sprake van houtrot in de constructie. Op de ruiten van de metalen kozijnen is condens waargenomen, wat kan duiden op onvoldoende ventilatie.

Buitengevel

Op de onderste stenen van de buitenmuren is mos- en algaangroei waargenomen.

Aan de voor- en achtergevel van de woning lopen verticale hemelwaterafvoeren, die volgens zowel de huurder als de eigenaar niet aangesloten zijn op het riool, maar uitlopen (middels een grindkoffer) in de grond. Hoe de ontwatering van deze hemelwaterafvoeren precies loopt is, door onder andere de verharding van de achtertuin, middels de uitgevoerde visuele inspectie niet te achterhalen.

Conclusie:

Een verstoorde vochtbalans in de woning leidt tot een minder aangenaam en comfortabel binnenklimaat. Dit maakt dat het soms kil en koud aanvoelt in huis. Het hoger zetten van de verwarming haalt daarbij niet zo heel veel uit, omdat de warme lucht in de woning extreem hard afkoelt bij vochtige koude wanden of vloer en daar ook zijn vocht kwijt moet. Iets wat automatisch leidt tot condens op plekken, waar er een directe verbinding is tussen buiten en binnen; bijvoorbeeld glas en kozijnen. Deze zogenaamde koudebruggen geleiden de kou van buiten direct naar binnen en zorgen veelal voor een onbehaaglijk gevoel.”

6.8.

Op 24 januari 2018 heeft de bouwkundig expert [bouwkundig expert] in het bijzijn van beide partijen een onderzoek verricht in de woning. Daarbij is zowel het vochtgehalte van de muren als het ruimtevochtgehalte gemeten en zijn de klachten visueel geïnspecteerd. Hij rapporteert op 22 februari 2018 het navolgende:

“De tekening van doorslag op de tweede etage was op het moment van inspectie als droog te betitelen, er werd namelijk geen ander dan normaal vochtgehalte gemeten. (…) Het ruimtevochtgehalte was tijdens de inspectie normaal.

Dat zegt eigenlijk niets want als men met meerdere mensen in deze ruimte verblijft zal de luchtvochtigheid snel stijgen. (…) Dus als men het ruimtevochtgehalte wil reguleren dan dient men het binnen-milieu te klimatiseren. (…)

De schimmelvorming op de begane grond tekent zich in de hoeken van de hal, woonkamer met de voorgevel, en in het plafond in de keuken. De schimmelvorming was tijdens de inspectie niet aanwezig, wel zijn er tekenen van oude schimmelvorming aangetroffen. De bron van deze oude schimmelvormingstekenen is te vinden door vocht van binnenuit en slechte ventilatie. Met name aan de voorzijde is deze tekening daaraan te wijten. Maar deze schimmels gaan niet vanzelf weg dus is het normaal dat de tekening zichtbaar blijft. Men dient de schimmels eerst te behandelen met een schimmeldodend middel, en vervolgens kan men de restanten van de schimmels na veertien dagen wegpoetsen met een harde borstel en blijven ze weg.

De schimmels in de keuken zijn wel van dezelfde soort als die in de inwendige hoeken van de voorgevel maar hebben een andere oorzaak. Het betreft hier namelijk een koude brug in het betonnen balkondek van het dak c.q. het plafond in de keuken. Omdat het in de winter buiten onder nul kan zijn en binnen twintig graden komt en in het dek over tien á elf centimeter een temperatuurverschil van vijfentwintig á dertig graden Celsius. Dan komt er aan de warme kant vocht op de muur c.q. het plafond te staan, dit heeft niets te maken met lekkage dit is condensvocht.

Rest nog het ruimtevochtgehalte, tijdens de inspectie was dat normaal te noemen. (…)

Kort samengevat: wij hebben geen afwijkingen in het binnen-milieu aangetroffen en zeker geen afwijking die nadelig zouden zijn voor volksgezondheid. De woning is dus geschikt voor normale bewoning. (…) De koude brug is op te heffen door aan de buitenzijde het betondek te isoleren.

De doorslag en lekkage op de tweede etage zijn dit moment niet actief, wel dient men de aansluitingen rondom dakkapellen, dakramen c.q. dakvensters, dakdoorvoeren en dergelijke, periodiek te onderhouden c.q te verbeteren. Het onderhoud is te zien als een normaal periodiek onderhoud.”

6.9.

Op 26 maart 2018 heeft ir. [expert] nog een onderzoek verricht in de kruipruimte onder de woning. Hij rapporteert als volgt met betrekking tot zijn bevindingen:

“ Bevindingen

In de kruipruimte is geen water waargenomen. De houten balken en de houtconstructie van de begane grondvloer zijn droog. In de kruipruimte zijn geen schimmels waargenomen.

Bij de vochtmeting van de kruipruimte en de bouwkundige elementen is geconstateerd dat het zand van de bodem licht vochtig is. De scheidingsmuur tussen de gang en woonkamer in de kruipruimte geeft vochtwaarden aan tussen vochtig en nat. De buitenmuren van de kruipruimte waren niet bereikbaar maar lijken op de foto’s vochtig.

Conclusie

In de kruipruimte is geen water geconstateerd en er zijn geen schimmels waargenomen. De muren van de kruipruimte zijn wel vochtig tot nat. Dit kan leiden tot optrekkend vocht. Optrekkend vocht komt meestal via funderingen, kruipruimten en (spouw-)muren de woning binnen. Het vocht trekt via de wanden en de spouw omhoog.

Aanbeveling

De muren van de kruipruimte zijn vochtig tot nat. Het advies is om de kruipruimte te blijven ventileren. Als dit nu niet goed genoeg gebeurt via de huidige ventilatievoorzieningen wordt geadviseerd om de aanwezige ventilatieopeningen weer gangbaar te maken (tempex weghalen en buitenmeubels op afstand van de muur houden).”

6.10.

Op 17 oktober 2018 heeft ing. [deskundige aan de zijde van appellante] een onderzoek verricht in opdracht van [appellante] . Als doel van het onderzoek vermeldt hij in zijn rapport van 31 oktober 2018 - zakelijk weergegeven – de vaststelling van bestaan en aard van vochtproblemen, de oorzaak daarvan, de noodzaak van herstel en de met het herstel gemoeide kosten. Ten aanzien van de uitgevoerde inspectie vermeldt hij:

“De vochtproblemen doen zich voor in de volgende ruimtes:

• Vochtoverlast in de woonkamer en keuken, zijnde overmatige condensvorming op beglazing.
• Lekkage in de woonkamer bij het kozijn aan de voorzijde.
• Lekkage op de zolder bij de dakkapel aan de voorzijde.

(…)

Tijdens de inspectie zijn de volgende waarnemingen gedaan:

• Er zijn sporen van lekkage waargenomen aan de bovenzijde en op de vensterbank bij het kozijn in de woonkamer aan de voorzijde.
• Het kozijn in de woonkamer aan de achterzijde is aangetast door vocht aan de binnenzijde.
• In de keuken is er sprake van schimmelvorming boven het deurkozijn op de muur en de dagkant.
• Er is sprake van lekkage bij de dakkapel aan de voorzijde van de woning.

Tijdens de inspectie zijn de volgende metingen gedaan:

(…)

Tijdens de inspectie zijn de volgende bevindingen gedaan:

• De kruipruimte wordt geventileerd aan de voor- en achterzijde middels spouwroosters.
• Aan de achterzijde is de ventilatie deels geblokkeerd door puin en cement.
• De ruimte onder de vloer is ca. 20 cm. vanaf de onderzijde vloerbalken gemeten.
• Aan de achterzijde van de woning is condensvorming waargenomen aan de vloerbalken.
• Middels thermografie is vastgesteld dat er op diverse plaatsen boven en onder de kozijnen sprake is van een koudebrug.
• De dakbedekking van de dakkapellen is versleten en vertoont schades en herstellingen.
• De loodslabben van de dakkapellen zijn versleten en vertonen schades en scheuren.
• De zinken wangbekleding van de dakkapellen is versleten en vertoont slijtage en schades.

(…)

Op basis van de inspectie kan de volgende conclusie worden getrokken:

Woonkamer en keuken

De vochtklachten in de keuken worden veroorzaakt door een hoge relatieve vochtigheid in deze ruimte. Tijdens de inspectie zijn waardes van boven de 70% gemeten tijdens zeer droge omstandigheden. Een relatieve luchtvochtigheid tussen de 40% en 60% wordt als gezond en comfortabel beschouwd. Het is niet onwaarschijnlijk dat tijdens ongunstige omstandigheden de relatieve luchtvochtigheid zeer hoog zal zijn.

Door de hoge relatieve luchtvochtigheid zal het vocht in de lucht sneller condenseren op relatief koude vlakken, omdat het dauwpunt hoog ligt. Tijdens de inspectie zijn hier de sporen van waargenomen. Er is immers sprake van isolatieglas met lage isolatiewaarde en enkele koudebruggen boven en onder de kozijnen. Het condens op bijvoorbeeld de beglazing zal naar beneden zakken en het kozijnhout aantasten.

De oorzaak van de hoge relatieve luchtvochtigheid moet gezocht worden in de vloerconstructie. Door de geringe hoogte en matige ventilatie onder de vloer ontstaan daar zeer vochtige omstandigheden. Tijdens de inspectie is een relatieve luchtvochtigheid van boven de 80% gemeten onder de vloer. Onder meer ongunstige omstandigheden is een vochtgehalte van 100% niet onwaarschijnlijk. Door de open structuur van de houten vloerconstructie en afwerking kan de damp uit de kruipruimte makkelijk naar de woonkamer. Tijdens de inspectie zijn geen sporen van optrekkend vocht in fundering en bouwmuren waargenomen. Derhalve kan dit als oorzaak worden uitgesloten.

(…)

Lekkage woonkamer

De lekkage boven het kozijn in de woonkamer aan de voorzijde wordt veroorzaakt door een de aansluiting van de betonnen gevelplaten op de houten kozijnen. De exacte oorzaak is echter niet te achterhalen zonder destructief onderzoek. (…)

Lekkage dakkapel

De afwerkingen van de dakkapel zijn ronduit versleten en veroorzaken lekkage. Met name de loodslabben verkeren in slechte staat. Diverse scheuren en schades veroorzaken lekkages.”

6.11.

De klachten waarvan van [appellante] bij brief van 16 juni 2016 kennis heeft gegeven betreffen schimmel-vochtvorming in de woning. In eerste aanleg wijst [appellante] in haar dagvaarding met betrekking tot de klacht over schimmelvorming meer in het bijzonder op de zolder (1), de keuken (2) en bij de tuindeuren (3). [expert] ziet in 2016 vocht- en schimmelplekken op zolder, maar [bouwkundig expert] ziet in 2018 op zolder geen schimmel meer en stelt vast dat de tekening van doorslag op de tweede verdieping droog was en het ruimtevochtgehalte normaal. [deskundige aan de zijde van appellante] rapporteert verder niets over schimmelvorming op de zolderverdieping. Voor zover hij vaststelt dat er sporen van lekkage zichtbaar zijn, betreft het een probleem waarvan niet is gebleken dat [appellante] [geïntimeerde 1] daarvan in juni 2016 of later behoorlijk in kennis heeft gesteld. Dat schimmelvorming op zolder vanaf juli 2016 het woongenot van [appellante] heeft verminderd is naar het oordeel van het hof niet gebleken. Dat geldt ook voor de klacht over schimmelvorming bij de tuindeuren (3), waarover geen van de geraadpleegde experts rapporteert.

6.12.1.

Alle drie de experts rapporteren dat zij schimmelvorming waarnemen in de keuken boven het deurkozijn (klachtpunt 2). [expert] wijst in 2016 al op het probleem van de condensatie van vocht bij koudebruggen. Ook [bouwkundig expert] zoekt de oorzaak bij vocht van binnenuit, meer in het bijzonder een koudebrug in het betonnen balkondek van het dak c.q. het plafond in de keuken. [deskundige aan de zijde van appellante] is weinig specifiek ten aanzien van de klacht in de keuken, maar hij heeft wel een bijzonder hoge luchtvochtigheid in de keuken gemeten en zijn conclusie bevestigt de bevindingen en conclusies van [expert] en [bouwkundig expert] dat de schimmelproblematiek in de keuken wordt veroorzaakt door condensatie van vocht van binnenuit, met name vanwege een koudebrug die bestaat in de vorm van het betondek tussen het balkondek tussen het plafond van de keuken en het dak/balkon.

6.12.2.

Het hof komt op grond van de rapporten tot de slotsom dat in de keuken sprake is van schimmelvorming. Schimmelvorming kan worden beschouwd als een gebrek, maar niet elk gebrek levert een grond op om de huurprijs te verminderen. Geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (r.o. 4.2) dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering. Het hof volgt de kantonrechter in dat oordeel.

6.12.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ernst van de schimmelvorming in onvoldoende mate bleek uit hetgeen [appellante] ter onderbouwing van haar vordering had aangevoerd, omdat de ernst van het probleem in onvoldoende mate volgde uit de overgelegde foto’s. Het hof stelt vast dat [appellante] in hoger beroep de ernst van de klacht niet nader onderbouwt door aan te voeren hoe vaak en/of in hoeverre (qua omvang) het schimmelprobleem zich in de keuken voordoet. Na het wijzen van het bestreden vonnis heeft [appellante] weliswaar nog een onderzoek laten uitvoeren door [deskundige aan de zijde van appellante] , maar in zijn rapport vermeldt hij niets over de omvang of ernst van schimmelvorming. De bijgevoegde foto (pagina 9, links boven) betreft een foto met een warmtebeeldcamera, waarmee weliswaar het bestaan van een koudebrug wordt aangetoond, maar waarmee niet de (mate van) schimmelvorming is vastgelegd. Het hof is van oordeel dat [appellante] ook in hoger beroep onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden heeft aangevoerd die een oordeel kunnen rechtvaardigen dat de geconstateerde schimmelproblematiek in de keuken een dermate ernstige inbreuk maken op het woongenot dat daarin een grond voor een huurprijsvermindering is gelegen. Het gedane bewijsaanbod is algemeen en in dit verband onvoldoende concreet. Het hof gaat daarom aan dat bewijsaanbod voorbij.

6.12.4.

De slotsom luidt dat ook in hoger beroep niet is gebleken dat de klacht met betrekking tot schimmel in de keuken dermate ernstig en/of omvangrijk is dat het woongenot van [appellante] daardoor in een relevante, substantiële wijze is geschaad.

6.13.1.

Ten aanzien van de klacht over een verstoorde vochtbalans (klachtpunt 6) overweegt het hof als volgt. De verschillende deskundigen spreken elkaar in hun rapporten tegen. [expert] concludeert in 2016 dat een verstoorde vochtbalans leidt tot een minder aangenaam en comfortabel binnenklimaat. In zijn rapport vermeldt hij echter niets ten aanzien van metingen van het luchtvochtigheidsgehalte of over normen die dienaangaande gelden. In zijn conclusie verwijst hij naar bestaande koudebruggen als oorzaak voor een onbehaaglijk gevoel.

[bouwkundig expert] rapporteert dat het ruimtevochtgehalte tijdens zijn inspectie normaal was te noemen.

[deskundige aan de zijde van appellante] heeft het luchtvochtigheidsgehalte gemeten en meldt in zijn rapport dat dit met waardes van meer dan 70% hoog is. Hij noemt waardes tussen 40% en 60% als gezond en comfortabel. Uit zijn rapport blijkt echter niet waaraan hij deze normstelling ontleent.

6.13.2.

Dat de luchtvochtigheid in de woning hoog is, betekent nog niet dat sprake is van een gebrek. De vraag of de relatieve luchtvochtigheid te hoog is dient beantwoord te worden door de gemeten relatieve luchtvochtigheid af te zetten tegen daarvoor geldende normen. In r.o. 4.5 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter al geconstateerd dat het in dat verband nodig is dat aangegeven wordt welke waarden normaal zijn, welke normen daarvoor aangehouden moeten worden. [appellante] heeft ook in hoger beroep niet gesteld welke normen hiervoor in acht genomen moeten worden. Het hof is van oordeel dat enkel aan de metingen van [deskundige aan de zijde van appellante] niet de conclusie kan worden verbonden dat het gehuurde een gebrek kende. Het betreft één momentopname tijdens diens inspectie. Bij de eerdere inspectie van [bouwkundig expert] heeft deze geconcludeerd dat het luchtvochtigheidsgehalte normaal was. Nu enerzijds niet is gesteld aan de hand van welke norm de klacht moet worden beoordeeld, terwijl anderzijds de verschillende experts op verschillende momenten tot verschillende tegenstrijdige conclusies komen is het hof ook ten aanzien van deze klacht niet, althans niet in voldoende mate, gebleken dat het gehuurde een gebrek kent in de vorm van een te hoog luchtvochtigheidsgehalte dat van een aard en omvang is dat dit een vermindering van de huurprijs kan rechtvaardigen.

6.14.

[appellante] maakt met grief 2 bezwaar tegen het feit dat de kantonrechter haar niet heeft toegelaten tot het leveren van getuigenbewijs. Het hof stelt vast dat daartoe in eerste aanleg (dagvaarding, nr. 34) slechts een specifiek aanbod is gedaan ten aanzien van de wetenschap die [geïntimeerde 1] zou hebben gehad ten aanzien van het bestaan van vochtproblemen. De wetenschap van [geïntimeerde 1] met betrekking tot het feit dat [appellante] klachten heeft over vochtproblemen is echter niet beslissend voor de vraag of die klachten terecht zijn en kan dus niet bijdragen aan het bewijs van het bestaan van een gebrek in de vorm van een te vochtig binnenklimaat. Het bewijsaanbod in hoger beroep is niet concreet. [appellante] voert niet aan welke feiten en/of omstandigheden zij door getuigen wil bewijzen om aan te tonen dat de luchtvochtigheid in de woning kan worden gekwalificeerd als een gebrek van een dusdanige omvang dat dit een vermindering van de huurprijs kan rechtvaardigen. Om die reden ziet ook het hof in dit aanbod geen grond om [appellante] nog tot het leveren van getuigenbewijs als daar aangeboden toe te laten.

6.15.1.

Bij akte van 24 mei 2018 biedt [appellante] deskundigenbewijs aan ten aanzien van het causaal verband tussen vochtproblematiek in het gehuurde en een gebrek in de vorm van een niet geïsoleerde en vochtige/natte kruipruimte. Grief 3 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om geen deskundige te benoemen. Het hof merkt dienaangaande op dat het bewijs van het gestelde causaal verband in beginsel niet geleverd hoeft te worden, wanneer vaststaat dat het binnenklimaat zo vochtig is dat dit als een gebrek kan worden gekwalificeerd. Staat vast dat er op dit punt sprake is van een gebrek, dan is de oorzaak daarvan in beginsel niet relevant, tenzij bij wijze van verweer wordt aangevoerd dat deze ligt in feiten of omstandigheden die voor rekening van de huurder komen. In dat geval zal de bewijslast ten aanzien van die feiten of omstandigheden aan de zijde van de verhuurder liggen.

6.15.2.

Daarbij geldt in het algemeen dat de rechter niet gehouden is om in te gaan op het aanbod om bewijs te leveren door deskundigen. Dat geldt in dit geval temeer, nu er zowel in eerste aanleg als in hoger beroep al een aantal rapporten van deskundigen in het geding waren/zijn gebracht. Het hof is van oordeel dat ook nu geen gronden bestaan om nog een nader deskundigenbericht te gelasten. Inmiddels is alweer bijna anderhalf jaar verstreken na beëindiging van de huur. Gesteld nog gebleken is wat een nu nog te benoemen deskundige meer of anders zou moeten onderzoeken dan [expert] , [bouwkundig expert] en [deskundige aan de zijde van appellante] hebben gedaan. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat na beëindiging van de huur door [appellante] het woongedrag van een nieuwe huurder van invloed kan zijn op de te onderzoeken eigenschappen, meer in het bijzonder het binnenklimaat.

6.16.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat de grieven niet slagen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. In dat geval heeft [appellante] als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij te gelden. Op die grond zal het hof haar veroordelen tot vergoeding van de proceskosten aan [geïntimeerde 1] .

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 318,= aan griffierecht en op € 1.897,50 aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.J.M. Cremers en J.M.H. Schoenmakers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 april 2020.

griffier rolraadsheer